​房地产库存创61月新低！低库存会带来房价上涨吗？

国家统计局发布最新数据显示：

3月末，商品房待售面积51646万平方米，比2月末减少605万平方米。

其中，住宅待售面积减少531万平方米，办公楼待售面积减少47万平方米，商业营业用房待售面积增加21万平方米。

新房库存创61月新低！

于是有人问，房价又要报复性上涨了吗？

这个提问隐含的逻辑是，房价由市场供需决定，你看房子的库存都快没了，房价怎么可能会跌呢？

不可否认的是，低库存确实会带来房价上涨风险。2015-2016年一线城市房价大幅上涨，就是因为2015年7月-2016年8月取证未售去化周期连续14个月小于10。

现在库存又现新低，房价会开启新一轮上涨吗？

时间倒回2017年8月。据报道，当时全国住宅库存创33个月低点，一年可售完！结果如何呢，从 17年底到18年初，住宅价格都没怎么涨！

01 为什么会这样呢？

据恒大研究院任泽平分析，供求是否平衡，需区分短期和长期，短期关注新建商品房库存（随地产小周期波动），长期关注存量房面积（随市场发展累积）。

短期用4个层次的去化周期度量，从狭义到广义依次是：①竣工未售库存、②已取证未售库存、③已开工未售库存、④含未开发土地的广义库存；长期用套户比度量。

所以，我们短期看供需不能只看新房库存，要看的是去化周期。（注：去化周期，一般为库存与近6月销售面积平均值之比，衡量的是一个城市既有商品房库存的清仓去化时间。）

据任泽平研究发现：当前库存有效去化，存量住房尚未过剩。各能级城市取证未售库存尚处合理区间。截至2019年1月，一线、二线和三四线城市取证未售商品住宅去化周期分别为15.0、11.8和11.0个月。

02 补库存政策出招

既然现在库存低，也就有了补库存这一说法。因此，在发布库存量低的同时，国家调控又出手——增加土地供应！

4月17日，自然资源部发布通知，住宅供地将实施差别化调控：

商品房库存消化周期在

36个月以上的，应停止供地；

36~18个月的，要适当减少供地；

18~12个月的，维持供地持平水平；

12~6个月的，要增加供地；

6个月以下的，要显著增加并加快供地。

这个政策的出台，说明我国城市之间，库存和去化周期呈现分化趋势。去化周期越短，市场供求关系就越紧张，就要增加土地供应，反之则减少。

从图上我们可以看到，安庆、杭州、西安去化周期低于6个月，属于需要显著增加并加快土地供应的城市。

南京、重庆、武汉、上海、南昌、广州、长沙、长春、苏州、成都、福州等城市低于12个月，属于需要增加土地供应的城市。

青岛、宁波、济南、深圳、北京等城市去化周期低于18个月，要维持现有的供地水平。

天津、厦门等城市去化周期高于18个月，属于适当减少供地的城市。

基本上没有库存周期高于36个月的城市。从这个政策看来，国家也有意在放松在放开土地市场补给，不仅是给地方经济松松口子，也是平衡楼市供需房价的要求。

现在再来看，房价是否报复性上涨的提问，也许今天中央政治局会议结论给了最好的回答：

“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。”

图片来源：泽平宏观

点击关键词阅读往期干货

▼