道可特专题 | 养老地产的发展模式探析（二）——养老地产开发的商业模式

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摘  要

在经济收紧，政府调控之下，众多房地产企业已经开始探寻新的地产投资风口，而我国养老产业的快速发展，“银发经济”的养老产业无疑是房企的新金矿。但在国内并无可复制成熟商业模式的情况下，探寻适合企业特点的养老地产发展路径，利用好政策红利，打开市场空间，防范法律风险是地产企业需要解决的问题。北京市道可特律师事务所房地产与基础设施团队推出系列文章，从多个角度解析养老地产的发展模式，为从事养老服务的地产企业提供全流程法律服务。

我国养老地产行业已经开始快速发展，现阶段，养老地产开发主要具有开发主体多样化、开发规模集约化、开发趋向高端化、开发后以出售为主的特点。结合我国国情特色和养老地产发展现状，目前主要的开发模式包括原宅适老化改造、新建适老化住宅和建立综合性老年社区三种，不同模式具有各自优势，企业可以根据自身特点选择适宜的开发模式，涉足养老领域，抢占市场先机。

我国养老地产开发模式的特点

我国养老地产行业已经逐步进入飞速发展的阶段，国家政策开始覆盖养老全行业领域，不同类型的养老项目投资建设遍地开花。在养老产业大热的情况下，除地产业外，金融业、医疗卫生业等相关行业的机构也纷纷涉足，发挥行业特色，充分融入到养老地产的开发和运营中。目前，我国的养老地产开发主要有以下几个特点。

1.养老地产开发主体多样化

我国养老地产开发是这十年的产物，此前建成的养老公寓，主要是由政府在一些非常成熟的社区建立小范围养老机构，属于公益性质的福利机构，为社区内少部分子女不在身边的老人提供便利的居住环境。

但随着养老产业需求的极速增长，这种以国家为投资主体，福利性质的养老公寓，已经不能满足社会需求。国家政策上引导和鼓励更多企业加入养老地产的开发。地产公司利用其房产建设运营的经验，优先涉足以养老为核心的地产项目设计建设。随后保险企业以其充沛的资金优势，可将养老保险与养老地产相结合的独特运营模式，也已经大规模进入养老地产项目。同时境外资本也看好中国养老产业的发展，寻求进入我国养老地产市场的途径。相信，随着养老地产项目的发展，还会有很多民间资本、社会资源涉足这一领域。

2.养老地产开发呈规模集约化

养老地产项目必须结合老年人的各项生理、心理需求，建立综合的服务社区。成规模化的养老社区能够整合各类资源，整体提高服务效果，提升企业效益。目前在建或已建成的养老地产项目，无论是普通商业地产+养老的社区养老模式，地产+医疗的医养结合模式，还是地产+旅游的养老旅游地产模式，均是属于复合的大型养老项目，将老年人的生活方式和生活需求融入到地产规划、开发、运营和服务的各个环节，体现出养老地产开发的规模集约化。

3.养老地产开发趋向高端化

只要不是福利公益性质的项目，商业养老地产开发均需要考虑后期的盈利性。目前，养老地产项目的受众群体多为具有一定经济实力的老年客户，为其提供个性舒适的中高端养老服务。虽然养老地产项目后期运营模式多样，但由于养老必然涉及医疗、陪护、特殊关怀等专业内容，人力成本和设备成本均较高，开发商前期投资和后期运营投入大，因此大多数在建的养老地产项目，针对的消费群体是经济实力雄厚的老人。

4.已建成养老地产中的房产以出售为主

地产项目，即使以养老为目的，仍然是以开发建设建筑物为基础。目前，对于建成的建筑物后期运营仍然主要是出租或出售，在租售比例上根据运营模式的不同会有区别。虽然在保险资金进入养老地产后，开始形成一些与保险产品挂钩的运营模式，其运营成本和盈利不纯靠建筑物本身，但目前只是一种市场的尝试，还未进入良性运行阶段。

近年来新兴的“以房养老”模式，是将老年人已有产权的房屋回购，与我们本文讨论的养老地产开发是不同的类型。

养老地产开发的商业模式

1.原宅适老化改造模式

2016年11月25日，全国老龄办、发展改革委等25部门联合印发了《关于推进老年宜居环境建设的指导意见》，其中重点任务第一条便是推进老年人住宅适老化改造，其内容包括“建立社区防火和紧急救援网络，完善老年人住宅防火和紧急救援救助功能……对老年人住宅室内设施中存在的安全隐患进行排查和改造，有条件的地方可对于特困老年人家庭的改造给予适当补助。引导老年人家庭对日常生活设施进行适老化改造。”因此，适老化改造并不是一个全新的概念，这种商业模式以改造主体的不同可以区分为个人业务、企业项目和政府项目。

个人业务的改造主体主要是从事家庭装修业务的小型公司，改造的对象是普通住宅，改造方式是通过添加一些设施提升居住老人生活的便利性，如加装扶手、报警器、改造浴室等。这类业务虽然市场需求量逐步增加，但愿意承接的装修公司却很少，一是认为业务繁琐但利润较低；二是没有明晰的行业规范和标准，装修公司不知道如何设计可以满足老人需求，也不知道选择何种材质的设备；三是公司担心后期老人居住时，如果因为添加的设施出现意外，公司需要承担法律责任。

企业业务的改造主体是房地产公司自有的装修公司，改造对象是自己投资建设的小区内有适老化改造需求的家庭，改造方式可以是在新购房屋装修时全面的适老化装修，也可以是对房屋进行二次装修的全面改造。这种业务由于有开发商和物业公司的背书，业主心理上会更为放心和信任；同时，这种全面的改造可以一次到位，从水、电管道铺设到后期的家电摆放、柜子台面高度等皆适合老人需要，更为彻底；另外，由于是成规模的适老化装修，公司会有相对成熟的设计方案和装修经验，标准统一。但这类业务通常只针对本小区内的房屋，而目前市场上已经开展这一业务的房地产公司也较少。

政府项目是直接由当地政府或机构牵头，将管辖区域内闲置的国有资产盘活，改造为适老住宅，供本辖区的老年人使用。常见的是将旧医院、旧办公楼、幼儿园等，通过全面的改造，将这类建筑变成适老住宅或老年公寓。这种模式由于是政府主导，往往带有一定的福利性质，虽然可以极大的满足老年人居住在城市中心的需求，但受众群体太少。

原宅适老化改造模式具有几大优势：一是未改变老年人居住的位置。老年人对自己长期居住的环境较为熟悉，能够继续居住在已经完全适应的大环境中，又能享受到便利安全的小环境无疑是最佳选择；二是改造的花费较低。原宅改造相比购买新的住宅投资极少，无论是有改造需求的家庭还是改造主体，前期投资都很少，而改造的企业也快速收回成本，不需要进行后期的运营和维护，故这种模式的受众群体广泛，相信会是未来养老地产市场中常见并且最先获益的项目。

2.新建适老化住宅模式

这种开发模式的特点在于，开发商在建设和规划商业地产之初，就在小区和户型的设计中涵盖了适宜老年人居住的独特户型。整个地产项目的开发并不是只针对老年人的居住社区，而是在社区中嵌套老年人住宅。同时，在社区的规划中配置老年人需要的医疗服务机构，能够提供完善且有针对性的助老、护老服务。

这类地产开发模式的优势在于：虽然不是只针对养老，但包含了养老的内容，有利于扩大地产项目的受众客户群，走产品差异化路线；老年人与社区内的其他群体共享配套服务资源，可以降低配套设施的建设量，减少投资成本；适于中国人的生活、养老特点，大多数身体健康的老年人愿意帮助照顾子女的下一代，这类房产满足老人与子女在同一个社区生活的需求，既便于老人协助抚育孙子女，又能在身体不便时得到子女的照顾，符合中国人的心理需求。

新建适老化住宅模式既适合有新项目的地产开发商，也适合有部分存量房、闲置房的地产商。前者可以从设计时就建立起老中青幼皆能在小区中舒适生活的宏观概念，后者可以将还未销售的存量房改造，使其从硬件上达到适老化的需求，同时将部分展示用房改造成社区医疗单位，引入专业老年人服务机构等，从软件上提供精细化服务，在运营过程中建立适宜的模式保证养老服务体系的永续运营。这样的综合地产项目，既有助于楼盘的整体销售，也有助于二、三线地产商去库存的目标，也解决了一些企业想要进入养老地产行业但没有土地的困境。

3.综合型老年社区模式

综合型的养老社区是包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种类型全覆盖的综合居住社区。社区中除了为老人提供满足居住需求的建筑外，还会包含老年活动中心、康体理疗中心、专业的医院、老年大学等各类适合老年人生活、休闲、娱乐、医疗的各类配套设施。同时，在运营时可以根据老年人的身体健康状况调整老年人居住的类型，逐步增加护理的深度。

综合型社区适于建造在近郊或郊外，尤其是一些具有较好风景资源或特色文化资源、气候适宜的城市，可以将养老与旅游地产类项目结合。开发建设的过程中也可以根据受众群体的需求，设计“候鸟类”项目和投资公寓类项目。

这种开发模式的优势在于：一是项目通常建于郊区，是综合化的纯养老项目，企业拿地较为容易，也可以最大程度的享受政策福利；二是项目是直接针对老年人打造的服务综合体，提供的服务不仅是全方位的，更是具有专业性的，老年人在其中居住会更有安全保障；三是项目后期的运营模式更为多样，无论是自购住宅、还是会员制公寓、租赁式付费服务等，老年人可以根据自己的经济情况和身体状况选择最为适宜的方式，而这种灵活的运营模式也可以确保项目受众群体更多，有足够的资金来源确保社区稳步运营。

综上，在我国房地产市场热度消退，二三线城市的房产去库存压力较大的情况下，养老地产作为政府鼓励的项目领域，可以享受到政策红利，投资主体放开，而商业开发模式也有多种选择，企业可以根据自身特点，选择适宜的开发模式，涉足养老地产领域，占领市场先机。

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