问：是什么给佛山房价信心的？答：是数据！

7月6日，中原集团举办

“大趋势 新思维——2017粤港澳大湾区楼市发展高峰会”

成功在佛山新城中欧中心举行

佛山中原董事总经理余鸿先生以《粤港澳大湾区广佛肇楼市发布》主题，做了精彩演讲

会议亮点：

①回顾了去年中原“洞悉”发布会上提出的预测观点都已得到市场的印证：

如广州客户“自东向西、自北向南”逐步渗透至佛山个板块、土地价值趋势等等。

②分析：“基本面”-上半年佛山楼市数据

③趋势:从广佛同城到“广佛一城”

④未来：机会都出现在哪？

上半年佛山楼市数据

回顾2017上半年佛山楼市，可谓亮点满满，土地市场揽金416亿，一手住宅成交56651套，二手住宅成交58506套，历史上二手房成交首超新房，与此同时，受到政策影响，广州客户同比去年却有所下降，占比37%。

佛山的战绩，放眼全国 ，也均属于领先水平，如住宅成交面积657万㎡，高居全国第六，成交金额也排到第11名。

从过去七年的佛山成交面积走势图，可以观察到，上半年一手下滑、二手上升，首次出现二手超过一手（以季度为单位），但总量变化不大，市场保持在较高的活跃度。

值得注意的是，佛山悄然成为全国发展商进入粤港澳大湾区的首选，土地成交47宗，超过广州，百强房企身影频现，如美的、招商，更有世茂、华发等等，共计15家房企先后拿地。

此外，一个很明显的现象，城市边界正在逐步消失，从2016年广州客户自西向东渗透（占比约40%），到如今越过限购区扩散（占比37%），广州客户已遍布佛山。

参照新建住宅市场信心指数，截至2017年6月，佛山高达63.49%，远高于广州的51.42%，以及深圳的48.52%，说明看涨的人数占多，房价上行的可能性较大。

大趋势：从广佛同城到“广佛一城”

从中国一路一带的广佛定位为“国际枢纽城市+佛山制造+全球市场”，加上粤港澳大湾区突显广佛同城优势，还有广佛超级城市，广佛同心，联袂打造世界都市圈，参与全球竞争的定位，这3大引擎助力“广佛一城”的未来趋势。

实现广佛一城，需要3大基因全面推进——超级经济人口量、超级交通枢纽群以及超级城市地铁网。

观察历年广州+佛山gdp总量走势，2017年广佛将进入3万亿元经济时代，万亿经济时代，将提升城市级别、拉动消费升级、催生城市新发展。

与此同时，广佛一城的大迈步前进，也将促使佛山进入3.0时代，大佛山价值进一步凸显，毗邻的肇庆区域迎来新的发展机遇。

未来机会都出现在哪呢？

首先统计2017年上半年佛山各区成交楼面地价可知，佛山32镇街已然形成新的地价格局，普遍都在7000元/㎡以上，这充分反映了广佛一城后土地稀缺、地价攀升的现状，大佛山及周边区域拿地机会突显。

除了政府的招拍挂，房企获取土地的方式将更加多元化，尤其是三旧改造项目，将释放大批“优质土地资源”，是本土开发商的重要机会点。

高价地将会催生行业升级，创新引领、资产运营也是未来的机会点。

历年佛山住宅走势，上半年的库存面积相对较少，去化周期约5.6个月，把握库存周期，顺应政策走势，保持合理“流量”，这是另外一个机会点。

此外，佛山商业持续稳步向好，未来空间大。

虽然佛山目前商业物业库存大、去化周期长，但同时也存在崭新的机遇，转变商业价值兑现模式，持续营运突围，将成为一种重要的思路。

佛山基本面支撑，楼市长期稳健发展

2017年5月华南7城成交量价走势依然呈现量跌价稳的趋势；其中东莞、佛山珠海成交量环比跌幅超过20%；深圳和中山成交量则低位小幅回升。

在市场下行的背景下，东莞、佛山和珠海成交均价仍小幅上涨。这也是导致其成交量大幅下跌的重要原因。

从具体城市来看，广州、深圳、佛山和珠海推盘量出现大幅下跌；惠州和东莞保持在相对低位；中山低位明显回升。广州、深圳开盘认购率分别仅为32%和11%，反映出市场需求明显不足。表现相对较好的是佛山和惠州，虽然推盘量较低，但认购率超过70%。

从月度需供比的数据来看，广州、佛山、惠州等城市新建住宅市场目前基本处于供求平衡的状态。

短期楼市影响因素有：新房库存与调控政策，佛山目前调控力度处于有调控城市中中间水平。

所谓存量土地，广义上讲是泛指城乡建设已占有或使用的土地， 狭义上讲是指现有城乡建设用地范围内的闲置未利用土地和利用不充分、不合理、产出低的土地，即具有开发利用潜力的现有城乡建设用地。截止到2017年4月，佛山土地存量为119%。

长期表现决定因素：人口决定城市未来

人口年龄结构决定楼市可持续性：人口因素重要性凸显

▷常住人口增长，决定楼市短期供求。一线城市稳定的需求来源于常住人口的稳定增长；

▷人口年龄结构决定楼市可持续性；

▷刚需、改善为代表的自住需求，是当前楼市需求主力；

▷人口自然增长放缓，移民决定需求增长；

▷一线城市改善型需求比重上升；

▷20-40岁人口比重高，未来需求可持续性强；

佛山的小学生人口增速为6%，25-29岁人口比重为12%

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