为什么粤港澳大湾区的豪宅20万/㎡？
2月18日，中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》。历时三年，粤港澳大湾区终于从一个概念变成一个规划落地。
这是继千年大计雄安新区之后，又一个让全世界瞩目的国家级区域规划。
这是可与纽约湾区、旧金山湾区、东京大湾区媲美的世界级城市群。大湾区覆盖的城市如同镀金了一般，闪耀着不凡的价值。
同日，位于深圳南山区的华润深圳湾瑞府取得预售证，楼盘均价15.8万/㎡，最高20万/㎡，对应单套的总价在2448万-11211万。
图片来源：咚咚找房
人们忍不住惊呼：深圳豪宅已经这么贵了？
在释疑之前，我们先看看大湾区城市合作规划。
香港－深圳、广州－佛山、澳门－珠海三组城市强强联合，深化港深，澳珠合作，加快广佛同城化建设。至于内地与港澳合作，则有深圳前海、广州南沙和珠海横琴三个合作示范区。
华润深圳湾恰好位于深圳前海中心与现在福田中心的中轴线上。
图片来源：深圳房产信息网
人们说十年前深圳中心是罗湖，现在是福田，那么未来一定是前海。距离前海中心五公里，深圳湾近十年来一直都是深圳最炙手可热的新兴豪宅区。
要知道，同地段同属性的深圳豪宅之巅代表——深圳湾1号，2017年的均价就达到了15-20万。
深圳湾1号（图片来源于网络）
华润深圳湾瑞府（又名安仕达酒店），是一栋59层高的商务公寓，可售部分为27-59层，超高层顶级豪宅。同样，深圳湾1号也属于超高层豪宅公寓。
超级地段的超级豪宅，这个价格是对深圳这块土地价值和未来潜力的真实反映。
北京不乏单套售价过亿的别墅，也有部分新盘单价突破十万大关，但近两年缺鲜有像华润深圳湾这样的单价15万的城市大平层。
身居北京已久的笔者，直观感受到的是在此对比中北京顶豪产品的销声匿迹。
有些问题不得不回答——
为什么这样的豪宅产品出现在深圳？
北京在城市价值上已经落后于深圳了吗？
城市顶部的房价到底意味着什么？
其实，我们知道，房价是城市购买力的体现。一个城市的房价不取决于整个城市的平均购买力，也不取决于中位数，而是取决于能买的起房子的这一批人的购买力。
直白地讲，城市房价取决于“有钱人”的购买力。
而顶级豪宅的价格，则取决于塔尖那一小撮人的购买力。
北京市区域规划
那么，这是否意味着北京的“富人”不够“富”？
显然不是。
北京“顶豪”产品的黯淡，与城市定位直接相关。
出于保护历史建筑形态的目的，北京二环内限高45米。去年北京出台规定，限制四环路以内的各类用地调整为住宅商品房。这意味着，未来四环路以内，除非是原先规划性质为住宅的用地，否则很难再新增商品住房用地。大型商业与办公楼也在限制列表当中。
一般来说，越往城市中心，越繁华的地段，房价越贵。这种情况在北京是不可能出现了，四环以内都不许在新建商品房了。
楼盘的商品属性在皇城脚下被一再削弱，甚至“驱赶”。某种意义上讲，商品房在首都似乎是一个不受欢迎的角色。
而赶在全国楼市热潮拿地的北京地王项目，在随后的时光里被迫放弃了他们的“顶豪梦想”。
以西三环顶级豪宅泰禾·西府大院为例，曾经的“地王”，在去年10月开盘时，价格按照建委审批的11.3万的均价销售，然而开发商此前的预期售价在16到18万。
最近有泰禾销售人员推销称：“我们172平方米和197平方米的两种户型，之前单价是14万元/平方米，现在一口价11.8万元/平方米。”也证实了这一点。
限价从根源上打消了北京“地王”项目做顶级豪宅的幻想。
处境同样尴尬的还有樊家村地王，葛洲坝·中国府。15年以7.5万/㎡的楼面价惊世拿地后就一直没有音讯，直到3年后的18年10月，样板间和示范区终于开放。然而又过了近半年，至今没有拿到预售证的消息。
据传，葛洲坝对他们的顶级产品系预期销售单价在15万以上，而北京新房市场上，已经很少有项目能拿到10万以上的预售证了。
7.5万/㎡的楼面价成本与10万/㎡的限价，别说豪宅的配置，以基本品质建好楼盘后不亏本就不错了。
这说明什么？北京楼市具有异常突显的政策属性。北京可谓楼市调控政策的试验田，楼市风向标中的指向标。楼市调控以北京最早全面实行，又以北京为最严调控城市。
反观深圳，“山高皇帝远”对应的是较为宽松的政治环境，而30年改革开放的滥觞也为其刻下深刻的市场经济烙印。
深圳可以有深圳湾1号这样标杆作品——面向的世界级顶级富豪，以财富论高低；北京作为政治中心，这样顶级豪宅过去少有，未来也更难有。颇有一种对财富的不屑。
类似的，从宏观的视角考察两个城市所对应的国家级区域规划，粤港澳大湾区恰恰与“千年大计”相反，前者是市场经济导向的结果，以财富体现价值，同时又将城市价值以财富的形式“反哺”给城市中的人民，是市场自主化和城市群运营的结果。
而后者的楼市政策已经规划好——个人住房以共有产权房为主。相比之下，粤港澳大湾区下的城市居民则“与有荣焉”，伴随城市的飞跃而飞跃，同生共荣。
想必这是豪宅背后的逻辑。
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