区域研究 |燕子矶新城区域形象在升级 洼地价值兑现将迎爆发

    在刚刚结束的南京土地“三连拍”上，含住宅用地共成交19幅，主要来自两江板块，其次是来自城北的4幅地块，他们均位于燕子矶新城，总建面87.56万方，是7月土拍中收获最大的板块。

2017年7月燕子矶新城经营性用地成交分布图

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区域提档升级

燕子矶“去工业化”进程加速

     纵观燕子矶新城这几年，2011-2014年供应和成交量均较低，成交均价变化幅度较小，区域在售楼盘较少，对区域的认知停留在“工业时代”。2015年栖霞区重点启动工业布局调整，燕子矶工业企业陆续搬迁，电建、招商瞄准先机，抢先入驻燕子矶板块，整个区域购房热度急速上升。

    日前，位于燕子矶新城的原南京化学试剂厂变身“1934南京第九区”产业园。该厂区整体搬迁后，保留了14栋办公楼、厂房，保留了数百株苗木，并对厂区绿化提档升级。经过精心打造，成为民国风情总部办公、创意产业园。

    截止日前，今年燕子矶板块供应17.60万方、成交面积达20.88万方，占去年全年成交面积的87%；2017年成交均价为27145元/㎡，较2011年上涨138.44%，年复合增长率为15.58%，（据克而瑞统计，全市2011年至2017年至今，成交均价年复合增长率为11.83%）较全市成交均价年复合增长率高3.76个百分点。

2011年-2017年至今燕子矶新城住宅供销量价走势

从2015-2017年各面积段的成交结构来看，主要集中在80-144㎡面积段，80㎡以下和144㎡以上面积段的成交占比较低。2015年成交主力集中在80㎡以下、80-100㎡和120-144㎡三个面积段，2016年主要集中在80-100㎡、100-120㎡面积段，而2017年至今成交主力集中在80-100㎡、100-120㎡及120-144㎡面积段。从这三年的趋势来看，80㎡以下面积段的成交占比缩减明显，高面积段的成交占比在逐渐上升，成交主力整体由刚需、首置向首改、改善转移。

2015年-2017年至今各面积段成交面积占比明细表

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多盘下半年集中上市

现房销售模式将开启

区域内在售楼盘电建海赋尚城近期新领二期2号楼232套毛坯房源销许，约1.97万方，均价25800元/㎡，面积78、86、88㎡。除此之外，区域内融创玉兰公馆、中航国际社区、弘阳燕江府、金浦紫御东方、招商1872公园里仅有少量房源在售。而从各项目潜力存量（总体量-已供应体量），整体区域存量约43万方；

根据各项目网上房地产推盘计划，除中航国际社区外，其余项目均在年底前全部上市。

土地储备方面，区域内除本月成交的4幅地块之外，仅今年3月份被南京安居集团拿下的2017G01地块，该地块超出最高限价，楼面价达23800元/㎡，为区域最高楼面价，且需现房销售。较2014年3月电建地产2014G08地块（电建海赋尚城）楼面价7281元/㎡上涨三倍之多。这也就说，区域内五幅土地全部为现房销售，一般现房的开发周期为2-3年，那整体区域将会有一年到一年半的空窗期，届时即无房可售。

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招商1872花园城有望明年开业

经五路生活服务中心雏形渐现

根据燕子矶新城规划，经五路生活服务中心将成为燕子矶新城起航的重要标志和区域发展的有力支撑。而经五路生活服务中心就是依托地铁六号线和七号线的交汇站点，在经五路和纬一路交叉口处设置商业金融、娱乐休闲、社区服务、商住混合等设施，作为城市北部区域公共服务中心的重要组成部分之一。

经五路和纬一路交叉口重要的地块即为华润G32地块、华发G29地块及招商1872花园城，招商1872花园城是城北首个花园主题体验式综合商业中心——花园城2.0版，该商业中心为马群招商花园城的升级版，由招商地产自持运营，目前已签约入驻了幸福蓝海IMAX影城、正大会员超市、金吉鸟健身等品牌主力店，目前正在建设中，预计明年开业。后期地铁6号线（规划中）、7号线（已开始招标，有望年内开工）通车之后，未来3站路内辐射迈皋桥、尧化门、燕子矶。加之华润G32地块、华发G29地块成功出让，经五路生活服务中心雏形渐现。

随着本月土拍的落幕，加之区域“去工业化”进程的推进，纵观全市价格，燕子矶新城仍是主城的价值洼地，不过各种利好叠加效应下，燕子矶新城未来将成为南京首个置业首选之地也是指日可待。

文/南京克而瑞分析师 王慧

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