为什么有的人总是在房价大涨之后才买房？

来源：吴晓波频道（wuxiaobopd）、齐俊杰看财经（qijunjie82），转载仅为分享，不构成投资建议。

2017年的一半快要过去了，最近关于“房地产”的文章明显少了下来。

这一轮的房地产行情，从14年末、15年初开始，期间在多个核心城市之间呈现轮动式“疯涨”。不论是老牌一线京沪深广，新晋的四小龙厦门、合肥、南京、苏州，还是其他二线城市郑州、武汉、杭州，包括佛山在内，城区房价都在两年时间内大幅、快速上涨，上涨幅度多者超过五成，其余至少也有两三成。

现在，上涨阶段暂时过去，我们可以来做一做复盘了。

中国楼市是个政策市场

中国的楼市，在很大程度上是一个政策市，这一点相信没有太多人会反对。换言之，如果有人认为“经济不好的时候，反而房地产行业可能会很好”，这其中也很有几分道理。中国历次房地产调控和涨跌周期，都印证了这一点，这一次也不例外。

房价什么时候开始涨，国家“让你买”的时候！

经济这么差，是时候把房地产从笼子里面放出来了，国家就鼓励你去买房。

贷款的资格有了：2014年9月30日， 央行、银监会发了一份通知，后来俗称“930新政”，叫《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》。其实它的大概要义，就是调整房贷政策，要求各银行在房贷上，从“认房又认贷”变为“认贷不认房”（二套房的认定标准）。

购房资格有了：2014年下半年，一线城市以外，各个城市陆陆续续放开限购。

贷款的负担降低了：2015年3月30日，央行、住建部、银监会联合发文，给楼市加了一把猛火——“330新政”：二手房营业税免征限期由5年改为2年；二套房商业贷款最低首付比例降至4成；公积金贷款首套房首付比例调整为20%。

至此，一应条件俱全：

所在城市限购，没有买房资格？没关系，我放开限购，让你们买买买。

已经有两套房，没有贷款资格？不要紧，现在是“认贷不认房”，只要没贷款，手上有多少套都不是事。

首付太高？无妨，我给你降。

税费高？没事，我给你免征，二手房只要持有两件，转手免征。

还嫌不够？还有降息呢，2014年11月到2015年，连续6次降息，每个月房贷省上好几百。

一套组合拳下来，房价应声而起，深圳、厦门最先启动，然后北京、上海、合肥、南京、苏州、郑州等陆续跟上，再拓展到其他的二线核心城市。每一个在这些城市生活的人，对此应该能感同身受，因为朋友圈总是不停出现“暴涨”的文章。

房地产该回到它该去的地方了

2015年12月中央经济工作会议，强调的是“化解房地产库存”。

由于城市化进程的特点，房地产市场本身出现了明显分化。15年部分城市房价涨，16年一二线城市普涨、大涨，声势虽然很大，对库存最大的三四线城市帮助却有限。

没问题，三四线城市继续慢慢消化库存，一二线城市的房子，应该回到它原来该去的地方了。所谓“没有购买，就没有伤害”，控制价格最好的方式，就是让交易做不成，数量一下来，价格就别想动了。

去年7月，政治局会议提出“抑制资产价格泡沫”，不久各个前期房价大涨的城市开始密集出台限购、限贷政策。去年国庆短短七天，十几个城市一起出台类似的政策。

日期	城市	限购、限贷政策核心
8.12	苏州	房贷未结清的，首付比例提升或限贷
9.1	武汉	2套房首付比例提升
9.5	厦门	144㎡以下，本市户籍限购3套，外地户籍限购2套
9.18	杭州	外地户籍限购2套
9.25	南京	本市户籍限购3套，外地户籍限购2套
9.26	苏州	外地户籍在吴江区2套需满1年社保
9.27	杭州	2套房首付比例提升
9.28	苏州	外地户籍在昆山购2套需满1年社保
9.30	北京	无论有无贷款，2套房贷比例均为50%
9.30	天津	外地户籍在市区及武清区限购2套
10.1	成都	部分区域单人只能新购一套房
10.1	郑州	180㎡以下，本市户籍限购3套，外地户籍限购2套
10.2	无锡	外地户籍限购2套，2套首付比例提升
10.2	合肥	市区内，本市户籍限购3套，外地户籍首套需满1年社保限购2套
10.2	济南	本市户籍限购4套，外地户籍限购2套；首付比例提升
10.3	武汉	城区与新区大部分，本地户籍3套限贷，外地户籍2套限贷、3套限购
10.4	苏州	市区、昆山、太仓，外地户籍首套需满1年社保、2套限购，本地户籍限购4套
10.4	深圳	首付比例大幅提升
10.4	广州	本市户籍限购2套，外地户籍首套需社保3年
10.5	厦门	180㎡以下，本市户籍限购3套，外地户籍限购2套
10.6	珠海	144㎡以下，本市户籍限购4套，外地户籍限购2套、首套需1年社保
10.6	东莞	新房限购3套，外地户籍购买2套新房需满1年社保
10.6	福州	城区户籍限购3套，非城区户籍限购2套、首套需1年社保
10.7	佛山	本市户籍限购区限购2套，外地户籍限购区限购2套，第二套需社保或个税

*数据来源：各城市政府公告。

直到今天，调控也还是一直在加码。原来商住是不限的，现在也限了；原来土地还在招拍挂的，现在招拍挂还有涨停板，涨停之后还有多家开发商竞价，那就比谁的自持比例高；原来利率是下降的，或许现在马上要加回去。总之，一定要把这股势头给压下来才行。

新一轮涨完了嘛，房地产又该回到它该去的地方了。

那么，支撑高房价的因素是否还存在？

目前，北京上海等一线城市的房价，正在经历有量变到质变的过程，之前是价稳量跌，现在价格也快挺不住了，之前疯涨的带学区性质的房子，由于多校区划片已经出现暴跌和成交困难。如今这种趋势开始向其他的高端住宅蔓延，总价越高越难卖。

现在则开始主动跟房东讨价还价，用它们的话说，现在卖房相当困难，一个门店一个月都未必卖出一套。而购房市场不景气，租房市场同样不好，所以现在收入成了重要问题。很多门店虽然还没有关门，但中介人员已经开始离职。

之前大家一见面聊天，都是你买没买房，房价还会不会涨，现在见面，都在说你们家那跌了多少，我们这边跌了多少。画风已经完全变了。那么我们不妨来盘点一下，高房价的基础是否还存在。

首先，金融因素，货币供应量来看，08-09年最高，M2超过20%，直奔30%，大量的货币无锚印钞，形成了洪水猛兽，索性那几年人民币升值，所以没造成大规模财富外流。在2008年之后，中国楼市直接金融化，货币政策宽松，楼市就涨，货币政策紧缩楼市就调整。但之前货币政策再怎么紧缩，货币供应M2也没低于10%，而现在这个指标被打破了，所以可以预见的是，未来几年，金融绝不会放松甚至越来越紧。

其次，政府因素，今年因城施策，各地政府态度迥异，从城市的角度来讲，北京上海做出了非常好的表率，高压调控，把能够用的政策全部加码上去，不降房价誓不罢休。

第三，债务因素。去年其实我们就做了一件事，把全世界最高的非金融企业杠杆降下来，然后加到居民身上，但加着加着发现有问题了，非金融企业杠杆压根没降多少，居民的杠杆倒是快速上涨。那么我们居民杠杆率这么高，这两个城市房价一旦掉头向下，是否也会出现大面积弃房断供呢？所以，房价越热点的城市，其实爆发金融危机的可能性也就越高。

第四，经济因素，一个经济不断发展的地方，房价是可以长期上涨的。这也是一种良性的增长，但大家可以算算，15年来你的收入增长了多少，房价又涨了多少。绝大多数地区的房价严重超过了收入的涨幅，而多增加的这部分其实就是泡沫，而这几年甚至有些制造业城市，因为这样或那样的原因，经济是减速的。

第五，需求因素，大家想的挺好，多买套房，然后用房养老，说白了就是你想通过房子的涨价，像上一代人剥削我们一样，剥削下一代的年轻人。但你确定下一代人还需要房子吗？独生子女让我们这代人可能通过继承，就有3套左右的房子，下一代人手上的房子只会更多，而且可能越来越多。所以从这个趋势看，租房应该越来越便宜，而炒房的基础越来越薄弱。

目前来看下半场，从2016年下半年开始，政策转向“防风险”，策略是长短结合，短期依靠限购限贷，长期寻求建立长效机制。

本次楼市调控会持续多久？

首先，看加息周期，我们之所以努力的金融去杠杆，就是为了降低明年加息之后所带来的市场风险。

美联储今年已经加息两次，年底还会加息，届时中美利率基本持平，明年开始我们大概率是跟随美联储而加息，之前美联储的官员给了一个预期，那就是2019年底前，把联邦基准利率加到3%，换句话说，也就意味着今年明年和 55 28381 55 15792 0 0 1395 0 0:00:20 0:00:11 0:00:09 3160后年各有3次加息，现在这个时点之后，美联储还要加息7次，而央行可能会跟随加息6次。在加息周期结束之前，也就是在2019年底前，楼市调控难言放松。这一波调控周期之长，力度之大，可能是之前从未见过的。

其次，看金融去杠杆，从美国次贷危机来看，他们是从2004年开始加息，主动金融去杠杆，清理影子银行的资产。但在去杠杆初期信用资产不但没有萎缩，仍然在加速膨胀，房价依然再涨，最后商业银行违约和不良贷款双升，直到激进的雷曼兄弟倒下，才引发了金融危机。但也正是因为金融的快速去杠杆，金融迅速出清，才让美国避免将泡沫膨胀的更大。

泡沫破裂后，虽然美国经历了阵痛，但却能率先复苏，并掀起了科技的浪潮。所以，美国政府也不愿意房价跌，格林斯潘一直试图通过加息挤泡沫，把金融危机扼杀在摇篮里。但结果却正是因为格林斯潘连续两年的加息，刺破了次贷危机的泡沫，结果却又反转，塞翁失马焉知非福。也正是在次贷之后，苹果谷歌亚马逊Facebook特斯拉这样的公司脱颖而出。所以，从这个角度看，一般政策调控2年才会有明显的挤泡沫效果。如果从2016年10月开始计算，那么到2018年底之前。政策的力度都不会减弱。

第三，看历史，中国历次的楼市调控期，比如96-97年，比如2006年，比如2013年，三次调控的时间基本不会少于18个月。而楼市的调整期也不会少于18个月，

如果从5月份的环比拐点开始计算，那么也指向了2018年底的时间点。也即是说未来的一年半时间，大家看到的应该是楼市不断冷却，逐渐下跌的情况。

第四，看教训，这里面主要有两个教训，外部的教训是日本，日本当年也出现了美国一样的情况，但日本人就畏手畏脚，不敢让金融机构倒闭，还让他们互相交叉持股。

这就导致日本楼市的泡沫反反复复，然后无比纠结，社会资本还是集中在泡沫产业中，没有壮士断腕的勇气，结果就拖累了整个经济调入泥潭。

最后就发现，政策调控的空间越来越小，政策一松就本币贬值，政策一紧马上经济就低迷。直到现在日本还在通缩之中跳不出来。内部的教训，我们也不少，前几次的调控都是刚到一半就鸣金收兵，结果迎来的不是楼市回归正常，而是报复性上涨。最后就让整个社会陷入了塔西佗陷阱。

狼来了喊了3次狼都没来，现在你说什么人家都不信了。所以这就形成了无法磨灭的强烈预期，买房子不会赔，政府不会让房价跌。这其实不全怪老百姓，主要也是我们前几次调控，都没有取得效果，不让房价跌一次，不让炒房人赔一次，是不会起到教育意义的。

所以，这次政策调控的力度比以往更大，态度更加坚决，调控期应该会比以往更长。

综合来看，无论是内部外部，主观被动，我们的这次楼市调控期，应该至少是2-3年，政策效果至少维持到2019年，而现在只是效果刚刚开始显现。

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