2019，楼市还有这8件大事要发生

楼市已经没有意外，更不会有奇迹发生。

相对于股市来说，楼市的优势就在于更加透明、更加理性，可以掌控、可以预测。

6月20日，西安出台史上最严厉调控政策：一、新落户要满1年或者社保个税缴纳1年才能买房，彻底将落户炒房的漏洞补上了。而且，非户籍家庭买房，社保由之前的2年延长到5年。

西安从房价涨幅最大的城市，一跃成为全国限购最严的城市，严厉程度已经超过四大一线城市。涨幅第一的下场就是限购第一。

同样遭遇的还有5月份的苏州，就在苏州人民傲娇的庆贺苏州房价即将追上上海时，一记组合拳直击要害，而且还有备用政策等待出台。

现在的楼市，根本不允许嚣张气势的存在。就像打地鼠游戏一样，想要不挨打，就在洞里好好待着，露头就被打，出洞必挨揍。

因此，下半年不会再有大行情，2019年整体走势就是前高后低，先热后冷。

2019年下半年，以下8件大事将会陆续发生，请各位做好心里准备和行动准备：

1

房贷利率上调

从去年底开始，全国各地掀起了一股房贷利率下调的热潮，对楼市小阳春做出了巨大贡献。

但目前，在高层的宏观指导下，利率已经见底，各地开始纷纷上调房贷上浮利率，比如6月20日，中国银行在杭州率先上调首套房房贷利率，从原本的上浮5%增加到上浮8%，前不久南京、成都等二线城市也已开始陆续上调。

其实，我们从6月13日第十一届陆家嘴论坛上，央行书记、银保监会主席郭树清的表态中，就完全可以看出这个风向。郭主席说到：我国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。房地产业过度融资，容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。

任何政策的出台，背后必定有指挥棒在主导。6月份将是各大城市房贷利率的最低点，接下来的下半年，各地会陆续上调，尤其是经历过小阳春的一二线城市。除了上海、厦门之外，享受基准利率将会成为奢望，包括刚需。

2

降价抛售

对开发商来说，好日子总是那么短暂。沐浴在小阳春里还没有达到高潮，就草草了事。

2019年5月17日，银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》：针对房地产的以下五个方面要进行严查：一、表内外资金直接或变相用于土地出让金融资；二、未严格审查房地产开发企业资质，违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资；三、个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房；四、资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场；五、并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎，资金被挪用于房地产开发。

年初，由于开发商融资环境比较宽松，再加上刚需客蓄力已久，才会出现土拍狂热和成交量的大幅回暖。

但对高层来说，这就已经足够了，绝不会让小阳春失控。所以，对开发商严防紧盯，断粮断草，杜绝一切违规输血，从资金源头上遏制房地产盲目扩张。

下半年，开发商将会再次过上缺爹少妈的苦日子，没钱没政策，想要存活，只有一条路：降价抛售。下半年，我们一定会再次听到开发商们集体高呼：“活下去”！2019年9月-2020年1月，各地会频繁上演大尺度的打折促销，为了年底冲业绩，为了人造金九银十，更为了能活着看到明年春天的太阳，请各位拭目以待。

3

量价齐跌

2019年下半年，一线城市，以及二线城市市区，调控趋势只有两个选择，要么维持高压，要么调控升级，绝不会放松。二线远郊和三四五线城市，尤其是没有小阳春的城市，可能会放松调控，维持基本成交量，续命土地财政。

从今年3月份开始，四大一线城市的二手房成交量已经开始逐月下滑，价格也没有再涨的动力。接下来，将会轮到二线。

今年下半年，随着开发商融资再次收紧，调控政策以紧为主，房贷利率逐步上调，各大城市成交量和房价会开始双双下跌。

2019年的下半年将会重演2018年下半年的行情，只不过，惨烈程度会略有不同。今年各城市最低成交量和最低房价将会出现在2019年12月-2020年1月。

4

万人抢房

限价政策是去年的伟大发明。今年上半年，为了土地财政，为了能给开发商继续拍地的信心，从一线到五线很多城市都已经偷偷放松了限价。

土拍热了，钱包鼓了，见好就收吧。于是乎，限价开始重新收紧。限价虽然要了开发商的命，但对有钱人来说，却是千载难逢的赚钱良机。

最近，成都攀成钢豪宅仁恒滨河湾开盘，开盘价1.89-2.15万元/平米，还包括四五千元的精装修标准。而仁恒滨河湾5月份的二手房成交价已经3.5万/平米，倒挂一半。

这次开盘总共只有207套，全是185平米四房两厅两卫，一二手倒挂直接导致一套房的利润就是277万。所以3天报名人数迅速达到20642人，万人抢房重现江湖。

同样是成都，6月6日华润悦玺推出了华润二十四城第8期精装住宅，价格为1.7万元/平米，而其1-6期二手房均价为2.48万元/平米，倒挂7800元/平米，截止目前，华润悦玺已经有1.3万人报名。

419高层重提房住不炒，是今年楼市的重大转折点，和去年731的“坚决遏制房价上涨”是同等级别的。

所以，才会有住建部对房价涨幅过高的10城预警，才会有银保监会收紧房企融资，上调利率，西安苏州强势调控。

今年下半年，限价将继续成为各城市的常态，而且绝不会放松，只能越限越紧，因为放松就意味着会被住建部警告，放松就会被枪打出头鸟，没人敢步西安和苏州的后尘。

限价就意味着倒挂，倒挂就意味着抢房。与其说限价是为了给领导面子，不如说是让富人更富。

不管怎样，如果你有钱有房票，下半年千万别错过限价的巨大红利。如果是穷人一枚，那就好好工作，别总想着发财，毕竟靠工资永远发不了财！

5

打砸售楼处

人的本性，就是好了伤疤忘了疼。年初各地楼市的火爆早让人忘记了楼市惨淡的模样。让我们来看下去年下半年都有哪些大事发生：

2018年6月，北京通州的K2十里春风，房价从3.75万/平降到2.68万/平，前业主要求退房。9月，杭州大江东的未来海岸二期开盘，部分房源降价40万，一期业主维权。9月21日，泰禾合肥院子，备案价2.2万/平的洋房只卖1.6万/平，业主示威游行。9月，漳州融信壹号府，上一年开盘价1.8万/平，现在降至1.2万/平，业主拉横幅维权。10月4日，江西上饶碧桂园信州府，1万/平降至7000元/平，业主维权，聚众打砸售楼处。10月10日，厦门万科白鹭郡，6折贱卖别墅，遭遇前业主维权后，同意补偿20万或者直接退房。

放心吧，今年下半年，这些打砸维权的好戏一定会再次上演。

开发商日子不好过，只有打折抛售、回款保命一条路，这本就是利人利己的好事。只是国人实在缺乏起码的市场经济道德品质，既嫌房价贵，又不让房价降。

听我一句话，如果你打算买一手房，千万要等到四季度买。刚刚买好的朋友，如果你的小区降价了，也别去维权，怪只怪自己没有眼光和判断力，有本事就再买一套，拉平差价。没钱就别瞎胡闹，显得特别low。

6

降价未遂

活了近40年，特别信奉一句话：越是挂在嘴边的，越是最缺乏的。

一二线城市的限价是限涨价，而三四线城市的限价是限跌价。

2019年6月10日，湖北省恩施市房地产协会发布了《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》的“红头”文件，对降价现象提出预警和相应的整改措施，还将对备案价格的下限底价进行制度性约束，确定良性的降价幅度比例区间。

3月份，江西赣县住建局也曾发布一份紧急通知，要求所有房企停止特价房销售，同时，成交价低于2月份同类型的合同暂缓备案。

上半年，爆出的地方政府干预开发商降价未遂事件不多，不过下半年将会频繁发生，尤其是在三四线城市。

因为，三四线城市土地财政依赖度高，房价上涨动力缺乏，特别是在今年各地棚改腰斩之后，房价下滑已经势不可挡。各地政府虽然极力挽回颓势，但注定是强弩之末。

一二线的房企降价，是老百姓不允许，而三四线的房企打折，是政府不允许。

总之，在房地产行业完全的实行市场经济，我们还有很长的路要走。

7

瓮中捉鳖

2017年，北京上海率先提出限制外来人口，设定人口规模天花板。也是在这一年，二线城市嗅到商机，开始疯狂抢人。

去年整整抢了一年的二线，积累了大量的购房刚需，当然也参杂了些许炒房投机客，房价上涨动力十足。比如苏州，西安，杭州，一旦政策略微放松就会导致房价报复上涨。

在房住不炒的威严之下，即能继续抢人，又可以维稳房价的，只有一个招数，就是新落户不能买房，必须满一定年限。比如6月20日的西安，再比如2018年515的成都新政，都要求落户满一定年限才有购房资格。

未来，二线城市想要继续抢人，并且房价上涨明显的，一定会仿效西安成都出台这一政策。

抢人但不准买房这一瓮中捉鳖的招数，可以彻底清理出炒房客，但不损害真刚需的利益。

其实，我们很多政策的出发点和效果都是很好的，问题在于能否长期坚持下去，朝令夕改，最终吃亏的都是社会底层。

8

周期从3年变成1年

房地产3年一周期，众所周知。但这都是过去式了，因为，3年对我们的经济来说，太长了。

现在的经济是在走钢丝，不允许有大的偏差，更经受不起大起大落。所以，3年周期会变成1年周期，上半年松，下半年紧，房企饿不死，房价还可控，2018年如此，2019年同样如此。

掌握了周期，看透了本质，你才能在楼市里立于不败之地！

9

买房方法论

基于对当下行情的判断，我预计以上8条会在今年下半年集中爆发。

对于计划买房的朋友来说，非常有参考价值。以下买房建议，请务必牢记：

一、计划买一手房的朋友，务必等到今年四季度再买，新房限价只会越来越严，打折促销，一二手倒挂，会集中爆发，此条适用于所有城市。

二、一二线城市想买二手房的朋友，现在可以开始看房，但是千万别着急出手，因为你会发现越到年底房价越低，砍价越容易，节省个几十万轻而易举。三四线小城，还是以一手房为主，二手流通率太低，不建议入手。

三、置换客，请现在抓紧卖掉房子，小阳春的余温还在，成交量还不低，现在谁买你的房子就是高位接盘。买进的时机请参考前两条。当然，如果你资金够的话，可以年底先买进，明年小阳春再卖出。

四、目前的1年周期行情里，一季度的房价和成交量最高，四季度的房价和成交量最低，所以，小阳春适合卖房，而不是买房，年底适合买房，而不是卖房。千万别搞反了！

正文完。我的文章文字多，配图少，表格数据更少。因为我想传达给大家的东西是结果，而非思考和分析过程。我最讨厌的就是一大堆的同比环比数据，一张接一张的柱状图曲线图，最后没有方法论。

我没有时间追热点，追新闻，但是我每一篇原创都会掏空自己，反复总结和思考，力求让大家学到知识，学到技术，学到思考的方法。我不走惊艳路线，但会在文章中放入很多实操经验和深度思考，大家抽空可以多读几遍。

最后，祝各位亲们都可以顺利买到心仪的房子！

本文原创作者：柯谈（个人微信：linco_k）

微  信 公 众 号：柯谈地产观（ID：lincokk）

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