市场研究|这一次来真的，全方位开启长效调控机制后投机楼市无异于玩儿火

在房地产圈内专家与行家们在为“租购同权“等近期政策的出台，及能否真正落地，起到调控作用争论不休时，万达这一成立30年、在房地产行业翻云覆雨20年的”大佬“级企业，却以壮士断腕的果决挥一挥衣袖离开了，除了……没带走一片云彩。

调控20年

楼市快速发展的这20年，一路伴随着调控，然而历次调控变空调的“教训“，累积到2016年的楼市暴涨后，无论推出多少政策，老百姓都只认为那必然是新一轮上涨的起点，而奋不顾身地挤进楼市抢房，造成所谓的供不应求，从而推动房价持续上涨。这种上涨反过来教育没买房者不得不跟着追涨，形成政策越打压，越难以回调的局面。

如果通过米宅米宅制作的这张“原理“图（右图）来分析，理性解释如下

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“1、供需失衡积累到一定程度，新一轮上涨周期到来，客户追涨进场，房子在流通辗转中，房价水涨船高；

2、在供需失衡的市场环境下，供给的源头——土地，始终是城市稀缺资源，地价在看涨行情中居高不下，房企争相布局重点核心城市，地价在土拍竞争中，不断走高，土地成本助推房价上涨；

3、房企举债拿地，金融资本介入，资金成本不断高企，折入房价，助推房价上涨；

4、资本逐利，看重核心城市房地产行情的走高，不断注水地产行业。“

其实还有第5，就形成了一个闭合的循环：不断膨胀的房地产行业推动资产泡沫化的同时，也膨胀了人们对楼市的预期，驱动不仅仅是有住房需求的老百姓，而是几乎全体有支付（贷款）能力的民众，无条件涌入楼市，去抢购保卫资产价值和投机升值的法宝——房子，加剧供需失衡、供不应求的态势，回到源头1，这就是过去历次楼市快速上涨后，调控不利反成空调背后的动力循环系统。

租购同权

虽然本轮调控伊始，与以往相同，以短期速冻类型政策先强行给楼市降温，包括四限等调控政策纷纷实施后，无论新建商品住宅还是二手房，成交价格同比回落明显，环比涨幅在2016年12月至2017年5月为负值，6月涨幅归零。从国统局70大中城市房价统计数据看，对楼市的调控效果对南京这样的热点城市而言，降温效果已经较为明显。

而南京酝酿已久的住房租赁工作方案也即将出台。该方案将达成围绕培育租赁市场主体、建设交易服务监管平台、拓宽租赁住房筹集渠道、加强住房租赁市场监管、加大政策支持力度等主要目标，促进形成市场主体多元化参与良好格局。如果真正落到实处，不仅能满足各类群体多层次、个性化住房需求，而且极大盘活存量房市场，是快速降低新房供不应求压力的有效途径。此前， 南京市房地产经纪行业协会已经成立，并配合房产部门正在搭建存量房交易和租赁平台，为推进住房租赁市场发展的具体方案出台后的落实与执行提供保障。

但与以往不同，在近一年的短期调控见效后，中央政府主导下，以个别城市出让土地后持有开发物业、共有产权试水，到租购同权12城市试点，楼市中长效调控机制开启。在7月召开的中共中央政治局会议强调，要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制。紧接着，住建部等9部委也联合发文，将12个城市作为首批开展住房租赁的试点。而进入8月以来，各地楼市的调控政策仍在不断加码。8月2日，广州发布楼市新政，房企不接受政府价格指导项，一律不办理网签；8月3日，福州楼市新政，严禁房企捆绑搭售和设定条件卖房；同一天，北京发布新政，拟推共有产权住房；8月6日，沈阳楼市新政出台，三环及浑南区二套及以上住房5年内禁止交易。这是一次真正多维度政策“围剿”楼市的广域协同“作战”。

虽然租购同权、共有产权等长效调控政策在落地执行过程中还存在各种质疑和问题，但是针对不同人群，提供差异化的住房选择（为刚毕业留下和刚进入城市的人群提供门槛较低的长租公寓；为了吸纳中高级人才可提供配置和配套好的人才公寓；对于已有相对稳定工作岗位但收入不高的新城市人，可以提供共有产权性质的住宅，让他们对城市有充分归属感；而对于城市中低收入和贫困线以下收入者，提供保障性住房和经济适用房）的政策能够切实实施起来，配合相应的户籍政策，不但可以通过人才引进促进城市快速发展，而且多元化的供应渠道可以从根源上解决供需失衡导致的楼市暴涨。只有这样，才能让房价避免房价的暴涨暴跌，让房地产市场的发展回归到温和的轨道上，形成良性发展，成为经济发展的重要而健康支柱的产业，其作用原理见下图

虽然目前质疑楼市长效调控机制的声音不断，但在短期调控见效且严格执行的前提下，长效调控政策出台，传递的是国家对楼市调控意志和态度，这些信息被不断放大，从而可以改变市场预期，扭转盲目乐观造就的泡沫需求加速释放的情况。也就是说，下半年开始，如果加持四限政策的效用、加速租购同权、共有产权等政策的落实、结合进一步收紧贷款和提高房贷利率等金融政策，税收方面实施马光远先生提出的、征收更容易落地的空置房税而不是“难产”的房产税，房价由目前的盘整进入实质性回调阶段的进程或许很快到来。届时今年以来高价、高杠杆入手的、尤其是过度投机性的房源，将不只是鸡肋，而将升级烫手的山芋了！

文/南京克而瑞首席分析师 周颖

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