市场研究|投资二手房，选对区域很重要
由于目前对购买和出售新房都有较为严厉的行政手段制约，因而失去购买新房资格、转向二手房市场的自住与投资者大有人在。从2016年3月开始，新房成交套数首次低于同期二手房成交套数，虽然之后个别月份新房成交量仍有超过二手房的情况，但2016年3月至2017年8月，一、二手房之比为0.89，而此前2014年1月至2016年2月期间，一、二手房同期成交套数之比则为1.28，可以看出，随着越来越多购房者将投资转向二手房市场，南京楼市已由新房为楼市供求主力向存量房为主力转变了。然而虽有类似之处，但二手房投资需要考虑的因素和注意的事项要多于新房，用买新房的套路直接套买二手房，一不小心，或许会将自己套住。
房改以来的经验证明，没有任何投资能比房产更加稳定，低风险的同时保持较高收益，几乎“买到就是赚到”。以过去10年的经验看，这个说法似乎是成立的，但是并不十分正确。尤其在本轮史上最彻底的政策调控环境下，如果你选择的房产不具备极大的升值空间，减去你购房资金的时间成本以及丧失的资金成本之后，也许这只是一项失败的投资，如果再处于通货膨胀不断加剧的背景下，你这项投资连做到保值都很勉强，谈何增值？说到底，投资房地产还是要找到最具有投资和购买价值的产品本身。
与一般商品一样，房子的价格也是由房子的价值决定的，因此二手房与新房一样，购买时要考虑其自身价值和地段价值。不同的是，新房在房子自身价值方面主要考虑面积使用率、户型功能、楼层、通风采光、装修质量，以及性价比和小区规划、配套与环境（比如小区规模、布局、绿化、楼距、车库、小区内部配套及其它公共设施、物业管理水平、居住人群素质等等），二手房除了要考量上述因素以外，还要注意房龄，超过20年以上房龄的房源，房龄越老，其价值度越低，除非是学区房或者与父母/子女/工作单位就近所需，否则尽量避免购买或者租赁年代过于久远的住房，因为年代的久远决定了很多其它因素存在表面上无法直观判断的不确定性（此处不一一举例，买过的人都知道），而在入住后不断显现出来的劣势或者问题，是非常令人头痛的。
购房另外一个非常重要的考量因素就是地段价值，也就是房产周边的公共资源所包括的内容及其能级，或者说是品质及档次，主要有四个方面：
1
交通情况
（比如地铁、公交汽车、高铁火车等等，这方面购房者均经验丰富，此处不一一赘述）。
2
配套设施
这方面主要包括市政配套、生活配套两个方面，市政配套是指水、暖、气等。生活配套则包括：教育设施（托儿所、幼儿园、小学、中学等）；医疗卫生设施（卫生站、居住区门诊、医院等）；文化体育设施（综合文化活动中心、体育场；）；商业服务设施（综合食品商场、综合百货商场、集贸市场、药店及其他第三产业设施等）；金融邮电设施（银行、邮局等）；行政管理设施（街道办事处、派出所、居委会、房管机构等。
3
环境
一般指周边的山水公园绿化等自然环境和历史文化底蕴等，以及负面的噪音、污染等情况。
4
产业环境
对于投资购房者而言，产业环境的影响一般都会被忽略，其实这个因素对房产后期升值所产生的加速度更为明显，因而是与上述三个层面配套相比毫不逊色的重要指标。周边产业集聚能力是导入外部人口的重要因素，甚至比商服配套对流动人口的吸纳能力更加重要，因为可以吸引和留住人口反复消费，从而提高该地段的商业价值和房租水平，对售价的升值具有不可替代的提升作用。比如，同样档次和品质的房源，貌似地段性较差的宁南，其租金和售价都较看起来地段更靠近主城的大明路中部（二者均不靠近地铁站）更贵，为什么呢？因为中兴、华为均坐落在宁南及以南，加上软件大道附近汇聚的多家软件及其上下游企业，有近20万高知、高薪人口，工作就近原则导致对住房需求旺盛，使该区域房价和租金获得了更高的溢价 41 28514 41 11798 0 0 7773 0 0:00:03 0:00:01 0:00:02 7772力，售价自然也就走高了。作为投资用途购买二手房，尤其要关注房源所在地的产业，尤其是智力密集型高新技术产业的集聚能力与前景，因为这也是经营商家和开发商必争之地，地段升值空间和速度较缺乏产业支撑的地段要大和快得多。
在地段的价值判断方面，二手房较新房更有优势，因为“所见即所得”，但需要有科学的调查视角和方法，同时也需要足够的细心和耐心，不但是现状，也要了解清楚该区域未来的规划利好和利空，以便给予正确的评分和估值。
当然，上述购买二手房需要考虑的是主要因素，根据每个人的购买目的和所处的人生阶段（不同人生阶段对不同配套重要性的排序和评分不一样），各因素对房源价值评估所占的权重和意义也不尽相同，但很多普通购房者很难做出较为科学和系统性的评价，基本都是凭感觉，这样出现失误的概率就会变大。分析师接下来给读者提供一个选择区域时一个重要的依据，就是大量购房者通过自身买卖的成交数据 （下表是根据8月成交的1027个楼盘、6348套成交房源数据整理计算得出），对该区域做出的现实性评估——静态投资回收期。
静态投资回收期（简称回收期），是指以所投资房源经营净现金流量抵偿原始总投资所需要的全部时间，这一指标决定了你的投资依靠现有租金需要多少年能收回。以下是各区以8月平均二手房价和平均租金为前提计算出来的各区房源的静态投资回收期。
从各区域静态投资回收期来看，主城的秦淮区（含白下区）、玄武区、鼓楼区（含下关区）以及近郊的江宁区投资价值相对其它区域高一些。但从整体上看，目前南京低租金、高房价导致的房产泡沫化现象已经十分明显。
上述数据定量分析仅能评价过去，其中包含每个成交购房者自身对未来一定程度的判断。而使用该数据作为参考的潜在购房者，则必须结合自身对各区域受未来定位、规划、配套跟进等因素影响做出恰当的定性分析来判断，才能将购房投资计划正确实施。
文/南京克而瑞首席分析师 周颖
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