市场研究│租赁政策快速落地，长租公寓迎来最强风口

引言

以2002年优帕克成立，长租部分企业为起点，长租公寓从无到有已经经历10多年的发展，但直到2013-2014年，互联网浪潮和资本市场的过度投放，这个行业才声名鹊起，真正站到风口之上。

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而今，以实现楼市长期调控为前提，政府连续、快速出台租购并举、商改住、税收优惠等一系列促进租赁市场发展的政策，又成为长租公寓的加速器。尤其8 月 28 日，国土资源部和住房城乡建设部下发了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定将在 13 个城市开展集体建设用地建设租赁住房试点。而在楼市供应源头的土拍市场上，房企间此前就已展开“竟自持”大战，更是为长租公寓未来房源提供了更为广阔的空间。

继上海、北京、深圳等地在土拍新规中加入达到最高限价后竞争自持面积的规定后，杭州、南京等新一线城市纷纷跟进。早在去年11月，北京海淀永丰一地块竞拍到最后，被天恒、中粮、首创联合以57.6亿元及商业自持比例10%、住宅自持比例100%的条件拿下，成为首个当场成交的住宅自持项目；2017年6月5日杭州主城区三幅地块分别被金地、中冶、保利以自持率41%、36%、36%的比例拿下；6月6日广东佛山万科最终以住宅总面积自持100%+自持70年的条件胜出；南京也在国土局发布的2017年宁网挂第06号公告中发布了部分地块“达到或超过最高限价后，开发商现场竞报住宅自持面积”这一土拍竞价新规。

大量的自持面积意味着开发商将更加注重运营，发展多元化的经营模式，尤其是方便集中管理和运营的长租公寓等租赁模式，或将成为房企的主流选择。这也为长租公寓提供了更为广阔的发展空间和舞台，因而，地产开发商、地产服务商、酒店运营商、中介巨头等都纷纷涌入了长租公寓市场。根据中国饭店协会公寓委员会统计，在 2015 年底，国内拥有规模公寓企业超过 500 家，而预计未来将会出现 5-10 家公寓数量超过 100 万间的品牌公寓企业。租公寓市场蓝海瞬间转变为白热化竞争的红海，曾经默默无闻的长租公寓终于站上浪头，迎来高速发展的”黄金时代”。

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然而，迅速扩张的租赁房市场，有多大的需求能托起这块越做越大的蛋糕呢？从总量上来看，按照《国家新型城镇化规划》的进程，2020年全国有2亿以上的流动人口，其中70%流动人口通过租房居住，按户均3人，月平均租金1000元测算，房租市场就有4700亿总额；而根据全国第六次人口普查数据，我国98.5%的可出租房屋来自私人住宅，目前已投入运营的长租公寓量占比仅为其中的2%，相比于发达国家品牌公寓机构出租房源占比25%-30%的状况，我国品牌长租公寓市场还存在巨大的成长空间。

然而，虽然前景广阔，但处于起步阶段的长租公寓产品，也面临着很多问题，比如长租公寓的发展并不是受投资限制，而是资源驱动，如何突破资源获取优质物业，从而突破发展的瓶颈，再比如资金难题，长租公寓不仅投资回报周期长，而且前期租入租金和装修改造费用两项投资非常大，再加上管理运营成本，因此长租公寓是投资周期较长、资金投入与产出不匹配的行业。即便对于长租公寓的轻资产模式来说，回报周期也要在8~10年，如果是重资产模式，则回报周期更是十分漫长的，所以如何获取资金支持也是目前涉足长租公寓行业企业必须承受的一大痛点。

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目前除了北上广深，新一线城市的租金回报率均为达到5%的安全临界点，即便长租公寓较普通住宅租金可以高出10%，甚至高端公寓可以高出20%左右，但依靠租金的投资回收期也是漫长的，这是影响长租公寓快速发展的重要障碍。

如何去把资产快速变现，如何利用金融手段进行融资是长租公寓成功的关键。2015年以YOU+为代表的公寓企业，通过出让租金收益权实现资产证券化，将房屋租约产生的现金流变成若干个按月付息到期还本的固定收益产品，所募集资金用于后续的项目开发，这是国内公寓企业融资多样化的创新，优质的公寓企业能提供稳定的现金流。今年长租公寓运营商自如在 8 月 15 日发行了国内首单租房市场消费分期类 ABS 。这是继魔方公寓后国内第二家长租公寓运营商主体发行的 ABS。虽然从运营模式看，长租公寓投资回报周期很漫长，想靠运营收入来覆盖拿地盖楼的项目成本基本是天方夜谭，但长期的租金收益和持有物业资产的升值收益还是吸引了很多房企介入。克而瑞数据显示，目前我国排名前30的房企中有1/3已涉足长租公寓，房企的雄厚资金背景或许能为长租公寓“入不敷出“及金融创新困局带来解决方案。事实上，从龙湖地产发布的业绩半年报可以看出，其新业务长租公寓“冠寓”已开业投资物业面积208万方，整体出租率达到94.7%，不含税租金收入11.4亿元，较上年增长28.8%。优客逸家也对外宣布，4月份在成都市场首次实现单城市盈利，实现净利润一个点。在长租公寓市场探索试错阶段，盈利一词本身就给长租市场的未来留下了更多想象空间。

从需求层面看看，随着房价不断攀升以及消费升级，中国目前已经初步呈现主动寻求品质租赁的局面，租赁市场巨大。《赶集网租房报告》显示目前租房市场租房者近七成是85后，近半为90后。同时90后真正进入工作岗位，一方面他们希望提高生活质量，但不愿意做房奴，尤其看中个人价值的90后，部分人有可能成为不买房一代。另一方面，具有强烈社交需求的90后将享受成长红利，在消费升级的背景下，房地产租赁市场的大环境向好，加上资本市场和互联网的助推以及国家政策面的大力推动，长租公寓行业发展或许真的已经迎来春天。

文/南京克而瑞首席分析师 周颖

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