独家！去年海宁卖出2.3万余套商品房，其中住宅1.7万余套！相比2017年……
刚刚过去的2018
海宁楼市
让不少人摸不着头脑
蓬勃上扬又急转直下
人人想买房到人人爱观望
这一年
房子到底卖了多少？
现在又还有多少房源可选？
相比2017年
2018交出了一份怎样的“成绩单”？
……
别急
地产君将为大家带来
独家数据分析报道
商品住宅
全市销售1.7万余套 市区销售8266套
去年以来，房地产市场有较多波动。
上半年行情火爆，量价齐升，中央调控政策频出，表示出遏制房价上涨的坚定决心。下半年以来，房地产迅速恢复理性，步入平稳下行趋势，市场不稳定因素显露。
据相关统计，2018年全市住宅销售面积198.31万㎡，同比下降27.6%；其中，市区销售面积103.87万㎡，同比下降25.1%；高新区（盐仓）住宅销售面积35.28万㎡，同比下降37.4%；。
三下降——看得出，去年商品住宅的销售总体比2017年有所下滑。
2017-2018海宁全市/市区商品住宅销量图
（来自海宁透明售房网）
2018年，全市商品住宅销售1.7万余套，其中市区卖掉8266套。同样的数据，2017年分别为2.3万余套和9303套。
从表格中可以看到，2018年上半年，销量有突破性增长，至7月以来，住宅销售一路下走，去年的“金九银十”果断爽约，自10月之后，住宅销量跌至三位数。
而随着年关将至，去年12月以来，市场有一定回温。地产君的小姐妹前不久刚去工联·望园下单买了一套平层公寓房。
她告诉地产君，售楼处挺热闹，也陆续有人下单买房。“无论是偏刚需的平层还是叠墅、合院等改善产品，这段时间均有一定的去化。”该项目相关工作人员说。
新建存量
全市10757套 市区4427套
截至去年12月底，全市新建住宅存量121.52万㎡、10757套，其中市区住宅可售面积为49.46万㎡、4427套；高新区（盐仓）住宅可售面积为18.64万㎡、1724套。
业内人士分析，2017年海宁全市出让房地产开发用地（不含安置用地）42宗，同比增长超过45%，拿地后，大多在2018年开发建设，进行销售，因此2018年的供应量是比较充足的。去年上半年，市场需求量增长，去化速度较快；下半年以来，土地市场和销售市场均冷却较快，供需端同步收紧，截至2018年底，商品住宅的供应比较稳定。
据统计，2018年，全市出让房地产开发用地（不含安置用地）共28宗，其中商住用地27宗，商办用地1宗，同比减少28.59%。
许多想在市区购房的市民会有一个普遍感受：无房可选，以及改善型的房源比较多，刚需的相对紧缺。
2018年12月底海宁全市各区域商品住宅存量
（来自《房地产市场分析简报》2018年度第12期）
市房管处相关工作人员分析，市区4427套的存量不算少。这里的“市区”统计范围指海洲街道、硖石街道、马桥街道及经济开发区（海昌街道）。但考虑到房源比较分散，经发区和马桥有较多房源，因此人们感受传统意义上的“市区”房源较少，无房可选。
按常规近12个月平均销量计算，全市去化周期7.5个月，其中市区去化周期为6.4个月，高新区去化周期为6.3月，尖山新区（黄湾镇）去化周期22.7个月，丁桥镇去化周期40个月。
按趋势近3个月平均销量计算，全市去化周期16.2个月，其中市区去化周期为18.7个月；高新区去化周期为14.2个月，尖山新区（黄湾镇）162个月，周王庙镇53个月。
↑工联·红郡实景图
↑公园道1号实景图
2018年末，市区一批新交付的房源入市，后续或将对二手房市场带来一定的冲击和影响。
此外，全市另有住宅潜在存量（已供地未入市）166万㎡，其中市区住宅潜在存量41.35万㎡。
近6年来
海宁楼市销售大数据怎么样？
房地产的发展存在一定的规律和周期。
1998年，国务院发布《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》，1998-2003年，房地产市场快速恢复。
2004-2007年，从需求、结构端，不断调控。
2008年，国际金融危机爆发，房地产市场受到短暂冲击。
2009年降低首付比、利率等政策刺激房地产市场快速恢复。
2010年宏观调控重新收紧，2010-2011市场有所降温。
2012-2013，再度恢复。
2014 -2016，中国经济进入新常态，在稳增长和去库存的目标下，政策刺激，放松限购限贷，加强信贷支持和税收减免，一二线城市房价上涨。
2017至今，因城施策、防风险。
可见楼市的发展周期短则1-2年，长则3-5年。地产君整理了2013-2018年海宁商品房、商品住宅的销售数据情况。
图 2013-2018海宁全市/市区商品住宅销量
（来自海宁地产研究院）
可以看出，海宁楼市的交易基本是符合整体楼市周期发展的规律，对政策的反应存在一定的滞后性，在2016-2017，销售达到高峰后，继而回落。
后续将如何发展？
某种程度上来说，这和读到这篇微信的每一个你都息息相关。
因为，除了政策、供需、城市化、经济发展等因素外，预期是影响发展走势的重要因素之一。
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本文部分结合任泽平《中国房地产周期：过去、现在和未来》
参考：海宁市住建局房管处《房地产市场分析简报》2018年度第12期
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