香港连续8年稳坐“全球房价最难负担城市”第一！近年来却衰落到将沦为二线城市？

最新的一份2017国际房价负担能力报告显示，

香港连续第八年稳坐第一，

属于“极度负担不起”之列

且过去两年情况进一步恶化。

此外，相比于穷人，富人的房价压力变轻了。

与之形成鲜明对比的，

是近期铺天盖地的“深圳GDP超香港”的消息。

加之香港近年来对高新行业的失语

有人不禁要问：

香港，真的不行了？

1全球房价最难负担城市：香港连续八年位居第一

最新发布的一份报告显示，自2000年以来，香港在“2017年国际房价负担能力”榜单上年年稳坐第一。当地房价属于“极度负担不起”之列。

根据美国城市规划咨询机构Demographia的这份报告，香港的房价负担能力过去两年进一步恶化，从2016年的18.1倍升至19.4倍，如今处于空前高位。

该指标用于衡量住宅价格的负担能力，是以一个城市的房价中位数除以家庭全年入息中位数计算，数值越大负担能力越差。

这意味着，香港家庭要不吃不喝19.4年才能买得起住宅。

报告引用香港中文大学的数据显示，以一个面积为39.9平方米的住宅计算，香港2002年的房价收入比为4.6倍，到2015年已大幅升至15.7倍。

紧随其后的是澳大利亚悉尼和加拿大温哥华，指标度数分别为12.9倍和12.6倍。加州圣荷西（San Jose）位列第四，读数10.3倍。其余城市读数均为个位数。

这项调查覆盖九个国家，分别为澳洲、加拿大、中国、爱尔兰、日本、新西兰、新加坡、英国及美国共计293个城市的楼价。香港是调查中唯一的中国城市。

报告显示，房屋负担压力最大的28个城市包括覆盖的所有5个澳大利亚城市，一座新西兰城市，以及中国香港。13个城市在美国，6个在英国，还有两个在加拿大。房价负担压力最小的10个城市全都在美国。

从国家来看，美国房地产市场给到人们的压力是最小的，其次是日本，然后分别是加拿大、英国。新加坡和爱尔兰处于中间位。 中国、新西兰和澳大利亚的楼市压力最重。

“贫富分化”

报告还观察到一个现象：最贫穷的那25%的家庭房价负担能力指标中位数是5.5，而最富有的25%家庭同一指标读数下降到了4.5。简单地说，相比于穷人，富人承担的房价压力变轻了。

而且，这种贫富差异在那些榜单上靠前的大城市更加明显。比如在伦敦，穷人家庭房价负担能力指标中位数是10.3，而富人读数则是7.8。

报告并未深究这种现象背后的具体原因。

华尔街见闻此前提及，咨询公司凯捷（Capgemini）去年9月底发布的报告显示，有钱人越来越有钱。在股市、楼市助推之下，富人们的财富增长去年在加快。即使在富豪群体当中，收入不平等现象也在加剧。

香港楼市前景

由于供应紧张、需求持续攀升等因素影响，香港住宅价格从2009年以来连年上涨。在刚过去的2017年，香港楼市实现14.37%的涨幅。

由于楼市和股市带动地价收入和印花税收入猛增，香港政府去年的财政盈余大超预期。香港财政司本月7日公布的数据显示，截至2017年11月底，港府综合盈余为572亿元，大大超出此前预期的163亿元。

路透社文章称，尽管今年香港很可能跟随美国加息，但依然挡不住楼市上升势头。最近政府招标出售的住宅土地也一再刷新地王纪录，反映出开发商依然看好后市。

瑞士信贷分析师Susanna Leung却认为，香港楼市2017年已经出现增速放缓迹象，正冷却下来。他预计，由于利率上升和住房库存增加，预计今年香港房价仅会上涨3%，不会像2017年那样出现两位数增速。

不过，香港的豪宅可能依然“牛气冲天”，或者说，富人们豪掷数亿购买住宅的需求短期内不大可能降低。

过去数月，香港楼王记录一再被刷新。去年10月1日，香港《星岛日报》称恒基兆业地产旗下的西半山天汇一栋约438平方米的顶楼复式豪宅以5.22亿港元总价被出售，约合每平方英尺10.5万港元（约96.02万元/平方米），刷新了2016年11月亚洲复式豪宅10.48万港元/平方英尺的记录。

不足两个月之后，这个记录就被刷新了。香港东网在11月22日曝出，一位未透露身份的买家本周一买下了聂歌信山道8号两套相邻公寓，合计出资逾11.6亿港元。其中一套公寓成交价为每平方英尺13.2万港元，约合每平方米120万元人民币，单位面积价格创出亚洲最高纪录。

据香港南华早报、明报等多家媒体报道，土地注册登记资料显示，上述两个单位的登记买家同为LIN ZHONGMIN，由于买家名字为汉语拼音，媒体估计神秘买家来自内地。

据香港中原地产数据，当前香港新售豪宅中，内地买家占销售金额的比例达31.2%，创5个季度新高，占宗数比例22.9%，反映内地资金持续流入香港豪宅市场，且集中于高价豪宅。

（本部分来源：华尔街见闻）

2为什么香港屡屡错失科技发展机遇？

▲2017年11月1 日，李嘉诚名下长江实业集团发布公告称，以402亿港币出售其拥有75%权益的香港中环中心，这个价格创造了香港物业交易最高记录。图为位于中环皇后大道中99号的香港地标建筑——中环中心大厦。资料图

华为最初做交换机，是代理一家香港公司的产品，但赚钱后就大量投入研发自己的产品技术，而当初那家香港交换机公司，现在早已经无人知晓了。

无独有偶，20世纪80年代末90年代初，中兴通讯还是中兴半导体时，是与两家香港资本的合资企业。公司在最初开发出500门数字程控交换机，赚取极为丰厚的利润后，两家港资与经营者间发生了根本性的冲突。

港资力主把利润尽快分掉，而以侯为贵（时任中兴半导体总经理，前任中兴通讯董事长，现已退休）为代表的企业经营者，包括大股东，都强烈支持继续加大研发力度。最终双方彻底闹翻，这种局面逼得侯为贵竟然带领全体员工离职，成立集体所有制的中兴维先通，再回过头来与港资已经撤出的中兴半导体合资成立中兴新半导体，由后者再发起成立中兴通讯。由于这个过程如此复杂曲折，大众至今都搞不清中兴到底算国企还是算民企。

我们今天回过头去看，中兴、华为这两家中国通信业的国际巨头在发展初期都存在港资背景，但为什么那些港资却都没有将产业升级到技术含量更高的层次呢？本来深圳的中兴和华为两家公司今天的位置，是有历史的可能性被两家香港公司占据的。

毫无科技创新梦想的香港资本

香港资本最初到内地，特别是广东一带，很多是在做初级加工业，以李嘉诚为代表的香港企业家是典型的代表。李嘉诚最初是靠生产塑胶花起家的。内地刚刚开放时，有大量香港资本抓住机会在内地开厂，从香港拿定单，交到内地的这些工厂生产。在珠江三角洲一带，这一类企业今天依然大量存在。

但是，内地（特别是深圳）经过几十年发展，现在已经出现越来越多科技型企业，一些巨头甚至具备强大的国际竞争力。港资起步更早，却至今几乎见不到有技术含量的研发型企业。

深圳大学1983年刚刚建立时，还是一所三流甚至四流大学，而当时香港就有好几所在世界排名很靠前的高等院校。香港绝对不是没有实力，更不是没有条件，历史机会就更不用说了。

如果当年香港真的有心，形成“香港研发、深圳东莞生产；香港总部、全球市场”的模式，近乎是完美的历史必然。但很遗憾，这个局面没有成为现实，几乎一个个案也没有。原因何在？

美国励志作家拿破仑·希尔（Napoleon Hill，1883—1970）的“成功学全书”是从香港传到内地的。他的理论原理并不复杂，总结起来就是一句话：有梦想未必能实现，但没有梦想肯定不会有现实。

真不知道香港同胞们自己有没有认真看过希尔的成功学著作，他们他们内心深处和骨子里就认为，华人公司在技术上绝对不可能超越欧美公司，甚至跟随尽一点都不可能。想都别想，更别提去做了，顶多只能做些加工赚点辛苦钱。这就是当年香港资本在中兴和华为发展的一开始就与它们分道扬镳的根本原因所在。

事实上，如果当年中兴的两家香港投资方不离开中兴，就算他们坐着不动，什么事都不干，今天的香港都有资格在全球通信科技领域占据一席之地，中兴则很可能会在香港拥有一个规模宠大的研发中心。他们不是没看到通信业的机会，不是没看到整个中国的市场需求，否则当年就不会投资中兴了。

但当他们的投资在获得出人意料的成功之后，怎么会不是兴奋地选择追加投资、占更多股份，而是不惜闹到与被投资的企业当面拍桌子，也一定要失去继续获得更大成功的历史机会呢？那需要令人匪夷所思到什么程度的“坚定不移的信念”才能做到？

如果已经投入中兴的资本在获得出人意料的成功之后都会坚定不移地退出，就更别提去假设当年与华为合作的那家香港交换机公司会投资华为，然后与其一起成长了。但为什么就绝对不可以？

那家公司应该在合作中充分看到了华为的市场能力，华为要想更大的发展，该公司把自己从华为身上赚的钱返还一点点作投资，为什么就绝对不行？但如果认为华为绝无可能成长为国际级的大公司与欧美公司竞争，那一切就都免谈了。

为什么香港超级富豪的投资也回避科技创新

如果只是一些普通香港同胞这么认为还说得过去，但李嘉诚之子李泽楷1999年通过电讯盈科以220万美元购入腾讯20%的股票，时隔不到两年，就将腾讯股票以1260万美元卖给南非的MIH控股集团。当时的电讯盈科现金流其实非常充足，手持现金逾10亿美元。

如果他们不退出，现在这些股票市值在2000多亿人民币以上，比整个电讯盈科现在的市值还要高；相当于李嘉诚最近卖出的香港中环中心价值（总价402亿港元）的几乎六倍。当年那个投资退出还算是赚钱的，但李泽楷为什么在那么早就抛掉一个如此之好的股票呢？

李嘉诚的投资哲学是“不去赚最后一个铜板”。有时最后一个铜板真的并非“显得”或让人“感觉到”是一个铜板，而看起来像是一块金砖。因为在基数是10块钱的时侯，就算增长一倍也只是赚10块钱，而基数在10个亿的时侯，即使增长10%的“小铜板”，利润也会是1个亿。

所以，越是到最后濒临崩盘的时侯，再多守一小段时间的利润预期就越大。但这样一来，往往最后因追求看起来是大金砖、实际上是小铜板的获益而被套死在山顶上。因此，李嘉诚的投资哲学真的是很高明的。

但是，腾讯的这个项目在李泽楷抛出后又增殖了千倍以上，显然，后面真是一个大金库而不止是一块金砖丢了，前面赚的却真的只是一个铜板。

客观地说，当年李泽楷抛出腾讯股份的时候，时间上正遇到全球互联网泡沫破灭，所以做出这个决定，如果有大环境的影响是可以理解的。但是，1998年亚洲金融危机时，香港楼市的泡沫也破灭过，并未见李嘉诚慌张，他可是经历过无数风雨、见过大世面的。

如果不是坚定地认为腾讯绝对不可能成长为国际级的巨型科技公司，李泽楷的团队怎么可能会将自己最初精准看好的筹码这么早就抛弃掉？

李嘉诚现在抛掉了内地与香港上千亿元的资产，作为商人，高抛低吸这无可指责。他对看好了几乎一辈子的房地产前景变化的敏锐商业嗅觉依然令人崇敬。

2017年11月1 日，李嘉诚名下长江实业集团发布公告，以402亿港币出售香港中环中心，创造了香港物业交易最高记录，此事引起媒体一片关注。相信他作为该领域长袖善舞的精明商人，该交易是经过精心计算后的作品。

问题只是，为什么作为香港最杰出的商界精英的李嘉诚都不去想借助现在的创新热潮，大量投资于中国人的科技创新企业，而是要把变现的大量资金投到英国的水、电、天然气领域呢？这些基础性的资产就算有增殖能力也不太可能很大。

客观地说，李嘉诚家族算是香港商界里努力尝试和投资新兴科技最多的企业之一，他尽了最大的努力在科技创新方面进行了大量尝试和突破，已经是香港商界努力自我超越做到很极致的。即使如此，他也依然不认为整个中国的科技创新浪潮是他应当努力去重点抓住的战略商机。

如果只是李嘉诚一个人这么认为，其实也没什么，不能要求人家李嘉诚和他的家族什么事情都要做，并且都要做成，更不要对李嘉诚任何合法的抛售投资行为有任何不当地非议。其实这样的指责是太过高看香港资本在今天的历史作用和地位了，虽然其曾经在历史上起到巨大作用。

当年，中兴如果不是下那么大决心与投机性的港资坚决分手，也不可能发展到今天的规模。现在内地一些城市让人头疼不已的土地财政问题，别忘了始作俑者就是香港。带着这种深厚基因的投机性港资，其价值是正面还是负面，真的已经很难说了。

真正的问题是什么？

现在唯一需要讨论的真正有价值的问题是，为什么整个香港资本始终与内地近几十年逐步加强的科技创新热浪“绝缘”？

请读者认真品味一下“绝缘”这个词，当年真的不是没有机会，而是有大量机会早就已经握在港资手上，真的是港资自己坚定不移地绝缘掉一切与科技研发有关的商机。这种“坚定不移”是达到令人匪夷所思的地步。

直到今天，在珠三角依然存在大量港资企业，眼睁睁看着身边不断兴起的中兴、华为、比亚迪、大疆等成功的科技企业榜样，却还是永远坚守“初心”无动于衷。为什么？这才是香港需要认真深入反思的问题。

当然，香港还是有像曾宪梓先生创立的金利来这样难得的、一直持续追求品牌和品质的做实业者，但香港绝大多数企业在科技甚至品牌上的确都不曾用过心思。

何以如此？我认为是香港在过去众所周知的特殊历史时期长期形成的一种思维定式作祟。那就是，内心深处潜意识里认为中国人不可能在科技上有所作为，无论有多少铁的证据反驳这种观念，都在骨子里迷信这一点。

什么是自由？南非第一任黑人总统纳尔逊·曼德拉（1918—2013）在牢中服刑了27年，但身体上的枷锁丝毫没有阻挡住他持续思考如何将南非建设得更好的思想活动。而在很多可以随意到大街上高喊要自由的香港人身上，你分明看不到多少理性而独立的思想。如果缺乏以测量数据为基础的科学思维方式考虑问题，一切自由的口号都只会变成把思想禁锢得如同石头一般的沉重枷锁。

20世纪80年代初，当我还在南京邮电大学学习电子测量的时侯，香港一个城市的电话用户数是360万，整个内地才320万。而到了2017年9月，内地一个月新增的4G用户量为1750.6万，是香港2016年全市人口（737万）的2.38倍。

1996年回归之前，香港一个城市的经济规模已是1.21万亿人民币，要理解这个数字令人恐怖到什么程度，只需要知道它是当时北京、上海、广州、深圳、重庆、天津、苏州、杭州、无锡等9个城市GDP的总和即可。

二十多年过去，2016年香港的GDP合人民币2.1万亿，北京和上海已经各自分别超过香港，而GDP超过万亿人民币、与香港算同一数量级的内地城市总数已经达到12个。2017年深圳经济总量超过香港已经没有任何悬念。

五年到十年之内，香港沦落为中国二线城市的前景基本上已经确立。

从部分香港青年人和精英那里，我们又看到了什么？

香港一直在自我进行产业降级，不断地降，降到今天，商界的顶尖精英李嘉诚宁可抛掉香港的资产，也从没推动整个香港系统地思考一个简单之极的道理：只有进行产业升级，尤其是科技创新，才能活得更好。

但就算这样降级去做服务、旅游、购物，其实都有大量吃喝不尽的商机，只要能让内地每人去一次香港，就足够香港活得很好了。

但香港的一些人却要不断地占中、闹事，一定要闹到生意来源逐步断绝才算死心。前些年当内地游客去多了，生意太好的时候，一些精英人士居然不认为应当抓住机遇，扩大服务能力，扩大生意规模，加快与深圳连接的高铁等交通网络的建设，提升服务质量......而是利用手中的立法权，制定一堆莫名其妙的法律规定，限制这些生意！甚至总有人极力阻碍连接深港之间的高铁等交通网络的建设，心思都花在一些奇奇怪怪的事情上了。

香港大多数的市民显然是反对这种闹法的，可是一个地区的思维是深刻体现在少数精英群体里的，如果那是香港的精英群体脑子里根深蒂固的东西，就算90%以上的普通市民都反对，依然会对整个香港产生巨大而深刻的影响。

因为做投资和创业导师的关系，这些年我看过大量内地、港、台以及美国硅谷、以色列的创业项目。创业是很艰难的，客观地说，各个地方的创业成功率都不会很高。但先不管成与不成，内地创业者做的项目本身是什么呢？机器人、基因测序、人工智能、移动互联网、虚拟现实技术、太阳能、新能源汽车、相变存储器、超高速船舶、智慧农业、新材料......基本上与硅谷、以色列创业者考虑的是相同层次的问题。

香港的创业项目呢？改进快餐饭盒以提升效率、很有品味的餐饮连锁......这类项目当然不是不能做，但如果连香港最具创新力的一批年轻人，最多能考虑的也只是这一类事情，怎能不让人感到悲哀？那些考入国际排名那么靠前的香港高校的高才生们，难道除了占领大街打打麻将，对今天的人类文明已经发展到什么程度居然一点儿概念都没有吗？

很遗憾，从部分香港青年人和精英身上，我们没有看到多少人类社会最具活力的前沿科技思想。

十年后的香港和深圳……

深圳还算是有特区的政策，而其他内地城市并没什么太特别的政策支持都发展得那么快。香港的政策环境已经比深圳还要特殊自主得多了。好日子是干出来的，不是迷信出来的。

几十年前，深圳能以成为香港的后花院而感到是一个机遇和发展的客观条件。但是，如果香港自以为是的部分精英群体再不尽快深刻反思真正的问题所在，将那种认为中国人不可能在科技上有所作为的思维定式彻底荡涤干净，再过十年时间，香港被深圳甩在身后，将是大概率事件。

十多年前就流传一个段子——

深圳特区成立不久，一群母亲抱着孩子在皇岗口岸遥望南方：你们看，那边有好多高楼大厦的地方，那就是香港；后来，是香港的母亲们抱着孩子遥望北方：你们看，那边有好多高楼大厦的地方，那就是深圳。

在科技方面，中国即将全面领导世界。树立这样的决心、信心和平常心，一切梦想都将顺理成章，变成现实。本文并没将香港当外人，回归都二十年了，大家都是兄弟，香港也该向所有内地城市的发展看齐了。

来源：澎湃新闻、深圳楼市信息

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