市场研究│“金九”过半颜色尽失，哪些板块率先“入冬”？

引言

秋高气爽、丹桂飘香，转眼进入金秋时节，但楼市的“金九银十”却未如约而至。从供应市场来看，截止9月17日，金九前两周多的时间内，取得预证并开盘的项目只有中粮鸿云、南京碧桂园、恒大悦澜湾和被媒体热炒的京澳港未来墅等4个楼盘，加上之前取得预证在上周开盘的浦泰梦幻家，共推出1013套房源，主要集中在江宁板块。与行内媒体调查并公开的、9月将有50个左右楼盘首开或加推5000余套房源的预测值相去甚远，今年的“金九”真的要泡汤了？

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从上图对历年金九上半月的供销量价统计中可以发现，今年成交量虽然较往年同期偏低（倒数第二），但与同为调控年的2013-2014年相比，上下差距并不是很大；而从供应水平来看，2012-2016年同期的供应量平均值为50.8万平米，今年是8.2万平米，仅为过去5年同期均值的16%，这将直接影响接下来金九下半场及银十的成交量，从这个意义上看，今年金九银十泡汤的可能性相对较高。

从过去两个月城区逐周供销量价走势可以看出，成交难以放量与供应不足关系较大，而供应不足则与严格的限价政策不无关系，尤其是过去2年出让的高价土地，时至今日几乎都陷入了不开发赔土地款利息，而开始开发推出房源，尤其是品牌开发商，如果不降低品质可能赔得更多的尴尬局面，所以供应端一直是“雷声大，雨点小”，房企也难啊。

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出现这种局面，当然主要归功于调控的日见成效。虽然南京今年也是供不应求，前9个月累计供销比0.92,而9月上半月供销比更是跌至0.26，供销倒挂形势较为严峻，但房价不但没有大涨，反而继续回落。18号国家统计局发布的8月份70个大中城市房价变动指数中，8月份南京房价环比下降0.2%！同比涨幅也继续回落到5%！

尽管大势如此，但各板块的表现还是不尽相同的。江宁是今年金九银十初期表现最好的，因为供应量基本集中在了该板块。而除了江宁和远郊的溧水、高淳外，主城其它板块和江北供应均交了“白卷”；成交方面，在供应不足的制约下，一向占据龙头老大位置的江北也不得不退居第二，让位于江宁；主城各板块中则以城北成交量最高，城南与河西也相对活跃，除了已经少有住宅供应的城中板块外，最冷的当属仙林和城东，远郊的高淳板块进入金九之后的表现也十分“低调”，与同为远郊的溧水板块形成了鲜明的对比。

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不过从库存表现来看，全市以套数计，去化周期下降到3.5个月，而不包括高淳和溧水两个远郊板块，以面积计，城区整体去化周期为4.35个月；截止9月17日，库存面积下降到245万平米，较5月以来的平均值251万还减少了6万平米，可见，金九失色确受供应不足影响很大。

但将各板块的库存与成交结合起来看的话，忽略城中板块的特殊性，仙林与城东遇冷并非因为供应不足，而主要是供需结构性失衡，这两个板块基本已经失去了刚需购房者，刚改也难以迈入门槛，而中高端改善需求选择面很宽。注重经济性与性价比的可以选择城南与城北，注重身份感与形象、档次的，则更青睐河西（河西板块括号中的数字是减去库存减去认购未转化为成交的最终库存套数和去化周期）。而浦口虽然没有很冷，但因为拔高定位后，房价透支需要各项配套快速跟进来弥补，因此就今年内而言，购房者入手仍需谨慎，需要对意向楼盘作出具体而客观的评估。

尽管冬天还没有正式来临，但楼市已经有板块提前“入冬”，那么，寄望于年底前放松限价而继续捂盘的房企，或许他们这个冬天也会格外漫长吧。

文/南京克而瑞首席分析师 周颖

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