权威测评 |江宁滨江地价破万 最后一块“房价洼地”升值可期

几年前，在南京谈到滨江，很多购房者只会想到河西、下关或者浦口的滨江，并不知道在江宁也有一块叫做“滨江”的区域。虽然与东山、九龙湖这些江宁核心居住区相比，滨江位置较为偏远，但随着近年政府规划跟进、众多品牌房企进驻，这片土地已然成为江宁新兴居住区。特别是在2016年一轮大的房价上涨之后，均价在20000元/平米以下的项目逐渐减少，南京的不少刚需客群开始转向江宁滨江、禄口、江北高新区等房价低洼区域。

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从克而瑞数据来看，2010-2017年这将近8年间，江宁滨江新城商品住宅的成交均价上涨了174%，2014年之前成交均价上涨缓慢，但到2015年房价开始迅猛上涨，到2017年直接破万。2014、2015年间是供应、成交高峰期，有朗诗未来家、绿地国际花都等楼盘在售，等到2016年后，江宁滨江越来越受到购房者的认可，开始出现成交远超供应的状况，远低于其他区域的房价也使这个区域成为南京为数不多的“刚需阵地”。

2010-2017年江宁滨江新城商品住宅供应成交面积概况

数据来源：CRIC2016 数据截止至2017年6月30日

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江宁滨江新城这几年房价发展迅猛，就不得不提到对房价影响甚大的地价了。回顾江宁滨江过去几年十几幅地块出让，2012年地块楼面价仅800多元/㎡，还未破千。2013年5月天泰建设经过24轮竞拍，最终拿下NO.2012G20地块，楼面价1292元/㎡。到2014年，江宁滨江开始迎来品牌房企朗诗、绿地的进驻，其中绿地拿下两幅宅地，地价终于破2000！ 弘阳与禹洲在2015年12月同期拿地，楼面价分别为3661、3717元/㎡，后来弘阳与禹州联合开发，打造禹州弘阳滨湖里以及弘阳禹洲时光印象。2017年年初首场土拍，鲁能拍得江宁滨江G90地块，楼面价高达11077元/㎡，且需现房销售，地价快要赶超房价！

江宁滨江破万的地价引发了人们对于地价推动房价上涨的担忧，这也就是我们常说的面粉贵了，似乎面包必然就要涨价。确实，地价跟房价有着很大的相关性，开发商不可能亏本卖房。之所以愿意高价拿地，也是因为江宁滨江新城区域有新城规划利好支撑，同时周边还有大幅待开发的地块，相较于成熟的板块，未来更具备想象空间。另一方面，新兴板块的起拍地价相对南京其他区域而言较低，可以降低房企拿地的成本与投资风险。

业内人士称，高地价的出现可以带动区域房地产市场的繁荣，同时受益最大的两个群体：前期拿地的开发商、已经购房的投资客。这样说来的话，江宁滨江区域内，鲁能高价拿地，弘阳禹洲时光印象受益最大，购买该项目产品的购房者也将因此受益。

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目前江宁滨江区域内朗诗未来家、绿地国际花都的住宅房源都已售完，禹州弘阳滨湖里也已清盘，中国铁建原香颂许久未开盘，仅剩最后5栋住宅未加推。这个区域内，唯一一个房源较充足的楼盘就是弘阳禹洲时光印象，该项目楼面价不到鲁能G90地块的34%。该项目在7月7日首开，是江宁滨江唯一的多层洋房产品，均价14000元/㎡，比鲁能G90的楼面价仅仅高了不到3000元/㎡。

与高地价项目为邻，是弘阳禹洲时光印象的一大增值点，也给购房者带来了很大的升值契机。结合高地价项目明年下半年入市的节点，弘阳禹洲时光印象房价或将迎来峰值。

文/南京克而瑞分析师 姚荣

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