燕郊房屋“大小产权”之争法律问题解读（三）|透过现象看本质·房地产专题系列

摘要：近期，燕郊房屋“落宗”事件不断发酵，前篇文章中北京市道可特律师事务所地产与基础设施团队从行政救济的角度进行了探讨，但因为行政诉讼的对象是行政部门，实践中购房者可能望而却步。因此，我们将讨论如果房屋不能“落宗”时，购房者可以通过哪些民事救济途径来维护自己的合法权益。

如前文所述，本次事件的焦点是数十个小区房屋不能“落宗”，究其原因可能为两种：一种是房管部门和国土部门的信息不对称导致；一种是土地性质确实存在违规使用现象。如果原因是前一种，只要相关部门通过及时更新信息系统就可以解决，也就不存在民事救济的问题。北京市道可特律师事务所地产与基础设施团队将着重论述后一种情况，即如果开发商存在违规用地时（仅为假设，需等待政府部门调查核实），购房者可以采取哪些民事救济途径？下面我们将一一进行解读。

一、面对“欺诈”的开发商，业主如何救济？

（一）开发商是否构成“欺诈”

《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（试规定行）第68条规定“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”，《合同法》第54条第3款规定“一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”。若开发商向购房者隐瞒了房屋真实的用地性质，甚至是采用积极欺骗的手段（如违规办理出用地性质为住宅的预售许可证），从而导致购房者陷入错误认识，在违背其真实意思的情况下作出了签订商品房买卖合同的意思表示，那么开发商的行为符合“欺诈”的构成要件。根据上述法律规定，受欺诈方有权请求变更或者撤销合同，而就现状来看，请求变更合同不现实，只能选择撤销合同。当然，需要注意撤销权的除斥期间，根据《合同法》第55条规定“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权……”。因此，如果经政府部门调查开发商存在欺诈，那么购房者可以请求撤销合同，但是要在知道房屋不能“落宗”的事实之日起一年内向法院提起诉讼。

（二）“欺诈”的开发商应该承担何种责任

司法实践中，各地法院对此认定差异较大。有些法院依据《合同法》第58条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失……”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……”《消费者权益保护法》第55条规定“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍”。根据上述法条可知，法院根据认定事实不同，适用法规不同，作出的判决结果也就不尽相同。依据合同法的规定，双方应返还各自财产，但是损失部分（如房屋涨幅价值）往往因为举证困难，而变得可望不可及。依据最高院的司法解释，开发商应当返还购房款及利息，赔偿损失并承担不超过一倍购房款的赔偿。而依据《消费者权益保护法》，开发商应返还三倍购房款。因此，在开发商销售商品房构成“欺诈”时，北京市道可特律师事务所地产与基础设施团队建议结合个案的具体情况，制定层次分明的诉讼策略，这样才能最大化的保护购房者的合法权益。

（三）类似案例对“欺诈”的开发商是如何判决的

原告李三石与被告某房地产开发公司于2007年1月签订商品房买卖合同，购买被告商品房一套。后原告按合同约定支付了首付款。同年12月24日，被告公司发函给原告，告知将合同约定的土地使用权年限由原约定的70年变更为40年。由于被告公司预售给原告的房屋，系其将《建设工程规划许可证》审批为商业性用房的土地，擅自改变规划建起的住宅，今年1月，当地房地产管理部门依法撤销了该地块商品房预售许可证。李三石向法院提起诉讼，要求撤销双方签订的房屋买卖合同，由被告返还已付购房款，并承担一倍购房款的赔偿责任。

一审法院判决撤销双方签订的商品房买卖合同，返还原告已付购房款及利息，并承担原告已付购房款一倍的赔偿责任。被告公司不服，以规划的改变是行政管理关系，未影响原告合同目的实现为理由提起上诉。阜阳市中级人民法院驳回上诉，维持一审判决。

上述案例与此次房屋“落宗”事件有一定的相似性，都是购房者签订商品房买卖合同之后发现房屋土地性质非住宅用地导致房产所有权年限变少。本案中阜阳市中院最终判决撤销合同，返还已付购房款并承担一倍房款的赔偿责任，反映了法院对此类问题的审判态度，具有借鉴性。

二、面对“违约”的开发商，业主如何救济？

（一）开发商是否构成“违约”？

《城市房地产开发经营管理条例》第23条规定“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书……”第33条规定“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和所有权登记手续，并提供必要的证明文件”《合同法》第94条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。我们回归到本次事件中，从新闻报道来看，某些小区房屋的用地性质为工业用地或绿地或农村集体用地，但是开发商通过移花接木的方式办理出了住宅用地性质的土地证以及房屋产权证等证照，从而导致了房屋不能“落宗”现象的出现，如果上述报道内容经政府调查属实，那么开发商的行为构成了违约，也使得购房者当初签订商品房销售合同的目的根本不能实现，购房者当然可以行使法定解除权。但根据《合同法》第96条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”因此，只有当购房者把解除合同的通知正式送达至开发商时，合同才正式解除。

（二）“违约”的开发商应该承担何种责任

《合同法》第97条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”第113条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”我们不难发现，第97条规定了合同解除后当事人有权要求赔偿损失，但是对损害赔偿范围是否包含可得利益没有明确规定。第113明确规定了可得利益的损害赔偿，但是对于合同解除后的可得利益损害赔偿没有明确规定。虽然业界对此存有争议，法院对此也具有较大的自由裁量权，但开发商需要赔偿损失是一定的，至于损失能否包含可得利益，例如房屋价值涨幅部分，则取决于夯实的证据以及恰当的诉讼策略。

（三）类似案例对“违约”的开发商是如何判决的

广西桂冠电力股份有限公司与广西泳臣房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案（载《最高人民法院公报》2010年第5期）中，法院认为：《补充协议》签订后，桂冠公司依约向泳臣公司累计支付购房款共达11050万元，泳臣公司未能按协议约定的进度完成桂冠公司的办公综合楼工程，且泳臣公司在建设桂冠公司的办公楼过程中，整个财富国际广场工程被南宁市建设主管部门认定存在安全和质量问题，属重大工程质量事故，泳臣公司在建设过程中每期工期均有迟延，至合同约定交付之日2008年2月29日已根本无法实际交付，且该工程至今因质量事故仍未能复工，致使桂冠公司购买办公综合楼的合同目的不能实现，泳臣公司构成履行合同中的根本违约。据《合同法》第九十四条规定，本案符合法定解除合同的条件，对于桂冠公司解除合同的主张，一审法院予以支持。对合同解除后的责任承担问题。法院认为：本案合同解除是基于泳臣公司的违约事实而产生的法律后果，解除合同不属于违约责任方式，而属于合同违约后的一种补救措施；合同解除后的法律后果不表现为违约责任，而是主要表现为包括不当得利返还和损害赔偿的民事责任。

上述案例与此次房屋“落宗”事件中，开发商出现的违约行为不同，但最终都是导致合同目的不能实现。而通过案例可以看出法院对损害赔偿采用的是酌定形式赔偿，这就需要专业律师组织针对性的证据以及庭审辩论智慧来引导法官的自由裁量权。

三、面对“无效合同”，业主如何救济？

（一）购房者是否签订“合同无效”？

《合同法》第52条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”在本次燕郊房屋“落宗”事件中，如果开发商和政府部门存在违规变更土地性质的行为，那么业主可以主张开发商采用了欺诈的手段损害了国家利益（违反了国家土地总体利用规划），也可以主张开发商和相关责任部门恶意串通，损害国家利益、社会公共利益以及购房者的利益，还可以主张开发商以签订商品房预售合同这种合法行为掩盖违规用地的非法目的。因此，无论从何种角度去解释开发商的行为，购房者都可以利用《合同法》第52条主张合同无效。根据《合同法》第56条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力……”据此，购房者可以向法院申请确认与开发商签订的商品房预售合同自始无效。

（二）“无效合同”开发商需承担何种责任

《合同法》第58条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”第59条规定“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。”我们可以看到，合同无效和合同被撤销在责任承担方面具有相似性，都可以适用《合同法》第58条的规定。具体到本次事件中，开发商一方面应当将已收取的房款及利息返还买房人，另一方面开发商需要承担损失赔偿责任。

（三）类似案例对“无效合同”是如何判决的

海南昌旺达置业顾问有限公司与海南宇昌房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷审判监督案件（最高人民法院再审（2014）民抗字第75号）中，最高人民法院认为：关于本案合同的效力及责任认定问题。本案一、二审、原再审中，宇昌公司、昌旺达公司对涉案两份《房产买卖合同》系商品房预售合同，因宇昌公司未取得房屋预售许可证而致合同无效的认定没有异议……根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。因本案合同无效，宇昌公司应返还昌旺达公司所付购房款。国家将海南确定为国际旅游岛后，海南房价明显上涨，一审法院委托的司法鉴定结论亦证实涉案房屋的市场价格已明显上涨，在此情况下，昌旺达公司已无法用原价购得相应地段、相应面积的房屋，该损失是客观存在和已经发生的事实，非将来预期可能要发生的事实。一、二审法院依据司法鉴定结论，以涉案房屋的市场溢价作为无效合同损失认定的基础，由宇昌公司承担因其主要过错给昌旺达公司造成的该部分损失60%的赔偿责任并无不当。

通过上述案例可以看出，开发商未取得预售证，直接与购房者签订《房产买卖合同》导致合同被法院确认无效，双方应根据各自过错承担相应责任。但是本次房屋“落宗”事件中开发商已经取得了预售证，最终不能落宗有可能是预售证存在瑕疵（需等待政府部门核实），如果购房者能够提供不知情的证据，那么购房者在此方面是没有过错的。但如果购房者对此知情，那么购房者也需要承担一定比例的责任。

燕郊地处北京天安门正东30公里，因优越的地理位置，经过十余年的快速发展，俨然演变成了投资的乐土，生活的首善之区，但不可否认的是燕郊房地产市场的发展存在大量历史遗留问题，而本次燕郊房屋“落宗”事件可能就是其中的一个缩影。至此，燕郊房屋大小产权之争折射出的法律问题已全面解读完毕，北京市道可特律师事务所地产与基础设施团队梳理了事件出现的起因，分析了非住宅地类进行住宅开发中存在的法律问题，提供了潜在的行政、民事的救济途径。需要强调的是，所有结论的作出都是基于假定条件的存在。我们将持续关注事件的进展。

征集/讨论

北京市道可特律师事务所针对燕郊房屋“大小产权”之争现象组建了专项律师团，并就相关问题提交绿法（国际）联盟。对此，绿法（国际）联盟将成立讨论小组，同时建立交流群，征集各方意见。添加QQ群即可参与讨论，QQ群号：618707050/ 618707594

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