苏州楼市的风向标？这个区域下半年将给我们带来怎样的惊喜？

转眼间，2018年已经过了一半。2018年上半年苏州楼市稳定发展，土地市场理性温和，商品住宅市场供求两跌，房价平稳。

雄踞苏州之南的吴中区，占地面积742平方公里，拥有180余公里亲水岸线，苏州近80%丘陵山体，2017年被评为全国综合实力百强区。2012年吴江撤市建区，苏州进入"大城时代"，吴中区更是在地理位置上一跃成为"苏州中心"。近几年，吴中区楼市的发展迅速，各个板块日渐成熟，城南大门户区位优势凸显，从供求、房价、土地市场方面，都可称作苏州楼市的风向标。

区域供应萎缩   板块供应两极分化

 2018年上半年，吴中区商品住宅供应74.5万方，同比下跌34.6%，成交87.3万方，同比下跌3.85%。供应萎缩近三成却没有完全限制成交量，整体呈现供不应求的态势，区域市场火热程度可见一斑。

据克而瑞数据统计，11个板块的供应量呈现两极分化的态势。区域内主要供应面积来自于尹山湖、光福香山、甪直、木渎天平山4个板块，其中尹山湖板块供应面积达到22.3万方，占比接近30%，主要是华润金悦湾开盘、保利观湖国际、建发独墅湾加推，大大补仓了板块供应。城南中心板块、横泾板块、胥口板块在上半年供应量为0，亟需新增供应来填补市场供应短缺。

成交均价相对稳定  市场主体为改善客群

价格方面，吴中的商品住宅价格走势在过去的半年内相对平稳，没有大起大落，成交均价稳定在1.9万元/㎡左右。吴中区的整体房价在苏州6个区域中处于中游位置。下半年随着一些高价地项目入市，区域内商品住宅成交均价或将走高。

据克而瑞数据统计，在2012-2015五年间，吴中区的商品住宅成交均价稳中有升并定格在1.1万元/㎡左右，成交的均套面积也在120㎡以下，市场主体为刚需。从2016年其板块套均成交面积开始大幅提升，并突破了130㎡，板块内需求结构从刚需开始向改善转型。成交均价在2016年也实现了质的飞跃，一方面受大市范围内房价飙升的影响，另一方面完善的交通商业配套也为区域房价上涨做了强有力的铺垫。综上，成交均价的飞涨、成交均套面积的增加都表明了从2016年起吴中区开始“脱刚”并大步迈向改善时代。 

土地市场低调温和  房企拿地理性 

截止目前，2018年吴中区的土地市场共有5宗经营性涉宅地块成交，总出让面积34.71万方，2018年上半年吴中区土地出让面积约占苏州六大区总出让面积的15.64%，有“供地大户”盛名的吴中区在今年上半年却表现低调。5宗地块均温和成交，未出现过高溢价。可见受2016年高价地所开发楼盘在2017年销售惨淡影响，土地市场开始趋于理性。

7月23日开拍的2宗地分别位于上方山板块和甪直板块，这两块地由于地块环境、限制条件和开发成本等原因遭遇流拍，此番重回市场，房企想要斩获这两块自带硬伤的地，或许要承担一定的风险。

热门板块价值凸显 助力区域楼市发展 

    据克而瑞数据统计，无论是成交金额还是成交面积，尹山湖板块在吴中区11个板块中都是遥遥领先。

    十年前尹山湖还是郭巷的一块处女地，随着政府还湖改造工程的结束，各路房企陆续进驻尹山湖板块，保利、中海、九龙仓、华润等品牌房企的进入带动了板块整体的发展，业内也曾以“十三太保”称呼尹山湖扎堆的房企。近几年来板块高架快速路、地铁、隧道全面覆盖，形成通达立体的交通脉网。同时，政府也重点发展板块内的商业配套，预计今年开业的爱琴海购物公园、阳光天地，届时将打破尹山湖商业体缺失的劣势，另外一些项目都自带一定的商业比例，也能一定程度上弥补尹山湖的商业配套短缺。交通不断完善，商业也走在日渐成熟的路上，尹山湖板块的楼市一片向好。板块内除了承接了大量的园区外溢购房者，还有其他区域客户对这块肥美之地投资价值的看好。今年1-6月，尹山湖板块商品住宅成交面积20.28万方，占据整个区域成交面积的23%，可谓是吴中楼市当之无愧的“人气王”。

从成交均价来看，城南中心板块成交均价26484元/㎡，占据榜首。城南中心板块是吴中区的核心板块，作为与古城区紧密相连的区域，伴随着内环、中环快速路的陆续开通，以及轨交四号线、二号线的开通，城南板块的交通优势日益凸显。大型商业中心万达广场、中润中心、新苏天地等入驻，板块商业崛起。

先天性的区位优势，加上后天的配套完善，造就了吴中城南中心板块的土地价格居高不下，高地价必然衍生高房价，板块内目前在售的颐和湾花园和中南雅苑的成交均价都在3万元/㎡左右，两个项目都即将清盘。首开如院在板块市场供应紧张的局面下，将给改善置业者带来福音。项目位于太湖西路北侧、龙西路西侧，距离地铁2号线盘蠡路站约800米，共规划11栋住宅，包含高层及叠拼产品。约1.8的中低容积率，再现苏州人一份低密宜居生活。项目将于近期开盘，目前清水样板间将于7月7日（本周六）公开。

【首开如院清水样板间】

2018年上半年吴中区“新老盘”不断碰撞，融创苏州壹号院、华丽家族·太上湖、建发独墅湾、南山维拉等楼盘的热销共同助力区域楼市的火热发展。下半年吴中区纯新盘将集中爆发，据不完全统计，吴中区下半年预计有6个纯新盘入市，首开如院、大湖世纪、北辰观澜府、姑苏金茂悦等都将在下半年开盘。新的项目必定会给吴中区带来新的血液，充足的房源储备也让其后市劲道十足。下半年已拉开序幕，吴中区究竟有怎样的精彩表现，让我们拭目以待。

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