环南京土地研判京口区篇丨实探镇江J1901/J1902地块（上）
近日，镇江市本级挂[2019]J2号土地共挂牌10幅地块，其中润州区2幅、京口区2幅、丁卯2幅、高新区2幅、丹徒区2幅，随后我们实探京口区J1901/J1902地块，对这两幅地块进行初步可行性研究分析及预判。
地块位置图
滨江J1901地块主体分析
区位分析：地块位于镇江市主城区滨江板块，靠近学府板块、城中板块；距离新城区吾悦广场约4.5km，镇江市政府约6.4公里，京口区政府2.4km，距离老城区商圈大市口广场和万达广场的距离分别为3.0km和5.1km。
地块指标：
地块周边实景：地块整体较为平整，利于后期开发。
周边配套：地块周边路网成熟，可通过禹山路二十分钟可到达市区，三十分钟可到达扬中；地块周边科教氛围浓厚，有江苏大学、镇江第一中学、丁卯中心小学等学校。
交通：交通路网纵横南北，向东畅达丁卯板块且直上沪宁高速，向西沿东吴路连通中山路，长江路等，串联起大市口，火车站，高铁站等生活，交通核心地段。
商业：紧邻红豆购物广场。
教育：教育资源配套丰富，周边有镇江实验中学、滨江实验小学、镇江第九中学等。
医疗：周边医疗配套良好，有镇江市中医院、三五九医院等。
景观：周边景观资源较好，北固山公园、焦山、象山等。
住宅市场分析
京口区自15年至17年供应量持续走高，由于土地供应有限，18年住宅供应量带幅度下滑；总体来看京口区近年来住宅市场供不应求。从均价走势来看，整体呈上扬态势。从月度供求来看，从18年7月供求均呈下降趋势。
数据来源：CRIC 统计口径：普通住宅+别墅
数据来源：CRIC 统计口径：普通住宅+别墅
二手房市场分析
地块周边的二手房有部分次新房和老旧小区为主，主力面积70-136㎡，主力户型以两房、三房为主，主力均价8400-10500元/㎡，其中次新房均价约10000元/㎡。
周边土地市场分析
本案地块位于京口区滨江板块，2016年以来板块内共有3宗地块成交，距离本案最近的是中南在2018年9月补仓拿下的2018-5-1地块，楼面价4323元/㎡；距离本案最近的在售项目为雅居乐新乐府，精装小高层13000元/㎡。
竞争格局分析
区域以改善型住宅为主，均价较高，目前区域内已推待售库存约为9.8万方，待上市量库存约为19.4万方。
客群定位
老城区外溢15%：京口区作为价格洼地，平均价格比润州老城区低2-3千元/㎡，少部分润州老城区改善客户会来此置业；
大港客户35%：以大港为主的周边的私营企业业主；
地缘性客户50%：地缘性客户，周边老小区改善，在周边的事业单位员工、公务员和私营企业老板，品质改善为主，以自住为主。
地块SWOT分析
S：京口区作为目前老城区价格洼地，和润州城区相比，有2000-3000元的价格优势；拥有绝版“三山一水”的景观优势。
W：地块规模小，土地面积仅1.6万方、单独开发成本较高。
O：目前市场处于下行期，有底价抄底的机会。地块体量小，总价低，对于想进驻板块的房企来讲，是一次难得的机会；板块内土地存量较少，地块周边自16年以来仅有4宗土地出让，且土地均已上市。
T：因为地块体量太小，与周边竞品相比，开发不具有成本优势。目前镇江市场对价格较为敏感，与周边竞品相比有一定去化压力。
地块预判：参照地块指标及SWOT分析，初步预判该地块可以打造为纯高层小区，与周边产品做到差异化竞争。
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