陈小亮：宏观政策“三策合一”助力完善房地产长效机制

导读

7月7日，由中国人民大学国际货币研究所（IMI）和财政金融学院货币金融系联合主办、IMI宏观经济研究室承办的“大金融思想沙龙”（第188期）线上研讨会成功举办。本期沙龙主题为“新市民与新模式：面向未来的房地产市场“。近日，中国社会科学院经济研究所副编审陈小亮线上出席并参与研讨，他指出：近年的房地产长效机制实施以来，房价波动幅度在收窄，但部分城市房价波动幅度仍然较大，货币政策和宏观审慎政策在调控房价过程中很容易陷入困境。目前长效机制中间缺乏明确的分类，尤其是对经济结构失衡问题、对实体经济需求影响的问题，以及对地方政府职能的问题等关注不够，这使得合力难以形成，从而对房地产的长效机制效果产生了影响。稳定政策、增长政策和结构政策“三策合一”有助于更好地区完善房地产长效机制。

以下为全文纪要：

2016年以来，中央政府工作报告、中央经济工作会议等重要的会议和文件当中多次、持续提到要构建和完善房地产长效机制。已经过去五六年了，再往前推，最早提房地产长效机制应该是2006年左右，房地产长效机制，大家认为是去完善和改进房地产市场运行的一揽子方案。经过多年的调控、多年的运行之后，效果怎么样？未来怎样去改进？我将从以下三个方面进行分享。

01

简单分析过去几年中房地产长效机制的主要举措是什么？效果怎么样？

关于房地产的长效机制，大家耳熟能详，这几年谈得很多，梳理一下发现中央有很多政策，货币政策、宏观审慎政策、土地政策、住房租赁和保障房政策、房地产税政策等等，来构建和完善房地产长效机制。

近年来，几个重要的原则在持续不断强化，一是注重房子是用来住的，不是用来炒的，不将房地产作为短期刺激经济的手段；二是因城施策，一线城市、二三线城市整个走势、未来前景不一样，所以不能够一刀切，要因城施策；三是要注重政策的连续性、一致性和稳定性，因为预期很重要，保证政策的连续性、一致性和稳定性才能够更好地稳定预期。

这些政策出之后，取得了比较明显的成效。

第一，左图显示二手房市场，新房市场价格走势与此类似，里面有三条线，最上面线是四大一线城市房价增速均值，中间线是15个热点城市房价增速均值，最下面是70个大中城市。在2016年前后，从房价整体走势来看，2016年之后比2016年之前走势明显放缓。严谨测算了一下房价变异系数，不管是四大一线城市还有热点城市，还是70个大中城市，房地产长效机制实施以来，房价波动幅度在收窄。

第二，流向房地产信贷，不管从新增信贷还是从贷款余额来看，都出现了比较明显的下行，尤其是新增信贷占比，2016年达到45%左右，这一两年降到了20%左右，占比出现了比较明显持续的下滑。伴随着房地产行业新增贷款占比的下降，整个房地产行业贷款余额占比见顶回落。所以在宏观审慎政策的监管之下，整个房地产正在趋向更加良性的循环和健康的发展，说明房地产长效机制是有效果的。

但是也要看到房地产长效机制还有一定改进的空间。

第一，部分城市房价波动幅度仍然较大，这个波动幅度不只是上涨，还有下跌的问题，过去几年有上涨的问题，比如2018~2019年，二三线城市，甚至三四线城市，房价上涨幅度很高，超过10%，有的超过15%、20%，2020~2021年疫情期间，四大一线城市房价涨幅也比较高，深圳曾超过15%。去年下半年到今年上半年以来，现在普遍面临的问题是房价增速下滑的问题。从去年6月份以来到今年4、5月份，房价增速下跌城市数量在不断增加，这两个月稍有稳定，也还是处于历史上相对高位。所以房价波动幅度整体来说比较大，还是有改进的空间。

第二，货币政策和宏观审慎政策作为房地产既有长效机制里很重要的工具，在调控房价过程中很容易陷入困境。对货币政策来说，经常在稳增长和控房价之间陷入两难，要想稳增长时，往往会带动房价的上涨，想控房价时可能就很难再兼顾稳增长，比如疫情期间，按理说应该着力去稳增长，但是货币政策刚一发力，房价就上来了，一线城市房价上来之后，就束缚了货币政策的手脚，货币政策不敢发力可能有多个原因，至少一线城市房价上涨是原因之一。

在不同城市房价走势出现明显分化情况下，货币政策总量型工具很难全面去应对。宏观审慎政策的问题主要是事后被动地去围堵，比如这个问题出现了，有一些违规形式、通道，让这些投资性甚至投机性资金过去了，看到了才能解决，但是等看到了，预期已经形成了，可能就晚了，这是它面临的一个问题，过去消费贷、首付贷等都是这样的问题。所以从过去几年情况来看，虽然房地产长效机制取得了一定成效，但还有一定的改进空间。

02

未来有没有改进的空间，怎么改进？原因是什么？

我们的观点是房地产市场的问题其实不仅仅在于房地产本身，还归咎于整个宏观经济里面经济结构失衡和经济增长动力不足这些深层次的原因，而现在出台的这些政策主要聚焦于房地产市场本身，对于经济结构失衡和经济增长动力不足这些问题的关注相对偏少，所以总体来说维度没对上，导致长效机制的效果有待改进。

房地产市场在中国是非常重要的，不管是对政府部门，还是对企业部门，还是对居民部门都很重要。

在这种大的背景下，既有的房地产长效机制对产业结构关注比较少，地方政府不想让它用房地产稳增长、稳经济，但是在其他产业没有很好冒出来的前提下，如果面临冲击，比如受疫情冲击，怎么办？举例，今年3月份郑州市比较早出台了对房地产放松的政策，比如把二套房首付比例出现大幅下降，从60%调到20%、30%，为什么这样做？当然可能有很多原因，我分析了一下数据，觉得可能的一个原因是房地产在2021年的表现不够好，对它的经济造成了向下的拉动，所以在2022年时就主动发力了。

有一组数据，在2021年时，郑州GDP增速是4.7%，比全国8.1%低不少，其中郑州2021年投资增速下降了6.2%，房地产投资更是下降了10%，这使它的GDP增速没有到更高水平重要的原因。但是与2021年相比，2020年，哪怕在疫情最严重时，郑州房地产投资增速都有2.4%。这么一对比可以看到，2021年房地产市场下行使得郑州整个经济下行压力拉大，2022年就想再用房地产，至少不能拖后腿。如果没有其他行业带动情况下，地方政府很难做，政策连续性、一致性、稳定性也很难做多。

既有房地产长效机制对收入分配结构失衡的问题关注比较少，高收入家庭是投资性房地产重要的力量，如果不关注收入分配结构失衡问题，在金融市场合理的理性的投资渠道不充分的情况下，要想获得高收益，总要找到一个出口，房地产还是一个很好的选择。当然现在不同城市分化很严重，但是一些重要的城市、重要的地段、重要的区域至少中短期来说还是不错的选择。

在实体经济增长乏力的情况下，企业部门没有很好的投资渠道，实体经济很难做，尤其是疫情冲击下很难做，房地产还是不错的选择。

在这种情况下，就找到了原因，房地产市场的问题并不局限于房地产市场本身，而是由经济结构失衡和内生动力不足一些深层次原因共同导致的，我们要想更好地化解房地产现在面临复杂的问题、复杂的局面，可能要从更系统的视角出发提出更好、更有整体逻辑的应对思路。

宏观政策“三策合一”可以给我们提供一个思路，这是由人民大学陈彦斌教授提出的，“三策”是指稳定政策、增长政策和结构政策，现在常用的货币政策、财政政策、宏观审慎政策都是稳定政策，除了稳定政策之外还有两类，一类是增长政策，一类是结构政策，这两类政策在传统的西方宏观经济学里，包括现在看的教科书里提得很少，现在宏观调控主要关注的是短期的稳定，对于长期的增长目标，对于经济结构优化的目标关注得很少，而“三策合一”就想把这三大类目标共同纳入统一的调控框架，从而更好地实现在最优经济结构下短期平稳运行和长期稳定增长。

为什么说宏观政策“三策合一”有助于更好地区完善房地产长效机制呢？一是有助于更好地优化经济结构，经济结构失衡可能是房地产长效机制不能够很好发挥作用重要的根源，所以我们要想办法去优化经济结构。

回顾对于经济结构的调整，做了数十年，从“七五”计划就开始，到现在为止取得了一些成效，但还有一些地方需要改进，一是我们忽视了不同经济结构之间的关联，二是在调结构的同时，增长政策和稳定政策对它的配合不够，因为调结构过程当中，对经济会造成冲击，如果不配合，不平抑这些冲击的政策，整个政策实施起来就会遇到一些障碍。

针对于整个房地产长效机制，会涉及到产业结构和收入分配结构两大类政策，在宏观政策“三策合一”的视角下，就能够更好地把这两类政策协调配合起来，并且搭配上增长政策的辅助，就能够做到更好。宏观政策“三策合一”还有助于促进长期增长，从而减轻增长动力不足问题，对于实体企业投资来说能够有更好的渠道。

我们认为宏观政策“三策合一”这一新的理论框架能够更好的去化解房地产长效机制构建过程当中面临一些潜在的结构层面和体制机制层面的问题，从而更好地为整个房地产长效机制的构建提供新的思路。

03

从宏观政策“三策合一”这一新的视角去分析怎么样改进房地产长效机制？

首先这三类政策各自要做好。其次“三策合一”重要的是要形成合力，不是各行其是，各干各的，至于怎么样能够协调配合，也是很复杂的问题。

总之，目前房地产市场的问题不局限于房地产本身，而是有背后的经济结构失衡和增长动力不足的深层次原因所导致的，所以要想去完善房地产长效机制，应该从更高的维度、更宽广的视野，把经济结构的优化和增长动力的改善这两大维度也纳入进来，应该能够更好的为房地产市场的发展提供新的思路。

整理：任堉秸

本文监制：朱霜霜

版面编辑｜林靖澄

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