周二市场说｜现房销售弊大于利

近日广东省政府发布了《实施珠三角规划纲要2017年重点工作任务》，在着力防范金融和房地产市场风险方面，特别提到要加强商品房预售资金监管，强化商品房交易合同网签备案，并鼓励推行现房销售制度。无独有偶，在南京目前土拍政策中，也要求达到最高限价90%的地块要进行现房销售，此外杭州、无锡等市也有类似政策出台。并且之前也有人提出要取消预售制，全部搞现房销售制度，但我认为今天推行现房销售却是在开倒车，实际作用是弊大于利的。

政府、专家想要推进现房销售主要是想取得以下三方面的正面成效：

1，防止项目烂尾，降低金融风险。因为现房销售可以从根本上杜绝开发商“携预售款潜逃”的可能，所以认为推进现房销售有助于降低金融风险。

2，抑制房价过快上涨，缩小炒房空间。一方面是认为现房销售可以杜绝期房投机、炒作房价的可能性；另一方面认为现房销售会抑制目前的地价，回过头来对限制房价上涨会起到一定作用。

3，进一步提高房屋质量。将现房明摆在消费者面前，可以减少很多业主和开发商之间的纠纷，这其实也是对房企提出了更高的要求，让开发商更加注重项目的自身质量、配套建设，提高产品品质。

但事实上，预售制度本身并不会直接造成上述恶果，现房销售也并不能全部实现这些美好的愿望。首先说金融风险方面。如果现房销售，考虑到从预售到交付一般要一年半以上的时间，开发商资金压力会大很多。最新统计数据显示，在目前开发商资金来源中，其中30%来自于自有资金，19%来自于开发贷款，45%来自于房款（包括首付和按揭）。而在地价高企的今天，一线和强二线城市地价已经占到成本60%-70%,自有资金很难覆盖前期投入，往往需要银行贷款、（预）销售款来支持项目建设，一旦规定现房销售，开发商资金会受到极大的考验，烂尾楼反而可能会成批出现，并由此引发金融风险。

再看房价方面，一旦执行现房销售，至少在相当长一段时间内会面临供应锐减，造成短期内的供不应求，而供不应求会进一步造成房价的快速攀升。另一方面，从盈利角度出发，因推迟上市而增加的资金成本，最终也会转嫁到房价当中，造成房价的加速上行。所以无论从那个角度来看，现房销售和降低房价都没有必然关系。

最后，在地价影响方面。就目前白热化的土地市场来说，现房销售对地价影响其实可以忽略不计。不要说现房销售，今天不少地块已经要求很高的持有比例、甚至要求全部持有，但最终竞价还是很激烈、对于已经杀出火气的土地市场而言，需要的还是全面、系统性的调控机制。其实这方面也早有先例，2014年上海卢湾五里桥街道就出让过一块现房销售的地块，并且还附加了30%面积配建保障房、要求全装修占比100%，装配式建筑占比100%等诸多苛刻条件，但地块最终还是拍出了8.55万元/平方米的实际楼板价，刷新了彼时全国土地单价纪录。之后上海土拍就没有再提现房销售，而在三年后的今天，这块地王还是迟迟没有看到竣工面市的消息。

作为全球成熟市场化市场中普遍存在的销售制度，期房销售的合理性其实已经得到了肯定的论证；作为伴随中国房地产发展全过程的销售制度，期房销售也已经被证明了是可以配合并促进行业发展的有效制度。现在行业存在的问题和预售制度本身没有太大关联，如果需要对今天的预售制度提一些意见或者建议，应该是做好资金监管、开发进度监控、竣工验收方面做好相关工作，而不是因噎废食，转而去推广现房销售。

另外在调控政策，包括“四限”政策方面，还是应该在具体实施方面针对现有状况做一些调整或改善，以此来进一步抑制投机投资，控制房价，并控制相应金融风险，而不应该想通过现房销售来解决这些问题，这实在是太理想化了。

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