租赁房产在哪交企业所得税？

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小郭说税之九十二

租赁房产在哪交企业所得税？

一个看似简单的问题：注册于A市的甲公司，在B市购置不动产并对外出租取得租金收入。甲公司是否应该在B市缴纳（或预缴）企业所得税？

一种意见是：不缴。

理由是：依据《企业所得税法》第一条规定：“ 在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织（以下统称企业）为企业所得税的纳税人，依照本法的规定缴纳企业所得税。”企业应该在其机构所在地申报缴纳企业所得税。由于甲公司未在B市设立任何机构，所以在当地无企业所得税纳税义务。

另一种意见是：缴。

理由是：依据《税务登记管理办法》第二条规定：“企业，企业在外地设立的分支机构和从事生产、经营的场所，个体工商户和从事生产、经营的事业单位，均应当按照《税收征管法》及《实施细则》和本办法的规定办理税务登记。”甲公司在B市购置不动产并出租，属于“从事生产、经营的场所”，应该在B市办理税务登记。而不动产租赁行为是长期的，不适用临时生产经营的报验登记；应该先设立独立法人或分支机构工商登记，再依法办理税务登记并接受税务管理。不管是设立独立法人或者分支机构，都应该在B市缴纳企业所得税。2.依据《跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理办法》（国家税务总局公告2012年第57号，以下称57号公告）第二十四条：“以总机构名义进行生产经营的非法人分支机构，无法提供汇总纳税企业分支机构所得税分配表，也无法提供本办法第二十三条规定相关证据证明其二级及以下分支机构身份的，应视同独立纳税人计算并就地缴纳企业所得税，不执行本办法的相关规定。”甲公司如果依照规定成立分支机构，但不能提供分支机构所得税分配表，也不能证明其分支机构身份的，要视同独立纳税人缴纳企业所得税。本案中，甲公司未按规定在B市成立机构，可参照上述规定，视同独立纳税人缴纳企业所得税。

两种观点截然相反。我们不管选择哪一种观点，都应该对另一种观点的理由作出有针对性的回应，才能理直气壮地坚持自己的观点。如果两种观点都自说自话，显然是不能得出令人信服的结论的。

本文持第一种观点，并对另一种观点的理由作以下回应。

甲公司在外地购置并出租的不动产，不属于《税务登记管理办法》规定的“从事生产、经营的场所”。根据《国家税务总局关于非居民企业所得税管理若干问题的公告》（国家税务总局公告2011年第24号）的规定，非居民企业出租位于中国境内的房屋、建筑物等不动产，对未在中国境内设立机构、场所进行日常管理的，以其取得的租金收入全额计算缴纳企业所得税，由中国境内的承租人在每次支付或到期应支付时代扣代缴。如果非居民企业委派人员在中国境内或者委托中国境内其他单位或个人对上述不动产进行日常管理的，应视为其在中国境内设立机构、场所，非居民企业应在税法规定的期限内自行申报缴纳企业所得税。由此可见，出租的房屋、建筑物本身并不是生产、经营场所。如果甲公司派员工常驻B市，在固定办公场所办公，履行合同谈签、不动产维护等工作，该办公场所才属于从事生产经营的场所。而出租的不动产，只是甲公司的一项财产而已，与“生产、经营的场所”有着本质区别。

1、 税务登记义务并不等同于纳税义务。即使甲公司向B市派驻员工负责日常经营事项，构成了“生产、经营的场所”，应该办理税务登记，但也不必然承担纳税义务。根据相关税法规定，出租不动产，应该在不动产所在地缴纳增值税、房产税和城镇土地使用税，这是针对出租不动产的特殊规定；印花税应该在签订合同的当地缴纳。如果没有类似的特殊规定，纳税人应该在机构所在地纳税。就企业所得税而言，在异地缴纳的情形包括：二级分支机构按规定比例预缴，建筑公司总机构直接设立的项目部在工程作业所在地预缴。针对在异地出租不动产，企业所得税相关法规并没有其他特别规定，所以如果不符合异地预缴的规定，就应该在机构所在地缴纳。

2、57号公告规定的视同独立纳税人征税条款，其适用前提是纳税人在当地设立了分支机构。如果没有设立分支机构，则不能适用该条款。是否设立分支机构属于纳税人的经营自由，税法无权干涉。

综上，甲公司在B市购置不动产并出租，该不动产不属于“生产、经营的场所”；如果向B市派驻员工，并有固定的办公场所，则可能构成“生产、经营的场所”，应该办理税务登记，但因为没有异地预缴的特殊规定，企业所得税应该向机构所在地预缴，无需向不动产所在地缴纳；如果出于保护地方税源的考虑，有关部门督促纳税人在当地设立机构（独立法人或分支机构），则应按税法规定另当别论。

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