道可特视点 ｜ 体育场馆土地租赁合同无效后的赔偿问题解析

■ 道可特法视界第1188篇原创文章

摘  要

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定,经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,划拨土地使用权和地上建筑物可以出租。那么未经相关部门批准,擅自出租划拨土地所签订的租赁合同是否有效?最高法院认为,该情形下的土地租赁合同无效。那关于合同无效后应如何赔偿实践中做法不一。北京市道可特律师事务所体育业务团队从有关体育场馆租赁合同这一视角探析合同无效后有关赔偿的问题。

01未经批准擅自出租划拨土地的，租赁合同无

1、国有划拨土地的内涵

国有划拨土地是有审批权限的各级政府向符合划拨用地条件的建设项目（项目使用单位）无偿供应或只收取土地上补偿、安置等费用的土地。非营利性体育设施的用地通常是国有划拨土地。

根据《城市房地产管理法》第二十三条的规定：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。第二十四条规定：下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。

2、体育场馆租赁划拨土地的合同无效分析

根据国有划拨土地租赁的限制性规定，出租通过划拨方式取得的国有土地使用权的，应当报经相关政府土地管理部门批准，未经批准擅自出租的给予行政处罚。但对于未经相关部门批准，擅自出租划拨土地所签订的租赁合同的效力如何并没有明确。

最高人民法院的观点为“出租通过划拨方式取得的国有土地使用权的,应当报请相关政府土地管理部门批准。未经批准擅自出租通过划拨方式取得的国有土地使用权的,该租赁合同无效。”

02合同无效的赔偿分析

（一）合同无效损失赔偿的性质

合同无效后，依据《合同法》第58条和第59条的规定，产生三种法律后果:  (1)返还财产或折价补偿；

(2)赔偿损失；

(3)取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。  

从起源上看，“缔约上过失”这个概念最初产生时，就适用于合同无效的情形，但合同无效有多种情形，是否发生缔约过失责任，应当结合《合同法》第42条、43条和第52条的规定判断。有的合同无效情形可能不成立缔约过失责任，如“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”致合同无效的情形，如果属于双方当事人之间恶意串通，因双方对合同无效均存在恶意，不存在一方过错致善意方受损的问题，故双方之间不成立缔约过失责任。

故合同无效损失赔偿的性质一般属于缔约过失责任，但如存在恶意串通，则不成立缔约过失责任。

（二）缔约过失责任损害赔偿的对象为信赖利益

缔约过失责任的最主要承担方式为损害赔偿，损害赔偿的对象为信赖利益。信赖利益的损失是指缔约人信赖合同有效成立，但因法定事由发生，致使合同不成立、无效或被撤销等而遭受的损失。在大陆法系上，信赖利益对应的概念为履行利益(英美法上称为期待利益)，两者适用于不同的情形。履行利益是指在合同有效的情形下，当事人因履行合同而产生的利益。而缔约过失责任的目的就是补偿一方当事人因合同不成立、无效或被撤销而遭受的损失，从而使得其利益恢复至合同签订之前的状态，故其损害赔偿的对象为信赖利益。

综合《合同法》的规定来看，合同无效情形下的损失赔偿对象也不包括履行利益。《合同法》第58条规定:“合同无效或者被撤销后……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失……”，第58条规定的合同无效情形下的损失赔偿不包括履行利益。

（三）信赖利益之范围

信赖利益的损害包括所受损害和所失利益。  

所受损害又称直接损失，是指既有财产的减少，如缔约费用(如为签订合同而支出的交通费、咨询费等合理费用)、准备履约费用(如为履行买卖合同而租赁仓库支付的租金等合理费用)、已付金钱产生的利息等。若合同成立一段期间后又被认定无效，且一方在合同成立后已经开始履行合同的，则这方实际履约的费用也应算作所受损害而得到赔偿。所失利益又称间接损失，是指既有财产本应增加而未增加的部分，包括因丧失了与第三人另行缔约的机会所产生的损失等。如一个关于时令性水果的买卖合同被认定无效后，水果不再新鲜，卖主只能低价卖与他人，因低价出卖是由于丧失交易时机所致，则无效合同价和最终卖价之间的差距形成的损失可作为卖主的所失利益由买主赔偿。  

信赖利益范围内的损害赔偿不必然是全额赔偿。即使是属于信赖利益，应否全额赔偿，也要结合案件的实际情形予以认定。如果缔约过程中支出的某些费用属于不缔约也要支出的费用，则不应得到赔偿;如果为准备履约而支出了费用，但同时获益的，应把获益部分予以扣除后再计算费用;为准备履约而购买的设备、工具等，也要考虑在合同无效后是否仍有其他用途。  

信赖利益损害赔偿也适用过失相抵规则。如果对于合同的未成立、无效或被撤销，受害人也存在过错的，受害人应根据自己的过错程度承担相应的责任。《合同法》第58条规定“双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”即是对这一规则的体现。

03案例启示

（一）案情简介

2007年4月1日，王某与某村村民委员会(以下简称村委)签订了《砖厂承包合同书》，约定村委将村里一窑厂承包给王某，承包期限为5年，窑厂所需土源由村委提供，用地手续由村委负责办理。后村委向当地土地矿产管理局申请办理用地手续时被告知，约定取土之土地为耕地，并在基本农田保护区内，故村委的申请未被批准。双方因此发生纠纷，王某遂向法院提起诉讼，要求村委返还承包费2万元，并赔偿损失80万元，具体包括： (1)修建砖窑的费用5万元；(2)因提供不出成品砖，需要向第三方支付的违约金3万元；(3)购买制砖设备费用22万元;  (4)承包期内砖厂可得的经营利润50万元。

（二）法院裁判情况

涉案合同违反法律、法规强制性规定，应为无效。村委对合同无效存在主要过错，依据《合同法》第58条规定，应赔偿由此给对方造成的损失。经营利润50万元属于合同履行后可得利益，不属于应予赔偿的范围。所购买设备不专属于涉案合同，仍可继续使用，不应全额赔偿，王某也已另行与第三方签订了承包合同，但合同无效的确导致了设备在一定期间内的闲置，故酌定折旧费5万元。王某对合同无效也存在过错，对自己所受损失应自行承担30%的责任。据此，二审法院维持了一审判决关于合同无效及返还2万元承包费的认定，改判村委应向王某赔偿损失9. 1万元〔(5折旧费十3违约金+5修建费用) x70%二9.1]。

综上，合同无效后，若一方当事人对合同无效存在过错，且对方当事人因此遭受损失的，过错方应基于缔约过失责任向对方当事人进行损失赔偿，所赔偿的损失限于信赖利益，不包括在合同有效情形下通过履行可以获得的利益。认定损失赔偿数额时，应根据案件具体情形判断吝项损失应否全额赔偿;若受害人也存在过错的，受害人应根据自己的过错程度承担相应的责任。

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