疯狂！4.3万/㎡新地王诞生！专家放言政策即将大面积松绑，房价还要涨！

2018年的开端，全国楼市调控“松绑”的声音此起彼伏，限购解除、限价被破......一度引起广泛关注，而就在近期，作为楼市“四小龙”的苏州，又诞生了新地王！更是引发业内哗然~

楼面价4.3万+/㎡

苏州楼市诞生新地王

1月8日，苏州迎来2018年第一场土拍，某央企以总价9.82亿元摘得姑苏区苏地2017-WG-47号地块，楼面价为43167元/㎡，溢价率为43.9%。

43167元/㎡直接刷新苏州目前最高的楼面价记录，新地王再次诞生！

据悉，该地块位于姑苏区北园路南、档案馆东，地块占地面积37909㎡，从区位图上可以看到，地块紧邻苏州拙政园，地段十分稀缺。

地块周边有6个项目，在售均价26183—43325元/㎡之间，而该宗地块的楼面价比部分项目在售价格还贵的情况，让人唏嘘。

楼市还处于风口浪尖上，苏州地王诞生让不少人产生质疑，对此我也联系了苏州楼市的相关媒体了解情况。

拍出高价地在苏州楼市不足为奇！原因有三。

1容积率低，别墅产品，无参考性

据了解，该地块单从楼面价来看，确实是高的吓人，但该地块的容积率仅0.6，建筑面积22745㎡，这以后是要打造独栋、联排别墅等豪宅产品的。

2起拍价高，未突破限价

此外，该地块的起拍总价为68236万元，起拍楼面价为29999元/平㎡，最高限价区间是在41667—45000元/㎡，所以该宗地是在限价范围内。

3地段稀缺，别墅聚集地

据悉，地块周边多是别墅产品，区域内在2017年就有不少地块的出让价格在4万/㎡左右，此外，区域内的别墅产品有的备案价已达10万/㎡。

综合来看，这个4.3万+/㎡的楼面价似乎就容易理解了。

楼市“四小龙”土拍陆续降温

流拍、楼面价遭腰斩

虽然说，此地王的参考意义不大，但在调控期横空出世，犹如雷击！至少成为全国楼市焦点。

1苏州：土拍“很平静”

除了该宗地块外，1月8号和9号，苏州共出让了20宗地块，其中居住用地有11宗，抛开地王外，其他地块的出让价格在苏州媒体眼里是“很平静”的。

苏州在2018年初打响土拍第一战，土地市场并不是外人眼中所传的“火爆”，那么作为楼市“四小龙”的南京、厦门土地市场又如何呢？

2南京：楼面价遭腰斩

2017年12月22日、27日、29日，南京连办三场网上土地拍卖会，21幅地块起槌开拍。

但从土地成交情况来看，多宗土地遭流拍，另外成交的地块中有的楼面价比同区域的最高楼面价低了近1万/㎡，直接遭腰斩。

让业内直呼土地市场正快速变冷，楼市下行信号明显！

高价盘入市遭限价，当前政策又没有松动迹象，使得开发商不敢冒然哄抬地价，市场随之降温。

3厦门：仅9宗地达竞价上限

再来看厦门，2017年12月29日，厦门最后一次商住用地拍卖开槌，据悉本次拍卖继续采用“限地价、竞配建”规则出让，并且要求项目须一次性申请预售、一次性全部对外公开销售。

据悉，土拍当天共有2宗商住用地出让，开发企业举牌竞价十分谨慎，竞价不温不火，最终地块均未达到竞价上限而成交。

此外，据厦门媒体报道，2017年厦门出让的29幅商住地块中，仅有9幅地块达到了上限价格。在要求“一次性公开销售”后，22幅商住地块仅有3幅达到上限价格。

四小龙中，厦门、南京、苏州土地市场都有降温趋势，再来看看离合肥近的杭州市。

4杭州：中心地价75折，大跌

1月8日，杭州主城区迎来新年第一拍，共拿出5宗地块，其中3宗，是地段相当不错的涉宅地块，分别位于湖墅、上塘和之江。

据悉，湖墅商住地起价25360元/㎡，封顶43004元/㎡，关注度非常高！

如果地价封顶，该地块将成为杭州史上第四贵的宅地，但意外的是，地价不仅没有封顶，还相当于打了个75折！大跌！

最终，该地块以总价10.2亿元，楼面价31551元/㎡，溢价率24%成功出让。单看溢价率和自持比例，当地媒体表示杭州市中心地价开始下跌。

合肥市区居住用地年成交4577亩

居住地溢价率降低

再来看合肥，2017年一整年，合肥市区共成交了40宗居住类（含商住）地块，总成交面积在4577亩。

县域方面，2017年，合肥四县一市共成交28宗居住类地块，总成交面积3700多亩，与市区相差不是很大。

纵观合肥2017年的土地出让情况，有以下几点值得注意：

1

1、市区居住地块出让面积少，从数据统计来看，市区供地量从二季度开始骤减，三县和巢湖、庐江成为了房企拍地的主战场。

2

市区供地方面，市中心出让地块数量少，多在市区边缘地段，地价相对便宜，拉低整体均价。

3

居住地溢价降低，12月份，合肥市区居住土地的成交溢价率最高仅有65.33%，没有新地王出现。

合肥土地市场降温，我们都看得到，以楼市四小龙为代表的土地市场都有不同程度的降温，之所以备受关注，主要是在2016年的时候这些城市房价上涨的过于疯狂。

而如今，在各种限购、限价等一系列调控组合拳的效应下，开发商对高价地表现出的拿地热情、疯狂，开始被理性、谨慎所取代。

特别是现在拿地政策受到的约束越来越多，比如合肥居住类（含商住）地块拍卖全部设置地价红线，还有要求引进985或211附属院校之类；厦门要求“一次性公开销售”、杭州要求自持比例等等，使得房企不得不严控拿地成本。

业内人士表示，在调控政策没明确放开前，土地市场将较长时间保持着“理性竞拍、地价平稳”的态势，商品住宅用地的成交价格已趋稳定，“地王”现象销声匿迹。

土地市场是否真正降温，还是要看主城区土拍，从各代表城市的主城区土拍情况来看，确实不再火爆，但面粉价格已经上涨，想降下来也很难，我们看到，有部分城市设定土地起拍价，就说明了这一点。

此外，从购房者角度来说，也应该理性一点，一两宗地价的调整，还不足以下最终定论。

2018年刚刚开始，新的一年还有很多地块待出让，如果接下来我们不断看到一些低溢价率的优质地块，届时才真的能判断市场转向。

楼市松绑信号接踵而至

专家：政策迟早要放松

除了土地市场，近期全国楼市政策一直让人感到扑朔迷离，先是兰州限购放松，后合肥又官方辟谣限价解除一事，一度让人人心惶惶。

对此，经济学家马光远发文表示，本轮以限购、限售、限价、限贷、限离为特征的调控政策，目的性非常明显，就是短期让市场降温。

如果这些政策继续坚持，一定会让房地产降温。但是，这些严厉的调控，只是让市场冷冻，时间一长，对市场的影响就会很大，必然出现暴跌的行情。

但暴跌是任何一方不愿意看到的，所以就会尝试放松调控。而对于楼市政策细微变化为什么会引起民众广泛关注，其认为是因为大家不相信政策会一直坚持，也不再相信政策真的抑制房价。

“1998年以来，几乎每年都出台大量的房地产调控政策：房价快速涨的时候抑制，房价要掉的时候立即出手救，面多了加水，水多了加面。

我从来没有见过哪一个产业像房地产一样，年年吃药，一会春药，一会打胎药，扫黄也没有像房地产市场的调控如此热衷和频繁！这样做的结果，就是政策的信誉荡然无存。”

对于目前部分城市有调控松绑的信号出现，马光远认为，包括热点城市的大面积政策的松绑至少要到今年三季度以后。

”不管多么放荡的政策，这都是必须坚持的时间底线。”未来将会有更多的城市的加入。

此外，马光远表示政策迟早会放松，调控的边际效应已经发挥殆尽。

要想真正让中国房产实现住房不炒回归健康，需要真正认识房地产的基本规律，并扎扎实实去构建一个真正稳定预期的政策体系，否则，很难跳出 “俯卧撑”的怪圈。

总结

调控松绑的一丝丝风吹草动就能引起市场轩然大波，归根结底还是人们心里对于政策收紧信任度降低，在调控没有长效机制情况下，若有一天限购限价真正解除，楼市恐还会再一次掀起血雨腥风！

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