道可特视点 | 机遇还是陷阱：浅谈企业投资运营长租公寓的法律风险

■ 道可特法视界第1179篇原创文章

摘  要

在政策、市场、资本等因素的刺激下，2015年以来长租公寓呈现蓬勃发展的趋势。然而在市场迅速扩张的同时，企业在房源的获得，资金链的完好，合同履约，资金退出等方面仍存在诸多法律风险。全面了解长租公寓投资运营过程中的法律风险，并进行有效防范是企业成功运营的关键因素。北京市道可特律师事务所房地产与基础设施团队将对此问题进行解读和探讨。

长租公寓一般是指租客从房地产或经纪公司租赁经过一定装修改造的房屋，租客无需直接和房东接触，租期一般以一年居多。长租公寓的运营模式有企业通过自建、收购等方式持有房源对外出租的；也有通过长期租赁或受托管理等方式获取房源再行转租的。与普通的房屋租赁相比，长租公寓更加规模化、行业化、且获取房源方式多样、租赁关系更加复杂。

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我国长租公寓发展现状与相关法律法规

（一） 政策：热度有余，监管不足

2015年以来，政府陆续出台了一系列政策刺激租赁市场的发展，然而由于监管的缺失，政策利好也伴随着风险和压力。道可特律师事务所房地产与基础设施团队对相关政策进行总结如下图：

总结近年来颁布的政府文件，房屋租赁的政策性扶持不断，如加大租赁住房的市场供给，试点集体土地建设租赁住房，商住房改造，鼓励房企将存量房投放租赁市场，实行租售并举等；鼓励资本进入，加强金融支持力度，包括鼓励住房租赁贷款，发展住房租赁证券化产品等；完善配套政策支持，包括租购同权、税收优惠、建设公共租赁住房等。在政策的号召下，各房企及资本集团对长租公寓领域纷纷试水。

但是，由于各类政策皆未给出具体的监管措施，时至今日，对于长租公寓的装修、消防标准，长租公寓企业注册标准等皆未有明确标准。从2016年起，每当公寓出现问题，监管的重锤便会近乎无差别地砸下，长租公寓一边在政策的灰色空间野蛮生长，一边又要承担运动式监管带来的不定期风险。

（二）市场：潜力巨大，困境亦存

我国长租公寓市场经历了2015年的自发成长期，2017年开始至今的管控指导期，仍处于蓬勃发展的态势，预计2020年后才会逐渐发展成熟。在此期间，长租公寓市场距离饱和还有很大空间。

然而在强大的市场需求之下，我国严重不合理的租金收入比，直观体现了承租者的承租能力远远偏离正常水平。若将租金收入比在30%以下称为合理负担，我国租金压力在合理负担内的城市仅长沙、青岛。北上广深等一线城市这一比例甚至超过60%。尽管市场需求大，如何协调高房租高租金收入比与高投入盈利困难这一矛盾，无疑是运营者需要面对的一大棘手问题。

（三）资本：高成本高负荷

从长租公寓进入市场后，投资、地产等相关业内人士对其评价最多的三个字是“不赚钱”。长租公寓若要提高租金回报率，除了压缩成本外，确实需要走一条扩大持有房源份额、乃至一定程度上实现垄断，或制造紧缺，以获得定价权的方针，而资本的介入，最直观的一个作用就是为其扩张、收购、囤货提供了资金来源，这也是长租公寓顶着高额运营成本实现扩张的基础。

资本的介入给了长租公寓高价收租的底气，也带来了高成本高负荷高周转的风险，而这种风险带来的不良后果我们也并不陌生，一旦资金链有一个环节断掉，对长租公寓的运营、供给都造成不确定性甚至是致命打击。

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长租公寓投资经营的法律风险

长租公寓商业模式根据不同标准可进行不同的分类，根据运营方自身资金实力及物业归属的不同可将长租公寓商业模式分为“重资产”，“轻资产”等模式。两种模式从法律关系，运营模式，资金链来源等方面都存在诸多不同，过程中涉及到的法律问题也纷繁复杂。道可特律师事务所房地产与基础设施团队尝试总结不同模式下，长租公寓投资经营中存在的具有共性和普遍意义的法律风险，并举实例分析，主要有以下几个方面：

（一） 获取房源时存在的风险

获取房源是长租公寓运营的起始点，无论哪种模式下，房源的合法合规都对运营企业至关重要。不合法合规的房屋可能导致租赁合同无效，一方面关乎运营方是否能顺利营业，另一方面也关乎租客的生命安全。

历史遗留建筑可能涉及合作建房、违规改造、城中村改造、商改租、小产权房、集体用地上房屋等复杂情形。根据《租赁纠纷司法解释》第二条及第三条规定，“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，或未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑出租，租赁合同无效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。”

在房屋权属未最终确定的情况下，产权人径行向运营方出租长租公寓，可能涉及无权处分的问题。根据《合同法》第五十一条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效，在真实产权人不予追认的情况下，不排除租赁合同被认定为无效的可能。”而且，如果产权人之间发生纠纷或权属存在其他争议，可能导致租赁房屋无法继续使用，租赁合同解除的风险。一旦租赁合同被认定为无效或解除，运营方通过运营长租公寓的预期收益将落空，并承担改建、改造及装修的前期资金投入损失以及因转租合同无法继续履行所面临对次承租人的违约赔偿等损失。

（二）运营时存在的主要风险

1.资金链断裂引发风险

“租金贷“模式是长租公寓运营商在与租客签订租赁合同时，利用租客的个人信用与网络贷款平台或其他金融放贷机构签订贷款合同，支付一定的贷款服务费，并通过贷款机构将租金打入到中介机构指定账户，租客再向贷款机构按月偿还贷款，运营方以此快速回笼资金的方式。2018年8月20日，长租公寓运营商杭州鼎家网络科技有限公司因经营不善导致资金断裂停止运营，由此导致约4000户租客受损，涉及的网贷平台有6家，引起了社会公众的广泛关注。

对运营商来说，未如实向租客披露租金贷的存在，可能会被主管部门责令叫停，不仅影响长租公寓项目的正常运营，而且将严重影响运营商的声誉和长租公寓运营形象。

若运营商未审查贷款机构的资质，违规使用贷款所得资金，一旦与未取得资质或未进行备案的贷款机构或中介机构合作开展租金贷业务，可能会被监管部门采取暂停业务、责令改正、通报批评、不予备案、取消业务资质、取缔等措施予以整改。

运营商擅自挪用贷款资金，通过购买、承租、承包经营等方式拓展房源，可能会被主管部门责令叫停，而且一旦扩张过快，形成空置房源，无法及时收回租金，将导致资金链断裂的风险，不仅影响长租公寓项目的正常运营，而且将严重影响运营商的声誉和长租公寓运营形象。

2.合同履约风险

在房屋自持的“重资产”和房屋代持的“轻资产“模式下，企业分别处于出租人与二房东的角色。分别承受着不同的风险。

作为出租人时，常见的法律风险基本与普通的房屋租赁模式下的租赁风险一致。如承租人拖欠租金、管理费、水电费及其他费用；承租人未经运营方同意擅自转租；承租人未经运营方同意擅自改造装修，破坏物业结构；承租人违反用途使用或不合理使用房屋；承租人擅自占用公共区域或消防通道，损坏消防设施设备；承租人非法占用房屋，拒绝腾退等。

作为二房东时，运营方承租长租公寓后再转租的，其转租合同的效力依附于运营方与出租人签署的租赁合同，如租赁合同被提前终止的，则转租合同随即终止。实践中，很多长租公寓项目都是运营方从自然人手中承租而来，出租人可能出于各种目的，例如希望另行出售物业、自行经营、单方提高租金、收取额外费用等，出现各种违约行为，例如违约解除租赁合同；擅自采取停水、停电、停气、锁门等强制措施；制造噪音影响租户使用等等，届时可能对长租公寓的正常运营造成事实上的阻碍。

（三）资金退出存在的风险

长租公寓企业无不面临巨大的前期投入压力，资本投入之后能否顺利退出，成为了运营商在投资前重点需要考虑的因素。长租公寓往往通过金融工具实现资本退出，法律上主要存在的风险在于税收和多头监管。

从监管层面来说，国务院及部门规范性文件中陆续提出支持、推进REITs试点，将REITs作为金融工具应用于房地产企业转型、住房租赁市场培育发展等领域，但REITs始终都处于试验阶段，住房租赁企业能够突破多少限制，哪些资产可以证券化，没有明确的规范。

采用信托模式，需要银监会监管，若采取公募方式在交易所交易又要受证监会监管，房地产法规下登记程序过于复杂，房地产法律监管体系也不完善，在监管方不明确的情况下试水，极可能不慎触犯不同部门的规定。

在税收层面，由于目前还没有政策上实际规定的优惠，所以资本退出住房租赁行业的成本过高，资产证券化方案会引发双重征税的问题。在相应的税法制度调整之前，证券化的公寓资产实际上收益很可能不足以支撑投资者的退出。

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企业如何规避风险

综上分析，北京市道可特律师事务所房地产与基础设施团队认为企业在投资、运营、退出长租公寓项目时，只有具备法律意识，意识到可能面临的法律风险，并对风险及时进行规避，才能真正做到“长租”的目的。

短短三年内，长租公寓行业在不断发展，也在不断变化。已经有相当数量的企业折戟此地，但又有更多的投资者闻风而来。事实上，无论采用哪种方式进行公寓的运营，又或是用哪种形式的金融工具完成投资的退出，在市场远未饱和，经营又如此分散的情况之下，未来行业的增长潜力依然巨大。作为投资者或运营商，审慎投资，合理经营是极为必要的。

[1] 根据《中国流动人口发展报告(2016 版)》的预测，2015 年及到 2020 年，我国公寓租赁间数将从 1.3 亿间提升至 1.7 亿间。在此期间内，长租公寓的市场占有率比例将从 0.8%升至 6.0%。

[2] 根据《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》明确规定“未经中国人民银行依法批准，任何单位和个人不得擅自设立金融机构或者擅自从事金融业务活动”，及央行、银监会于第2017年12月发布的《关于规范整顿“现金贷”业务的通知》，明确规定“设立金融机构、从事金融活动，必须依法接受准入管理。未依法取得经营放贷业务资质，任何组织和个人不得经营放贷业务”，及《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法》明确要求“拟开展网络借贷信息中介服务的网络借贷信息中介机构及其分支机构，应当在领取营业执照后，向工商登记注册地地方金融监管部门备案登记”，不论是经营放贷业务，还是为个体（包含自然人、法人及其他组织）之间提供网络借贷信息中介服务，均需要按照上述规定取得有关资质或备案。

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