万科“砍仓”？深圳湾超超级总部项目7折22亿元转让

5月8日，深圳交易集团发布公告，以挂牌方式公开转让T208-0053宗地，起始价为22.35亿元。

据时代周报记者了解，T208-0053宗地位于深圳湾超级总部基地，首次出让发生在2017年12月，由万科企业股份有限公司以底价31.37亿元摘得，计划用于建设集团新总部。

对于此次转让T208-0053宗地，万科方面回复时代周报记者称，这是公司坚决推进瘦身健体一揽子方案的落地举措之一，目的是减少非主业资产对资金的占用。

T208-0053宗地设计效果图，图源：PCPA官网

继恒大之后，深圳湾超级总部基地再有房企转让地块。

5月8日，深圳交易集团发布公告，以挂牌方式公开转让万科T208-0053宗地的使用权、地上建筑物、附着物，挂牌期自2024年5月18日至2024年5月27日15时止。

土地面积19227.53㎡，用地性质主要为商业办公等。转让起始价为22.35亿元，竞价阶梯为1000万元。

根据上述土地转让信息，该地块现状为停工状态，存在许多需要注意的事项，其中包括该宗地建设项目已办理完成部分报批报建手续，包括土地使用权出让合同书及第一、第二补充协议书、建设用地规划许可证、建设工程方案设计意见书、限高审查、消防设计审查、建筑物命名批复书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证（南地块）、结构超限审查等。

竞得人竞得后需自行重新办理/变更相应报批报建手续，相关风险事项由竞得人承担；该宗地建设项目存在逾期竣工风险，存在被无偿收回土地使用权及地上建筑物、附着物的风险，相关风险事项由竞得人承担。

与此同时，转让人已与南山区人民政府签订《T208-0053地块产业监管协议》（深南产监协[2017]第11号），由南山区人民政府对本宗地项下的总投资额、产值规模、地方财力贡献等事项进行监管，并约定土地使用权人就监管事项应满足的标准和条件。该协议须由竞得人承接，若后续竞得人根据实际情况需调整本宗地的相关产业监管要求及实际监管的，由竞得人自行评估风险并与南山区人民政府协商。

据悉，2017年12月19日，深圳湾超级总部基地两宗地块拍卖，其中万科以底价31.37亿竞得T208-0053号宗地。

另一宗则是由恒大以底价55.52亿竞得的T208-0054号宗地。不过，在2022年，T208-0054宗地以底价约75.43亿元被安居建业接手。

另据万科方面回应称，此次挂牌转让该地块，是公司坚决推进瘦身健体一揽子方案的落地举措之一。该地块是公司在行业快速发展阶段获取的商业办公项目，原计划主要用于在深员工办公使用。鉴于当前行业形势已发生重大变化，公司计划不再建设该项目，因此拟对该项目进行整体转让，减少非主业资产对资金的占用，聚焦资源做好、做强三大主业。

每年完成200亿元商办等大宗资产交易

近日，据郁亮在2023年度股东大会上表示，除综合住区开发、物业服务、租赁公寓三项主业外，万科将退出其他业务，清理和转让非主业的财务投资。同时，坚决大力度推进商办等大宗资产交易，计划每年完成200亿元。

郁亮认为，万科聚焦的三大业务，市场有前景，社会有需求。居民的居住条件改善、租赁住房方面、物业服务的需求空间和前景仍然广阔，这些业务万科更有优势。住宅和物业服务是万科发展的起点，已建立全面的竞争力，租赁住房的规模和运营效率上也都做到了行业第一。综合来看，万科仍然是面向客群最广、场景最丰富、综合建设运营能力最强的房地产企业之一，相信聚焦之后，三大主业会发展得更好。

对此，万科计划通过“两步走”完成瘦身健体。

第一阶段是坚定瘦身，调整融资模式，降低风险。郁亮强调，万科将退出其它业务，清理和转让非主业的财务投资，大力度通过大宗交易和REITs，将商业办公资产转让出去。“去年我们卖了123亿元，这是行业第二大的交易量，今年的目标是200亿元，希望未来几年每年能卖200亿元。”

据悉，今年一季度，万科实现大宗资产交易回款42亿元，其中上海七宝万科广场完成50%股权交易，交易金额23.84亿元。

第二阶段是做好、做强、做精主业，打造出行业的产品标杆和服务标杆。郁亮介绍，万科将锚定三大优势业务，在资源聚焦之后，花更多的力气、更多的工夫，在好产品、好服务、好社区方面继续保持领先。同时按照新发展模式，保持一定的投资力度，更好地提升经营回报水平。

转让起始价打7折

万科在4月底召开的股东大会上对外释放了瘦身健体一揽子方案，短短一周便有了具体动作——转让位于深圳核心区域的商办资产。

根据深圳交易集团公告，T208-0053宗地位于深圳湾超级总部基地深湾三路路东面白石四路路南面，土地面积约1.92万平方米，总建筑面积不超过16.7万平方米，业态覆盖办公、商业、酒店等，交易标的包括宗地使用权、地上建筑物、附着物，起始价为22.35亿元，竞买保证金为4.47亿元。

可供对比的是，万科买入T208-0053宗地付出的代价是31.37亿元，最新转让起始价相当于在原成交价的基础上打了7折。

目前，T208-0053宗地处于停工状态，按现状转让。项目南区地块S1区（塔楼区域）地下室结构施工完成；S2区地下二层结构施工完成；S3区地下三层结构施工完成；S4区承台施工完成。项目北区工程桩全部完成，因结构图纸未完善，预留约2米深土方未开挖。

深圳交易集团提醒，T208-0053宗地建设项目存在逾期竣工风险，存在被无偿收回土地使用权及地上建筑物、附着物的风险，相关风险事项由竞得人承担。

对于此次挂牌转让T208-0053宗地，万科方面表示，这是公司坚决推进瘦身健体一揽子方案的落地举措之一。“该地块是公司在行业快速发展阶段获取的商业办公项目，原计划主要用于在深员工办公使用。鉴于当前行业形势已发生重大变化，公司计划不再建设该项目，因此拟对该项目进行整体转让，减少非主业资产对资金的占用，聚焦资源做好、做强三大主业。”

深圳湾超级总部基地是深圳市重点开发建设片区之一，将成为全球总部企业和科技企业聚集地，促进全球资源在深圳进一步集聚，推动深圳的城市国际化进程。

万科方面表示，公司坚定看好深圳超总片区的发展，仍是该片区建设参与度最高的企业之一。万科与深圳地铁在深圳湾超级总部基地开发建设SIC超级总部中心，片区首个大型购物中心睿印、香格里拉全球旗舰店等已开业。

深圳湾超级总部基地，时代周报记者摄于2023年10月

万科总部大厦

万科深圳超级总部大厦由佩里克拉克建筑师事务所（PC&P）设计，面积达167,000平方米，由高度分别为235米和138米是塔楼组成。建筑体量犹如交错的书籍。剪切感的引入，将塔楼巧妙细分为三个有韵律感的垂直元素，同时平衡了上下段体量的差异。

立面采用与众不同的曲折造型，形成动态轮廓，“波状”体块又如浪潮，与深圳湾的水系形成呼应，建筑在有机延伸深圳湾超级总部基地的同时打造该区又一地标。

建筑东西两侧嵌入结晶体般的空中中庭。下沉广场连接两座塔楼、地下商业空间与相邻地块，布置有大量绿植及喷泉瀑布。景观设计充分利用与公园的毗邻性，延伸在苍翠繁茂的自然环境中休息、漫步的体验。

建筑师目标是将大自然带入城市生活，使塔楼内的公共和私密空间达到平衡。南北塔楼在基地的位置相互错开，以确保拥有无遮挡的深圳湾美景。天桥上设置有公共设施，使用者可在桥上欣赏海景，享受娱乐、艺术及休闲空间。

万科深圳超级总部尽显合理的、具有表现力的建筑理念，雕塑般造型丰富了深圳湾天际线的观感，拓宽“超总”基地建筑群的多元化尺度。  （来源：财经周刊、环球建筑等）

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编辑：一通百通  审校：主持人