专题研报丨从城市防疫到健康生活，全面解析地产项目该如何做【下】
在高密度城市环境中如何创建一个安全、健康、绿色的生活与工作空间？
◎ 易居克而瑞深圳区域
Part3
从健康、绿色思考项目定位
01
韧性社区建设
韧性（resilient）社区包含硬性和软性两个层面的内容，具体包括社区的社会韧性、环境韧性、制度韧性和个体韧性四个方面；针对目前的“新冠病毒疫情”这一突发性公共卫生事件，应当积极采用韧性城市的理念和方法，以“柔”克“刚”，以科学理性应对疫情的冲击。
社会韧性建设：主要包括应对社区老龄化等社会问题，在社区引入年轻人群，提升社区自救能力等；
环境韧性建设：主要包括防灾空间、逃生路线、避难据点、应变管理中心和防灾设施的建设，以及灾后防灾型住宅的规划；
制度韧性建设：主要包括构建多元的社区建设机制，鼓励社区团体、社区居民、专家团队和社会组织参与到社区营造建设中；
个体韧性建设：主要包括社区居民对于防灾知识的宣传和灾后自救能力的提升。通过政策和制度的引导，促进政府、专家团队、社区组织和社区居民共同合作进行社区营造，创造自助、互助、公助的社会风尚，建设社区救灾空间，完善社区应对灾害的能力，以提升社区韧性。
疫情防控期间，地产项目要以市民的真实使用场景为依据对公共空间进行优化。要以疫情防控为第一要求，限制高使用密度地区的公共空间使用，并将此类空间划定为应急响应或避难空间，提供防疫用品领取站点。在保证个人隐私不被侵犯情况下，可通过紧急增加热感/红外公共摄像头或体温与空气环境监测设备，保证疫情期间的公共环境安全。
疫情稳定后，再逐步恢复社区公共空间使用，补充设置如社区农园、健身步道等设施，鼓励人们参加户外活动。另外，要通过增加社区医疗箱、自动消毒的健身设施与急救灯杆等途径，进一步完善社区医疗设施。
02
适合老年人口的健康产品
走出疫情后展望未来，我们更应该以长远的眼光思考我们的地产项目。近年逐渐升高的老龄化人口比例是我们在预测未来房地产市场时必须要考虑的因素。
在进入新世纪以后，以世界卫生组织等机构为代表，对全球老龄化的关注重心经历了从“健康老龄化”到“成功老龄化”再到“积极老龄化”的发展过程。最大的不同就是从仅仅关注老年人的生活、医疗等基本生活的照料，转向向老年人社会宜居性保障。而世界卫生组织也于2007年提出建议，强调建筑环境进行更好的设计，创建适合老年人居住的城市，支持公众健康进入老年。
现在40-50岁的购房主力人口在30年后将达到70-80岁，我们现在的住宅产品是否为他们的未来做了考虑？面向老年人的房地产产品又应该是什么样的？
首先，从开发思路上来看，人们所期待的房产与社区开发，应该是可以满足老龄化需求的。包括可负担的住房、便利的交通、工作、教育和志愿服务机会、可获取的公共卫生和支持服务、可参与公民和文化活动、有效的代际联系。
其次，更多种类的住房组合是至关重要的。一个社区需要各种各样的住房产品。出现年龄断层是一个大问题，因为这会造成社会分离，进而导致年龄歧视，丧失代际间学习的可能。一个设计完善、多样的社区还是应鼓励代际互动，进而利及其中的每个人。特别是小朋友们，他们能够帮助老年人更好地居家养老，而长者则能丰富年轻人的生活并将自己的生活经验与技能分享给他们。
图片：新加坡的海军部村项目
最后，适合老龄人口居住的建筑产品应当注意产品的整体规划。应当满足实际的公用性、安全性、健康性以及私密性，从采光通风、消除室内高差、防滑设计、安全救助，起居易清扫等，再到无障碍设计，保障了老龄人口日常行动的舒适性。社区内适老硬件配套需完善，包括建立完善的医疗卫生体系、颐养院、老人大学、超市、活动广场、舞蹈广场、棋牌室、茶室等功能活动区；以生活、健康、快乐三大服务体系使得适老设施完善，满足各年龄段老年生活需求。
03
绿色空间与可步行性
疫病的来袭让人们对健康绿色的未来愈加渴望。越来越多的地产项目开始认识到，置身于绿色中的生活空间给人们带来的益处。
除了有益于健康身体外，有研究显示“绿地建设能够提高社区意识，帮助减少出现犯罪行为和反社会行为，并为社区活动参与和文化多样性建设创造了可能。不仅如此，在形成网络后，还可以发挥包括雨水管理、减低热岛效应、地下水补给、净化空气和水资源等诸多益处。自然而然，地产项目的价值与其邻近公园、绿化带和其他绿色空间之间存在着重要的联系。
图片：绿色公共空间相关的评估指标
但是，和其他议题类似，问题的难点往往不是要不要做，而是怎么做。不少项目中的绿色空间要么是被建筑物分隔的绿色网络成为锦上添花式的“绿色装饰”，要么是没有很好通达性并与外界环境割裂的“绿色孤岛”，对于人们来说既不“可亲”，也不“可爱”。
一项来自于亚利桑那大学的研究显示，如果城市规划者希望更多的人走进社区绿地，他们应该着重把“人的因素放入设计与决策的等式中”。简而言之，到达绿色空间的便利性和安全性决定着人们去社区公园的频率。
根据该研究对社区居民的调查反馈，这些影响社区可步行性的因素可以显著增加人们进入绿色空间的频率。例如，能让人们感受到更安全的交通环境和治安监控、又或是附近建筑物内的人们是否能完全观察到外面的行人、这些都反映在人们对绿色空间的进入频率上。研究同样显示通过步行或骑自行车进入绿色空间的机率人是使用出行方式（例如汽车）造访人的3.5倍。同样住在绿色空间附近的居民走进绿地的机率是其他人的六倍。
项目开发者可以利用类似的研究来思考怎样的开发方式能够让居民更轻松，更安全地与公共绿地联系起来。例如，封闭式社区的可能会打断流向绿色空间的流量。这些社区的开发者可以与城市规划者合作，通过创建增强连通性的途径“打开公园之门”。
Part4
总结虽然全国的疫情防控已经取得了初步成效，但疫情给全社会带来的冲击已然是方方面面。公共危机的爆发和社会变革一样，发生时很可能只是一夜之间，而人们的应对却往往是迟钝的。升维思考、前瞻布局方能从容地应对这些变化。
疫情过后，地产开发的理念和发展模式或将发生变化，人们对居住和办公空间的关注也很可能从“量”的增长转向“质”的追求，安全、健康、绿色的人居环境是我们所有人的追求。因此，房地产行业也必须以此次疫情为契机，结合社会变革趋势，对未来做好前瞻思考，以应对那些即将到来的变化。
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因疫情的急速蔓延，整个房地产行业休眠，企业销售暂停。克而瑞也密切关注着疫情发展，思考作为房地产大数据的先行者需要做什么？
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