市场研究│低租售比下租金增幅跑不赢售价，二手房投资需要慧眼
随着“租购同权”等一系列刺激存租赁市场政策的出台和落位，二手房市场活跃度明显上升。尤其是二手住房买卖方面，成交均价在过去13个月环比上涨之和为20%，与往年相比，加速态势明显。但租金涨幅单月波动度较大，整体环比涨幅之和为6%，与售价涨幅存在明显差距，一方面南京房屋租赁市场价格涨幅与买卖价格涨幅差距越来越大，意味着资产泡沫严重程度加深，另一方面也说明租赁市场价格未来的提升潜力很大。
从投资中短期收益来看，买卖二手房较租赁回报率更高，但在房源的选择上，除了了解该房源所在楼盘或小区的售价、租金以外，还要通过售价和租金计算并比较一下租售比和静态投资回收期，从而能够对类似楼盘小区的不同房源进行横向对比，从中选择风险度低而升值潜力大的房源。
通过分析师之前文章中每个区二手房静态回收期的列表可以发现，老城区与新城区存在较大差异，那么应该如何选择呢？
以玄武区为例，因为是老中心城区，新房供应量明显不足，二手房成交房源基本上是20年左右楼盘为主，10年以内的小区占比不足20%，其租售比和静态回收期根据房龄和交通、教育、医疗、商服等配套档次水平呈现相对分散状态，租售比最低的御湖国际不到1：400，与国际惯例1:300的警戒线较为接近，而最高为1:860，基本上是南京的顶层水平。44%的小区房源静态投资回收期超过50年，按照目前该房源70年土地使用年限的规定，在土地使用有效期内，很少能收回成本，除非具有学区等特殊优势，否则风险性较高。以上分析基本上可以适用于静态投资回收期相近的鼓楼、秦淮等同类老中心城区。
而10年左右的新房源主要集中在建邺区。除了世贸中心和汇金中心两个公寓类型项目之外，建邺区典型楼盘二手房的租售比相对集中于500-800之间，也是“泡沫”高发区。由于房源大多数都在10年左右甚至以内，因而静态回收期相对集中在40-70年之间，超过60年的楼盘数量占比44%，与玄武等老城区现状投资价值与风险度相差不大，但从投资前景来看，建邺区的规划能级更高，各类配套水平起点高，并正处于快速完善过程中。随着城市核心区由单一的新街口，向即将与河西新中心并立转变，及至被超越，建邺区的地段价值5-10内将全面超越玄武区等老中心城区，因而，建邺区二手房的投资价值度更高。
从下表中各区域最高单价、最高总价房源看，虽然鼓楼区与建邺区二手房成交均价相近，但，最高单价和最高总价房源差别还是很明显的。而拥有国家级新区核心区地段的浦口区，一手房投资量大，控制率高，最高二手房价格与平均价差距最小，短期内投资升值价值较低。
建邺区内部，河西大街与梦都大街之间的万科、银城、仁恒、万达等知名楼盘房龄短，基本在10年以内，且学区价值度最高，未来租金升值幅度较其它区域楼盘高，因此是二手房投资相对稳妥的选择。
除了通过定量与定性的方法，选择现状与未来价值度均更高的区域楼盘投资外，在购买前还要注意以下几个问题：
☑ 搞清二手房的产权问题
在投资二手房前，一定要弄清房屋的产权归属，凡是产权有纠纷的，或是部分产权、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再合适投资也不能购买，否则成交后很可能拿不到房屋产权证。
☑查清是否为被抵押的房产
现在很多人都会通过房屋抵押获取贷款。如果在投资二手房时购得这类房产，只会给投资者带来诸多纠纷。因此，家庭在购买二手房时应明确房屋产权是否抵押，以免蒙受时间和金钱的双重损失。
☑查明房款是否已付完
现在，多数人购买房屋都是采用按揭贷款，买房者在支付一定比例的首付后，余款通过银行按揭支付。因而投资二手房时务必要了解原房主是否已还清银行的按揭贷款，房子的房产证、土地证是否已经办理，以免为他人付款。
☑明确附加费用谁来承担
比如过户之前的物业费，水电煤气、有线电视费及其它方面使用后缴纳的费用等。
总之，二手房投资虽然较新房在评估价值和购买过程两个方面都更加复杂，但因为购买难度低，挑选余地大，因而具备一双慧眼和足够的耐心，总能淘到宝。
文/南京克而瑞首席分析师 周颖
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