2019一线城市房价有上涨压力，警惕核心资产泡沫化
在12月15日华尔街见闻和中欧国际工商学院主办的“Alpha峰会”上，如是金融研究院院长、首席经济学家管清友表示，房地产总量扩张的黄金时代已经结束，未来是结构分化的白银时代，存在结构化机会。以下是他演讲内容的重要截选。
谈及目前中国房地产形势，管清友表示，房地产市场很低迷，房地产商很受伤，整个行业很悲观。现在两个群体都比较焦虑，一个群体是开发商，整个行业哀鸿遍野，融资难、房子卖不出去；还有一个群体其实就是有刚需的和改善型需求的购房群体。
他认为，房地产市场可能在发生比较大的变化：从总量的扩张到结构上的分化，总量扩张的特征逐渐让给了结构上的分化。
管清友表示，房地产这个行业可能正在呈现港股化的现象。香港10%股票占了70%的市值和交易量，几乎每七块钱的交易就有一块钱是腾讯的，它头部公司的占比实在太大了。房价指数也已经出现很多分化的迹象，拿北京的房价和另外一个城市的房价比较，我们会发现其实不同城市之间的房价走势已经出现了非常大的分化。
从需求上来讲：这些年连续的调控之后，特别是2016年以来的调控，投机性的需求确实大大的减少了。但同时实际的刚性需求确实还在，甚至可以说很多中产阶层的改善性的需求也是刚性需求。
他还认为，住房的调控主基调不会有太大变化，但两个松动已经出现：一端是需求端按揭贷款的松动，另一端是供给端，房地产企业融资的慢慢的松动，这两个松动其实已经出现了。
中国房价到底高不高？从绝对房价（实际使用面积）来看，全球20个核心城市中心城区的房价，上海、北京、深圳是仅次于香港的。从相对房价来看，我们的数据也不低，也是排在前面的。当然这个并不表明中国的房价一定是出现了巨大的泡沫，只是静态的来看。
短期来看，管清友认为，房地产企业现在在供需两端还在承受着比较大的压力，供给端上我们看，房地产企业已经开始不买土地了，因为融资成本确实比较高，融资很难。从需求端上来讲我们看到限购以后，特别是大城市周边的房价下滑幅度是比较大的，比如北京、燕郊这片下滑的非常大，但是中心城区价格波动幅度并不是很大。
所以简单来说我们觉得总量或者像过去20年这种非常高的斜率扩张期大概结束了，未来房地产发展可能是斜率相对来讲往上走，但是相对平缓的这么一个态势。
展望2019年：明年的情况来看，一线城市的房地产确实有上涨的压力，中国的城镇化水平还在不断的演进，中国人对住房的需求、对住房改善的需求仍然是非常强劲的，所以期望北京、上海这样的大城市出现房价的剧烈下跌是不大现实的。同时我们看到三四线城市的房价的泡沫可能会和一线城市出现比较大的分化，三四线城市可能会消耗在2015年上涨之后带来的泡沫。
总体而言房地产不大会出现崩盘的情况，我也希望我们能够以比较客观的心态来看待这个行业，也希望大家在房地产投资这个领域能够有好的收益。
管清友表示，比较担心的问题是核心资产泡沫化：我们知道经济底还没有到，今年大家预计经济增速大概是在6.6%的水平，现在比较乐观的预计明年是在6.3%、6.4%左右的水平，特别是上半年。
资金端在边际上松动，比如住房按揭贷款，对房地产企业的融资这些都在松动。同时金融监管在放松，包括对资管行业的监管，对于理财子公司的设立等等，也就是说整个资金端实际上是在变得宽松的。从资产管理角度来讲，也就是说会出现新一轮的资产荒，这个时候表现在股票市场一定是那些质地很好的白马股、蓝筹股重新受到追捧，因为它最安全，就像2017年下半年发生的情况。一级市场一定会出现独角兽的泡沫化，在房地产市场也会出现大城市核心城区的房子的价格上涨压力。资产端下行的过程当中，核心资产端又会出现一轮泡沫化，这是明年我比较担心的问题。
内容来源：华尔街见闻
图片来源：网络
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