探地回顾丨西善桥、迈皋桥两幅宅地明日起拍 预判企业参与博弈加剧
引言：
明日，南京将开拍7幅地块，这也是猪年首场土拍，早之前，我们对城南西善桥、城北迈皋桥的涉宅用地进行了实探和可行性研究分析。本篇我们进行简单的地块研究回顾。
①原文链接： 土地可研 |实探西善桥街道宁芜铁路以南C2、C3地块
②原文链接： 土地可研丨城北迈皋桥G01地块 区域断供多年 市场预期颇高
宁芜铁路以南C2、C3地块
地块主体分析
地块四至：该地块位于南京市雨花台区西善桥街道，北临沿山路、南临吴山路、东临檀山路、西临柏山西路。
地块区位图
周边道路图
道路现状：地块周边道路尚在修建中，吴山路、梅欣路施工中，其余道路未见明显开工迹象。地块北侧有宁芜公路，双向四车道，地块东南侧有油新线，目前为单行土路，后期有扩大迹象。地块周边道路有待完善，目前交通不便。
总用地面积89461.91㎡，出让面积地上67389.32㎡、地下7494.93㎡，包含二类居住用地、商业用地、幼托用地，综合容积率2.5。
地块为原圣戈班玻璃厂C2、C3地块，内部有运土车在操作，地块内部较为平整，利于后期规划。
地块内部现状图
地块位于宁武公路南侧，与河西南部地区一河之隔，基本能够共享河西南成熟的配套资源。地块位于城南铁心桥-西善桥板块，周边多拆迁安置房及老小区，现状配套一般，但基本能够满足基本生活需求。地块规划有商业用地、幼托用地，建成后，方便业主的同时也能够辐射周边。
区域客群分析
集中来源区域：主要来自城南地缘客及河西板块的刚改、改善客群，对交通、配套、舒适度、社区环境比较看中。
置业需求特征：认可区域、认可品牌；自住为主：周边改善置业意愿较强；对居住功能性、舒适度要求较高。
土地价值预判
地块地段优势明显，与河西南一河之隔，可共享河西南部分配套。片区通过对低效用地的更新再利用，后期可供开发地块较多。目前绿城、龙湖等品牌房企汇聚，是城南新兴崛起的潜力板块。
板块内中海城南公馆，因为首开洋房、小高层产品，首开均价达3.4-3.9万元/㎡，当日售罄。地块临近绿城云栖玫瑰园项目，该项目定位都市桃花源，纯改善社区。整体来看，板块内并不缺购买力，整体购买能力较为强劲。
城北迈皋桥G01地块
地块主体分析
地块四至：西临逸文路、北临迈尧西路、东临北苑东路、南临熙湲路。
项目四至图
用地面积共计146618.14㎡，为二类居住用地，容积率1.01≤R≤2.6，限高50m≤H≤80m。起拍总价41.3亿元，最高限价58.7亿元，起拍楼面价17567元/㎡，最高楼面限价24968元/㎡。
地块表面都较为平整，属于净地，前期开发难度小。
地块内部现状图
目标地块所处的板块，位于黑墨营片区，该片区地处南京市主城区东北部，东南紧靠风景秀丽的紫金山，南依玄武湖，北接幕燕风景区，距离新街口、南部新城核心区、仙林中心区均不超过10千米。黑墨营单元分为9个居住社区，30个基层居住社区，生活气息较为浓厚。区域内配套主要依赖以迈皋桥地铁站为中心辐射的2公里范围内。
区域客群分析
集中来源区域：主要来自玄武区、鼓楼区、栖霞区，全市范围内的刚改、改善客户，主要以改善生活品质的自住需求为主，看中地段、环境及配套，关注家庭、收入稳定的30岁以上的客户居多。
置业需求特征：自住兼投资，自住因素为主，注重周边环境及片区升值潜力；注重品牌，圈层居住氛围。从社会层次来看，多为事业发展期的管理层人员为主。
土地价值预判
距离上一次挂地，迈皋桥板块已断供两年，自2015年起，含住宅性质土地仅成交三幅，基本无住宅用地可供。土地供应的相对不足，也直接导致了区域楼市供应的锐减和库存的下降，区域市场需求大。
板块市场总体维稳，整体市场表现较为活跃，购房需求为内生改善型，市场预期关注度颇高，销售前景看好。