观察|取消公摊？央视辟谣了，没那么简单！

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今日微摘：

近日，官方有关征求意见条文“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”引发舆论关注，不少人在讨论“公摊面积”以后真的要取消了吗？对此，央视发文称，相关规范未来约束的是工程建设行为，约束对象是住宅项目的建设单位。这与我们所关心的住宅交易到底是以“建筑面积”“公摊面积”来计算，并无直接关系。

“住宅建筑应以套内面积交易”这个热点一出，便像病毒一样疯狂传播、传导，几乎所有与房产相关的媒体都选择发文，其中大多数平台使用“别了，公摊”“告别公摊”“住建部新规取消公摊”之类的标题关键词。并且文中大肆的去描写公摊的坏处，早就该规范废除公摊等等，看似与购房者统一战线的噱头文字。

甚至有些平台已经开始抛出：“住房单价或在短期内上升”之类的观点。

此次住宅项目规范征求意见稿中：第2.4.6条 的确提到了“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”

但很显然，这句话不仅没有提到取消公摊，反而是用“使用面积”印证了公摊未来的继续存在。这句话中，要表达的是普通住宅应该以套内可以使用的面积的数值来核算进行销售和交易，公摊还是那个公摊。

国内几乎所有城市，在没有拿到精准的商品房购房合同时，购房者根本无法准确的知道所购房产的公摊到底是多少。甚至很多房子在销售时，购房合同上的建筑面积和宣传的面积都无法对应。

更过分的是，时至今日仍然有大量城市的楼盘为了避免购房者对于得房率的计算，在购房合同签订之前，连最基本的户型尺寸都不予提供。问及尺寸，也是以口头大概多少平来搪塞购房者。

同样是100平方，有的楼盘套内80平，有的楼盘套内连70平都不足，更让人恼火的是，同一个小区，不同楼栋，同样面积的房子，套内的使用面积却有明显的差异。

我们再重温一下文件中的注释原文：“我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易，这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题，以此加剧“公摊面积伤民”的矛盾。”

显然，此次文件中这一条，正是冲着解决不透明不对称这个问题而来。通过政策规范，让得房率变透明化，让购房者以相同的规则来付费购房。

而非大多数媒体提到的取消公摊问题。

1998年，我国在结束福利分房时代后，进行房地产改革，踏入了商品房时代。而房地产市场的所有模式几乎无一例外都照搬了香港模式。

而香港又在2013年的时候把「公摊面积」取消了。因为政府实在无法控制开发商对楼盘的注水，社会已经怨声载道。

为什么还不能取消公摊面积

首先一旦消公摊面积，平均房价立刻上涨

就是如果现在100平米的房子卖200万，平均房价是2万/平米。如果公摊取消，变成套内面积出售，公摊20%的话，就是80平米的房子200万，总价没变，平均房价成了2万5/平米。均价足足涨了25%。

但如果是北京深圳呢？6万一平米的房子25%的涨幅是什么概念？

那么如果现在房子不涨价，还必须取消公摊呢？

如果取消了公摊面积，购房者不再为公摊面积买单。开发商就会增加了巨额的成本，他们会怎么做？

其次，开发上会在公共区域面积偷工减料缩减成本

结果你会看到未来很多小区的楼道小到只能过去一个人，公共门厅只会留下一道走廊，电梯小的只能上两三个人，保安都站在大街上。

你别笑，这种事情在开发商身上是可以发生的，不然香港怎么会出现那么多鸽子屋，棺材房？

但又有人说了，市场是存在竞争的。一定有更好的开发商为了赢得购房者的口碑特例独行。

这种情况现在来看是几乎不可能实现的。因为开发商是商人，是为了赚钱的。而现在地价这么昂贵，还要做限价令，开发商是没多少利润了。总不能赔钱赚吆喝吧。

按照建筑面积收取的物业费和取暖费是最混蛋的！

首先公摊面积明摆写着有变电室、垃圾道、管道井，但我不明白哪个变电站，垃圾道还需要大家一起给供暖？

不单如此就我所知，很多小区就连值班警卫室都没有暖气，保安在里面冻得瑟瑟发抖。那收我们支出公摊的暖气钱跑到谁的腰包了？

你说公摊的是整体公共区域，那好，按照公共区域的合理分配原则，我们支出了公共区域的建造成本理应享受公共分配收益。

那每天在电梯里贴着的广告收益我却没看到一分钱落入业主口袋，据我所知，这也是不菲的收益。

所以说，公摊面积就是一个坑，受益者是开发商、是取暖公司、是物业，从来都不是购房者。

按照套内面积来计算销售，绝对是好事，是社会是国家制度的进步。

但显然如果要真正的避免开发商和购房者的矛盾，避免各种权维的爆发，什么取消公摊，什么套内面积交易，什么精装房全装房交付，其实都起不到决定性作用。

只有两件事是有价值的

第一，取消预售

国内已经有部分城市出让土地要求现房销售，但只是零零星星。

迫切希望住建部不仅能让这次的套内面积销售制度尽快落地。后续可以重视，并尽快的研究制定现房销售的制度。只有现房销售，中国房地产的顽疾才能真的根治，才会真的有未来！

第二，把地价降下来

有足够的空间让利于民。这样开发商有了利润，起码有了可以竞争的空间。之后不收公摊面积费用且拥有优质公共区域的小区或许就能出现了。

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