市场研究丨政策叠加降温楼市，买对房比买到房更重要

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2017前7个月，南京楼市调控政策密集度相当高，新政几乎每月频出，限购、限价、限贷、限售加强了需求端调控，加速推地和供地摇号、成为租购同权试点城市等又推动供应端对市场的相对放量（改变开发商预期，加快推盘节奏和出货量），再加上公证摇号开盘，规范建设工程设计方案（入户花园、挑高等偷面积的做法行不通了）等一系列规范市场措施的不断出台，严厉程度已开始影响到供需双方对后市的预期。楼市在短期和中长期调控政策的叠加效应作用下，已经刹住“稳攀”的脚步，进入震荡期。从2016年9月重返限购之后，南京商品住宅供销量同比涨幅明显回落，供应量平均下降26.4%，成交量平均下降50.9%；成交价格月度平均同比增幅为21.3%，2017年5月全面进入“四限”后，价格月度同比增幅则保持在6%-8%之间，较之前明显走低。

在政策调控的威力与威慑之下，如南京般持续供不应求，且库存量低（商品住宅截止7月底库存面积的去化周期仅4.5个月）的健康向上型城市，也终于开始步入回调通道。

然而2016年楼市暴涨，极大地奖励了大胆买房者，教训了迟疑观望者，教育了太多的老百姓开始学习炒房，同时也极大诱发了人性中趋利避害中趋利的赌性，鼓动着绝大多数的老百姓从投资人变成赌徒。因而目前政府频出有形之手，旨在市场失灵、人性失去理智、造成金融市场，甚至国家经济系统性灾难之前，消弭泡沫破裂的风险，保证人人能有房住。从这种意义上来讲，未来2-3年政策效果持续显现，房价回归是必然结果。

因而，目前购房者的决策机制也应该顺应政策引导下的市场变化，要保证自身资金安全的前提下，考虑投资收益最大化，而不是反之，也就是说，买对房比买到房更重要。

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买对房首先要考虑在盘整期的市场环境下抗跌性更强的板块，也就是规划利好，并且还有较大兑付空间和潜力，且被限价严厉程度较高的板块及片区。

从下表克而瑞对南京各板块片区商品住宅2017年1-7月成交均价的统计，及与2016年6-12月成交均价的环比、2016年1-7月的同比的比较来看，江北的泰山高新片区、仙林的仙林湖片区、城北的尧化门片区、河西板块的河西南部、仙林板块的西片、城南板块的老城区域，商品住宅成交均价同比、环比涨幅均低于同期平均涨幅，尤其河西南部，目前二手房价格已高于新房20%以上，理论上讲，是抗风险性强，且在楼市回暖后反弹机会和力度均较大高投资价值区域；而环比高于均值但同比低于均值的片区是价格补涨有富裕空间区域；同比已经出现大涨、但低于平均值的区域，则需要区分具体情况，或者因为供应楼盘档次降低、或整体产品档次的降低而导致的价格涨幅下降不可作为投资价值的参考，而如果由于过去价格同比增幅过高、遭到严格限价原因所致，则可以在具体分析楼盘后选择性购买。

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选定目标区域后，最后还是需要落位到具体的楼盘。每个购房者根据自身购买目的不同，对产品的需求各异。但在能满足自身产品需求的前提下，对楼盘的筛选可以参考其公证摇号与否和其中签率，毕竟对于高性价比楼盘的追逐是每个有眼光的投资者的必备技能。

从上述公证摇号以来最受追捧楼盘前后两期推盘的价格变化可以发现，除了通宇林景熙园等几个较长期间没有开盘的楼盘，价格涨幅较高还广受欢迎外，多数低中签率楼盘的价格涨幅在3%左右或以下，有部分楼盘由于楼栋位置或者产品本身的原因，被批准的预售价格还有所回调，成为购房者“穷追不舍”的主要原因。

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当然，买房也需要结合当下的楼市氛围和预期。从目前政策频频祭出的结果看，似乎已经初步达到中央政府短期调控的目的。按照以往调控政策后楼市运行轨迹所表现出的“弹簧”属性和规律来看，似乎高于上一波的反弹正在蕴育中，不久即将到来。

然而时移世易，自从周小川在今年3月20日表态“货币宽松时代结束了”开始，货币作为本轮楼市暴涨的始作俑者、支撑者，自身也成为调控对象。随着货币政策的逆转，仍然在高负债狂奔的企业和个人承担的风险则逐渐显现出来。一众巨头被排查金融风险，地产圈巨鳄万达卖产，融创接盘，富力接盘。结果，卖产的、接盘的统统被国际机构下调信用评级。上个月15日闭幕的第五次中央金融工作会议，在与以往相比出席规格达到“顶配”和多轮风险控制强调中，把去杠杆的范围从“金融”升级到了“经济”，表明国家已下决心，缺钱的苦日子即将来临。

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对于普通购房者而言，近期首先是要适当控制拥有房产的数量，常住一套，子女一套，度假一套足已。如果有一定水平，可以考虑商铺、公寓和办公类的投资，但一定需要控制负债率。别刚追高点买了房，就被不断提升的还贷压得喘不过气，搞不好转身还要去交房产税。

另外，当下购房除了通常的考量因素之外，一定要开始关注租金收益。过去十年，我们都没有必要关注租售比，因为在资产十年翻十倍的背景下，关注租售比会误导你。但在货币由宽松转向收紧，并进入不断收紧的过程中，租金回报率所能带来的现金流的健康程度将会越发重要，并且将成为寒冷冬天里资产价格最坚固的支撑。随着资金成本越来越高，资产变现难度越来越大，租金回报率低的物业风险将明显高于租金回报率高的物业。

今年夏天很热，楼市温度比天气还热，但千万别热昏了头，与其为买到房而盲目地到各个楼盘摇号抢房，不如静下心来研究一下如何才能买对房。不要成为一个在不久的将来，因为有很多资产，但发愁每个月物业费、月供和房产税的人。即便拥有多套房，但却只能被负债压垮，此时账面上房产价值的数字代表的是幸还是不幸呢？

文/南京克而瑞首席分析师 周颖

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