Part.01政策环境：调控放松，一而再，再而三自2022年2月以来，苏州前4月有一半时间都在疫情防控中度过，房地产市场也因此受到极大冲击，在2月市场基本停滞，3月短期恢复后，4月再次遭遇疫情，持续至当月月底。疫情的冲击加速了苏州政策放松的速度。疫情之前，苏州同全国大多数城市一样，主要是在房贷利率端发力，大幅降低房贷利率，疫情后，继郑州、西安等新一线城市政策陆续放松，苏州也在千呼万唤中出台房地产相关纾困政策。01信贷层面：房贷利率骤降，从省内最高到最低首先是房贷利率层面，苏州近一年的房贷利率经历了一个过山车的过程，2021年1季度首套平均利率5.1%，二套5.4%，三季度无论首套还是二套房均大幅升至6%以上，而这个利率水平也在江苏省内处于最高。甚至二手房一度有银行停贷，即便有额度，放款周期也高达3个月甚至更长。去年四季度苏州市场触底之后，从今年1月份开始，苏州房贷利率开始快速下降。3月初，首套房贷利率已从此前6.1%降至目前的4.6%，二套从最高点6.4%降至目前的5.2%，均处于历史较低水平，也在江苏省内最低。救市信号明显，利率一步降到位，意在消除购房群体对利率再降的期望，降低观望情绪，促进市场成交。4月苏州房贷利率较三月无明显变化，主流银行的首套利率维持在4.6%左右，二套在5.2%左右，利率基本触底，除非基准利率下调，未来继续下降的可能性较小。图：苏州房贷利率趋势

回望今年，仅过去4个月，已经超过80城因城施策先后「松绑」，包括限购、限贷、限售和购房补贴等方面。稳楼市之「火」，熊熊燃烧。当然，政策就像一剂药，「奏效」总归需要时日。从目前全国各地的市场反应来看，此前的松绑效果还需要时间来消化和体现，苏州也不例外。稳楼市的关键是修复人们对楼市的信心，而信心的恢复，深受政策力度、速度和官方态度的影响。4月以来苏州救市新政也是持续发布，二手房限售放松，5年改3年、社保连续2年变累计2年，以及外地户口卖房后2年内无需社保可直接买房……首次使用公积金贷款额度调整，个人由45万提高到60万，家庭由70万提高到90万。对有需求的购房者来说，窗口期或已现，接下来或许是个出手的好时机。我们知道苏州楼市分化严重，安全出手十分关键，在一众政策利好刺激下我们又将迎来苏州新一波入市楼盘，这次又会有哪些热点楼盘值得关注？今天，克而瑞苏州房产测评对近期苏州市区5—6月即将开盘（含加推）的多个楼盘进行了地段、产品及预开价格等方面的综合测评，评选出综合排名前10的优先推荐楼盘，10个楼盘中7个是首开的纯新盘，供意向购房者置业参考。01星河盛世新著花园预开盘信息：预计5月首次开盘，首开全装修小高层、高层住宅14-26F，主推建面约113-184㎡，价格待定。综合评分：4.80星河盛世位于高新区横塘街道文化北路西、晋源路北，从板块上来看，属于狮山横塘板块。去年9月，星河底价拿下的地块，成交总价约18.61亿，楼面价16743元/㎡！这也是狮山在2021年仅有的供地项目。星河盛世是星河继胥江新著之后，在狮山打造的第二个项目。该项目规划了9幢14-26F住宅，其中，其中，1栋14F小高层、1栋16F小高层、1栋17F小高层、1栋22F高层、5栋26F高层。项目距离地铁3号线横山站不远，周边苏福快速路、西环快速路、中环西线、南环快速路、友新高架等可快速接驳。除了自带商业外，周边环绕狮山路CBD、龙湖时代天街、绿宝广场、美罗百货、泉屋百货、金鹰国际、山姆、狮山永利广场……此外，项目紧邻新区一中（滨河路校区）、高新区成大幼儿园、高新区成大实验小学。其他配套还有横山体育公园、滨河口袋公园、横山公园、胥江公园、狮山广场（在建）。星河盛世的户型面积包括约113㎡、134㎡、143㎡、184㎡的3房、4房户型。整体来说，面积段比较全面，刚需到改善再到大改善，都能找到匹配的一款。房价方面，周边次新二手房挂牌均价约3.6-4.1万/㎡。02中建太泽之星预开盘信息：首开全装修17F小高层，主力户型为滨湖大平层175、215㎡，价格待定。综合评分：4.78中建太泽之星，位于吴中区太湖新城移舟街东侧、景周街南侧，是2021年5月31日，中建三局以底价238386万元拿下，成交楼面价11728元/㎡。项目由3宗地块组成，其中2宗为纯住宅用地，1宗为文化设施用地、商务金融用地、零售商业用地。即A区和B区是纯住宅用地，C区为文化设施用地、商务金融用地、零售商业用地。A地块内拟建7栋17-25F住宅，其中，3栋17F小高层，1栋24F高层，3栋25F高层。层高3.1米。B地块内拟建16栋9-17F住宅，其中，2栋9F洋房，2栋10洋房，12栋17小高层。目前项目已公开临时售楼处，主力户型建面约143㎡-215㎡，基本涵盖了改善的全部需求，部分楼栋直面湖景

我们知道，四大新城皆是在产业的赋能之下快速地崛起腾飞。产业的齐聚带来众多高知高薪群体，这些高精尖人才也带来了强大的购买力和购房需求，同时旺盛了板块人气，反哺板块各项资源配套的建设。产业赋能也是我们判断一个板块是否具有高价值成长性的重要因素之一。纵观苏州“一核四城”中的“四大新城”，我们发现，吴中太湖新城的产业相较科技城和高铁新城比较匮乏，近几年吴中太湖新城在政府的政策倾斜之下确实在积极地引进产业。比如说，国内著名的家用机器人制造商“科沃斯总部”就坐落于此，阿里巴巴苏州数字产业基地、中建三局华东总部相继落户吴中太湖新城，还有一大批高端项目纷至沓来，推动新城加速崛起。今天，5个大院大所项目签约落地吴中区，将集聚市级领军人才（团队）超50个，孵化国家高新技术企业超100家，带动研发投入超20亿元。而这五个大院大所项目中或有落地在吴中太湖新城，为吴中太湖新城打造数字经济产业集群注入强劲的动力。除此之外还有其它利好，比如说近日，总投资1.3亿吴中太湖新城快手电竞项目批后公示、已获施工许可。项目地址位于吴中太湖新城五湖路南侧、橘林街西侧。吴中太湖新城快手电竞项目将引入全国电竞职业俱乐部KSG及快手功能性总部。项目运营后预计每年组织不少于30场全国性电子竞技赛事，打造赛事及短视频流量300亿以上，引入电竞及游戏专业人才200人以上，以快手平台资源及流量赋能为支撑，形成苏州电竞全产业链上下游的聚集和整合。从投资规模来看，吴中太湖新城是被寄于厚望的，将会促进数字经济产业的发展，未来大型的电竞比赛在此召开，通过线下门票、产品IP等维度带来的人流、信息流和资金流，推动吴中太湖新城的板块影响力的提升。从目前苏州已建成投用的阳澄电竞馆、苏州湾电竞馆的产值来看，全市电竞全行业年产值已超30亿元，而快手吴中太湖新城电竞项目的引进，预计电竞产值将超50亿。目前电竞馆正在加紧建设中，预计今年9月交付运营。场馆配备了竞技馆、训练基地等各项综合设施，涵盖赛事、直播、等多要素，未来将成为多种体育娱乐活动的承办地。我们知道，苏州近几年正以电竞为切口，营造数字体育产业生态，未来的吴中太湖新城快手电竞项目或成为吴中太湖新城的一张闪亮的名片，而吴中太湖新城或将成为苏州数字体育产业的产业高地。产业的升级是可以助推板块价值的，这从近几年科技城、高铁新城的发展都可以窥见。扫码加入吴中区楼市交流群▽分析师认为，虽然产业方面相较其它几个新城目前尚且匮乏，政府也在积极努力去推进产业引进，但是我们要承认吴中太湖新城是有自己的独立“标签”的。比如说，它的商业密集度和高端程度，几乎可以媲美园区湖东。吴中太湖新城在商业配套这一维度走在了四大新城的前面。目前已经有永旺梦乐城和歌林小镇两个大型商业综合体，还有苏州湾中心广场、苏州湾橙天里、橙天嘉禾360剧场、悠方购物中心等在建设中。苏州湾中心广场建面约40万㎡，总投资约40亿，苏州湾橙天里建面约40万㎡，地下商业建面达6万方，总投资高达32亿！相较于其它板块，吴中太湖新城的商业都是高投入、大型高端的且是城市级的！目前板块新房入住率不高，待未来板块人气旺盛后，这样大体量的商业也足以满足板块居民需求了！更加难得的是，城市繁华与生态资源往往是鱼和熊掌，在苏州能同时做到两者的，园区金鸡湖算是典范，而吴中太湖新城凭借其自身的地理位置，也做到了。吴中太湖新城坐拥太湖的水脉资源，是主城区少有的“市内桃源”，在整个板块的南边，沿着湖岸线，打造了一条长约9.8公里、绿化面积约200万方的生态大堤。在这里，可以享受到其他板块没有的城市绿肺和自然鲜氧，这也是吴中太湖新城区别于其他板块的重要一点，也是独具特色的一点。如今，板块内各个高端商业正在如火如荼地建设中，高起点、强规划、快兑现，当下的吴中太湖新城城市界面还是比较现代化的，单是生态资源就已经是板块的一个重要加分项，要知道苏州主城，房价在3万元/㎡左右的板块，带有湖山资源的几乎寥寥无几，这也是众多购房者选择置业吴中太湖新城的一个主要因素。从近两年来吴中太湖新城新盘的网签量来看，作为苏州首个新房备案破3万元/㎡的新城，吴中太湖新城整体去化非常不错。统计的在售7个楼盘中，有5个盘已经进入尾盘阶段，主力在售楼盘仅有中信泰富玖著云庭和新希望锦麟壹品。而板块新盘去化表现可圈可点的原因，除了地段价值外，还离不开在售楼盘强大的产品力。板块内的楼盘大面积户型是主流，清一色的纯改善社区，动辄建面约140㎡以上、200㎡以上的大平层产品也不少见，且这些大户型产品尤其是200㎡以上的大平层，去化表现更是亮眼。除此之外，还有全装修的品质也是吸引购房者的一大亮点。分析师认为，吴中太湖新城商品住宅的品质在全苏州都处在较高的标准，尤其是这两年，表现得尤为明显。中信泰富玖著云庭、金融街融悦时光、融悦湾的装修品质都十分高端，无论是三大件还是厨房、卫浴品牌都是国内外高端品牌，十分“豪横”，细节化和人性化也十分到位。即使是苏州头部价值板块楼盘的产品品质，也未必比其高出几分。今年吴中太湖新城还有三个纯新盘将要入市，分别为大家银城东望、中建太泽之星，还有天鸿伟业60/62号地块。据寒山闻钟的官方消息，天鸿伟业60号、62号地块预计将于2023年3月开工建设。大家银城东望雅苑、中建太泽之星两个项目距离较近，外部配套基本可以共享。差异的点主要在大家银东望地块内自带一所三级甲等儿童专科医院和康养公寓，更加靠近4号线支线地铁口，中建太泽之星则相对更靠近太湖，部分楼层可能有湖景。从地块性质来看，中建太泽之星带有文化设施用地，需设置一座图书馆；大家银城东望地块内则有儿童专科医院和康养公寓。大家银城东望目前已公开售楼处和样板间，主力户型建面约123㎡-143㎡，全装修交付。项目由4宗地上地块及1宗地下空间组成，其中C、D区是住宅，项目首开D区地块，D区拟建18栋14-17F小高层，项目首开D区地块，目前已经冻资。中建太泽之星整体共分为ABC三个区：A区拟建7栋17-25F住宅，B区拟建16栋9-17F住宅，C区为文化设施用地、商务金融用地、零售商业用地和地下空间。目前已公开临时售楼处和户型，建面约143㎡-215㎡，基本涵盖了改善的全部需求，部分楼栋直面湖景

今年以来，各地陆陆续续的调控管制都在宽松。各地因城施策出台促进房地产市场平稳健康发展措施成星火燎原之势，并由低能级城市向高能级城市蔓延。据不完全统计，进入2022年已有超80城先后从限购、限贷、限售和购房补贴等方面出台楼市松绑和促进政策，其中包括江苏的南京、苏州等强二线城市，限购、限售等措施继续放松。我们看到救市之火继续燃烧。#014月26日深夜，佛山住建局发布通知，对最近一次契税缴纳时间或不动产登记时间满5年的商品住房，不计入居民家庭拥有住房套数，进行买卖合同网签、赠与、司法拍卖等转让手续时，无需进行购房资格核验。通知自发文之日起实施。除了这些确定的政策松绑，还有一些政策尚在传闻时期！首先是南京，昨天老大哥南京爆出楼市猛料：→放宽限贷！只认贷不认房！→放开限购，非限购区域随意买！限购区域只看限购区域的房产情况！→离婚也能秒开购房证明！→放宽社保，外地人6个月社保就能买房，缴3个月的后续也能补！南京知情人士表示，消息多半是真的，不过现在没有官方发文，具体执行就尚待商榷了。这不，今天也从南京部分银行获悉，其已调整首套房贷利率认定标准：结清贷款且名下无房可认定为首套，即从此前的认房又认贷调整为【认房不认贷】。而且就在前几天，南京多个区域放松限购，具体的政策为：南京户籍可买第三套，单身可买两套，外地人6个月社保即可购买。和苏州松绑楼市政策一样，没有红头文件，但是根据多方证实，可以确定的是南京限购松绑确有其事，但是具体怎么落实还需进一步细化。还有就是深圳有放松的传闻：昨晚疯传的贝壳集团（深圳）高层群聊天记录截图，贝壳今早已发公告辟谣，称是虚假图片和恶意造谣，已经报警处理。关于深圳政策，也只能说一句无风不起浪。另一个传言城市是成都！昨晚有一张截图在网上流传：主旨只有一个：定向放松限购。它针对四类特定人群：四川凉山、阿坝、甘孜三个州的公务员；在三个州工作了5年以上的国企员工；省管干部；在州离退休人员。但是具体情形尚未确认，现在多个城市的放松政策都是未发布官宣文件，就默默执行了，所以现在也只能打个问号了。为何最近“放松调控”会传得这么猛？因为各地都在动了。在昨天佛山之前，今年全国就有超过85个城市出台楼市松绑政策，包括降首付、放松限购限贷限价、降利率、放松落户等等。/上下滑动了解详情/2022年4月超85城松绑楼市一览图这场浩浩荡荡的楼市松绑，还在进行中。#02就在前两天，住建部再度发声：研究采取更大力度的政策举措，推送释放内需潜力。此前国务院更是提到要审慎出台收缩性政策。今年楼市政策，大概率只会松，不会紧。从近期中央各种会议和发声来看，关键词都在于：房住不炒、因城施策、满足刚需和合理的改善性需求。在具体执行层面上，4月18日央行和外汇局的通知直接划了重点：因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求。看来，降首付的城市还会越来越多，尤其是二套过于严格的城市，有望在合理范围内调整。最近几日，人民银行、银保监会联合召开了金融支持实体经济会议。央行在实体经济座谈会上明确谈及房地产，“房地产是实体经济”和“要采取更大程度的政策举措，推动释放内需潜力”这两个积极的信号被放出了。央行把房地产划归为了实体经济，与此前“金融、房地产与实体经济”的表述出现明显变化，反映了对楼市态度的巨大转变。至此，性质已经定了，以后不存在楼市抽血实业的事，因为房地产就是实体经济，鼓励房地产=鼓励实业！央行的表述算得上是对其居住属性的一次“认定”。让大家明白：房地产不是虚拟经济，不是纯粹的金融属性，而是实体经济属性。由此看去，房地产作为国民经济的支柱，还会持续相当一段时间。#03在这场楼市保卫战中，苏州早早就出手了。而且还是10天两次大出手，首先是4月11日限购限售政策全面放松，紧接着在4月21日公积金额度大幅提升。下面这三点政策给外地人置换房票带来机会：非苏州户口购房由3年内连续满24个月改为累计24个月；外地人卖房后2年内无需社保或税单可直接购房；3.二手房限售时间由5年改为3年。无论是限售还是限购政策的放松，归根结底是开需求源。苏州无论是新房还是二手房市场，从去年四季度以来都处在持续低迷的态势下。苏州近期的政策出得确实频繁，但是真正能够直接把楼市炒热的政策，也就是我们说的“杀手锏”，到目前为止还未见端倪。而且政策发布后，尽管媒体宣传很是到位，但是苏州楼市还是没有太多的起色，目前的这些政策调整不过是隔靴搔痒，对楼市的促进非常有限。再加上经济大环境的影响，“房住不炒”的主基调之下，大部分人购房热情的减退，楼市确实不可能像之前几年那样大起大落。但是了解苏州楼市的人都知道，苏州的房价近几年都非常稳定，甚至因此上过央视。近几次疫情之中，苏州整个城市的管理水平表现不错，对于接下来的“人才引进”工作都有着很好的促进作用。最近苏州连番政策落地，即使力度不算大，但也是给出了非常明确的信号，非常清楚地表明了官方要力挺苏州楼市的决心。加上对于苏州未来城市发展潜力的看好，从长期来看，苏州的楼市价值值得被看好。但是说到底苏州目前出台的政策其实是有点投石问路，因为苏州在楼市调控这块，向来都是很谨慎的，此前，整个政策的调控力度也比较严格，在如此严格的条件下不可能一下子就大幅的放松。如今面对市场低迷的环境，出台政策投石问路，如果说市场还是像目前一样，那大概率就还会继续宽松，而且从现在市场反馈来看，确实也没有激起太大水花，所以进一步放松的可能性很大。至于接下来宽松的方向会是什么呢？我们可以对标南京，联想看看南京在4月22日土拍之后出台的一系列放松政策，苏州接下来可能相比南京还要更为宽松。而且苏州的首场土拍将近，如果说土拍情况也是像南京一样惨淡，那大概率马上就会有政策的跟进。所以，分析师猜测，有一定影响力的苏州楼市政策，或许将会在五月土拍前后发布。END

就在昨天，无锡紧随苏州的节奏，发布了新的公积金贷款政策。1.

刚刚！官方发文！常熟搬迁户迎来“房票”时代，房票可以用来买安置房、商品房，另外，房票使用人使用房票购买定向安置房源的，不限制购买套数、面积。实施定向房票安置的原因根据文件内容所示，常熟实施定向房票安置是为了进一步完善我市住宅房屋搬迁补偿政策，拓宽安置渠道，保障被搬迁人权益，满足人民群众对安置房源的多样化需求。定向房票安置怎么理解定向房票安置是搬迁实施单位依照货币化安置确定的标准，将结算后的回购收益和其他搬迁补偿收益货币量化后，以房票形式核发给被搬迁人，由被搬迁人在定向安置房源内自行购买商品住宅的安置行为。房票可以买到什么房子根据“办法”，房票可以买到的房子主要有两种：一种是政府的安置房，一种是市场上的商品房。定向安置房源是指经相关部门确定，房地产企业同意以房票结算，已取得预售许可证或尚未出售的本市房源。定向安置房源可以是政府安置房源，也可以是市场商品房源。定向安置房源的价格由市场化方式确定。不同搬迁项目的定向安置房源可以不同。同一房源可以作为不同搬迁项目的定向安置房源。另外，房票使用人使用房票购买定向安置房源的，不限制购买套数、面积！其他补偿安置方式根据“办法”第二条，定向房票安置是现有住宅房屋搬迁补偿安置方式的补充。全市范围内的住宅房屋搬迁项目适用本办法。住宅房屋征收项目可参照本办法执行。既然说是现有方式的补充，那么现有的安置方式应当仍然存在。房票安置的好处根据“办法”，选择定向房票安置还有奖励！被搬迁人选择定向房票安置并按要求购买定向安置房源的，搬迁实施单位可给予房屋搬迁补偿权益金额一定比例的房票奖励，不同项目、不同房源房票奖励的比例可以不同。除此之外，还有利息拿！房票持有期间按房票金额结算利息。利率原则上不超过出票之日同期央行公布的两年期存款基准利率的2倍。房票已使用部分的计息周期为房票生效日期至房票使用人签订商品房买卖合同（网签）之日；房票未使用部分计息周期为房票的有效期限。房票奖励并结算利息根据“办法”第五条，签订安置补偿协议后，搬迁实施单位按货币化安置权益金额（即回购收益+搬迁补偿收益）的一定比例支付给被搬迁人，其余以房票形式支付。另外，房票使用人在房票使用期限内可以向搬迁实施单位申请兑付房票余额、房票奖励并结算利息。搬迁实施单位在收到被搬迁人书面申请30天内一次性将款项全部支付给房票使用人。房票限制条件定向安置房票的核发采用实名制，核发对象为被搬迁人，即房票使用人。核发形式采用电子票证，载明被搬迁人“姓名”、“身份证号码”、“房票金额”等相关信息。对同一被搬迁户只核发一张定向安置房票。定向安置房票不得买卖、抵押、非法套现。被搬迁人变更房票使用人，须经搬迁实施单位按相关规定审核同意。房票遗失，须及时向搬迁实施单位挂失并申请补发。房票的有效期限为24个月，自出票之日起生效。如果快到期了怎么办？没关系，房票到期前30天，房票使用人可申请续期，但须经搬迁实施单位同意。续期的房票与原房票享有同等权利。房票买房如何结算房地产企业在确认房票使用人与购房人一致后，依据有关约定与房票使用人网签《商品房买卖合同》并备案，以房票进行结算，将扣除购房款后的房票交还房票使用人。如购房款超出房票金额部分，由房票使用人自行补足。实施时间根据文件内容，本办法自发文之日起施行。《常熟市住宅房屋搬迁定向安置指导意见（试行）》（常政办发〔2021〕74号）废止。从通知发布时间来看，时间为2022年4月22日。原文如下：最近有关常熟的政策信息，真的是很多，就在上周，我们才看到常熟出台人才新政。本科及以上学历人才、中级及以上职称的专业技术人才、技师及以上的高技能人才购房享受补贴，以上只要符合要求，都可以补贴总购房价的1%！（不含税）。比如一套200万的房子，可以补贴2万块。而且早前关于延期还贷，常熟也是最早发声的。4月6日，常熟银行高管在业绩说明会上透露：为强化对疫情影响下社会民生领域的金融支持，该行已对受疫情影响暂时失去收入来源的客户，给予房屋按揭贷款延期还款支持。同时，结合客户情况，不列入违约客户名单、做好征信保护。这是苏州所有银行中，第一个公开表示可以支持延期还款的！其实反观常熟现在的楼市状况，就能够理解其迫切且连续出台政策的举措了，值得一提的是，当下的常熟新房市场存量较大，甚至于超过健康警戒线，大量品牌房企进驻，市场竞争十分激烈。2021年常熟一共成功出让12宗涉宅地块（流拍撤牌6宗），地块冷热分化明显，琴湖片区和文化片区等核心区地块遭热抢，其余地块基本底价成交。而且2021年是常熟商品住宅的供应大年，供应面积为227万㎡，同比增加59%，成交155万㎡，同比增加20%，整体呈现供大于求的态势，均价为18257元/㎡。不止去年，其实看数据，常熟楼市这几年（2018-2021年）一直很不乐观。而这背后主要还是供应量太大了，但是今年在行业大风下，常熟救市还是很积极的。就比如今天这个新政，拆迁补偿变成：补偿款+房票，可以购买商品房，24月内要买+不限购套数。其实也就是变相的减少安置房的建造，以及变相增加商品房的去化。END

就在昨天，网传南京继溧水、六合之后，多个区域放松限购，具体的政策为：南京户籍可买第三套，单身可买两套，外地人6个月社保即可购买。和苏州松绑楼市政策一样，没有红头文件，但是根据多方证实，可以确定的是南京限购松绑确有其事，但是具体怎么落实还需进一步细化。相较苏州出台的几个政策，南京的松绑力度显然较大，限购放松的范围由高淳溧水六合，扩展到市区的一些边缘板块，并且已有人开出购房证明，可见政策已经在执行之中了。我们不去讨论新政的影响和效果如何，先来看看新政出台的背景。就在4月22日上周五，南京2022年首场集中土拍落幕，结果真的是“透心凉”。该批次集中土拍共计挂出20宗地块，结果成功出让了14宗，6宗地块流拍，流拍率高达32%！在成功出让的14宗地块中，8宗地块底价成交，溢价成交的6宗地块中仅3宗地块触顶摇号，整体溢价率仅4.5%，热度相较去年三批次进一步走低。本次土拍供地规模相较前批次大减，且更偏向中心城区，在出让规则上也有所放宽，取消了租赁住房的配建要求、保证金比例下调至起始总价的20%、优化调整了房地价差确保预期利润、取消了房企竞得地块数量的限制等。但是仍旧没有激起房企的拿地热情，央企和地方国企仍旧是拿地主力，且行情分化明显，大校场、小行、铁心桥这类头部价值板块仍旧保持一定的热度，外围板块基本被房企抛弃，足见房企对南京楼市的信心严重不足。土地市场的遇冷更是加速了南京楼市松绑政策的到来。如果说南京的土拍结果不如预期，那么还有一些城市则更惨，可以说是未拍先冷，还没开拍，部分地块就直接停牌终止出让……一周前东莞首批集中供地原计划出让8宗涉宅地块，在竞拍前一天6宗地块因故终止，最终仅成功出让了两宗。尽管东莞的此次土拍放宽了条件，如取消了限价、下调了保证金等，但是剩下的这2宗地真正参拍房企才3家...4月19日开拍过程也特别冷，央企国企兜底，民营开发商依然“岿然不动”，市场信心严重不足。再来看北方城市天津，已经挂牌的31宗地块还没有开始拍，就直接停牌了15宗，据天津市规划和自然资源局公告显示，停牌地块结合疫情防控等有关要求，后续另行安排出让。说得直白点就是，过去是一呼百应，现在扔块石头都没有水花，房企已经彻底躺平了！要知道，天津“卖一买一”的购房新政刚落地，而首轮土拍地块挂牌数量就遭遇“腰斩”，可见市场行情的惨淡。再来看长三角强二线城市宁波，4月20日，宁波迎来今年的首场集中土拍，33宗地块无一流拍全部成功出让，但是25宗底价成交，仅有8宗有溢价。从拿地房企来看，拿地房企仍旧以央国企和地方城投为主，民营房企拿地意愿寡淡。也就是说宁波本批次集中土拍勉强依靠了地方国企才在没有出现流拍的场面。据统计，本批次地块中，央国企拿地金额高达235.9亿元，占比达到89%，民企主要是保亿、雅戈尔、江山万里等本地企业。总体来看，虽然宁波本轮集中供地诚意十足，多宗土地下调了起始楼面价、上调了新房限价，盈利空间大幅提升，但就实际结果来看，除了少量处于鄞州区的核心优质地块引得多家房企积极参拍外，其余超七成地块被本土城投托底竞得，整体溢价率降至5.9%，成为2022年首轮集中土拍中首个市场热度不及去年第三轮的城市。4月20日，南通首批次集中土拍落幕，共计挂牌出让10宗涉宅地块，其中2宗溢价成交，1宗流拍，其余7宗地块均底价成交！值得注意的是，本轮集中土拍无地块触顶最高限价，房企拿地热情依旧不高。除了中海溢价0.31%拿下新东区R22003地块、南通科创产发溢价6.12%拿下创新区CR22006地块外，其余均为国企托底拿地。从市场大环境来看，房企的拿地意愿不强是真的，囊中羞涩也是真的。而4月25日，就在明天，杭州土拍就要开槌。在目前大环境的承压下，此次土拍能否重拾昔日盛况，要打一个大大的问号，尤其今年杭州的土拍条件并不宽松，而且取消勾地影响很大。从以上重点城市的土拍结果来看，基本呈现以下几个特征：1.受楼市下行及疫情影响，近期的土地市场持续走冷尽管中央层面释放了众多的积极信号，城市层面也出台了松绑鼓励政策，但是并没有对土地市场有推动的作用。新房和二手房市场成交持续下行，加上疫情折叠影响，房企对楼市预期严重不足。2.地方平台公司、国企、央企成拿地主力，民企参与度低房企在资金压力巨大加上对市场信心不足的情况下拿地更为谨慎，如果说去年三四季度是“国进民退”的趋势，今年有可能就是民企大规模退出土拍舞台。3.分化加剧从以上各个城市的土拍结果来看，但凡能进入摇号或者拍出溢价的土地，全部都是头部价值板块的优质土地，而那些流拍的基本都是在地段不占优势的外围板块。5月9日,苏州也将迎来2022年的首批次集中土拍，我们也能基本预判到结果。如果能如期顺利开拍的话，苏州首轮土拍的热度将会持续走低。原因大家都知道了，受疫情影响，今年第一季度，苏州楼市成交量非常惨淡，4月，疫情反扑使得本就下行低迷的楼市更加雪上加霜。疫情之下，人们在情绪方面尚且感到焦虑和对未来的不确定性，对于楼市的预期就更加没有信心了。虽然近期苏州在政策方面有一定的松绑，但是传导到市场、企业层面还需要一定的时间，疫情弥漫之下遭受重锤的房地产市场将需要更长的恢复期。值得一提的是，苏州楼市的分化态势将在土地市场上展现得更为明显。预计新区狮山永和村地块和园区湖东上华琚旁地块将成为部分实力房企的“抢手货”。姑苏平江新城商住地块、园区娄葑地块、斜塘地块、高铁新城地块大概率也能吸引房企争抢。木渎、浒墅关高库存板块和吴中太湖度假区、相城渭塘、吴江盛泽等外围刚需板块或将被政府平台企业托底或惨遭流拍。从拿地房企来看，我们预判仍旧是国企央企唱主角，民企或将参与核心板块优质地块的竞拍，但是不是“重在参与”的结果就不好说了。当下的苏州楼市的艰难程度大家有目共睹，即使在政策段有了一定程度的放松，但是对市场的刺激鼓励作用甚微。经历了财务危机的民营房企，或需要更长的恢复期，市场若要出现实质性好转，还需要主管部门、企业、购房者三方面重建信心。END

苏州在继二手房限售5改3、外地人社保条件宽松后！今天一早，分析师致电公积金管理中心！确认了苏州又一个救市重磅！公积金额度大调整！首次使用公积金贷款：个人由45万提高到60万，家庭由70万提高到90万！这将是自2019年来，苏州公积金政策首次调整，个人和家庭额度全部增加！继上次二手房限售放松，从5年变成3年后，苏州楼市再迎大利好。但是值得注意的是，必须是首次使用公积金贷款，才能享受以上新政策。苏州原公积金贷款政策如下原苏州纯住房公积金贷款政策，指南如下：公积金贷款1、第一次使用公积金贷款家庭贷款最高额度70万元，个人贷款最高额度45万元；首付款最低20%，按借款人个人账户余额的10倍计算可贷额度。2、第二次使用公积金贷款家庭贷款最高额度50万元，个人贷款最高额度30万元；首付最低50%，按借款人个人账户余额的6倍计算可贷额度。截止目前，苏州已经从限售、限购、公积金端开始松绑，而且还有一个关键的点：利率处于全国低位。而且由于疫情影响，苏州也前后出了46条、20条的惠民政策。刚刚确认！苏州限售放松，二手房限售5年改3年！限购放松，限售年限缩短，开需求源！苏州打响救市第一枪！重磅！苏州发布46条新政力挺经济复苏！商品房预售提前、可延期交房...刚刚！苏州发布20条政策恢复发展！免租金、免房产税、暂缓公积金、5亿补贴……4月以来，苏州接连向市场撒糖，接下来，还会有什么重磅信息政策的支持，我们值得拭目以待！END

从2月14日到4月18日，2022年开局的苏州异于过去的安静。静下来、慢下来成为现在的常态，烟花三月在抗疫，人间芳菲的四月仍在抗疫，窗外是寂静的春，只为可以等来能欣赏繁盛之夏的自由。记得早先少年时大家诚诚恳恳说一句是一句清早上火车站长街黑暗无行人卖豆浆的小店冒着热气从前的日色变得慢车，马，邮件都慢一生只够爱一个人从前的锁也好看钥匙精美有样子你锁了人家就懂了012022年的苏州真的很不容易。春节后，苏州便开始遭受奥密克戎病毒肆虐。市民做核酸更是从下雪天，到下雨天，再到如今的艳阳高照。这一路，苏州上下一心，在坚定的与病毒战争着。此前好在有江苏12太保帮忙，疫情的火苗得到了有效控制。面对兄弟城市的驰援，苏州也回馈了很高的礼遇。在后勤保障，特别是人员引导和招待方面，给到了兄弟城市的驰援医疗队无微不至的体贴和关怀，让医疗队员们感受到了“宾至如归”的体验。

"从严冬到盛春，苏州人已与奥密克戎作战两月有余，眼下已经到了背水一战的关键时刻。4月16日0-24时，苏州新增本土无症状感染者39例，周边城市疫情处于高位流行，苏州的防控形势异常严峻。就在前两天，苏州连夜升级政策，全面加强社会面管控，全市小区封闭式管理，能居家办公的一律居家办公。广大市民也积极配合核酸检测，减少外出。确实啊，当下是考验整座城市共识、合力的时刻。我相信，依靠坚定的信念、科学的方法，苏州人民的众志成城，一定会打赢这场战争。前几天的推文中，和大家聊的疫情当下城市面内容比较多，今天我们还是回归到专业，和大家聊聊楼市。"近期，分析师在寒山闻钟上看到很多吐槽吴中区发展的帖子，内容涉及规划、城建、配套等方面。其中有好几条帖子给分析师留下深刻印象：该帖子的诉求点在于询问吴中区十四五规划中有没有惠及民生的规划，表达的意思是吴中区几乎被众多改善购房者抛弃。还有一条关于吴中城南发展的诉求，言辞激烈中又有一丝恳切。大概的意思就是表达吴中城南的规划起点很高，但是在功能配套方面兑现程度低，吴中区的资源都往副中心太湖新城板块倾斜，而城南作为核心板块，教育、商业、公园等基本民生配套没有到位，拆迁没有结束，城市界面差，经济在苏州六大区中也处在中下游。可谓“爱之深，责之切”！今天，分析师就吴中城南板块来发表一些自己的想法，欢迎批评指正，也欢迎粉丝加入群聊来讨论。扫码加入吴中区楼市交流群▽在苏州主城六区中，吴中区是东西跨度较大的区域，这对吴中区的协同发展产生了一定的影响。东边尹山湖、甪直板块如今在园区辐射内，西边的木渎、胥口也已经被新区辐射。人们都说吴中区的规划太乱，东一榔头西一棒，建设速度也缓慢。提起吴中区，很多人的感受是老破旧，就连主城城南也很难脱离“老旧”的印象，发展滞后，无论是商业、教育乃至整个板块的城市界面，都让人丧失一定的信心。记得去年年底在城南市调，东吴南路以南周边全是未拆除的破旧工厂，城市界面脏乱差，一点都不像区域核心应该有的样子。要知道，吴中区建区仅21年，算是一个比较年轻的区域，当下正是风华正茂的阶段，呈现的却是一派“老旧”的现实写照，发展速度远远不及同年建区的相城区。分析师认为，这是区域的沉疴旧疾，由于发展时间早，给吴中城南带来了弊端。大量的老旧居民区、厂房，限制了土地的开发利用，进而限制了板块建设的力度和速度。如以上诉求帖里所说，吴中城南的规划起点是十分高的，而其兑现速度和能力显然没有达到预期。吴中城南是吴中区国土空间近期实施方案中提及的中心城市核，可见其首位度之高。在吴中区十四五规划中，城南未来的定位是苏州主城南中心。△吴中区国土空间近期实施方案从这个角度来说，吴中城南本该是区域中发展醇熟的中心核板块，如同狮山在新区、湖东在园区的地位一般。作为苏州发展较早一批改善瞄准的主城板块，如今还是被“几大新城”的版图铺展抢尽风头，难免不让人扼腕叹息。和同岁的相城区相比，在推动城市功能配套的建设方面吴中区落后得很明显。以高铁新城为例，经过十年的发展，展现在我们眼前的是一座现代化的新城，高楼大厦鳞次栉比，城市界面跟园区cbd不相上下。说到底，城市界面仍旧是掣肘城南板块发展的瓶颈。为了改善城市界面，2019年政府提出了“退二进三、退二优二”的旧城改造规划，加快城市更新的节奏。以东吴南路为主线，全面“退二进三”“拔高扩容”，南部“新城”开始大拆大建，大片工厂被推平，其中，有近60%的空间都将更新，目前已经完成了1200亩土地的腾出。△示意图大刀阔斧地“大兴土木、大拆大建”同时，板块在交通、教育、人文、娱乐休闲、产业资源等方面全面推进发展建设。在居民呼吁的公园休闲配套方面，政府在积极推进口袋公园和改造公园计划。启动沿河景观环境提升的研究，局部节点准备分期启动实施如彭泾港路北侧沿河景观带。△景观规划示意图积极引进大型高端商业综合体，龙湖东吴天街在去年9月底开业，还规划了约10万方的吴中天虹购物中心和6大商业服务区。可以说，在城市功能配套方面，吴中城南一直在努力。在驱动板块经济发展的引擎产业方面，居民提出希望政府能把一些老旧落后的工业作坊拆掉，从新规划引进产业园，引进一些研发类大型企业，也要引进或培养一些高精尖的小微企业，给与优惠政策，逐渐孵化。走产城结合的路子，不要成为睡城。许是意识到和其它区域差距的原因所在，近几年吴中城南不断对产业进行升级，开始着力打造的东吴产业园，以推动区域经济发展。△产业示意图可见，吴中政府在城南的城市界面上不断做加法，为提升吴中区的形象和名片，促进板块宜居性的提升。其实吴中城南在地理位置方面是相当有优势的，它处在苏州的腹心位置，是苏州的几何中心，与姑苏城连接紧密，交通便捷度在苏州市区都是排在前位，拥有轨交2号、3号和4号线和在建7号线，还有西环南延、东环南延、吴中大道三条城市快速路。也就是说，板块的先天性基因是非常好的，好牌在手，就看怎么打了。大多数城南居民也意识到，板块的居住氛围浓和生活便利程度高，城市界面仍旧是个吐槽点，但是罗马不是一天建成的，吴中城南的一切配套的兑现确实需要时间。当然，除了城市界面问题，吴中城南还有一个巨大的短板，那就是教育资源。不在姑苏、园区和新区三区跨考范围内，已经是个劣势，加上板块内优质学校实在是太少了。碧波实验小学及附属幼儿园、碧波实验小学、碧波中学算是吴中的老牌名校，还有一个私立的苏州外国语学校，“拿得出手”的名校少之又少。从寒山闻钟的帖子来看，可见板块居民对引进优质教育资源的渴望。还有与民生息息相关的医疗资源，据板块居民反应，板块内缺少儿童医院。寒山闻钟上对于城南板块的发展建设建议太多太多了，其中对加大拆迁力度的呼声较高。这些都是本地居民深刻的感受，也一定程度上反映了城南建设发展中存在的问题，而这些问题在楼市上反应的更为明显。近几年，绿城、中建、中交、万科、龙湖等品牌房企陆续进驻吴中城南，从产品类型来看，多以高层和小高层为主，主要户型建筑面积为100-135㎡，全装修交付，产品覆盖至刚改到高改，成交均价在2.8万元/㎡左右，这个房价水平在苏州属于中游梯队，不及吴中太湖新城。很明显，政府和房企对城南的定位就是改善，但是苏州的改善型置业者并不买账。据分析师调研，吴中城南板块的客群约80%皆是地缘客户，外区域的较少，说明板块的吸引力不足。而板块内的二手房价格在2.3万元/㎡，这个房价梯队在苏州二手房市场处在中下游位置。板块二手房中介告诉分析师，板块的次新房小区处在一个“半新不旧”的尴尬状态，加上整体城市界面不如其它新城，学校也没有明显优势，所以板块的二手房成交量一直不怎么样。说到底是因为购房者对城南的信心不足，预期不够。分析师认为，只有核心的功能配套、优质的城市界面加速集中兑现，才能给到买房人充分的确定性。比如说，吴中太湖新城。苏州湾中心广场、苏州湾橙天里、橙天嘉禾360剧场等配套集中落地，且高投入、大型高端的、城市级的。所以说，一个板块的兑现力度和速度，远比规划能级的高低更能够给人以信心。这也是吴中太湖新城能吸引大量吴中区改善客户的一个重要原因。分析师在寒山闻钟上看到一条帖子，觉得说得很对。“希望政府能够从十四五规划布局出发对主城区城南街道进行整改，老城区改造不易但关系着人民福祉和城市面貌，还须坚定决心发展未来”。如果从现在的视角看，大多数人会觉得吴中城南价值一般，论规划起点和资源配套远不如买同等价位的几大新城板块。从长远来看，当下板块迎来二次城市化，各项配套全速建设，未来或迎来华丽的蜕变。占据着几何中心区位，有着成熟完善的配套，密集的轨交网络，这一座即将焕新之城，其实是存在发展潜力和预期的，而这个预期则取决于各项资源配套的兑现速度。那么会有人问，当下的吴中城南值得买吗？分析师认为，从投资角度而言，这里可能不是优选，但从自住角度来说，吴中城南确实是个很好的选择，交通便利，与姑苏、园区、新区狮山等主流板块都非常近，对通勤族十分友好，且目前板块内在售楼盘皆是品牌房企打造，具有较强的产品力，且2.8万元/㎡的成交均价呈现出一定的性价比。END本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）往期推荐01重磅！央行全面降准0.25%个百分点！02上海病例破20万，疫情防线下苏州太难了03苏州发布20条政策恢复发展，免租金…04龙湖商业落地科技城，星悦荟助力板块！05狮山主流少有“上新”，发放品质级入场券06限购放松，限售缩短，苏州打响救市第一枪！仅代表克而瑞苏州机构观点，供参考引用数据和观点必须经克而瑞苏州工作人员同意转载务必按照以下格式：转自：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）克而瑞苏州分析师洞察市场趋势发觉置业时机分享买房故事以真实鉴苏州克而瑞苏州交流

从2月中旬起至今，苏州人民投入抗疫这场没有硝烟的战争已经两个月有余，正如网上的玩笑话所说，苏州人民从穿羽绒服到穿衬衫一直在抗疫。根据今天苏州发布发出的99号公告，昨天一天苏州新增无症状感染者41例。疫情形势十分严峻，4月13日起，高三年级全封闭线下教学，初三年级转为线上教学，多家银行暂停对外营业，多项考试延迟，商场等营业场所全部关闭。昨天苏州各区官微发文，酒店关停，鼓励居家办公。就在今早轨交2号线和4号线石湖东路站停止运营，同时行车间隔调整，部分新房售楼处、二手房中介门店关闭，整个城市逐渐慢了下来、静了下来。昨天，轨交2号和4号线苏州火车站站点也停止了运营。原因大家都知道，昨天苏州新增1+39例，在外省市来苏州的暂留人群中出现了多例阳性感染者，隐匿传播风险较大。从昨天到今天，苏州火车站发现的无症状感染者共15例，而这15例均是上海来苏州的人员。我们知道，上海这次疫情感染人数已经超过了20万，数据触目惊心。更为严重的是，本轮上海疫情对于社会经济的影响，已经蔓延至了整个“包邮区”。而东邻上海的苏州是本轮疫情影响较大的城市之一，苏州的上海关联阳性感染者占比高达70%以上。大家一定还记得三天前那场轰轰烈烈的“囤货抢菜”行动，各大超市被苏州人民疯狂“洗劫”，米面粮油速食等货架被一抢而空。虽然分析师很淡定，没有加入囤货大军，但是在朋友圈看到大家争相囤货的时候，内心也开始焦灼起来，确实啊，感觉囤货像个傻子，不囤货也像个傻子。于是分析师在下班后也第一时间奔赴家门口的社区超市，想买点挂面、速冻饺子等以备不时之需，发现一切都太晚了……货架上已经空空如也，只剩下被嫌弃的“老坛酸菜牛肉面”，这或许是苏州囤货同胞最后的倔强……下午17点，苏州的新闻发布会上明确苏州没有封城计划，且“菜篮子”供应充足，商超农副产品货源充足，市场大幅增加投放，并且不间断营业，敞开供应，也就是说生活物资供应充足，无需大规模抢购囤货。那么问题来了，为什么苏州城市没有封，苏州人民先“疯”了？分析师认为，多少受到点上海疫情的情绪影响，大家在网络上或多或少看到一些疫情之下民生多艰的场景，囤点生活物资做到有备无患。之所以有恐慌的情绪，也是因为上海距离苏州实在是太近了！在前几天的新闻发布会上，政府领导说到，当下苏州疫情防控的主要任务是——内防扩散、外防输入、物资保供、

靴子终于落地！刚刚央行官宣降准！为支持实体经济发展，促进综合融资成本稳中有降，中国人民银行决定于2022年4月25日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构)。为加大对小微企业和“三农”的支持力度，对没有跨省经营的城商行和存款准备金率高于5%的农商行，在下调存款准备金率0.25个百分点的基础上，再额外多降0.25个百分点。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率为8.1%。中国人民银行将坚持稳字当头，稳中求进，继续实施稳健的货币政策，不搞大水漫灌，兼顾内外平衡，更好发挥货币政策工具的总量和结构双重功能，保持流动性合理充裕，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，激发市场活力，支持重点领域和薄弱环节融资，为高质量发展和供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。中国人民银行有关负责人就下调金融机构存款准备金率答记者问1、此次降准的目的是什么？答：当前流动性已处于合理充裕水平。此次降准的目的，一是优化金融机构资金结构，增加金融机构长期稳定资金来源，增强金融机构资金配置能力，加大对实体经济的支持力度。二是引导金融机构积极运用降准资金支持受疫情严重影响行业和中小微企业。三是此次降准降低金融机构资金成本每年约65亿元，通过金融机构传导可促进降低社会综合融资成本。2、此次降准释放多少资金？答：此次降准共计释放长期资金约5300亿元。此次降准为全面降准，除已执行5%存款准备金率的部分法人金融机构外，对其他金融机构普遍下调存款准备金率0.25个百分点。对没有跨省经营的城商行和存款准备金率高于5%的农商行，在下调存款准备金率0.25个百分点的基础上，再额外多降0.25个百分点，有利于加大对小微企业和“三农”的支持力度。3、此次降准后有什么综合考虑？答：人民银行将继续实施稳健货币政策。一是密切关注物价走势变化，保持物价总体稳定。二是密切关注主要发达经济体货币政策调整，兼顾内外平衡。同时，保持流动性合理充裕，促进降低综合融资成本，稳定宏观经济大盘。央行上一次降准是在2021年12月15日，当时金融机构降准0.5个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构)，释放长期资金约1.2万亿元。下调后，金融机构加权平均存款准备金率为8.4%。降准一方面能够缓解房地产企业的资金压力，另一方面对于购房者按揭来说也能够相对获得平稳的信贷价格。不过，对于买房人来说，降息是直接的利好。接下来需要关注的是，是否有降息的可能，这才是最重要的。对此，中信证券表示，不排除降准又降息的可能性！从历史上看，“双降”的情况发生过，最近一次是在2020年4月。2020年4月15日，央行降准降息同时落地；2021年12月15日降准落地，5天后，降息落地。此外，当前实施“双降”存在必要性。据财联社报道，市场人士表示，本次国常会部署降准，目的或是为推动银行增强信贷投放能力，助力宽信用，本次会议同时提出的鼓励拨备水平较高的大型银行有序降低拨备率，政策意图也在缓解资本压力，提高银行信贷投放能力及意愿，配合宽信用政策发力。此外，当前中美经济及货币政策处于错位期间，海外货币政策收紧对国内降准的约束，较降息要相对较小，因此相较于政策利率的调降，后续降准或成为国内货币政策的主要抓手。有专家认为，考虑到当前经济金融运行态势和银行自身情况，预计二季度将会有两次降准落地。END

重大新闻！刚刚！苏州政府正式发布！《关于促进服务业及相关领域困难行业恢复发展的政策意见》，从租金税收减免、降低经营成本、金融支持、稳岗惠企、提高服务水平、细化落实等推出20条政策！帮助各类服务业主体渡过难关、恢复发展！马上实施！有效期至2022年底。看重点！税收减免、免房产税：免征、减征部分增值税，扩大“六税两费”减征范围，落实减免企业所得税政策。此外，还有！暂免房产税、城镇土地使用税，免征房产税！受疫情影响严重的服务行业，免征免房产税、城镇土地使用税一整年。降低经营成本，免租金：降低市场主体房屋租金成本。全市范围内承租国有企业（包括全资、控股和实际控制企业）和行政事业单位权属物业的服务业小微企业和个体工商户，2022年减免3月～8月共6个月租金。降低住房公积金缴存比例或缓缴。对受疫情影响较重的企业可按规定申请降低住房公积金缴存比例或缓缴，住房公积金缴存比例最低降至5%，缓缴期限不超过12个月。缓缴水、电、气费。苏州全域所有用电客户，自2月19日起至6月末执行延长电费交费期政策，期间不收取违约金，未交清的电费在政策期内不新增计算违约金。金融支持，住房延期还贷：保障融资持续稳定。对受疫情影响较大但有还款意愿的中小微企业，通过续贷、展期等方式纾困解难，不盲目惜贷、抽贷、断贷、压贷。多渠道提升企业融资便利度。降低融资成本。优化金融机构监管、考核、激励机制，推动金融机构降低银行账户服务收费、人民币转账汇款手续费、银行卡刷卡手续费等。住房方面在充分沟通协商的基础上灵活调整住房按揭、信用卡等还款安排，减轻相关人员生活压力！给予补贴！统筹安排5亿元市级统筹安排5亿元，对重点地区及重要抗疫支出给予适当补助。各地要参照市级做法，安排配套资金，一体执行到位。要进一步加大政策宣传贯彻力度，尽快发布政策解读，确保政策的精准性、时效性、直达性，助力市场主体增强信心，恢复发展。对各地各部门纾困政策的落实情况，由市政府督查室会同相关部门开展专项督查。稳岗惠企：加大对失业人员的就业服务力度。符合条件的服务业领域困难行业失业人员优先安置公益性岗位（含防疫临时性公益性岗位）就业，按规定享受公益性岗位补贴和社保补贴。支持服务业领域困难行业协会（商会）通过行业自律互助方式，引导行业企业调剂、共享用工。以下为原文件：关于支持服务业相关领域纾困和恢复发展的政策意见为深入贯彻落实国家和省近期出台的关于促进服务业领域困难行业恢复发展的政策意见，结合我市《关于进一步帮助市场主体纾困解难着力稳定经济增长的若干政策措施》（苏府〔2022〕4号），聚焦服务业相关领域困难行业，全力帮助各类服务业市场主体渡过难关、恢复发展，特制定以下政策意见。一、进一步助力减税降费（一）扩大“六税两费”减征范围。自2022年1月1日至2024年12月31日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户按照税额的50%减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。（市税务局、市财政局按职责分工负责，以下政策措施均需各县级市人民政府，苏州工业园区、苏州高新区管委会落实，不再单独列出）（二）免征、减征部分增值税。延续服务业增值税加计抵减政策，2022年对生产、生活性服务业纳税人当期可抵扣进项税额继续分别按10%和15%加计抵减应纳税额。自2022年4月1日至2022年12月31日，增值税小规模纳税人适用3%征收率的应税销售收入，免征增值税；适用3%预征率的预缴增值税项目，暂停预缴增值税。纳税义务发生时间在2022年3月31日前的，增值税小规模纳税人3%征收率的应税销售收入，减按1%征收率征收增值税；适用3%预征率的预缴增值税项目，减按1%预征率预缴增值税。免征轮客渡、公交客运、地铁、城市轻轨、出租车、长途客运、班车等公共交通运输服务增值税。进一步加大增值税留抵退税力度。（市税务局、市财政局、市交通局按职责分工负责）（三）暂免房产税、城镇土地使用税。对受疫情影响严重的住宿餐饮、文体娱乐、交通运输、旅游、零售、仓储等行业纳税人和增值税小规模纳税人，暂免征收2022年房产税、城镇土地使用税。其他行业纳税人生产经营确有困难的，可申请减免房产税、城镇土地使用税。（市税务局、市财政局按职责分工负责）（四）落实减免企业所得税政策。自2022年1月1日至2024年12月31日，对小型微利企业年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。（市税务局、市财政局按职责分工负责）二、进一步降低经营成本（五）降低市场主体房屋租金成本。全市范围内承租国有企业（包括全资、控股和实际控制企业）和行政事业单位权属物业的服务业小微企业和个体工商户，2022年减免3月～8月共6个月租金，因减免租金影响国有企事业单位业绩的，在考核中根据实际情况予以认可。鼓励非国有房屋租赁主体在平等协商的基础上合理分担疫情带来的损失。支持民营服务业集聚区、商业综合体、餐饮街区、商务楼宇、物流园区等服务业载体为承租人减免租金，各地优先予以政策资金扶持，市级安排不低于2亿元服务业纾困资金对各区进行补助。（市财政局、市国资委、市机关事务局、市发改委、市工商联按职责分工负责）（六）降低住房公积金缴存比例或缓缴。对受疫情影响较重的企业可按规定申请降低住房公积金缴存比例或缓缴，住房公积金缴存比例最低降至5%，缓缴期限不超过12个月。（市公积金管理中心负责）（七）缓缴水、电、气费。苏州全域所有用电客户，自2月19日起至6月末执行延长电费交费期政策，期间不收取违约金，未交清的电费在政策期内不新增计算违约金。4月1日至7月末，对申请办理自来水、管道天然气延期缴费的困难非居民用户不停止供水、供气，免收滞纳金。（市水务局、市住建局、苏州供电公司、苏州水务集团、苏州燃气集团按职责分工负责）（八）降低用电成本。对全市用电设备容量在200千瓦以下的中小企业采取低压方式接入电网，由电网企业投资建设至计量表箱。鼓励不满1千伏用电电压等级的工商业用户直接参与市场交易，未直接参与市场交易的由电网企业代理购电。加强对重点服务业场所用电保障。（市发改委、苏州供电公司按职责分工负责）（九）实施防疫支出补贴。各地应对零售、餐饮等行业员工开展定期常态化核酸检测，统筹安排资金给予补贴。鼓励各地对零售、餐饮等行业员工免费开展定期核酸检测，对防疫、消杀支出给予补贴支持。（市商务局、市卫生健康委、市财政局按职责分工负责）三、进一步加大金融支持（十）保障融资持续稳定。对受疫情影响较大但有还款意愿的中小微企业，通过续贷、展期等方式纾困解难，不盲目惜贷、抽贷、断贷、压贷。多渠道提升企业融资便利度，在苏州综合金融服务平台开设金融支持企业专版，推广使用“疫贷码”，企业扫码登记融资需求；向金融机构推送服务业行业主管部门、行业协会收集的重点企业融资需求，引导金融机构主动服务、精准对接。（市金融监管局、人行苏州中支、苏州银保监分局、市商务局、市文广旅局、市交通局按职责分工负责）（十一）降低融资成本。优化金融机构监管、考核、激励机制，推动金融机构降低银行账户服务收费、人民币转账汇款手续费、银行卡刷卡手续费等。积极运用普惠小微贷款支持工具、再贷款再贴现等政策，引导信贷资金更多流向中小微企业、个体工商户。金融管理部门加强引导和督查考核，促进融资成本明显下行。国有融资担保公司担保费率延续下降20%的政策要求，政府性融资担保机构担保费率不高于1%。（市金融监管局、人行苏州中支、苏州银保监分局按职责分工负责）（十二）完善民生领域金融服务。各金融机构要对耐用消费品消费、受疫情影响还贷困难的消费者加大金融支持力度，主动服务因感染新型肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员以及受疫情影响暂时失去收入来源的相关从业人员，在充分沟通协商的基础上灵活调整住房按揭、信用卡等还款安排，减轻相关人员生活压力。对受疫情影响暂时失去收入来源的相关人员和企业，可按规定依调整后的还款安排报送信用记录。对因感染新冠肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员和参加疫情防控工作人员，因疫情影响未能及时还款的，经接入机构认定，相关逾期贷款可以不作逾期记录报送，已经报送的予以调整。保险公司要扩大营业中断险等风险保障覆盖面，最大限度降低费率、适度延后保费缴纳期限，提高理赔效率、应赔尽赔。（人行苏州中支、苏州银保监分局、市金融监管局、市发改委按职责分工负责）四、进一步优化稳岗就业服务（十三）实施社会保险综合帮扶。及时贯彻落实省级失业保险政策，按照统一部署和要求，将阶段性养老、失业、工伤保险费缓缴政策行业范围扩大到餐饮、零售、旅游、民航、公路水路铁路运输等特困行业；就高执行中小微企业稳岗返还政策；延续执行失业保险保障阶段性扩围政策；按规定提取4%的失业保险基金结余用于职业技能培训。（市人社局、市财政局、市商务局、市交通局、市文广旅局按职责分工负责）（十四）实行综合计算工时工作制。2022年继续放宽受疫情影响企业实行综合计算工时工作制审批。对于受疫情影响较大的企业，可根据生产经营需要，依照规定程序申请实行综合计算工时工作制。（市人社局、市总工会按职责分工负责）（十五）加大对失业人员的就业服务力度。符合条件的服务业领域困难行业失业人员优先安置公益性岗位（含防疫临时性公益性岗位）就业，按规定享受公益性岗位补贴和社保补贴。支持服务业领域困难行业协会（商会）通过行业自律互助方式，引导行业企业调剂、共享用工。（市人社局、市财政局、市工商联按职责分工负责）五、进一步提高政务服务水平（十六）加强企业信用服务。开展包容审慎监管，符合“免罚轻罚”清单的行政处罚和首次轻微违法且整改的行政处罚，不涉及安全生产的，可以不予推送信用公示平台。为相关服务业企业申请移出经营异常名录、提前停止公示行政处罚信息开通电话咨询和辅导服务，推行“邮寄办、不见面”修复，压缩办理时间。对因受疫情影响暂时失联的服务业企业，暂不列入经营异常名录。（市市场监管局、市发改委按职责分工负责）（十七）规范各类收费、罚款行为。研究实施制止“乱收费、乱摊派、乱罚款”专项整治行动方案，完善整治涉企乱收费协同治理和联合惩戒机制，防止对服务业的各项助企纾困政策效果被抵消。（市市场监管局、市工信局按职责分工负责）（十八）精准实施疫情防控。运用大数据手段建立餐厅、商超、景点、港口、冷链运输等服务业重点区域、重点行业从业人员库，落实重点人员和高风险岗位人员核酸检测频次，做到应检尽检，提高相关服务业从业人员疫苗接种率。完善流调“黄金24小时”工作机制，科学划分重点、高危人群，精准管控隔离，有效恢复和保持服务业发展正常秩序。（市防控办、市交通局、市商务局、市文广旅局、市卫生健康委按职责分工负责）六、进一步细化落实帮扶细则（十九）制定专项帮扶补助细则。要进一步加大对消费密切关联行业的纾困力度，对受疫情影响严重的零售、餐饮、旅游、会展、交通运输、文体娱乐、养老、教育等中小微企业，以及相关民办非企业单位，由市各行业主管部门制定实施具体帮扶补助细则，相关行业协会（商会）要积极参与。市级财政统筹安排不低于3亿元纾困资金。（市商务局、市文广旅局、市交通局、市教育局、市民政局、市体育局、市人社局、市发改委、市财政局、市工商联等部门按职责分工负责）（二十）加快宣传贯彻落实。各地各部门应对照国家发改委等部门《关于促进服务业领域困难行业恢复发展的若干政策》（苏发改财金发〔2022〕318号）及省相关分工要求，逐条梳理国家、省已出台的政策条款，积极向上争取，按“就高不就低、就宽不就窄”原则，结合实际情况，靠前发力、适时加力，出台有针对性的专项配套支持政策。市级统筹安排5亿元，对重点地区及重要抗疫支出给予适当补助。各地要参照市级做法，安排配套资金，一体执行到位。要进一步加大政策宣传贯彻力度，尽快发布政策解读，确保政策的精准性、时效性、直达性，助力市场主体增强信心，恢复发展。对各地各部门纾困政策的落实情况，由市政府督查室会同相关部门开展专项督查。国家、江苏省出台相关新的支持措施，苏州市全面贯彻落实。以上政策意见自印发之日起实施，未特别注明时限的，有效期至2022年底。END

重磅消息！科技城再来重磅商业利好！龙湖商业真的来了！苏州首座星悦荟落地科技城！科技城人民期待已久的龙湖商业终于来了！从官宣海报上“苏州首座、龙湖苏州首个商业轻资产项目"，可见该商业配套对于科技城人民的意义和价值重大。提起龙湖商业，苏州人比较熟悉的是龙湖天街，它是商业综合体里的爆款，在全国各个城市都是开一座火一座的节奏。目前，龙湖在苏州的天街商业布局共计5个，除了吴江区，其它区全覆盖。星悦荟也是龙湖三个商业品牌之一，百科给出的定义是：致力于打造社区型时尚生活中心，向中产家庭及消费者提供购物、美食、娱乐、休闲等多样生活方式，从而让消费者发现和享受“生活之悦”。星悦荟产品概念指：规模在5万—10万平方米上下的集中商业。在无锡、上海皆有布局。就在去年8月底，龙湖集团与科技城签约，根据战略合作框架协议，科技城管委会和龙湖集团将共同探究，提升科技城商业体综合运营水平，打造一座带有科技城气息的全新商业标杆项目。就在8月18日，在高新区管委会发布的在“科技城塑造科技和生态融合发展新样板”文件中，明确指出科技城商业规划将迎来提档升级的超级利好举措。即“加快时尚水岸商业街等现有商业项目的提档升级，积极引进龙湖天街等优质运营商合作运营管理”。今年3月底，龙湖集团召开2021年度业绩发布会。未来展望方面，管理层表示，商场方面，2022年龙湖集团将有13个重资产商场在上海、北京、成都、重庆等城市亮相，同时还有5个轻资产项目落地。这其中就包含科技城的星悦荟。作为一个拥有高预期的板块，商业是科技城的一个显著短板，一直建设中的号称“科技城高端商业综合体”绿地瞰湖广场迟迟未开业。目前板块仅有一个星悦里商业综合体在建，建筑面积约5万㎡，是个大型邻里型的商业综合体，建成后基本能满足板块居民日常所需，但是科技城的居民想逛个高端的商场还得驱车去狮山，板块的商业综合体是比较匮乏的。虽然此次官宣的星悦荟在规模上跟龙湖天街相比有差距，但是也算是弥补板块商业综合体的短板！科技城的商业配套不断完善，一直被诟病的地铁也提上日程。3月1日，《苏州科技城核心区TOD综合开发城市设计》，国际方案征集公告正式发布，面向全球征集优秀方案！同时，轨交9号线、11号线、15号线的走向也正式曝光了！一直以来，科技城所为人诟病的就是交通，板块目前没有地铁，仅有有轨电车。但是，据官方回应，苏州城市轨道交通第四期建设规划已经开始申报，其中，途径科技城的9号线、11号线也在列，这意味着，科技城未来进入地铁时代只是时间问题。未来，科技城的劣势短板得以解决，那其优势长板将会更加耀眼。科技城是由官方盖章认证，全国首家由科技部、江苏省、苏州市三方共建大型研发创新基地，足以说明起点之高。科技城作为一核四城之一，以产业+教育著称，被喻为是苏州西部新中心，发展前景不输园区核心、新区狮山。产业是决定一个新城发展速度、上限的关键性因素。科技城的产业都是当下新兴产业的代表，可以归为三大类：新一代信息技术（以中国移动研发中心、阿里云计算苏州有限公司为代表）新能源产业（以苏州加州能源与环境研究院、中科院广州能源研究所为代表）医疗器械和生物医药产业（东南大学苏州医疗器械研究所）科技城正成为高新区新的金融中心、政治中心、生活中心、科创中心、生态中心，目前板块汇聚150多家科研院所，193家研发机构入驻，聚合超6万名高层次人才。这些产业资源以及高层次人才为苏州科技城的跨越式发展提供了源源不断的内生动力。《苏州科技城核心区TOD综合开发城市设计》，也充分表明未来科技城将打造TOD站城一体化的“升级版”，树立“站产城融合”的国际典范。2021年苏州科技城获批国家级人才项目5人，为历史新高。同时，累计集聚各级各类领军人才超1000人次，其中国家级人才工程计划58人，省双创人才83人，省市创新团队18个，姑苏创新创业领军人才162人。产业升级、高知高薪群体汇聚，科技城的楼市预期的显而易见的。教育资源方面，教育一直是科技城的闪亮名片。也正是因为优质的教育资源，也成为科技城楼市表现可圈可点的因素之一。现在科技城共有幼儿园8所，小学5所，初中3所，高中1所，以及国际化学校2所投入使用，总计19所学校！无论是资源丰富程度还是教学质量，科技城在苏州都是榜上有名的。目前，辖区内已经投用了6所幼儿园：科技城实验幼儿园、彭山实验幼儿园、锦峰实验幼儿园、东渚实验幼儿园、龙惠幼儿园、青山绿庭幼儿园4所小学：科技城实验小学、彭山实验小学、西渚实验小学、东渚实验小学3所初中：高新区实验初级中学科技城校区、高新区实验初中锦峰路校区、苏州高新区第三中学1所高中：江苏省苏州实验中学科技城校2所国际化学校：苏州伊顿国际学校、科技城外国语学校未来3年要再建6所学校，很多家长看好这里的教育资源，为了孩子在此置业。而除了产业和教育之外，科技城还有一个王牌：生态。去过科技城的，无不为其生态环境所折服。在这里，公园、绿化与社区的物理边界被完全被打破。有山有水，小区即公园，城市即公园。如今的科技城已经构建成了行政中心+名校+龙头产业聚集地+山水生态大格局，交通、商业、教育、金融等城建不断补充、升级，有看得到的配套价值，有超预期的资源投注，是实力股也是潜力股。近几年，苏州楼市出现了不少成长性很强的板块，这些板块在政府强有力的规划下，各项城市功能配套不断完善，板块能级得到了有效提升，房价也出现了一定的涨幅。苏州科技城显然是个典型。无论是起点、规划还是兑现能力，它都是众多板块中成长性较好的一个，对于板块的认可从房产销售量便可窥见一二。2021年苏州市区商品住宅热销板块排行榜中，科技城板块以143.41亿元的成交金额以及49.01万㎡的成交面积位居热销板块金额、面积榜第二位。不仅如此，据克而瑞统计，2021年科技城板块的房价涨幅相较2015年已经上涨176.35%，远超园区94.83%的房价涨幅，同时超过苏州市区整体100.25%的房价涨幅，成为苏州房价涨幅前三的板块之一。即使在去年第四季度，苏州楼市持续走冷，就在很多板块纷纷推出打折优惠来以价换量的时候，科技城的新房成交量价仍旧坚挺，没有其它板块楼盘明显降价或者大幅优惠的情况。今年一季度，科技城板块以16.50亿元、5.76万㎡和445套的销售表现跻身苏州市区热销板块top10。在低迷的市场环境下，科技城能够走出独立行情的原因是规划利好和明显的价值优势，供求关系相对健康

任何一个深谙苏州楼市的人都不难发现，苏州“高端改善风潮”正愈演愈烈。城市菁英疯狂抢占主流地段优质住宅，口说无凭，市场便是最好的印证。苏州楼市从2016年起进入了改善时代，无论从成交均价还是成交套均面积都可以印证这一点。近五年来，苏州主城300-500万之间新房的成交量逐年走高，2018年160多万㎡的成交量，2019年240多万㎡的成交量，到了2021年，市场成交量达到360多万㎡，可见这个总价段的市场需求量之大！PART.01高端改善风潮在苏州愈演愈烈，狮山路已然成为价值风暴眼高端改善客户对主流地段优质资产的偏爱其实已表现得淋漓尽致，他们对真正的高端改善产品无一不反响热烈，奈何僧多粥少，大批买房人只能抱憾离场。这已然实力诠释：苏州楼市的高端改善市场缺的不是购买力，缺的是人们为之疯狂的好房子。关于高端改善产品市场紧俏的背后，分析师大致总结出三点：1.

4月的第二个周一有点不寻常，昨天上午苏州楼市迎来三个松绑政策：一是，二手房限售5年改3年，从4.11开始，之前取得产证按之前政策；二是，限购放松！非本地户籍（外地人）在苏州买房，社保（个税）不用3年内连续缴满2年，只要累计满2年即可；换句话说，过去三年内出现断缴也没有关系，只要加起来满2年即可，该政策也是今天起执行，苏州大市范围内通用。三是，外地人卖房后2年内无需社保或税单可直接购房，今天执行。三条楼市松绑的政策，给苏州楼市带来怎样的影响呢？分析师认为：放松二手房的限售，加上金融信贷政策的宽松，将会大为修复市场信心，释放出积极的市场信号。但是，短期之内不会增加二手房市场的挂牌量，因为对于今天之前取得产证的二手房是没有影响的，从长期来看，将会推动苏州二手房市场交易的活跃度。外地人在苏州购房条件的放松，之前一定要三年内连续两年社保或个税，不能断缴，现在改为三年内累积两年，有利于刚需购房者，一定程度上刺激了市场需求。要知道，在限购加码之前，无论是自住还是投资，外地人在苏州置业的需求占比不低。限购升级之后，三年内两年不间断社保或个税的购房资格要求将一大波客户挡在门槛之外，现在将购房资格放松，一定程度上有利于促进外来购房需求的释放。对于之前想继续投资和升级的客户，但是困于没有连续缴满24个月社保或个税的客户而言，也有积极的意义，可以促进改善或者投资升级的需求，促进市场成交的活跃。针对此次苏州楼市松绑政策，克而瑞苏常区域总经理、克而瑞苏州房产测评首席分析师——

昨天，我们还在讨论4月份多城市松绑楼市苏州会不会跟进，今天一早朋友圈的一张图释放了重要的信号。从图中可见，在吴中区这个二手房买卖合同的合同上，标明：购房人自取得不动产产权证之日起三年后方可转让！要知道，自2019年7月24日起，苏州的二手房限售时间是五年，如信息属实，苏州的二手房限售5年改成了3年，大家一直议论纷纷的苏州楼市松绑政策终于开始落地了！分析师立即打电话咨询苏州住建局二手房交易处，得到了肯定的答案。苏州六大区二手房的限售时间正式改为三年，从今天开始执行，今天签约的二手房自取得不动产之日起满三年即可转让。我们知道，从去年下半年苏州楼市就开始持续走冷，新房和二手房均处在高库存的状态之下，当下，据链家网数据显示，苏州市区二手房库存量超6万套。疫情影响之下，苏州市区的二手房一季度总成交9853套，其中1月4614套，2月1698套，3月3541套。再看往年，基本都是过万套的成交，所以说此时放松限售是很有必要的。当二手房限售时间改为三年，将会影响置换链条，带动新房市场的成交量，释放出积极的市场信号，增加市场信心。目前，苏州房贷利率低位，再加上限售放松，金融端叠加政策端利好，这是对市场信心修复的重要利好。END

苏州太湖新城是苏州市委市政府“一核四城”城市发展战略的重要组成部分，也是苏州迈向“太湖时代”的关键板块，对苏州发展具有举足轻重的作用。2013年9月，东太湖水域”苏州湾”概念出炉。湖湾两侧“左边吴中，右边吴江”，就是总规划面积180平方公里的苏州太湖新城。至此，太湖新城的建设进入一个新起点。#01然而长久以来，苏州湾大桥一桥之隔的吴中太湖新城和吴江太湖新城，在发展上体现出了一定的差异性，也时常被大家对比。一条苏州湾隔出两大太湖新城，对于太湖新城整体的发展也有一定的制约。但其实早在2016年8月，苏州湾隧道规划就已正式发布，但当时发布之后，就没了后文。官方给出了答复是，因涉及规划、国土、环保、财政等各方面的研究，尤其穿越太湖项目，制约因素更多，所以目前不能确定项目开工时间。此后，苏州湾隧道一直在推进，在2019年10月苏州规划终于发布消息，苏州湾1、2号隧道工程被列为市政府确定的储备项目。2022年2月6日，苏州市委书记曹路宝主持召开城建交通工作专题会议。会议中提到了未来苏州交通建设重点，其中苏州湾隧道的建设，成为接下来城市环线建设的重点！会议中还提到要集中力量加快推进太湖新城建设，并积极推进城际铁路建设，提升苏州市域交通便利水平，助推区域协调发展。会议中强调，以苏州湾隧道的全面启动建设为契机，建设好城市环线交通体系，集中力量加快推进太湖新城建设。会议中还提到要集中力量加快推进太湖新城建设。苏州湾1号隧道（命名为：苏州湾隧道）建成之后，建成之后，两大新城将成为真正意义上的太湖新城，苏州湾两岸合为一体！近日，苏州住建披露最新进展，苏州湾1号隧道工程已经完成建议书批复，正在深化设计方案。同时还披露了具体走向为西起规划旺山路五湖路交叉口，以隧道方式向南下穿湖滨路、滨湖大道和太湖苏州湾后，东接东太湖大道，止于湖光路交叉口。原规划方案新规划方案最新方案相较原方案有了一定的变化，原规划东接高新路，最新方案改为东接东太湖大道，路线要比原规划更长一些。苏州湾隧道最直接的受益者还是吴江太湖新城和吴中太湖新城，建成之后，两大新城将成为真正意义上的太湖新城，苏州湾两岸合为一体。两条隧道的建成也将大大节约了吴江去吴中的时间，无需再北向绕路至高架，隧道便可以直达。并且更有利于苏州其他城区和太湖新城核心区交通的快速疏解，带动苏州湾商贸旅游业的快速发展。#02除此之外，政府对太湖新城的定位，发展地位，和对区域内交通的完善和改进，也提出了新的要求！值得一提的是，在太湖新城规划优化成果批准前，建议原则上暂停土地上市出让（经指挥部同样的产业项目除外）。未来太湖新城要系统化的谋划，甚至以新的城市的新中心来设计。此外太湖新城还能够成为继园区之后，又一个在服务业发展和数字经济方面有重大作为的城市区域，这是更高和有更大的发展期待。这样的高定位对于太湖新城来说是机遇也是挑战，继园区之后的第二个重点发展区域，也说明了官方对太湖新城的重视，未来的区域建设将会更加完善，配套也将不断升级。为建设一个高水平太湖新城，市里要组建专门的工作班子，成立专门指挥部，工作小组的组建将加强两个太湖新城的合并，未来太湖新城的建设将会更加高效。其实这几年太湖新城的发展，大家也都有目共睹了。吴中太湖新城的开发理念是：“先规划后建设、先地下后地上、先生态后业态、先配套后居住”。在吴中区发布的苏州2035城市总体规划中，太湖新城定位为“环太湖世界级湖区”，未来还将承载国家政务外交、国际交流、生态涵养、新经济、休闲游憩、文化创意等功能。吴江太湖新城更是不用说，在被纳入长三角一体化发展示范区后，已是吴江区开发的一个中心点。未来，吴江开发区和东太湖度假区（太湖新城）为开放融合片区，将着力打造高端引领的开放融合片区。在吴江的十四五规划中，太湖新城被指定为吴江能级最高的城市节点和城镇体系的核心；东太湖吴江段已经被上升为国家岸线！在此之前，两大新城还分别迎来了两大重磅交通规划——天鹅荡TOD（吴中太湖新城）+新地下空间（吴江太湖新城），未来分别将与地铁4、7、15、21号线以及12、16号线链接。天鹅荡TOD效果图吴中太湖新城值得一提的是耗时7年打造，约30万方的苏州超级地标“苏州湾橙天里”（地下空间），计划今年五一左右开业。另外，苏州湾中心广场、橙天嘉禾360剧场、融创壹号院商办项目也将陆续开业，除此之外，吴中永旺歌林小镇已经正式营业、大型商业悠方目前正在建设中、吴郡睦邻坊预计今年投入使用。去年3月，苏州市人民政府与华中师范大学签署全面合作战略框架协议，将在吴中太湖新城共建华中师范大学苏州太湖实验中学，目前该中学的初中部已于去年9月正式开学启用（暂借已建成的吴郡小学）。三甲级太湖新城医院正在建设中，国际三甲——富力UCLA高端医疗中心也已经签约。再来看看吴江太湖新城，紧盯总部经济、生物医药、智能制造等业态，主动出击、精准招商，成功引进中建三局太湖之星等优质项目38个，总投资超345亿元。目前，板块内聚集音乐喷泉阅湖台、苏州湾文化中心、苏州湾体育中心、苏州湾大剧院等地标建筑；产业方面，形成了中车集团、绿地中心、苏州文博中心、稻谷产业园、软件园、科创园、国际产业园等产业集群。基础配套方面，交通有中环、轨交4号线两大城市动脉；商业有吾悦广场、华润万象汇、爱琴海购物公园、砂之船奥特莱斯以及网传的山姆会员店等。教育方面有办学历史悠久的吴江实验小学、吴江实验中学，还引进了南京师范大学附属吴江小学、吴江幼儿园等；医疗方面，苏州市第九人民医院、苏大附属儿童医院吴江分院这两所医院都已投入使用。#03我们再看下太湖新城的楼市现状：支撑一个板块的房价主要包括以下几个因素：政府规划、产业赋能、土拍助推和市场需求度，而太湖新城在政府规划能力、土拍市场和市场需求度方面均有良好表现。吴中太湖新城的套均总价为406万元，是目前各大新城中仅有的突破400万大关的新城，并且套均面积也达到了137㎡，均价在30000元/㎡左右。吴江太湖新城套均总价为328万元，套均面积则达到133㎡，均价在25000元/㎡左右。从房价来看，目前吴江太湖新城的新房均价站位25000元/㎡左右，就购房者而言，板块新房吸引到的更多的是吴江本地的购房者，是一些本地的高端改善购房群体。虽然吴江撤市设区已经很久，但是苏州主城区的高端购房群体选择吴江的相对较少，更多的是一些刚需购房群体，这就导致，以高端楼盘定位的吴江太湖新城并不能吸引更多其他区域的高端购房者为其买账。而吴中太湖新城，新房均价站位目前个别楼盘已超30000元/㎡，选择这个板块的购房者会更广，不仅有本区域的改善客群，还有更多来自主城区其他区域的改善客群选择这里。因此从客户容量上来看，吴江太湖新城的客户容量并没有吴中太湖新城大。但从性价比上来看，吴江太湖新城的性价比高于吴中太湖新城。其次，我们再来看都已发展多年的两个新城规划及落地情况。吴中太湖新城在规划上面，时间上相对来说会比吴江太湖新城晚一些，但是从整体规划效果来看，吴中太湖新城的规划整体上会相比吴江太湖新城更加高大上一些。从目前来讲，吴江太湖新城的商业都已经相继入驻了，烟火气上、生活便利度上、医院、学校这几个方面吴江太湖新城整体的生活配套都已经到位，所以吴江太湖新城生活上会比较便利，相对更舒服一些。但吴中太湖新城目前仍然处于一个中早期建设的阶段，还没有到它的一个成熟期，而吴江太湖新城已经趋于成熟的一个阶段了。因此，从长远来看，吴中太湖新城未来会更加可期。吴中太湖新城的客户基数会更加发散，立足吴中，吸引园区等其他区域的一些高端客户；而吴江太湖新城的客户面相对会窄一些，但从生活便利度上来讲，肯定是目前的吴江太湖新城更加便利。但是，太湖新城两岸合为一起，将使两大板块进入全新的时代，这也是苏州市域一体化的时代印记。那么，两大板块的短板也会逐步补齐，相信这也是十分值得期待的。END本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）往期推荐01涨了！近期苏州热点板块房价新鲜出炉！02再传新消息！候场的苏州机场有戏了？03奥体狮山，金三苏州这些热盘即将开盘041-2月苏州市区商品住宅销售榜top10051-2月苏州市区房企销售榜发布top1006官方获批，苏州地铁再迎新进展！仅代表克而瑞苏州机构观点，供参考引用数据和观点必须经克而瑞苏州工作人员同意转载务必按照以下格式：转自：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）克而瑞苏州分析师洞察市场趋势发觉置业时机分享买房故事以真实鉴苏州克而瑞苏州交流

近期，分析师在寒山闻钟上看到了这样一条帖子，大概的意思就是：新区浒墅关聚集了十几个楼盘，但是教育、商业等配套却没有跟上，尤其是优质教育资源较为匮乏，浒关老镇片区商业配套更是寥寥无几，仅有个大润发，远远不能满足片区居民日常生活所需，片区居民只能开车去城铁片区，造成城铁片区的商业体拥挤，生活不太方便。说直白点就是片区的新房很多，配套却跟不上，针对这个诉求，不少网友也表达了相同的感慨。分析师搜了一下寒山闻钟，发现类似的抱怨或者诉求还是挺多的。事实真如市民所说吗，浒墅关的问题到底在哪里？分析师想表达一些自己的观点，和粉丝做个分享，也欢迎粉丝批评指正。说起苏州楼市的高库存板块，就不能不提新区浒墅关。从2016年起至今，浒墅关共成功出让了19宗涉宅用地。目前，板块内在售楼盘有洛克公园、金地自在春晓、泊岸时光印、运河与岸、首开金茂熙悦、运河与岸、苏悦湾、中南春风南岸、东原滨江·印江澜、南山保利云熹花园、璞玥风华等楼盘，需要注意的是，其中部分楼盘所剩房源不多。从产品类型来看，多以高层和小高层为主。主要户型建筑面积为90-120㎡，其中泊岸时光印的起步建面约89㎡，为刚需量身打造。首开金茂熙悦有建面约140㎡大户型在售，适合高端改善。总体来说，浒墅关板块的新房户型面积段还是比较全面的，覆盖刚需到高端改善。去年浒墅关共成功出让了五宗涉宅用地，包括中建智地虹溪璟庭、伟光汇通34号地块（运河印象）、苏高新35号地块（叙澜庭）、苏高新74号和75号地块。从位置上看，五宗地块中除了苏高新35号地块叙澜庭，其它四宗地块位于核心城铁片区，区位优势明显。从产品类型上来看，大部分仍以小高层、高层产品为主。这几年，浒墅关的新房供应量十分丰富，成为苏州楼市新房“供货”的主力军，正如寒山闻钟的帖子所说：多年来，浒墅关一直在卖地造新房，所以造成了板块新房库存的居高不下，满大街的中介在发传单、截客。去年下半年以来，苏州楼市持续走冷，浒墅关板块新房销售压力山大，很多楼盘纷纷推出打折优惠来以价换量，更有楼盘直接备案价打了8折。房子造了不少，很多楼盘交付了，板块人气愈发旺盛，板块的资源配套跟上了吗？这是网友反映的核心问题，我们一起来看。从传统的地理位置划分来说，浒墅关以运河为界分为两个板块，一个是运河以东的城铁片区，另外一个则是运河以西的浒关老镇片区。再来看整个浒墅关的在售楼盘分布，璞玥风华、南山楠、云熹花园、东原滨江·印江澜等楼盘位于浒关城铁核心区域，运河与岸、苏悦湾、首开金茂熙悦、金地自在春晓、洛克公园、中南春风南岸则位于运河以西的浒关老镇片区。在分析师看来，运河以东的城铁片区在资源配套方面是丰富且完善的。交通方面，高铁、地铁、有轨电车、快速路四维一体交通四通八达。沪宁城铁站快速通达上海、南京等城市，去周边城市较为方便；2015年底，中环北线开通，浒关到狮山CBD仅约15分钟车程，同时可以畅达苏州各区；2019年底，轨交3号线通车，对接有轨电车2号线，在建的轨交6号线设有苏州新区火车站、城际路站，预计2024年6月开通运营。这样的交通配置放眼全苏州的板块是比较少有且上乘的。片区内拥有苏州市区不多见的繁华商业配套。永旺、宜家和开市客，还有待开业的迪卡侬，四大巨头商业齐聚，居住在城铁片区的居民的“衣食住行”需求基本可以满足。以上我们看到了浒墅关核心片区城铁的配套丰富且醇熟，但是运河以西、大润发以南，浒关老街附近的城市界面可就是另外一番景象了。过去几年，

3月至今，日子波澜不惊，楼市几个信号弹鱼贯而出，溅起了大水花。3月16日，国务院金融委召开专题会议，直接表明态度：积极出台对市场有利政策，慎重出台收缩性政策。同一天，央行、证监会、银保监会、外汇局接连响应：传达学习贯彻国务院金融委会议精神。▲来源：财联社3月17日，发改委《2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》正式印发！划重点：

据克而瑞分析师电话调研结果可知，苏州近期的房贷利率又下调了，而且是全面下调，最低仅为4.6%，还不是个别银行，是普遍在4.6-4.65%。当下苏州的房贷利率已经创近5年来新低，且额度充足，小部分银行审批完成即可放款，这对于购房者来说是重大的利好！1月中旬，苏州主流银行首套首贷的利率在5.0%上下，最低达到4.9%，放款速度在一个月左右。2月中旬，苏州主流银行的利率普遍在1月基础上有所下调，全面进入“4”字头，最低达到4.75%，大部分在4.85%，放款速度在原来的基础上明显加快，在2周左右。到了3月中旬，苏州贷款利率最高的也仅为4.65%，比如平安银行、光大银行和江苏银行。其它大多数银行利率都保持在4.6%的水平，比如中国银行、农业银行、建设银行、工商银行、招商银行、苏州银行、中信银行等。二套房未还清贷款的利率大部分保持在5.2-5.3%，少部分银行如招商银行、邮政银行、建设银行和浦发银行利率在5.5-5.6%。再来看放款速度，相比之前，现在的放款速度已经有了质的提升。浦发和光大银行表示只要资料齐全、审批完成后就可以直接放款，还有很多银行都表示在一周之内即可放款，并且额度充足！其它大部分银行放款速度都控制在一到两周之内。总的来看，苏州的房贷利率从去年11月开始陆续出现回落，从6字头降到5.7%，再降到5.0%，再到现在的4.6%，而且据说接下来还有下调的空间。我们知道，利率下调对购房者的一个重大利好就是减轻购房成本，我们来算一笔账：商业贷款200万，年限30年，从5.7%到4.6%，可以省下多少钱。利率为5.7%，利息总额为217.89万，每月需还11608元。利率为4.6%，利息总额为169.1万，每月需还10253元。利息总额直接省掉48.79万，月供减少1355元。当下，苏州首套首贷利率可谓降到了历史低位，之前我们就说过，苏州的房贷利率在长三角城市中都算比较低的。放眼周边城市目前的房贷利率：无锡的主流银行的首套房利率在5.6%，二套房贷利率为5.8%。南通的主流银行首套房贷利率最低已经跌破5%，大部分在5%上下浮动，二套房首套未还清利率最低至5.05%。常州的主流银行的首套房房贷利率在5.05%-5.25%，二套房房贷利率在5.15%-5.45%。苏州周边这几个城市近期的房贷利率相较上个月均有所下调，放款速度也加快了很多，信贷政策的宽松对楼市具有重大的刺激作用。今年开年来各地稳楼市政策频出，其中倍受外界关注的是商业贷款的松动。从各地政策来看，一方面，多城下调了商业贷款首付比例，另一方面，首套房认定标准有所放宽。其中菏泽、重庆、赣州、温州、南通等11个城市降低了商业贷款首付比例，最低降至20%；而郑州则打响商业贷款“认贷不认房”第一枪，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，金融机构执行首套房贷款政策。商业贷款松动具有实质效果，尤其郑州取消认房又认贷具有标志性意义，对其他城市放宽调控政策提供了有效借鉴。总的来说，与2021年开年房地产调控全面收紧相比，2022年楼市政策全面宽松迹象明显，从中央到地方都在发力稳定楼市。除了商业贷款出现松动，多个城市的楼市松绑政策还涉及到放宽公积金贷款、放松限售及购房补贴等层面。如今全国多城市楼市政策松动、暖风频吹，中央高层定调释放出的积极信号，都让持续低迷的苏州楼市在3月开局走出了那么一丝回暖的气势。3月首周，因为疫情而暂时停摆的楼市似乎真的开始活络起来，新房售楼处来访客户量和二手房带来量都有明显的提升，3月6日周日一天的贝壳成交套数就达到154套，达到了近一年来历史新高！3月的第二个周末，部分热门楼盘的售楼处仍旧人气火爆。中介和置业顾问分享的楼盘信息变多了，透露出售楼处人气火热的信息，各种喜报、晚上十点多还在成交、一天接待近10组客户……值得一提的是，这些新盘大部分是位于苏州头部价值的板块，地段和产品皆有优势的楼盘，还有少部分则是具有超高性价比的楼盘。我们来看一组数据，3月首周苏州市区商品住宅成交面积为9.54万㎡，3月第二周苏州市区商品住宅成交面积为9.31万㎡，今年三月前半月的总成交量相较去年同期成交量等于直接腰斩。当然，这个成交量并不是市场客观的成交量，而是2月网签量的延迟，但是仍旧能够说明一些问题，三月前半个月苏州市区的新房成交量并不可观。一直以来，新房是楼市风向标，二手房则是楼市晴雨表。据克而瑞苏州房产测评统计，3月首周，苏州市区二手房成交套数为750套，第二周苏州市区二手房成交套数为883套，相较前一周有显著增加，但是3月前半月的总成交量几乎只有去年的一半。据分析师的中介朋友所说，在3月的第二周，看房的客户量相较上一周再次增加，仍旧是刚需和置换型的刚改客户为主。但是从成交数据来看，苏州楼市目前还是处在低迷的态势。3月的前两个周末天气晴好，春光明媚，苏州楼市似乎也走出了回暖的行情。然后3月的第三周伊始，疫情开始反扑，苏州再次进入抗疫状态：全市暂缓复学，各个区域禁止堂食，55个交通通道关闭，开展区域核酸检测。似乎刚有点起色的苏州楼市再次被按下暂停键，就连分析师的市调都被售楼处劝返了。从购房者角度而言，突发的疫情阻碍了出来看房的脚步，原本的购房计划被延期了。随着疫情消散，这部分需求还是会得以释放，毕竟金三银四这个传统旺季是很多人落地购房计划的好时机，加上近期苏州的信贷政策宽松对购房者来说是个不错的窗口期。从房企角度而言，2月已经失去，眼下疫情反复，3月注定也要失去。或许四月楼市才能迎来新的开始，但短期内疫情对居民“不去人群密集场所”的心理阴影还在，且售楼处多处于限流状态，房企在4月销售业绩或仍将难以快速修复。展望4月苏州市场，从政策底到市场底仍需要一定的传导发酵周期，市场信心需要恢复时间，四月对于房企来看仍旧面临着巨大的压力。END本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）往期推荐01涨了！近期苏州热点板块房价新鲜出炉！02再传新消息！候场的苏州机场有戏了？03奥体狮山，金三苏州这些热盘即将开盘041-2月苏州市区商品住宅销售榜top10051-2月苏州市区房企销售榜发布top1006官方获批，苏州地铁再迎新进展！仅代表克而瑞苏州机构观点，供参考引用数据和观点必须经克而瑞苏州工作人员同意转载务必按照以下格式：转自：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）克而瑞苏州分析师洞察市场趋势发觉置业时机分享买房故事以真实鉴苏州克而瑞苏州交流

就在昨天晚上，苏州市政府发布《关于进一步帮助市场主体纾困解难着力稳定经济增长若干政策措施》。从加大财税支持力度、继续强化金融支持、加大清费减负力度、加大对重点行业恢复发展的支持、加强外贸企业帮扶、着力缓解价格上涨压力、加强政府采购支持、持续优化提升服务等8个方面提出了46条政策措施，全力推动经济运行平稳有序。其中针对房地产的内容为，因疫情影响开发建设进度的商品房项目，可申请预售时间节点提前30日。因疫情影响，未交付的在建在售商品房项目，交付期限可顺延30日。其它重点如下：1、对受疫情影响严重的住宿餐饮、文体娱乐、交通运输、旅游、零售、仓储等行业纳税人和增值税小规模纳税人，暂免征收2022年房产税、城镇土地使用税。其他行业纳税人生产经营确有困难的，可申请减免房产税、城镇土地使用税。2、金融贷款上，对批发零售、住宿餐饮、物流运输、文化旅游等重点行业领域，地方法人银行机构发放的中小微企业贷款利率低于同期LPR的、银行机构办理票据贴现利率明显低于市场平均水平的，给予全额再贷款、再贴现支持。3、允许开放式商业街区、商业综合体和大型超市在不影响市容环境、公共安全和行人通行的条件下，开展“店外设摊”和占道促销活动。允许各地结合自身特点和环境打造“集中夜市”。不亏是我们热爱的苏大强，针对突发疫情，政府反映迅速，考虑全面，执行高效，并在两周内基本控制疫情，疫情后为了帮助疫情下大受影响的企业、行业尽快复苏，发帮扶新政来力挺经济！全文内容如下↓↓↓关于进一步帮助市场主体纾困解难着力稳定经济增长的若干政策措施为贯彻落实省政府《关于进一步帮助市场主体纾困解难着力稳定经济增长的若干政策措施》文件精神，结合我市统筹抓好疫情防控和经济社会发展需要，全力推动经济运行平稳有序，现提出如下政策措施。一、加大财税支持力度（一）市级财政专项资金对生产经营暂时面临困难的“专精特新”中小企业进行支持。鼓励各县级市（区）加大对中小微企业的纾困帮扶。对在疫情期间为承租的中小企业免租金的创业基地，优先予以资金扶持。（二）安排专项资金，通过贷款贴息、免费诊断、示范奖励等方式，支持企业开展智能化改造和数字化转型。继续实施有效投入奖补政策。建立“一企一档”、“一链一档”，培育推广低成本、模块化的数字化平台、系统解决方案、产品和服务，推动中小企业加快将核心业务能力向云端迁移。（三）认真落实月销售额15万元以下的小规模纳税人，公交和长途客运、轮客渡、出租车等公共交通运输服务免征增值税政策。免征符合条件的科技企业孵化器、大学科技园和众创空间孵化服务增值税，对其自用及提供给在孵对象使用的房产、土地免征房产税和城镇土地使用税。凡符合条件的创投企业和天使投资个人对其投资的，按投资额一定比例抵扣应纳税所得额。对符合条件的从事污染防治的第三方企业减按15%的税率征收企业所得税。（四）免征农产品批发市场、农贸市场房产税和城镇土地使用税。免征城市公交场站等运营用地城镇土地使用税。对承担商品储备政策性业务的企业自用房产、土地免征房产税和城镇土地使用税。对受疫情影响严重的住宿餐饮、文体娱乐、交通运输、旅游、零售、仓储等行业纳税人和增值税小规模纳税人，暂免征收2022年房产税、城镇土地使用税。其他行业纳税人生产经营确有困难的，可申请减免房产税、城镇土地使用税。（五）符合条件的困难企业，经批准可继续缓缴养老、失业和工伤三项社会保险费，缓缴期最长6个月；对上年度失业保险基金滚存结余备付期限在1年以上的统筹地区，受疫情影响较大的旅游企业阶段性实施缓缴失业保险、工伤保险费政策，期限不超过一年，缓缴期间免收滞纳金，不影响企业信用和职工个人权益记录。根据国家、省部署，延续实施阶段性降低失业保险、工伤保险费率政策。大力开展符合苏州主导产业高质量发展紧缺需要工种的项目制培训，按规定落实培训补贴政策。对受疫情影响较重的中小微企业可按规定申请降低住房公积金缴存比例或缓缴。（六）实施失业保险援企稳岗“护航行动”，对上年度失业保险基金滚存结余备付期限在1年以上的统筹地区，对不裁员、少裁员的企业继续实施普惠性失业保险稳岗返还政策，其中2022年度中小微企业返还比例从60%最高提至90%。小微企业招用高校毕业生，按规定给予社保补贴和培训补贴。（七）加大用工服务保障力度。延长项目制线上培训、来苏就业补贴、规模组织输送劳动力补助及交通费补贴、赴外人力资源合作对接一次性补助等市政府“稳岗惠企十条”有关政策执行期至苏州全域调整为低风险地区的次月底。强化与劳务输出地区劳务协作，畅通引才用工渠道，加大线上招聘服务财政投入力度。做好疫情期间入职体检工作。（八）对灵活就业人员参加职工基本医疗保险的，缴费比例在我市职工基本医疗保险用人单位缴费率（不含生育保险缴费率）和个人缴费率之和基础上，降低1个百分点。（九）加快资金执行进度，做到早分配、早使用、早见效，尽快将涉企专项资金分配下达使用单位。加快出口退税进度，把办理正常出口退税的平均时间压缩至5个工作日以内。二、继续强化金融支持（十）用好用足新增再贷款再贴现额度，鼓励符合条件的地方法人银行加大对中小微企业和个体工商户的支持力度。开展金融支持小微企业和个体工商户专项行动，推动投放信用贷、首贷。支持金融机构向符合条件的小微外贸企业提供物流方面的普惠型金融支持。实施小微企业融资担保业务降费奖补政策，推动缓解小微企业融资难融资贵问题。发挥苏州市信用保证基金对中小企业融资增信作用，优化“信保贷”业务流程和风险分担机制；推动“小微贷”产品扩围增效，落实“两无四有”和“见贷即保”简易标准，加快推进小微融资便利化。做好新型农业经营主体贷款贴息以及“农发通”“惠农贷”等金融支持。（十一）引导银行机构继续向实体经济让利，确保全市中小微企业融资成本稳中有降。充分发挥再贷款、再贴现资金作用，对批发零售、住宿餐饮、物流运输、文化旅游等重点行业领域，地方法人银行机构发放的中小微企业贷款利率低于同期LPR的、银行机构办理票据贴现利率明显低于市场平均水平的，给予全额再贷款、再贴现支持，加强对企业融资成本的监测。加大对受疫情影响中小微企业的担保支持力度，鼓励取消反担保要求，政府性融资担保机构、国有融资担保公司等融资担保机构要发挥支持作用，不盲目脱保，延续国有融资担保公司担保费率下降20%政策，政府性融资担保机构担保费率不高于1%。（十二）优化产业链上下游企业金融服务，推动应收账款融资增量扩面，鼓励市属大型国有企业支持民营企业、中小微企业实行应收账款票据化。支持发行小微企业增信集合债券。支持金融机构发行小微企业专项金融债券。（十三）鼓励各银行机构加大对中小微企业的支持，确保全年中小微企业贷款余额稳步增长。对受疫情影响较大，但有还款意愿、吸纳就业能力强的中小微企业，建立快速审批机制，在风险可控前提下按照特事特办、急事急办原则予以支持，通过续贷、展期等方式纾困解难，不盲目惜贷、抽贷、断贷、压贷。各银行机构主动摸排受疫情影响较大企业贷款到期情况，提前告知企业初步续贷意见，按照市场化、法治化原则，对有需要的企业优化还款方案。对地方法人银行发放的普惠小微贷款，按贷款余额增量的1%提供激励资金。（十四）发挥线上金融平台作用。在苏州综合金融服务平台开设受疫情影响企业融资服务绿色通道，引导银行机构充分运用线上服务平台，推出特色信贷产品，通过线上顾问、远程服务等方式与企业加强联系，确保金融服务不间断、服务质量不下降。鼓励金融机构积极对接地方征信平台，有效运用企业征信数据，提升风险定价能力，提高首贷、信用贷款占比。加强线下金融服务对接。梳理应急保供、重点支持企业的有效融资需求，及时向金融机构及地方金融组织推送，鼓励金融机构结合业务特点为企业提供全方位融资支持。开展“普惠金融进基层”等政银企对接活动。三、加大清费减负力度（十五）2022年被列为疫情中高风险地区所在的县级行政区域的服务业小微企业和个体工商户，对承租市属国有企业（包括全资、控股和实际控制）和行政事业单位权属物业的，减免6个月租金，其他地区减免3个月。鼓励各金融机构对减免租金的出租人给予基于房屋租金收入的优惠利率质押贷款等支持。各县级市（区）、苏州工业园区、苏州高新区结合实际情况参照执行。（十六）对符合《中小企业划型标准规定》（工信部联企业﹝2011﹞300号）的小微企业，继续全额返还工会经费。（十七）鼓励电信运营企业积极设计并推广适合中小微企业经营发展的产品和应用，现阶段对旅游、文化娱乐等生活性服务业中小微企业免费提供3个月的云视讯、移动办公、云主机、云财税等服务。（十八）机关、事业单位从中小企业采购货物、工程、服务，应当自货物、工程、服务交付之日起30日内交付款项，最长不得超过60日。机关、事业单位和大型企业不得强制中小企业接受商业汇票等非现金支付方式，不得滥用商业汇票变相占用中小企业资金。大型企业应在年度报告中向社会公布逾期未支付的中小企业款项。（十九）持续排查处理机关、事业单位和大型企业拒绝或迟延支付中小企业款项，对已过建设期仍未验收的工程项目应加快验收，对达到单项竣工、具备交付使用条件的项目要及时竣工验收、交付使用。（二十）对本市疫情防控相关产品生产企业委托的用于具有抑菌性能的相关产品免除检验检测费用；对本市疫情防控相关的药品、用于疫情防控消毒产品的纯化水、疫情防控相关的医疗器械企业委托的洁净室环境等检测免除检验费用；对疫情防控相关企业的委托业务提供“绿色通道”，第一时间安排检验检测，第一时间发放检验报告书；对直接服务于疫情防控的CT机、呼吸机、多参数监护仪、红外体温筛查仪、红外体温计等计量设备免除检测费用；对疫情期间中小企业送检计量设备免收加急费。四、加大对重点行业恢复发展的支持（二十一）在抓好常态化疫情防控的前提下，加强分区分级精细化管理，促进餐饮业恢复发展。中风险地区暂停堂食的，大力推广自提、外卖、无接触配送方式。鼓励各地帮助餐饮业市场主体购买营业中断损失险。支持餐饮商户有效延长营业时间，完善夜间交通线路，经公安、城市管理等部门评估后，放开夜间非高峰期占道停车。食品生产经营从业人员所持健康证明在2022年2月13日后（含2月13日）有效期届满，疫情防控期间无法领取新证的，健康证明视为有效，有效期自动延长至本轮疫情解除后30天。（二十二）鼓励各县级市（区）对零售、餐饮企业免费开展员工定期核酸检测，对企业防疫、消杀支出给予补贴支持。（二十三）市级安排不低于2500万元专项经费，用于支持文旅行业消费复苏及重点企业纾困。提前组织开展2022年度苏州市文化产业发展专项扶持经费项目申报工作，加快发放扶持资金。鼓励各级文化产业园区减免园区内中小微文化企业房租。对A级景区、乡村旅游重点村的数字化和公共服务项目优先申报省级文旅发展专项资金。继续按80%比例暂退旅游服务质量保证金。鼓励和支持酒店、景区、民宿、旅行社、文娱企业等开展各种促销活动，顺延公园年票有效使用期限，并在“君到苏州”文旅总入口和相关新媒体渠道进行免费推广。（二十四）鼓励机关、企事业单位、社会团体将符合规定举办的党建活动、工会活动、公务活动、会展活动等，委托旅行社代理安排交通、住宿、餐饮、会务等事项的方案制定和组织协调。文旅部门与工会加强合作，将符合条件的民宿、乡村重点村、红色旅游景点等纳入疗休养活动范围。（二十五）因疫情影响开发建设进度的商品房项目，在加强预售资金监管的前提下，经综合研判后，可申请预售时间节点提前30日。因疫情影响，未交付的在建在售商品房项目，交付期限可顺延30日。（二十六）对每月通行次数在30次（含）以上的ETC公路客运班线客车，给予通行费八五折优惠。延续实施“运政苏通卡”货运车辆通行费八五折优惠政策。对进出南京港、连云港港、太仓港的集装箱运输车辆及中欧班列集装箱主要装车点和集货点的运输车辆，继续在全省所有高速公路、普通公路收费站免收车辆通行费。（二十七）支持汽车客运站对站内经营区域进行改造，进行商贸配套租赁等活动，从单一的站务服务功能扩展为包含餐饮、住宿、购物、体育、文化娱乐等综合服务功能。（二十八）加大以保险、保函替代现金缴纳保证金的推进力度。在充分尊重企业自主选择权的前提下，推动建筑等领域的保证金保函全覆盖。率先启动“苏式旅行社质量保证金”改革试点，创新旅行社旅游服务质量保证金缴纳方式，探索开展履约保证保险+银行保函替代缴纳保证金。（二十九）举办“五五购物节”“夜zui苏州”“双12苏州购物节”“跨境电商进口商品购物节”“直播购物节”等系列促消费活动，推出各层级千场促消费活动，安排各级商务发展资金给予专项支持。组织开展新能源汽车下乡和绿色智能家电下乡等活动，促进农村居民消费。五、加强外贸企业帮扶（三十）支持外贸企业通过线上线下展会开拓国际市场。鼓励企业参加线上国际展会、自建独立站并在国外门户网站开展宣传推广、在第三方平台开设网店，根据出口业务实际成交和撮合业绩，给予相应支持。（三十一）联合上港集团打造东北亚空箱调运中心太仓港分中心。支持太仓港加强与RCEP国家的近洋航线建设，鼓励外贸企业与航运企业签订长约合同，相关部门联合举办物流运输服务专场对接会。继续稳定国内沿海干线运输通道，稳定原材料运输，加快调整优化运输结构，构建高质量物流网络。（三十二）对完成技术改造的加工贸易企业，市级相关专项资金对符合条件的技改项目予以扶持。鼓励金融机构为加工贸易企业提供无抵押优惠利率贷款。支持加工贸易发展，纾解企业困难，对企业内销加工贸易货物的，暂免征收内销缓税利息。帮助企业出口转内销，引导外贸企业与大型电商平台合作，拓展国内市场销售渠道。（三十三）继续加大对外贸企业承保力度。在依法合规、风险可控前提下，优化出口信保承保和理赔条件，加大对中小微外贸企业、出运前订单被取消风险等的保障力度。对资金周转确有困难的企业，实行保费分期缴纳的便利措施。针对性降低中小微企业投保成本。（三十四）制定出台专项政策举措，优化完善“RCEP企业服务平台”功能，发挥RCEP企业服务中心工作机制作用，广泛开展政策宣传和企业培训，提升企业利用RCEP规则能力和水平。六、着力缓解价格上涨压力（三十五）强化大宗商品价格监测预警，严厉打击串通涨价、价格欺诈等违法违规行为。推动行业协会、大型企业产业链供需对接，加强原材料保供对接服务，帮助中小微企业应对采购、销售、仓储等经营风险。（三十六）支持期货公司深化市场主体风险管理服务，探索基差贸易、仓单服务、合作套保等模式，提供个性化风险管理服务。研究对企业运用期货套期保值工具应对原材料价格大幅波动风险给予补贴。七、加强政府采购支持（三十七）综合运用履约保证金保险、小微企业报价10%扣除等政策，支持中小微企业参与政府采购。完善升级“苏采云”信息化系统，实现政府采购全流程电子化操作，全面取消政府采购投标保证金，完善预付款制度，缩短政府采购合同签订时间。推动“政采贷”扩面增量，全面开展“政采贷”线上融资，向中标、成交供应商提供无抵押、无担保的信用融资。八、持续优化提升服务（三十八）在不改变土地出让合同约定前提下，合同明确可以分割或不得分割的，按合同约定办理相关手续；合同未明确的，在符合相关规定前提下，经自然资源行政主管部门审批同意后，可以根据企业申请分幢办理不动产权证书。（三十九）允许开放式商业街区、商业综合体和大型超市在不影响市容环境、公共安全和行人通行的条件下，开展“店外设摊”和占道促销活动。允许各地结合自身特点和环境打造“集中夜市”。合理设置地产瓜果、蔬菜自产自销点，免费对本地果农、菜农开放。对销售农副产品、日常生活用品或者个人利用自身技能从事依法无须取得许可的便民劳务活动的个体经营者，予以豁免登记。放宽“住改商”政策，简化办理流程。（四十）以网上申报为切入点，通过数字赋能，开展“水电”、“水电气”报装套餐等“一件事”，实现电水气暖业务联合办理机制。优化市政公用服务程序，市政公用服务单位通过工程建设项目审批管理系统实时获取项目相关信息，实现与主体工程同步设计、同步建设、竣工验收后直接接入。（四十一）继续推广“全电共享”电力设备租赁暖企服务，扩大服务范围到临时用电、能效服务等领域。开展重点用户用电情况监测，协助制定负荷转移、增容改造等方案，助力企业有序平稳复工复产。自2022年2月19日起至全域转为低风险地区为止，实行欠费不停电和延长缴费截止期措施。居民客户电费违约金起算日期延长至全域转为低风险地区为止，非居民客户电费违约金起算日期暂延期至2022年3月8日。（四十二）开展包容审慎监管提质升效工程，推行柔性执法，对社会危害不大的，依法不予处罚或从轻、减轻处罚。加强涉企行政指导，落实不予实施行政强制措施清单。健全“双随机、一公开”监管机制，提升事中事后监管效能。对个体工商户、企业符合“免罚轻罚”清单的行政处罚和首次轻微违法且整改的行政处罚，不涉及安全生产的，可以不予推送信用公示平台。对于疫情影响较大的行业项目的行政处罚，未发生质量安全事故的，可以减免行政处罚滞纳金。（四十三）对有效期满或需监督审核及再认证维持的认证证书，认证机构可结合相关程序要求，顺延既有认证证书有效期至疫情解除后3个月。对于受疫情影响停产而不能接受监督审核检查的企业所持有的认证证书，认证机构对认证证书实施暂停等处理的时限，可延迟至疫情解除后3个月。对因疫情影响未能按时办理药品零售连锁企业总部经营许可、食品生产许可、机动车检验检测机构资质认定、工业产品生产许可延续导致证书过期的企业，可先办理许可证有效期延期，待疫情解除后再按规定提交材料办理延续。对于企业申请第三类医疗器械经营许可延续的，非必要可免于现场检查。（四十四）深化“万所联万会”机制，统筹调度律师行业民营企业法律服务团，开展免费法治体检，加快推进民营企业公司律师制度建设，着力加大小微企业的法律服务。推广“公证顾问”模式，设置“公证企业服务中心”，开辟涉企“绿色通道”，持续优化升级面向企业的公证服务产品。推广“苏解纷”线上调解平台，为个体经营户调解提供便利。（四十五）大力推广“苏商通”应用，实现惠企政策智能推送、一键通达。完善“一企来”企业服务一体化平台建设。不断完善全市12345热线“知识库”“专家库”应用系统，实现知识信息分类推荐、集成检索、自助查询和自动推送，提升自助查询和定向推送能力。推进涉企审批减环节、减材料、减时限、减费用，按照“免申即享”“网申捷享”“代办直达”等方式，除有特殊要求的资金外，实现财政奖补、减税降费等快速审核、快速拨付、便捷享受。（四十六）压紧压实地方党政领导责任、部门监管责任和企业主体责任，持续深化提升安全生产专项整治三年行动，推动整改提升、强化责任落实、形成长效机制，全力化解重大安全风险。持续开展市县两级安全生产督导，制定年度督导方案，不断提升本质安全水平。以上政策措施自印发之日起实施，未特别注明时限的，有效期至2022年底。如国家和省出台同类的政策，原则上按“取高不重复”原则执行。市政府办将适时就政策措施贯彻落实情况开展督促检查。END本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）往期推荐01苏州疫情关联无锡、南通的背后……02战啊！苏州！致敬平凡的姑勇者！03“苏”战速决！疫情下看苏州的城市性格！04驱动城市发展！苏州TOD已按下“快进键”！05相城教育，掣肘区域楼市发展的一道坎06中环沿线，刚需和改善如何买房？仅代表克而瑞苏州机构观点，供参考引用数据和观点必须经克而瑞苏州工作人员同意转载务必按照以下格式：转自：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）克而瑞苏州分析师洞察市场趋势发觉置业时机分享买房故事以真实鉴苏州克而瑞苏州交流

据克而瑞苏州房产测评统计，苏州大市（含四县市）2022年2月商品住宅供应面积16.45万㎡，环比减少78%，成交面积67.89万㎡，环比减少50%。受春节和疫情影响，2月苏州大市商品住宅呈现供求两跌的态势。而这约68万㎡的成交量大部分源于1月网签数据的延迟。2月苏州大市的成交均价21809元/㎡，环比上涨1.86%，整体呈现环比维稳、同比下跌的态势。从区域来看园区商品住宅成交均价为36739元/㎡，环比下跌0.97%；新区商品住宅成交均价为28560元/㎡，环比上涨3%；姑苏区商品住宅成交均价为33221元/㎡，环比上涨0.85%；相城区商品住宅成交均价为25034元/㎡，环比上涨0.49%；吴中区商品住宅成交均价为23756元/㎡，环比下跌3.76%；吴江区商品住宅成交均价为19368元/㎡，环比上涨5.32%。从区域来看，2022年2月苏州主城各区域商品住宅成交均价涨跌仍是受房源供应结构影响较大。新区、姑苏、相城和吴江四个区域房价呈现结构性上行趋势，其余区域房价均有不同程度的结构性下行。其中，吴江区环比上涨5.32%，涨幅最大，新区次之，涨幅为3%，吴中区成交均价环比下跌3.76%，降幅最大。其它几个板块和涨跌幅均在1%以内，基本维稳。工业园区点击查看大图"从园区几个板块的成交均价来看，娄葑、胜浦两个板块环比上涨，双湖、湖东和教育园板块则环比下跌。2月，奥体红盘锦麟铂悦府的集中网签拉高了区域均价，园区胜浦新盘万科东方雅苑、老盘路劲辉映时代、新城嘉樾时代的成交均价约3.1万元/㎡，胜浦的房价在园区属于价格洼地，等于“拖了区域成交均价的后腿”。"高新区点击查看大图"从新区几个板块的成交均价来看，太湖科学城、狮山、横塘和浒关城铁四个板块环比上涨，通安、科技城和大阳山板块的成交均价则环比下跌。新区在2月成交均价呈现上涨的态势，主要原因是区域三冠王大华春和景明拉高了区域的整体均价，同时狮山的览月阁网签量也不错，助力区域月度成交均价的环涨。"姑苏区点击查看大图"从姑苏区几个板块的成交均价来看，平江新城和留园两个板块环比上涨，护城河外板块则环比下跌。姑苏区的市场表现出一定的稳定性，主力供应板块集中在平江新城和留园。留园板块作为苏州的头部价值板块，区域内东原印长江和绿都苏和雅集集中网签拉高了区域均价，平江新城的成交均价则一直稳定在3.1-3.2万元/㎡之间。"吴中区点击查看大图"从吴中区板块的成交均价来看，太湖度假区、越溪、太湖新城和东山四个板块环比上涨，西山、胥口、木渎、城南、尹山湖和甪直这几个板块则环比下跌。吴中区的楼市结构呈现一定的分化现象，也是苏州楼市中1字头板块较多的区域，头部价值板块如太湖新城、城南中心成交均价较为坚挺，远郊的太湖度假区、甪直、胥口、东山、西山等外围板块则一直以价换量。"吴江区点击查看大图"从吴江区板块的成交均价来看，太湖新城、城南和震泽这三个板块环比上涨，其它板块则环比下跌。2月吴江区成交均价环涨的主要原因是太湖新城的新盘城投地产朗诗乐府的集中网签拉高区域均价。值得一提的是，吴江区多个外围板块的成交均价在1字头，运东凭借小户型、低总价的优势，仍旧备受苏州刚需的追捧。"相城区点击查看大图"从相城区板块的成交均价来看，黄桥、高铁新城、陆慕、渭塘和活力岛这几个板块环比上涨，望亭、苏相合作区、开发区、阳澄湖和黄埭这些板块则环比下跌。相城区近两个月来成交均价都较为稳定，核心板块陆慕几个项目即使成交价格冲破3万元/㎡，仍旧凭借强地段和强产品力受到市场认可。外围如苏相合作区、阳澄湖、黄埭这些板块由于地段无先天性优势，在市场冷静期多采用打折优惠的形式促进销售。"从板块成交来看2月苏州市区新房成交均价为25616元/㎡，呈现环比维稳、同比下跌的态势。2月苏州市区商品住宅热销板块中，排在榜首的是园区湖东板块，成交量为1.79万㎡。目前已经清盘的锦麟铂悦府，因为多方面的因素造成网签量延迟，贡献了2月园区楼市的大部分成交量。相城核心板块陆慕2月成交量为1.63万㎡，位居第二。华侨城龙湖启元、溪云雅园和天境澜庭三个楼盘的热销，保证了板块的成交排名。相城活力岛板块2月成交量为1.57万㎡，为2月苏州市各板块成交量的季军。目前板块内园玺、万科玉玲珑主力在售。另外，吴江太湖新城、吴中太湖度假区、相城开发区和吴中木渎等板块表现也不错，榜上有名。从热销板块top10榜单来看，园区湖东、新区狮山这样头部价值板块的成交量持续领跑；此外，主城区域核心板块的成交表现可圈可点，比如说相城陆慕、吴江太湖新城和科技城；还有就是像吴中太湖度假区、相城开发区、木渎这类地段没有明显地段优势，但凭借突出的高性价比产品，也取得了不错的销售成绩。我们再来看2月苏州四县市各个板块的成交均价环比情况：昆山商品住宅成交均价为21450元/㎡，环比上涨8.32%；常熟商品住宅成交均价为16782元/㎡，环比下跌5.04%；张家港商品住宅成交均价为16055元/㎡，环比下跌2.20%；太仓商品住宅成交均价为17400元/㎡，环比下跌1.04%。昆山点击查看大图"从昆山板块的成交均价来看，周市、城西、城东、张浦、花桥、陆家这些板块环比上涨，巴城、市中心、城南、淀山湖和锦溪这些板块则环比下跌。昆山在2月成交均价有所上涨，是因为玉山城西的瑰丽江樾苑和花桥的中骏世界城网签量较高，尤其是瑰丽江樾苑在去年12月取证，首开去化良好，1月和2月正好是集中网签期，拉高了新房整体成交均价。"常熟点击查看大图"从常熟市板块的成交均价来看，尚湖镇、辛庄镇、沙家浜镇和主城这几个板块环比上涨，海虞镇、城北、新世纪大道、支塘镇、董浜镇、滨江开发区、梅李镇和东南开发区这些板块则环比下跌。常熟2月成交均价环跌的原因主要是市区一些非核心板块的楼盘网签量居多拉低了均价，属于结构性下跌。"张家港点击查看大图"从张家港市板块的成交均价来看，金港、锦丰、城北、城西和凤凰这几个板块环比上涨，乐余、城南、塘桥和城东这些板块则环比下跌。张家港市在2月的主力成交项目主要位于凤凰、城北和金港等热点板块，它是典型的楼市需求内循环城市，这也决定了其住宅量价的天花板较低。"太仓点击查看大图"从太仓市板块的成交均价来看，港区、科教新城和双凤这3个板块环比上涨，璜泾、沙溪、新区、城厢镇、浏河和陆渡这些板块则环比下跌。2月太仓楼市的主力成交板块在科教新城，作为太仓高起点、强规划、快兑现的板块，其商品住宅成交量一直领跑太仓。"统计口径：商品住宅包括普通住宅、别墅、其它统计时间：2022年2月数据类型：网签数据END

万众期待的苏州机场，最近又传最新消息。近日，全国人大代表、江苏省交通运输厅厅长、省铁路办主任陆永泉再提支持江苏民用运输机场规划建设的建议。他提请国家相关部门就建设苏州机场、南京马鞍机场军民合用进一步调研论证，争取早日纳入国家规划。01据悉，国家民航局对在苏州规划建设机场非常重视，并作了专题部署。苏州市也及时委托中国民航科学技院、民航机场规划设计研究总院开展研究工作。目前，《在苏州建设虹桥机杨第三航站楼及跑道的战略意义和技术可行性研究》研究报告已经完成，研究认为在苏州建设虹桥机杨第三航站楼及跑道具有可行性。近日，江苏官方印发《江苏省综合立体交通网规划纲要》，这份重磅规划提到：江苏将全面建成现代化高质量综合立体交通网，拥有世界一流交通基础设施体系。在打造联通全球的世界级机场群板块，官方明确积极推动苏州规划建设民用运输机场。此外，在今年1月召开的江苏省交通运输工作会议上，官方也明确了全力推进苏州规划建设民用运输机场相关事宜。而且在苏州市“十四五”新型城镇化规划中也有提到：规划建设民用运输机场，构建快捷联系的机场集疏运通道。02没有自己的民航机场，这一直是苏州的“心结”，不怕外省笑话，江苏省十三市拥有九座机场，常年经济第一的苏州却一座也没有摊上。其实说到苏州建机场，这些年来一直是苏州人心中的一道坎。修机场一直是苏州的梦想，这样出门会很方便。就连人均GDP才20000多元的安徽阜阳，早在20多年前“王怀忠时代”就修了机场。苏州人均GDP是阜阳10倍，按说早就该拥有一座大型的国际机场。但随着经济越来越发达，土地越来越宝贵，拆迁费用和人力成本都越涨越高。无论是“扩建光福”，还是“填阳澄湖”，都不十分靠谱。再加上长三角地区机场密集，常州、无锡、嘉兴、湖州都有大型空军基地，空域不好协调。久而久之，“苏州机场”的设想一直没有落地。在全国航空格局中，长三角和珠三角无疑是两个重要区域。若以疫情前一年2019年数据测算，长三角机场旅客吞吐量占据全国19.6%，而在珠三角该比重则为10.5%，仅两个区域就占据了全国机场旅客吞吐量近三分之一的份额。到“十三五”期间为止，长三角地区共有民航机场23座，这意味着，在长三角41座城市中，有超过一半都拥有自己的民航机场。图片来源：《长江三角洲地区交通运输更高质量一体化发展规划》与面积明显相对较小的珠三角相比，长三角民航机场密度明显更低。按照长三角三省一市和珠三角9市面积测算，长三角平均每万平方公里民航机场数量为0.64个，不及珠三角0.9个。从这个意义上来说，长三角的民航机场仍存在提升可能。“十四五”期间长三角民航机场数量将增至30个，民航机场密度会提升至0.84个/万平方公里。03错失“上海第三机场”选址后，苏州立马开启对机场的新一轮“喊话”，但却始终求而不得。从2015年开始，“建机场”在苏州各种规划里频繁显露，与机场相关的关键词被频繁提起：苏州“两会”提出建设苏州机场；媒体发文讨论机场选址，吴江、常熟都成为机场热门选址。在2019年和2020年，苏州机场的建设规划连续两年出现在苏州政府工作报告。2021年出炉的苏州“十四五”规划，明确提到“规划建设苏州民用机场”。苏州的呼唤等来了江苏省的回应。2021年12月引发的《江苏省“十四五”综合交通运输体系发展规划》，明确写道：规划建设苏州机场。然而，前述《规划》提到“十四五”要续建机场、新动工以及推进前期工作的机场，都没有苏州在列。在寒山闻钟论坛有关机场的话题中，苏州市交通运输局曾回应道：“下一步，苏州仍将加强与国家相关部门及周边省市的沟通争取，争取尽早纳入国家相关规划。”04有人说苏州是否需要机场有待商榷，但支持苏州自建机场的理由，也很充分。分析师相信，每一个在苏州生活的人对机场都有着足够的期待。跨城坐飞机，是苏州人的痛。首先是费时。从苏州到虹桥机场，有高铁直达，30至40分钟不等就能到达，但总得去高铁站倒腾一圈，而机场大巴，官方给出的参考是耗时2个小时。若要去浦东机场，路程时间约是3个小时。再来是费钱，要飞离苏州，成本太高。从苏州出发去苏南硕放机场，打车费用约150元，而去上海虹桥机场，打车费用近300元。要是去浦东机场，费用更高，打车费用近500元。苏州没有机场，所以苏州人自嘲：我们大苏州有苏州梅友国际机场。拥有自己的机场——这是1200多万苏州人民一直以来的渴望。从苏州内部来看，机场项目正在稳步推进当中，且有了更多可向外界透露的信息。但真正“卡脖子”的问题在于争取更高层面的支持。对于苏州而言，等待期也是机遇期，在机场密集的长三角，更需要充分论证，并做好前期规划，以保障机场落地后的运行。正如中国区域经济学会副会长兼秘书长陈耀所说，苏州想要建机场，不能只从苏州的利弊去考虑，一定要超越市域、省域思维，以长三角区域发展大格局来审慎规划。现在苏州机场再传新消息，总归是好消息。不过目前，规划细节尚未明晰，具体信息还得以后期官方最新公布为准。机场建成，不仅大大方便出行,对于城市形象的提升,以及物流集散、进出口贸易、人才交流、产业结构优化等方面都有至关重要的作用,希望机场梦早日实现！END本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）往期推荐01苏州疫情关联无锡、南通的背后……02战啊！苏州！致敬平凡的姑勇者！03“苏”战速决！疫情下看苏州的城市性格！04驱动城市发展！苏州TOD已按下“快进键”！05相城教育，掣肘区域楼市发展的一道坎06中环沿线，刚需和改善如何买房？仅代表克而瑞苏州机构观点，供参考引用数据和观点必须经克而瑞苏州工作人员同意转载务必按照以下格式：转自：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）克而瑞苏州分析师洞察市场趋势发觉置业时机分享买房故事以真实鉴苏州克而瑞苏州交流

2022年以来，浙江、南宁、菏泽等多省市相继落地房地产纾困政策，更有2成首付重现江湖，楼市风声四起，而受疫情影响的苏州楼市，也结束了短暂的停滞。分化加剧的苏州楼市，安全出手尤为关键，疫情之后，我们将迎来苏州新一波入市楼盘，这次又会有哪些热点楼盘值得关注？今天，克而瑞苏州房产测评对近期苏州市区3—4月即将开盘（含加推）的多个楼盘进行了地段、产品及预开价格等方面的综合测评，评选出综合排名前10的优先推荐楼盘，10个楼盘中6个是首开的纯新盘，供意向购房者置业参考。01狮子山澜庭预开盘信息：首开4-8F多层、小高层、主力户型160、190、228㎡，开盘套数待定综合评分：4.86狮山村地块分东西两个地块，分别为狮子山澜庭、狮子山澜院，狮子山澜庭进度较快，率先入市与大家见面。狮子山澜庭，总计256户，其中27#、31#总层高6层，剩余32#、35#、28#、36#、29#、33#、30#、34#以及37#均是总高8层。项目由四家开发商强强联合：苏高新集团、苏高新股份

"2022年2月，苏州房地产市场持续低温运行。供求同步下滑，均处于近几年低位水平。2月苏州市区新建商品住宅供应面积为9.05万㎡，环比减少80%，同比减少52.4%，成交面积为30.29万㎡，环比减少45.37%，同比减少44.20%。春节假期和疫情影响让本就低迷的苏州楼市雪上加霜。2月苏州市区新房成交均价为25616元/㎡，呈现环比维稳、同比下跌的态势。从1-2月苏州市区的楼盘销售榜单来看，园区奥体、新区狮山、科技城、相城陆慕、高铁新城等头部价值板块的高端改善楼盘去化表现亮眼。"2022年1-2月苏州市区商品住宅项目销售TOP101、本次榜单涉及了销售套数、面积、金额。三项榜单中，锦麟铂悦府荣获苏州市区金额、面积和套数三冠王！2、在楼盘销售金额TOP10榜单中，相城区占5席，新区占3席，园区占1席，吴中区占1席；从上榜楼盘所属板块来看，有相城陆慕、高铁新城、元和、相城开发区、狮山、科技城和吴中城南。苏州市区锦麟铂悦府以17.10亿元的销售金额、4.28万㎡的销售面积、329套的销售套数蝉联苏州市区销售金额、面积和套数三冠王。大华春和景明、溪云雅园、新城十里锦绣、碧桂园伴山澜湾雅苑包揽了1-2月苏州市区商品住宅成交榜前三。从金额榜来看，锦麟铂悦府以17.10亿元的销售成绩位居金额榜榜首，大华春和景明以7.20亿元的销售金额位列金额榜第二。溪云雅园以6.28亿元的销售表现冲到金额榜第三。此外，华侨城龙湖启元、览月阁、九龙仓久寻花园、铂悦春和万象等楼盘也榜上有名。从面积榜来看，锦麟铂悦府以4.28万㎡的成交表现拔得头筹，溪云雅园和新城十里锦绣以1.99万㎡的成绩并列面积榜第二。从套数榜来看，锦麟铂悦府以329套的成交表现稳居套数榜榜首，新城十里锦绣以190套的成交量位列第二，碧桂园伴山澜湾雅苑的成交量为158套，位列第三。"从全市榜单来看，园区奥体、新区狮山这样头部价值板块高端改善楼盘持续领跑，此外，主城区域核心板块的高品质楼盘成交表现也可圈可点，比如说相城陆慕的溪云雅园、华侨城龙湖启元，高铁新城的铂悦春和万象，吴中城南的九龙仓久寻花园。一些虽在地段上不占特别优势的楼盘凭借突出的性价比也跻身榜单，比如新城十里锦绣、碧桂园伴山澜湾雅苑、弘阳天境上辰。随着市场行情的变化，未来苏州楼市两级分化现象将会更加明显，核心地段的优质产品受市场周期影响较小，仍能够保持着坚挺的量价，在地段和产品方面皆不占优势的楼盘销售将步履维艰而被迫以价换量。"姑苏区从姑苏区的成交榜单来看，平江新城的璀璨平江如苑、云起平江和留园板块的绿都苏和雅集包揽了2022年1-2月姑苏区商品住宅成交榜前三。璀璨平江如苑以2.58亿元、0.82万㎡的销售成绩，摘得姑苏区金额、面积双榜冠军之位，其成交套数为65套，摘得套数榜亚军。云起平江则以67套的销售套数拔得头筹，其成交金额为2.22亿元，成交面积为0.70万㎡，摘得金额和面积双榜亚军。金科印象平江的成交套数为49套，摘得三榜季军，其成交金额和面积皆跌出前三。绿都苏和雅集的成交金额和面积为1.89亿元和0.60万㎡，拿下金额和面积榜季军。跻身成交榜单前十的还有东原印长江、星河平江新著、绿景公馆1898等楼盘。"从姑苏区的榜单来看，平江新城板块市场表现具备一定的稳定性，以“平江三兄弟”为代表的高端改善房源去化领先。此外平江新城一些老盘中骏天荟、浅棠平江网签量亮眼，也跻身榜单。"工业园区纵观园区榜单，锦麟铂悦府、万科东方雅苑和新希望芳华雅苑这3个楼盘的销售表现领跑园区。奥体的锦麟铂悦府以17.10亿元、4.28万㎡和329套的销售表现问鼎园区。胜浦的万科东方雅苑以1.50亿元、0.49万㎡的销售成绩位列园区销售金额、面积双榜第二。其成交套数为42套，位列套数榜第三。位列套数榜第二的是娄葑的新希望芳华雅苑，其成交套数为44套，同时以1.43亿元、0.46万㎡的销售表现位列金额、面积双榜第三。星斓荟斓公馆、花语江南、路劲辉映时代花园、朗诗和风熙华雅苑等楼盘皆去化表现优秀，跻身榜单前十。"从工业园区的榜单来看，区域供应主力板块是胜浦，领跑楼盘是奥体的锦麟铂悦府，目前已经清盘，因为多方面的因素造成网签量延迟。另外，娄葑、独墅湖科创区、青剑湖等板块的一些老盘集中网签，也跻身榜单前十。"高新区纵观新区榜单，狮山的大华春和景明以7.20亿元、1.85万㎡和124套的成绩蝉联新区销售金额、面积和套数三榜榜首。太湖科学城红盘金地翡翠星辰以1.14万㎡和116套的销售表现荣获面积和套数双榜亚军。其销售金额为2.65亿元，跌出金额榜前三。览月阁以4.05亿元的销售金额摘得新区商品住宅金额榜亚军。科技城的大悦澜庭以3.08亿元、1.08万㎡的销售成绩斩获金额和面积榜季军。浒墅关新盘泊岸时光印的成交套数为91套，位列套数榜第三。此外，科技城红盘前山澜庭、浅悦静庭也跻身榜单前十。"从高新区的榜单来看，领跑楼盘为狮山的大华春和景明，和奥体锦麟铂悦府一样，目前已经清盘，因为多方面的因素造成网签量延迟。太湖科学城这类潜力板块的高性价比盘也备受市场欢迎，科技城的市场认可度一直很高，板块内的在售楼盘皆跻身榜单。浒墅关部分楼盘推出打折优惠以价换量，去化表现可圈可点。"相城区纵观相城区榜单，溪云雅园、华侨城龙湖启元、铂悦春和万象和弘阳天境上辰跻身相城区2022年1-2月新房成交金额、面积和套数前三。相城主城核心的溪云雅园以6.28亿元、1.99万㎡的销售成绩，位列金额、面积榜双榜榜首。其成交套数为131套，位居套数榜前三。同位于相城主城核心的华侨城龙湖启元以148套的成交套数强势登顶。其成交金额为6.03亿元，成交面积为1.94万㎡，位列金额和套数双榜第二。高铁新城的铂悦春和万象成交金额为3.74亿元，位列金额榜第三。弘阳天境上辰的成交面积和套数分别为1.73万㎡和142套，位列面积榜第三、套数榜第二。其成交金额为3.70亿元，跌出金额榜前三。此外，园玺、万科玉玲珑、万科锦上和风、雅樾澜庭、越秀相悦四季雅苑等项目也悉数上榜。"从相城区的榜单来看，领跑楼盘多位于相城核心板块，比如说陆慕，它是相城的政务商业中心，也是相城发展较早较醇熟的板块，在相城区具有较高的认可度，品质改善属性明显。除了拥有核心地段、优质产品的楼盘上榜外，部分位于外围板块楼盘因为产品力强加上价格优势去化表现也不错。"吴中区从吴中区的榜单来看，吴中城南中心的九龙仓久寻花园以3.93亿元的销售金额摘得金额榜冠军。其成交面积为1.28万㎡，位列面积榜第二。位居吴中区面积和套数双榜榜首的是碧桂园伴山澜湾雅苑，其成交套数为158套，成交面积为1.36万㎡。甪直的东方云境以1.11万㎡和100套的销售表现斩获面积榜季军、套数榜亚军。木渎的晴萃璟园以2.51亿元的销售表现位列吴中区新房成交金额第三。同是木渎板块的大境风华以98套的销售成绩位列套数榜第三。此外，大境公园时代、江南沄著、中信泰富玖著云庭、中建旭辉江上等楼盘皆上榜。"从吴中区的榜单来看，主城城南中心高端改善楼盘领跑，其它皆是在产品力方面有优势的高性价比楼盘。可见，当下的苏州楼市，产品力仍是核心竞争力。"吴江区纵观吴江区榜单，太湖新城的城投地产朗诗乐府以1.98亿元的销售金额问鼎吴江区。位列吴江区金额榜第二的新城十里锦绣，凭借小户型、低总价的优势受到市场认可，其成交金额为1.91亿元，成交套数为190套，成交面积为1.99万㎡，摘得套数和面积榜冠军。位列吴江区金额榜第三的苏州湾铂珺庭，成交金额为1.78亿元。七都新盘中梁海伦堡滨湖云璟成交表现也可圈可点，成交面积为0.93万㎡，位列面积榜第二。成交套数为79套，位列套数榜第三。盛泽远洋天铂以0.77万㎡的销售面积荣获吴江面积榜第三。中建河风印月以80套的销售表现位列套数榜第二。此外，世茂苏和鹭鸣、荣熙华庭、旭辉吴门里、绿地都会理想等楼盘皆上榜。"从吴江区的榜单来看，具有核心竞争力的高端改善楼盘拔得头筹，价格和产品皆有优势的楼盘也是市场宠儿。吴江运东仍旧备受苏州刚需的追捧，凭借小户型、低总价的优势，板块内多个楼盘上榜。"数据说明1.指标解读：本次测评企业范畴为苏州市区范围内（不含昆山、太仓、常熟、张家港）的管理项目;2.数据来源：主要依据易居企业集团·克而瑞监测数据，苏州住房和城乡建设发展促进中心网签公开数据，同时参考企业年度公开数据及企业申报数据；3.统计时间：如无特殊说明，统计时间区间自2022年01月01日起至2022年2月28日；4.数据复核：采取多方数据交叉复合原则。通过监测数据、公开数据对企业相关数据进行多方验证和复核，针对数据不一致的情况通过多种渠道，包括但不限于企业提供相关文件自主申报，予以复查确认后亦纳入统计范围。END本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）往期推荐01苏州疫情关联无锡、南通的背后……02战啊！苏州！致敬平凡的姑勇者！03“苏”战速决！疫情下看苏州的城市性格！04驱动城市发展！苏州TOD已按下“快进键”！05相城教育，掣肘区域楼市发展的一道坎06中环沿线，刚需和改善如何买房？仅代表克而瑞苏州机构观点，供参考引用数据和观点必须经克而瑞苏州工作人员同意转载务必按照以下格式：转自：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）克而瑞苏州分析师洞察市场趋势发觉置业时机分享买房故事以真实鉴苏州克而瑞苏州交流

今天，克而瑞苏州机构正式发布《2022年1-2月苏州市区（含吴江）房企销售业绩TOP30》，从权益和全口径两大维度，客观全面地反映2022年1-2月在苏州市区房企的销售运营和综合开发实力。全口径榜全口径榜是指把企业集团连同合营及联营公司所有项目计入业绩的统计方式，不考虑权益比例和是否操盘，全口径榜反映的是企业城市布局和项目拓展的能力。在全口径金额排行榜中，苏州市区范围内有6家房企在2022年1-2月销售业绩破十亿，去年同期破十亿房企数量达到了15家，今年的数量减少了一大半。旭辉集团蝉联全口径销售金额榜榜首，以30.39亿元的全口径销售金额领跑，也是top30房企中唯一销售金额破30亿元的。今年破30亿房企的数量相较于去年同期减少了3家。其它上榜的房企还有招商蛇口、碧桂园、新城控股、中国金茂、正荣集团等，TOP30房企入榜门槛为4.73亿元，相较去年同期门槛6.66亿元，减少了近2亿元。无论是破30亿还是20亿的房企数量和去年同期相比均大幅减少，可见在低迷的市场环境之下，房企业绩下滑严重。全口径销售金额前三的三家房企，均得力于园区奥体热盘林溪雅苑的热销助力。旭辉集团以30.39亿元的销售金额拔得头筹，其中林溪雅苑项目热销支撑作用较大。作为深耕苏州多年的房企，旭辉集团在苏州布局项目较多，吴江运东的旭辉吴门里、吴中胥口的中建旭辉江上、相城太平的铂悦湖前、高铁新城的铂悦春和万象等项目在今年开局去化表现亮眼，助力其在2022年1-2月取得可圈可点的销售成绩。新希望地产以24.49亿元的销售金额位列第二，其开发的林溪雅苑和新希望芳华雅苑皆是园区叫座又较好的项目，此外锦麟壹品、湖东未来、大境公园时代和阅湖山的销售成绩也不错。江苏水利以18.78亿元的成绩位列第三名，得益于林溪雅苑、东原印长江等热销楼盘的支持。招商蛇口、碧桂园在2022年1-2月全口径销售金额也破了15亿元。从成交均价来看，均价超过30000元/㎡的房企有10家，占到了三分之一的比例。可见在全面改善的苏州市场，房企开发的高端改善住宅市占率更高。其中江苏水利以39953元/㎡的均价，位居房企均价之首。此外均价超30000元/㎡的房企还有大华集团、新希望地产、旭辉集团、相城城建、华侨城等。在TOP30房企中，销售均价低于2万元/㎡的仅有1家房企，为新城控股。在全口径销售面积榜单中，得益于房企合作楼盘广且助力的热销楼盘多，旭辉集团、碧桂园和新希望地产分别以9.29万㎡、7.33万㎡和7.26万㎡的成交面积占据前三甲席位。在去年同期全口径销售面积榜单中，位列榜首的房企成交面积为11.53万㎡，而今年榜首房企的销售面积并未破10万㎡，去年同期top30的门槛为2.55万㎡，今年则降至1.88万㎡，可见今年的苏州楼市相较去年更加艰难，房企也面临更大的去化压力。招商蛇口、新城控股、江苏水利分别以6.82万㎡、6.19万㎡、4.70万㎡的成交面积荣获第四、第五、第六名，禹洲集团、正荣集团、融创中国等品牌房企也跻身榜单前列。权益榜权益榜是以企业股权占比为口径，即若某项目为多家房企合作，则该项目的业绩按照股权占比计入相应企业。反映的是企业的资金实力与投资能力。我们从权益销售金额和权益销售面积两个方面来阐述。在权益金额排行榜中，排名前三的房企权益销售业绩均破10亿，比去年同期破10亿的房企少了5家，权益销售金额突破5亿的房企数量为7个，而去年同期销售金额破5亿房企数量为24个，今年的上榜门槛为2.45亿，去年的门槛为4.47亿，今年在苏房企权益销售金额大为减少。新希望地产以11.89亿元的成绩拔得头筹，相比去年，今年首位房企的权益金额在去年只能排在第五的位置。碧桂园和旭辉集团分别以11.74亿元、11.22亿元位居第二、第三位。从成交均价来看，均价超过30000元/㎡的房企有9家，其中江苏水利以39828元/㎡的均价领跑。在权益面积榜单中，

重磅，苏州市轨道交通第三期建设规划调整，获国家发展改革委批复。规划调整涉及的2号线北延段、4号线北延段、7号线北延段，线路总长19.58公里，工期预计有10年，均在相城区！01为完善多层次轨道交通网络，支持城市优化发展，原则同意对《苏州市城市轨道交通第三期建设规划（2018-2023）》（简称《规划》）方案进行调整。主要调整内容 ：（一）对2号线、4号线和7号线北段实施延伸工程：2号线北延段起于爱格豪路站，终于骑河站，长约4.72公里，均为地下线，项目投资32.67亿元，其中直接工程投资22.48亿元。4号线北延段起于观塘路站，终于龙道浜站，长约7.42公里，均为地下线，项目投资45.42亿元，其中直接工程投资32.47亿元。7号线北延段起于春丰路站，终于莫阳站，长约7.44公里，均为地下线，项目投资50.96亿元，其中直接工程投资31.80亿元。（二）规划期延长至2026年。除上述调整外，其余规划方案仍按《规划》原批复要求执行。2号线北延伸到渭塘镇，途径：骑河→朗力福路→渭中路→珍珠路→爱格豪路。4号线延伸到漕湖镇，途径：龙道浜→漕湖大道→观塘路。7号线北延到黄埭，途径：莫阳→五星路→石港路→永昌路→春光路→春丰路。无论怎样，获益的都是相城区。渭塘、漕湖、黄埭终于迎来自己区域内的地铁。渭塘、漕湖、黄埭这几个乡镇板块未来都能通过地铁出行，对区域内的居民来说无疑是重磅利好。02苏州目前已经通车的线路有轨交1、2、3、4、5号线，基本上六大区均有覆盖，除了已通车的路线，苏州目前在建的有4条：6号线：34.2km7号线：27km8号线：35.2kmS1线：41km在建路线基本要在2024年，才能够实现通车。届时苏州地铁累计9条，总里程约359km。但供应依旧满足不了需求，尤其是人口多的重点乡镇，通地铁的渴望一年比一年强烈。比如：科技城、白马涧、胜浦、甪直、通安、太湖科学城、临湖……大家对于地铁的期盼很高，但是地铁建设，却正在逐步收紧。随着严控地方债务扩张成为共识，地铁建设正在受到越来越多的限制，从GDP、财政、人口、债务率到客流强度，都在成为硬约束。十四五”期间，国家发改委将进一步细化城轨审批条件，不受理不具备条件的城市和一般地级市的首轮建设规划；同时规定开通运营三年后客流不达标的，不能上报新一轮建设规划。城市地铁审批门槛提高，苏州地铁未来会受影响吗？苏州目前开通的几条线路，客流量如何？03交通部日前公布了2021年各个城市轨道交通的相关数据。截至2021年12月31日，内地共有51个城市开通运营城市轨道交通，线路达269条，运营里程8708公里。上海、北京、广州三个一线城市，牢牢占据2021年客流量和运营里程前三位。（注：交通部客流数据包含地铁、轻轨、单轨、快轨、有轨电车等多种城市轨道交通制式）日均客流在100万-200万的有长沙、天津、郑州、苏州、沈阳。不过需要注意的是，目前地铁在统计客流时，为了分析各条线路的客流强度，每换乘一次即算作一次客流。交通部同时也公布了进站量（换乘不计入），更直观地反应地铁的乘坐人数。客流可以反映乘车人次的多少，客流强度则可以显示地铁列车的拥挤程度。客流强度的计算方法为日均客流量/运营里程，反映每天每公里有多少人乘车。交通部数据显示，2021年全国城轨平均客运强度约0.82万人次/公里，较2020年增长约14%，较2019年下降约28%。（来源：苏州轨道交通运输）据苏州交通运输发布的数据，2021年，苏州轨道交通客运量为40300.24万人次，有轨电车客运量为604.07万人次，苏州2021年的客运强度为0.5258万人次/公里-日。我们再具体的线路来看（数据时间2021年12月31日）：2021年12月31日至2022年1月1日，苏州地铁连续运营42小时，共计平安运送乘客336.36万万人次，其中跨年夜客运量达191.1万人次，创单日客流量新高。（来源：苏州轨道交通运输）1、2、4号线基本能保持在40万+左右的日客流量，3号线也冲刺到了30万+左右的日客流量、新开的5号线日客流量则在20万以内，可能因为刚开通，还需要时间去发酵。从全国范围来看，苏州的客流量处于中位，而根据发改委文件，后期拟建地铁、轻轨线路初期客运强度分别不低于每日每公里0.7万人次、0.4万人次，远期客流规模分别达到单向高峰小时3万人次以上、1万人次以上。而目前苏州是没有满足每天每公里0.7万人次客流强度标准的。这背后固然存在疫情、地铁线路尚未联网、路网向郊区过度延伸等因素的影响，但客流强度不达标，对于地铁运营效率和价值的影响是显而易见的。04我们再来看看苏州轨道交通最新的线网规划。《轨道交通线网规划（2035）》拟提出构建“十字快线+中心放射”的整体构架，远景年将形成22条轨交线路、总里程1086公里。市区线网密度大道0.9公里/平方公里，内环内线网密度达到1.5公里/平方公里，线网规模和密度都处于国内领先水平。根据规划线路图显示，22条轨交线形成后，除个别地理位置不佳的乡镇外，其服务区几乎覆盖苏州主城（姑苏、新区、园区、相城、吴中）全部活动区域。目前，苏州轨道交通四期工程还在申报中，计划拟建9、11、12、14号线。9号线一期为东西向快线，覆盖新区科技城、南大校区以及园区胜浦、满足新区强烈需求，分流一号线客流。9号线一期全长61km，共设26站，其中16站为换乘站。拟建设路线如下：11号线一期为新区玉山路站—吴江芦荡湖湿地公园站。串联新区生态城、科技城、枫桥片区、狮山片区、古城区、吴中城市副中心、吴江松陵片区、吴江南部新城等城市功能片区，覆盖沿线南大校区、市政府及体育中心等大量客流，填补吴江松陵南

提起在苏州买房，似乎大家更多的关注点在园区、狮山以及几个大新城。除此之外，苏州的楼市其他地方就没有看点了吗？在苏州楼市中，地铁总是被提及，相比较而言苏州“中环”听到的次数就比较少。但是对于城市发展，中环一样十分的重要。01苏州的道路，外出相当方便，长三角已有密集的高速公路网；但在市内，高峰时间的拥堵程度也是很高。中环对于中心城市是一小步，对于苏州则是一大步。一座城市的发展，环线起到了很好的沟通作用！生活中，为了减少进入中心城区的车流量，方便穿城而过的车辆，环路诞生了，就此开启“曲线进城”的时代。它构建了城市的骨架，也成为了人们对于城市的记忆点之一。全国各大城市都用环线实现了城市的快速蔓延，世界著名都市圈都有类似的空间特征：“15公里核心半径，30公里短轴半径，50公里长轴半径”的圈层结构。30公里的短轴半径是城市爆发式裂变必须的“交通要道”，而苏州的“30公里短轴半径”就是“苏州中环”。苏州整个中环中，中环东线、西线早已建成通车，去年中环北线也实现全线开通，接下来就只剩下中环南线，也就是南湖快速路东延。南湖快速路东延工程由吴中区西段、工业园区段、吴中区东段组成，全长约12.5公里，将形成吴中区与高新区、工业园区之间的快速联系通道，它就是未来的中环南线。南环快速路相当于为吴中越溪、吴中太湖新城方位通往园区独墅湖提供了一条更近更直达的道路。据官方计算，待南湖快速路东延工程通车后，从吴中区前往园区约需9分钟。中环不仅是一条环线，更是串联苏州主要发展区域的环线。中环串联的这些区域，都是苏州最重要的城市副中心，这些板块的共性就是规划建设了大量、高密度的住宅区，承载苏州大量的常驻人口。中环闭环对于苏州楼市也是有一定的影响。毕竟交通路网密度跟不上，客观上会导致板块间的发展极不平衡。这一点相信大家在苏州也是深有感触，而未来中环闭环，对于各个板块的发展也是起到一定的促进作用。02中环南线如果看还没有开通的中环南线，那值得关注的板块就是车坊板块和尹山湖板块。车坊板块位于正在建设中的中环南线部分，紧挨独墅湖高教区板块。区域内住宅以安置房为主，淞泽9个区、文荟3个区，老旧商品房小区仅有鸿顺、鸿海、南澳。板块内仅有一个次新房小区，即中锐星奕湾。车坊已有差不多6年没有新盘了，去年9月17日，中海在一次报价环节竞得苏州工业园区科教区永庆路东、普惠路北，成交总价13.6亿，楼面价22990元/㎡，溢价率14.95%。目前项目规划已出，拟建13幢8-17层洋房+小高层住宅产品。新项目的到来，可以起到补仓新房源的作用，也能进一步提高区域居住品质，未来将重新定义车坊新房房价。从楼面价来看，已经较6年前上涨了14554元/平；而且比胜浦、娄葑楼面价都要高出2000+元/平。地价高，也意味着未来房价水涨船高。板块发展方向：斜塘街道车坊东片区重点围绕人居环境改善与城市功能完善，整合周边优质资源，营造高品质的城市生活空间，构建契合周边整体风貌的城市景观界面，提升片区吸引力，为园区南部城市公共空间的塑造提供动力。再看尹山湖板块：尹山湖的基础条件并不差，有地铁2号线、独墅湖第二通道等便捷的交通优势，而且未来还有7号线在此规划，有尹山湖生态资源，凭借着与园区近的区位优势，尹山湖一直都是“园区外溢”置业的选择。但是尹山湖这几年的楼市经历可谓波澜起伏。新建的楼盘都是接近3万/㎡的改善大户，二手房去年跌了一波，可以捡捡漏。03中环北线如果看中环北线的话，那就要关注浒墅关板块和元和板块。去年3月，浒墅关被明确为为高新区三大特色园区之一——先进制造园区，与太湖科学城、狮山商务创新区并列。作为千年古镇，京杭大运河绵延，无论是运河时代还是如今高铁时代，交通都是浒墅关的发展优势。有轨电车2号线无缝对接地铁3号线，在建的地铁6号线设有苏州新区火车站、城际路站，预计2024年6月开通运营。新区火车站作为重要的城市交通枢纽，连接新区一体化发展，中环北线、西线畅达苏州各区，京沪高速、太湖大道立交、大同路立交汇集。众所周知，永旺、宜家、迪卡侬、开市客四大商业齐聚浒墅关，大为提升了浒墅关在苏州的商业价值地位。而浒墅关新商圈的崛起，俨然成为苏州继湖东和狮山后第三大商业群。除了教育集团化，浒墅关还积极引进优质高端的教育资源，比如说上海世外教育附属苏州高新区文贤实验初级中学校、雷丁学校等。浒墅关的产业也不逊色，目前集结了新一代信息技术、新能源、高端装备制造业、大数据、大健康等产业，浒墅关经开区在全国经开区综合发展水平考核中，位列第53名。板块在经过大规模拆迁改造、重塑后带来了大量空地，自身置换需求和狮山外溢需求越发强烈，高库存是浒墅关楼市目前主要的问题，板块内竞争激烈。再看元和板块：与浒墅关板块一样，元和板块（这里指活力岛以北）目前库存量高企，尽管都打造了高端改善产品，但是市场认可度一般，部分楼盘从去年四季度开始就推出打折优惠来促进销售。在未来规划里，元和的地铁线路除了已经建成的2号线，还有正在建设的7号线和8号线。相城元和作为相城的主流核心板块，在这几年的发展也丝毫不逊色。先是苏州第二工人文化宫、第二图书馆等城市级配套落地，再有春申湖快速路通车、大悦春风里即将开业，各类优质教育资源的规划、交通壁垒被打破、重量级商业配套落地。板块新盘众多，市场认知度越来越高，近两年，元和板块新房成交面积持续问鼎苏州市区。04以上所讲的板块，都偏向于改善，那刚需呢？在中环附近，刚需还有没有值得选择的地方？距离中心城区半小时车程，现如今苏州的刚需，还要看相城望亭、吴江运东、吴中度假区三大板块为主。望亭地处交通要道，陆地有铁路、国道、高速、中环横跨东西，通达全城，水道有运河穿镇而过，太湖相枕而伴。2019年9月28日，望亭区域第一座综合商业体——禹洲商业广场正式开业，商业总建面1.6万方，地处紫薇路、光明街与鹤溪路的交叉口，周边住宅区密集，是望亭镇的核心区域；地下一层为停车场，地上四层。目前该区域内以望亭镇政府和禹洲商业广场为中心，分布四个在售楼盘，均价在1.7万元/㎡左右。运东板块曾经是苏州新房最为集中的住宅片区，尤其自2019年2月东环南延二期开通后，大大便利了园区到运东的交通，导致园区客户大量涌入，地产市场火热。江陵路快速化，最大的受益者是运东，将使得运东板块的通达性更进一步，高架全面无缝衔接苏州各大核心区域。运东目前多个楼盘在售，板块新房均价在19000元/㎡左右。最后再看度假区，地铁5号线、强大的生态资源、品牌房企的扎堆以及2W不到的均价，都让度假区成为苏州刚需的新宠。然而，热归热，度假区的硬伤也非常明显，配套欠缺，尤其是商业配套。在苏州刚需板块中，靠近中环的板块有，但靠近中环且板块内通地铁的可以说是凤毛麟角，而度假区正是其中一位。目前板块内在售项目较多，整体新房均价在18000元/㎡左右。END本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）往期推荐01苏州疫情关联无锡、南通的背后……02战啊！苏州！致敬平凡的姑勇者！03“苏”战速决！疫情下看苏州的城市性格！04驱动城市发展！苏州TOD已按下“快进键”！05相城教育，掣肘区域楼市发展的一道坎06利率降至4.85%，苏州楼市小阳春要来？仅代表克而瑞苏州机构观点，供参考引用数据和观点必须经克而瑞苏州工作人员同意转载务必按照以下格式：转自：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）克而瑞苏州分析师洞察市场趋势发觉置业时机分享买房故事以真实鉴苏州克而瑞苏州交流

今天是苏州全民抗疫的第五天，很多平凡却又伟大的人奋战在疫情前线，守卫我们的家园、守护我们的健康。没有浮躁和喧嚣，我们和他们一起在等待着这座城市的复苏，我们相信1275万苏城儿女齐心协力、众志成城、守望相助，一定会共渡难关。今天，大部分区域又开启第二轮全员核酸检测，工业园区开启第三轮核酸检测，我们在用实打实的行动去对抗奥密克戎变异株病毒。截止2月17日24时，苏州本轮疫情累计报告确诊病例46例，无症状感染者21例，形势仍旧严峻。网络上传着这样一幅图，为什么全国人民没有给苏州捐款捐物呢？答曰：这是往金盆里扔铜板！但是大苏州等到了来自于兄弟城市的抗疫支援队！他们才是真正的雪中送炭！从昨天早上7点开始，来自南京、常州、徐州、扬州、淮安、盐城、泰州、连云港、镇江的医务工作者从四面八方奔赴苏州。直至今日凌晨，仍有不少医务人员正在赶来苏州的路上……

2月16日0时至24时，苏州新增新冠肺炎确诊病例16例，无症状感染者6例。短短3天，苏州“2·13”疫情累计报告确诊病例42例，无症状感染者11例，均在定点医疗机构隔离治疗。流调信息显示，宝时得科技公司成为疫情中心。由于员工居住地分布较散，苏州大市中，吴中区、相城区、姑苏区、工业园区、吴江区、常熟市均出现确诊病例。此外，苏州疫情已经外溢至毗邻的无锡和南通市。自昨天12时起，苏州全市范围（含县市）所有客运班线暂停运营，客运站暂时关闭。“2.13”苏州疫情防控第二场新闻发布会。图源：苏州发布1苏州疫情外溢无锡、南通截至目前，无锡、南通等地已出现苏州关联病例，浙江嘉兴出现了密接人员。梳理轨迹发现，无锡感染者2月8日去过苏州工业园区的大益茶馆，南通感染者2月8日也在苏州，嘉兴一名密接者当天也在苏州大益茶馆。南京教育局也于昨日发布通知，对全市的中小学和幼儿园进行全员核酸检测。苏州有1200多万常住人口，是长三角地区重要的人流、车流、物流集聚地。《健康时报》查询百度迁徙平台数据，2月8日至2月14日，从苏州市离开的人，主要流向上海市、江苏无锡、江苏南通、浙江嘉兴、江苏南京等城市。百度迁徙地图2月8日至14日数据统计。图源：《健康时报》奥密克戎毒株的隐匿性很强，根据此次外溢病例的流调信息，苏州本轮疫情很可能早在8号发现前就开始隐匿传播。据“苏州市疫情防控第14号通告”，16日零时起，苏州市全市范围内共关闭37个高速公路入口，设置63个交通防控查验点，其中9个物流专用通道仅限货车车辆通行。与此同时，苏州市暂停省市际道路客运班车、包车和毗邻公交，以及市内客运班线。苏州疫情外溢无锡、南通，嘉兴出现密接人员，这背后是长三角城市之间的人员流量及联系较更为紧密的缘故。大数据下的各大城市cp，才是最铁的cp！▲长三角各城市间的人员流量指数及排名情况能看到，排名前五的“城市cp”分别为上海-苏州、苏州-无锡、常州-无锡、杭州-嘉兴、嘉兴-上海。且上海-苏州之间的人员流量明显高于其他城市之间的流量，约是排名第二的城市间人员流量指数——苏州-无锡流量指数的2.5倍。值得一提的是，在排名前三十的“城市cp”组合中，苏州一座城市就组了五对cp，数量甚至超过了上海。2苏州疫情

在中国人心目中，过完了正月十五元宵节，新年的假期才算是彻底结束。就在2月13日，突发的疫情把节日的热闹和喧嚣牢牢按住，甚至扰乱了苏州人民的工作和生活节奏。阴沉沉的天气让这座城市更加寒冷，情人节、元宵节的节日里，往日的欢声笑语不再，看着官方通报的数据，焦虑不安的情绪在蔓延。今天是苏州人民开启疫情防御战的第三天，相较于2020年的突发疫情中不断攀升的确诊病例数字，网络弥漫的各类未经证实的信息，市民经历了困惑、忐忑、惶恐等各种情绪...当下的我们似乎有了更多的底气、笃定和自信，相信我们肯定能早日战胜疫情，让城市恢复往日的节奏。这份自信、底气和笃定则来自于苏州这座城市执行力和凝聚力，来自于一线的医护人员和市民的众志成城和团结一心。我们知道，苏州在疫情应对方面一直走在全国的前列，一线的医护人员挑起重担、聚沙成塔，尽己之力全力守护苏州。苏州市民谨记“疫情就是命令，防控就是责任”，积极配合街道、社区、单位有秩序地做核酸检查，不信谣传谣，中风险地区的居民皆居家隔离……针对突发疫情，苏州政府反映迅速，考虑全面，执行高效，2月15日连发了12号、13号、14号公告，通告相关确诊病例的数量、居住地及行程轨迹。今天，凌晨1点半，政府发布15号公告，再次通报新增病例，随后16号、17号和18号公告相继发布……为的是让市民消除焦虑和惶恐，安心地配合抗疫。同时，工业园区整个区域在今天完成了第二次核酸检测，相城区要求全员开展核酸检测，吴中区、高新区、姑苏区也紧跟步伐。此次疫情防控，在检测流程和速度方面都比2020年更加优化，我们也看到了苏州速度，看到了苏州政府的执行力，更相信“苏战苏决”！除了苏州这座城市值得我们敬畏，在分析师看来值得我们致敬的，是那些勇敢的逆行者，时刻战斗在一线的医护人员，是他们舍小家为大家，给了我们最坚实的依靠。拿分析师所居住的小区来说，就在2月14日早晨，分析师醒来为前一天的核酸检测结果未出而无法去园区上班而发愁的时候，在小区群里得知，小区已经被封闭。随后接物业通知，各户居家等待医护人员上门通知去楼下做核酸，为防止扎堆，按照楼栋依次去点位做核酸。昨天的苏州笼罩在一片阴霾之下，除了湿冷的天气，还有因为疫情带来的焦虑不安的情绪，而这批医护人员仍旧是耐心服务悉心指引，保证核酸检测的有效进行。据悉，医务人员在凌晨4点天还没亮的时候就来到了小区，马不停蹄地布置核酸检测点，忙到中午就趴在围墙上应付了午餐，分析师在业主群里看到这一幕，瞬间泪目。在楼下排队一个小时等待核酸检测，我就被刺骨的寒风冻得瑟瑟发抖，而医护人员却在严寒之下持续工作，不畏难不怕苦，他们冲在了前面，成为苏州美丽的逆行者。由于当下疫情形势严峻，人员紧张，分析师的好几个朋友都自主报名去做志愿者，他们是普通人，却承担起城市守护者的重担，去守护市民的生活与安全，他们很平凡却很伟大。这场突发的疫情，止住了我们元宵赏灯的脚步。璀璨的花灯之下，映照着这群“姑勇者”的背影更加伟岸。我不知道你是谁，但我知道你为了谁。让我们记住这些背影，是他们不辞辛苦地守卫我们的城市、守护我们的健康，给城市带来了希望和光芒。在这场没有硝烟的战争中，还有一批和我们的生活息息相关的“姑勇者”，他们就是我们是所生活的小区的物业工作人员，他们的岗位很平凡，但是他们的贡献却不平凡。都说，买房一阵子，物业一辈子。相信经历过2020年爆发的疫情，很多人已经意识到了物业的重要性，甚至还有“好的物业能保命”的说法。疫情之下，对于物业来说无疑是一场"

昨天，2月14日，在苏州的每一个人都经历了特殊的一天。2月14日，苏州新冠防疫形势突然紧张。14日6:30起，苏州工业园区启动全员核酸检测。同日7:00起，姑苏区、吴中区、吴江区各地新冠肺炎疫情联防联控指挥部发布通告，进行部分区域核酸检测。截至2月14日11时，苏州“2·13”疫情确诊新冠肺炎患者7例，含普通型2例、轻型5例；另有1例无症状感染者。2月14日11时至24时，苏州新增新冠肺炎确诊病例1例，无症状感染者3例。截止2月14日24时，苏州本轮疫情累计报告确诊病例8例，无症状感染者4例，均在定点医疗机构隔离治疗。相信昨天很多人与分析师一样，一觉睡醒被通知核酸检测，更有大部分人苏康码变黄。01突发而来的疫情，一切都被按下了停止键，全市中小学生暂缓开学，大多数员工居家办公。疫情在扩散，但苏州也在奔跑！2月14日12:30分，苏州市召开疫情防控新闻发布会。在新闻发布会上，苏州市疾控中心通报，初步分析结果显示，“2·13”疫情是奥密克戎变异株感染。暂未发现本轮疫情和“2·10”疫情存在关联。目前，与核酸阳性人员同时段就诊人员已全部留院观察。所有相关工作人员全部落实管控措施，均已完成核酸采样。相关区域均已完成环境消杀。特殊人群的就医通道也建立起来。新增黄码定点医院9家，指定吴江区儿童医院为城区黄码儿童定点医院，暂定吴中区甪直人民医院为黄码血透人员透析治疗定点医院。一切都是十分的迅速，从7号公告到今天目前的13号公告，连续7个公告，而且有好几个公告都是在凌晨一点、两点发布。社区、学校等均已发布疫情相关信息。大部分人员居家办公，但生活未受大影响。就连风险等级调整，也是直接确定到具体小区的具体楼栋。自2022年2月14日23时起，将苏州市吴江区盛泽镇绿洲华庭小区41栋、吴中区郭巷街道独墅湖西金悦花园一期19幢、吴中区木渎镇沈巷村47～69号、姑苏区天辰花园小区18幢、苏州工业园区东湖大郡花园二期22幢、苏州工业园区东城郡115幢等6地调整为中风险地区。苏州对疫情的应对，可以形容为：零时差、无空档。注重实效，忙而不乱、紧张有序，这就是现在苏州应对疫情体现出来的鲜明特征。从2020年疫情爆发到如今，苏州在疫情应对上一直都反映迅速，考虑全面，生活在苏州的分析师，也是切身体会到了这一点。一向作为抄作业对象的苏州，我们无须担心，需要的只是切身配合防疫工作就好，面对这场疫情，苏州定会速战速决。这背后的信心，源于这座城给了我们安全感。02苏州的高效，来源于整个防疫队伍的默默付出。有疑似医护人员的网友@扁扁的鸡团在2月14日晚上八点左右发微博说：凌晨两点接到通知紧急集合，五点出发，九点开始采核酸，直到下午四点才吃上第一口饭，徒手采了1500人次，棉签供应不上的间隙，就躺在长凳上睡着，真的太累了。虽然遭遇了“情人劫”，但是政府和企业很好地保护了我们的生活不受大影响。这一次的疫情重点，大家都知道了，主要在园区，据分析师获悉，明天，园区将进行第二轮核酸检测。一直以来，园区都是苏州的聚焦点，也是苏州楼市的聚焦点。园区作为苏州区域发展的典范。十四五规划中，目标是建设成为“世界一流高科技园区、世界一流自贸试验区”。它经济实力雄厚，发展速度快，居民富裕程度高。人口增长率全市第一且人才素质高，三产占主导，未来重点打造先进制造业与现代服务业集群、促进新一代信息通讯技术与新兴产业融合。就在2月14日晚间，中颖电子（300327）披露关于供应商疫情影响生产经营的公告称，位于苏州工业园区的供应商和舰芯片及京隆科技生产活动被暂停，对公司的产品生产将产生影响，“如果和舰因为疫情原因迟迟无法复工，将对公司的生产经营造成重大影响。”苏州工业园区，如今已是科技、创新、高精尖的代名词之一。苏州工业园区至2021年已累计吸引外资项目超5000个，其中92家世界500强企业在园区投资了156个项目。有着出色规划力、兑现力、发展力的园区，我们同样可以十分安心的信赖它对疫情的防控。03在当下，疫情防控，就是一个城市的形象宣传片！如果大家有时间，可以在网上搜索一下，搜索最近几年的“人口净流入城市”和“人口净流出城市”。搜索之后你就会知道，很多城市真的越来越留不住人了，特别是留不住年轻人和精英群体了。现在中国生育率越来越低，全国都面临着人口危机。而根据七普数据显示，苏州的常住人口为1275万人，总量和增量皆位列全省第一，是典型的人口净流入城市。根据近期各地公布的2021年统计年鉴、各地2020年统计公报、公开数据，选取40个人口流入较多的大中城市，当前人口净流入最多的十个城市分别是深圳、上海、广州、北京、东莞、成都、苏州、佛山、杭州和郑州。在这种情况下，在未来一二十年里，哪个城市更能赢得年轻人和精英群体的心，哪个城市就会更有活力，哪个城市就会更加富裕。而如何才能赢得年轻人和精英群体的心，疫情防控就是很好的形象宣传。不断爆发的疫情，对于每个城市来说，就是一场突击大考，可以将一个城市的管理水平，可以将一个城市的执政素养，淋漓尽致地显露出来。而苏州无疑做的很到位。善战者无赫赫之功，善医者无煌煌之名！疫情是城市现代化治理水平的试金石。疫情发生以来，苏州的每一轮疫情防控都是快速有效的，秘诀就是苏州高超的城市治理水平。湖北已经鄂住疫情，安徽已经皖美收官，广东已经粤来越好，湖南已经湘安无事，云南已经云筹帷幄，江西已赣掉疫情，上海已经沪国佑民，疫情到浙为止，希望苏州速战速决！苏州的白衣天使辛苦了！也希望大家做好防护，一起加油，待疫消天晴，再欢聚！最后，祝大家元宵佳节快乐！END

城市的演进是一个从无序到有序，从散漫到规划的过程。2021北京国际城市轨道交通展览会暨高峰论坛上，多位专家提到城市开发需要一体化，需要下一盘全局棋，而不是交通规划一条线、商业办公一条线、商业住宅一条线。

分析师前两天在官微上看到一则信息：位于高铁新城的苏州荟同学校要开线下宣讲会了。这所大名鼎鼎的学校提供的是从幼儿园到高中一贯制的国际化教育，从学校规划建设之时，就聚集了众多目光，优质的教育资源仿佛也为高铁新城的新楼盘赋能，尤其是想置业高铁新城的购房者，十分期待这所国际学校的教学质量到底如何。分析师由荟同学校想到了相城区教育，众所周知，教育资源一直是相城区的短板，也是饱受争议的话题。尽管近两年，在相城区建区二十周年之际，相城区大兴土木，交通、商业、医疗等各项城市功能配套不断完善，资源配套兑现力度和速度大家都有目共睹，与其它区域的差距也在不断缩小。但是，教育资源的数量和质量，短时间内仍不能与其它区域，尤其是园区、新区和姑苏区相提并论。为什么这么说呢？01根本痛点：不能跨区互考高中我们知道，姑苏区、新区和园区这三个区域的高中是可以互考的，换句话说，只要你成绩够优秀，你就可以自主选择这三个区域内的好学校。但是相城、吴中和吴江这三个区域皆却不在互考范围内，不能跨区互考成为目前相城区教育根本的“痛点”。相城区实行普通高中均独立招生，只招收相城区范围内的应届初中毕业生。也就是说，相城区的学生即使中考分数再高，也只能在相城区读高中，不能选择相城区之外的高中。

不知道大家注意到没有，近期的公众号包括一些地产从业人员（中介、渠道、新房置业顾问）的朋友圈都在宣扬楼市的小阳春即将到来。往年的楼市小阳春，一般都是在元宵节之后。而2022年伊始，中央层面就释放出众多积极的信号，比如说5年期以上LPR时隔21个月首次下调，下降5个基点，达到4.6%。除了央行降息外，国家发改委发文提及到“扩大供给，满足购房者合理住房需求促进房地产健康发展”。这是自1998年房改以来，24年来头一次国家发改委首次喊话，支持商品房市场更好地满足购房者的合理住房需求。春节前一系列的降准、降息轰炸，以及“货币宽松之年”等官方言论的定调，让持续低迷的楼市在节后似乎走出了那么一丝回暖的气势。据不完全统计，2022年1月份，全国出台的房地产调控政策达66次，其中多以公积金政策宽松、人才租购房补贴等支持性政策为主。这是长久以来中国房地产相关政策出台较为密集的时段，比2021年1月份增加了57%。除了发改委、住建部等高层定调，信贷政策逐渐开始放松，通过楼市降息以稳定市场预期外，在2022年2月8日，壬寅虎年的第二个工作日，央行发布了一个诚意十足的楼市利好政策——保障性租赁住房贷款不计入两道红线。「两道红线」掐牢了银行发放房地产贷款的比例上限，现在把保障性租赁住房贷款剔除出去，就可以把腾出来的这些额度发放给商品房项目。给商品房、给房企的贷款额度提高了，对整个房地产行业是重大利好，大大提振了房地产行业的信心。楼市“解困”政策一波接着一波，2月10日晚，一则重磅消息出炉！全国性的商品房预售资金监督管理办法已于近日制定出台，当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。该政策增强了商品房预售资金的灵活性，加强了房企回款的流动性，进而缓解房企的资金压力，政策的底线是保交楼，保证在建项目都能按期交付，维护购房者的合法权益。更为重要的是能够利好房企预售资金的循环，对于规范各地预售资金监管的操作、确保房企资金状况更加稳健具有积极的作用。无论是涉及并购贷款不计入“三道红线”，还是保障性租赁住房贷款不计入“两道红线”，商品房预售监管资金规范化调整等，这些利好政策都在于促进房地产业健康发展和良性循环，以恢复市场信心。再来看地方层面，广州放松限价，惠州东莞下调房贷利率，大亚湾买房发补贴，东莞取消认购人数登记，大湾区各城轮番出手，如此密集的房地产松绑政策，已经许久未见。在一片利好消息包围中，资本市场也给出了自己的回答，最近两天地产股暴涨，金科、泰禾、南山、新城等房企都迎来股价上涨。除了政策上放松，全国热点城市的房贷利率也迎来了一大轮下调，放款周期也大为缩短，信贷环境比以往宽松很多。北京、上海、深圳等一线城市数十家银行贷款额度较充足，放款周期加快，部分地区首套贷款利率出现小幅“松动”，购房者看房热情回升。

在《江苏省“十三五”铁路发展规划》中，将张家港站定位为全省铁路主导型区域性综合客运枢纽，并列为全省实施重点开发站点。张家港站是沪苏通铁路、通苏嘉甬铁路和江苏南沿江城际铁路三线交会的枢纽站。2021年6月25日运行图调整后，张家港站每天停靠列车班次65.5对（上行62，下行69），占沪通线上总开行数量的93.6%。1在2021年赛迪百强县榜单中（从经济实力、增长潜力、富裕程度、绿色发展四大维度评价），张家港位列全国第三。△2021赛迪百强县榜单示意图《小康》杂志、中国小康网发布“2021中国未来投资热点百佳县市”榜单，张家港以95.9分位于榜首，远超昆山、常熟。△2021中国未来投资热点百佳县市”榜单示意图连续17年跻身全国县域经济百强榜的前三甲，兼有鱼米之乡的富庶与天然良港便利的张家港，在迎来高铁时代之后，城市能级得到大幅提升！众所周知，2020年7月1日，沪苏通铁路正式开通运营！随着高铁时代的全面到来，张家港彻底结束了“手无寸铁”的时代。*注：数据来源园区发布、昆山发布、太仓发布、吴江发布、吴中发布、今日相城、常熟发布、新区发布，姑苏区数据官方暂未出炉，根据全年2.2万亿总量测算。结束“手无寸铁”时代的张家港，经济增速明显，城市价值也在不断提升。我们看到刚刚过去的2021年，张家港以强劲的经济实力GDP迈入3000亿元，在苏州六区四县市中仅次于昆山、园区。2021年，张家港实施167个三级重大项目，年度计划投资420.8亿元，全年累计完成投资约430亿元，全面激活高质量发展的“强引擎”。2021年，张家港新增上市企业8家（富淼科技、江苏博云、海易森汽车、利柏特、中环海陆、海锅股份、灿勤科技、新点软件），刷新单年历史记录，新增境内上市企业数列苏州第一。2021张家港融入上海合作发展说明活动中，共55个项目集中签约，总投资563亿元。2021年张家港（深圳）创新发展合作交流会在深圳举行。会上，32个产业项目签约，总投资405亿元。计划总投资超100亿元的张家港智慧科学城（二期）签约，全球偏光片供应商杉金光电成立，总投资40亿元的天兵科技运载火箭及发动机智能生产基地项目落地，与全球光伏发电企业——国家电力投资集团签约。2交通路网作为一个城市的脉搏，带动着城市的整体发展和代谢，引导着区域的资源配置，更能影响着城市的房地产市场布局。未来沪苏通、南沿江城际铁路、通苏嘉甬铁路三条铁路在张家港交汇，作为长三角重要交通枢纽之一，张家港正融入上海半小时通勤圈和长三角一小时都市圈！△沪苏通、南沿江城际铁路、通苏嘉甬铁路部分示意图在国家发展改革委印发《长江干线过江通道布局规划（2020—2035年）的规划中，经过张家港的有4条过江通道：沪苏通长江公铁大桥、张靖皋长江大桥、张靖过江通道、苏通第二过江通道。张皋过江通道项目位于江阴大桥和沪苏通大桥之间，工程全长29.849千米，先后跨越南沿江公路、港丰公路、规划金港专用铁路，止于张家港疏港高速公路晨阳互通，接现状张家港疏港高速公路。▲示意图，以最终效果为准张靖过江通道与张皋过江通道采取合建，即为张靖皋长江大桥。苏通第二过江通道连接南岸张家港市和北岸南通市，位置位于沪通长江大桥与苏通大桥之间，距离沪通长江大桥和苏通大桥均约20公里，路线全长约19.2公里，

就在近日，独墅湖开放创新协同发展示范区高端创新产业集聚区产业发展规划出炉，甪直部分区域纳入园区管理体系，同时，6、15号线2条轨交线路确定！这是与园区实现实质性的接轨，对于甪直的发展有着重要的意义。其实，自2021年起，甪直就不断迎来规划利好，与园区衔接性日渐加强。3月中旬，甪直被划入独墅湖开放创新协同发展示范区，该示范区核心区26平方公里，总投资70亿元，由园区来进行产业的托管运营，享受园区产业全方位的政策和资源支持。9月底，甪直又被吴中区并入“吴中国家级经济技术开发区”，成为吴中先进制造轴上的重要一环。11月底，《苏州日报》头版报道，甪直有了全新的概念——甪端新区，这是甪直继被纳入独墅湖开放创新协同发展示范区之后，又一里程碑事件。2022年1月初，独墅湖开放创新协同发展示范区高端创新产业集聚区产业发展规划出炉，甪直部分纳入园区管理体系，同时，苏州东站、轨交6/15号线迎来新进展。从“园区飞地”到部分区域划归园区管理，甪直在和园区这个老大哥的关系似乎越走越近，相信在园区这个老大哥的帮助和提携之下，板块价值能提到新一轮的提升。回首2021年，甪直依靠“自身的努力”在自己的赛道上也跑出了加速度，大拆大建，在产业、交通、配套上不断提升，签约引进内外资项目，加快拆迁动作，为城市界面更新做准备，各项资源配套也在完善，成绩亮眼！我们把时间轴拉得远一些，来回顾一下甪直近些年的楼市发展脉络。2015年7月，甪直的南山维拉首次开盘，均价7800元/㎡，去化表现一般，9月底二次加推价格不变，仍旧没有好的去化表现。要知道，2015年7月底，在园区唐宁府那块地拍出15996元/㎡的楼面单价之后，苏州房价就已经开始上涨，楼市开始躁动。而孤立于园区东南角的甪直，在当时苏州楼市中属于边缘板块，所以注定也是楼市行情的尾端。2016年3月，南山维拉的成交均价跳涨到1.5万元/㎡。2016-2018年上半年，这三年半时间里苏州房价迎来直线上涨，苏州市区商品住宅的成交均价从17800元/㎡上涨至22000元/㎡，而甪直的新房价格却涨幅有限，仍旧没有冲破2万元/㎡，二手房市场也是一潭死水，无人问津。在2018年2月和10月的土拍中，有两宗地块流拍，一是当时候市场大环境的影响，二是板块价值确实对开发商的吸引力不足。在那几年中，苏州楼市鲜有甪直的声音，好像开发商清盘后就选择悄然离开，颇有人走茶凉的意味。到了2019年，以华为为代表的众多高科技企业入驻桑田岛，随之而来的还有大量高端人才。然而在桑田岛板块内居住用地较少、园区房价高企和房源供不应求的情况下，甪直板块受到园区外溢刚需的热捧。背靠园区好乘凉，“园区后花园”终于开始有了热度，随着南山维拉、阳光城丽景湾等刚需大盘的陆续清盘，甪直作为长期以来的刚需洼地，也拉响了刚需的警钟，1字头时代即将拉下帷幕。2020年入市的四个项目都规划为改善产品，旭辉和保利项目要求现房销售，路劲项目为全装修，后期入市价格或将跃入2字头。随着旭辉和庭、旭辉和风、印江南和路劲甪澄时光花园的入市，甪直的商品住宅也终结了1字头时代，成交均价冲破2万元/㎡，稳定在2.2-2.3万元/㎡，算是正式“脱刚”。2021年，甪直借壳园区东的IP，更是抱紧园区大腿，大步向前发展，但是板块配套的缺失滞后，让甪直的发展迎来了一定的挑战。当下的甪直，城市界面和功能配套与吴中几个主流板块都有着明显的差距，板块内有大量工厂搬迁撤离和大批待出让的空地，城市界面较差。板块内的教育和商业配套也一直是较大的短板，缺乏优质的教育资源和大型综合商业体，而这是购房者所关注的重中之重。目前板块内有南山维乐城、中翔广场、阳光城丽景生活广场等商业，仅仅能满足居民基本生活需求，至于大型商业，那就得驾车到园区湖东。所以，看似很有潜力的甪直，却需要时间去兑现和竞争板块博弈。针对以上的短板，这两年甪直政府在大力推进退二进三，城市界面不断革新，在公共交通也在不断的完善。如今，轨交6号延伸线和15号线确认会经过甪直，独墅湖大道东延工程紧锣密鼓地建设，板块居民出行更为方便，自驾去湖东，共享园区高端配套，同时板块也会受到园区的资源辐射而不断发展。教育方面，积极弥补短板。据悉，迎宾大道附近、大境公园时代一路之隔的九年一贯制教育用地有望挂牌园区星字头，参考当前规划，双方将在示范区共建学校。商业配套方面，板块控规上预留有商业综合体用地——博文广场，博文广场项目建成后将成为集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的邻里商业项目。作为如通苏湖城际和苏淀沪城际的交汇车站，苏州东站的位置已经确定在桑田岛，甪直居民则可以直接承接这波利好，出行更加方便。总的来说，这一年，甪直在资源配套方面不断地努力做提升，也取得了一定的成效。产业是决定一个板块发展速度、上限关键性的因素——产业。在吴中未来五年发展目标中，明确提出要引入园区主导产业，同时将甪直建设成为现代化产业新高地。可见，园区将自己的支柱性产业直接搬到甪直，后期必将为板块带来更多先进的医药产业、生物医药类高端人才。在刚出炉的规划中，更是提及甪直的产业布局分3期，按照“相对成片、分步交接、动迁一片、开发一片”的原则，因地制宜、同步推进一二三期开发；将以协同吴中经开区、承接园区“3+3”产业为主体功能，力争3年内建好产业组团，5年内亩均税收达200万元。梧高凤必至，花香蝶自来。在实现了产业和载体的集聚后，甪直自然成为高端人才创新创业的又一高地。苏州城东，吴淞江边，一个以高新产业赋能的“甪端新区”正在加速崛起，产业强镇亟待“脱胎换骨”。产业赋能之下，2022年的甪直是值得期待的，从发展前景来看，甪直和园区形成价格价值的一体化仅仅是时间问题。我们以园区胜浦为例，如今的胜浦新房价格已经在3.0-3.2万元/㎡，甪直目前新房均价约2.1-2.2万元/㎡。无论是刚需自住还是长期的投资布局，甪直都是一个不错的选择。END

近两年，苏州楼市出现了很多新兴板块，而具有一定价值成长性的新兴板块代表，我们就不得不提到太湖科学城。无论是起点、规划还是兑现能力，它都是众多板块中成长性较好的一个，所以具有一定的市场认可度。在当下分化加剧的苏州楼市，众多板块推出打折优惠以价换量之时，太湖科学城板块的成交量价仍旧坚挺，没有其它板块楼盘明显降价或者大幅优惠的情况。归根结底是因为板块呈现出的价值成长性，也就是规划利好和明显的价值优势对购房者非常有吸引力。在近期【戈文问买房问答课】中，有粉丝提问到：太湖科学城炒得很热，和浒墅关相比，哪个更值得买呢？众所周知，浒墅关是苏州的一座千年老镇，“先有浒墅关，再有苏州城”，其历史比姑苏城还要悠久。太湖科学城和浒墅关，一个是有预期的新兴板块，一个是配套成熟的老城区，有点类似十几年前的园区湖东和姑苏区。那时候姑苏区是“一核四城”稳固的核心，而园区湖东是新兴的东部综合商务城，百业待兴。今天，分析师就这两个板块做一个对比，希望对粉丝有所帮助。规划起点在去年12月上旬颁布的苏州市“十四五”新型城镇化规划中，明确提出要狠抓太湖科学城等为核心的创新功能区建设，太湖科学城再一次被放到了很高的起点高度。我们提到太湖科学城，就会想到“战略起点高、规划能力强、有高度、有预期”这一系列的关键词。△太湖科学城规划效果图当下太湖科学城蓝图已非常清晰。从2020年7月22日，“太湖科学城”的概念被提出，同年9月8日，南京大学苏州校区正式开工建设，11月27日，太湖科学城总体概念正式发布。南大苏州校区的全速推进建设，可见政府举全力建设太湖科学城的决心和超预期的兑现速度。一年时间，东区教学楼、宿舍和食堂全部封顶，将于今年9月投入使用，西区也将于今年年内开工建设。再来看浒墅关，去年3月，浒墅关被明确为为高新区三大特色园区之一——先进制造园区，与太湖科学城、狮山商务创新区并列。从战略起点上，太湖科学城的站位显然要高于浒墅关。它是苏州十四五规划重点发展的板块，得到了政府众多的政策支持。交通商业配套虽然战略起点上没有太湖科学城高，但是浒墅关这几年在城市功能配套方面也在铆足劲发展。作为千年古镇，京杭大运河绵延，无论是运河时代还是如今高铁时代，交通都是浒墅关的发展优势。有轨电车2号线无缝对接地铁3号线，在建的地铁6号线设有苏州新区火车站、城际路站，预计2024年6月开通运营。新区火车站作为重要的城市交通枢纽，连接新区一体化发展，中环北线、西线畅达苏州各区，京沪高速、太湖大道立交、大同路立交汇集。众所周知，永旺、宜家、迪卡侬、开市客四大商业齐聚浒墅关，大为提升了浒墅关在苏州的商业价值地位。而浒墅关新商圈的崛起，俨然成为苏州继湖东和狮山后第三大商业群。从交通和商业配套的角度，当下的浒墅关是完胜的，因为太湖科学城的各项功能配套还在规划之中，地铁也还在报批中，规划落地还需时日。待未来太湖科学城楼盘交付业主入驻后，板块以首开棠前如苑自带的约2.6万㎡的商业——棠前商业中心和泊印澜庭自带约2.6万方的邻里中心，包括约3000㎡的农贸生鲜市场和约2000㎡的室外健身场地为主，但是这两个商业的规模均是邻里型商业。△邻里中心效果图值得一提的是，在苏州三批次集中土拍中，中建东孚78号地块B区商业将引进建设一个建面约17000平方米的冰雪世界，须配建不小于22000平方米的零售商业和餐饮，包含生鲜超市、电影院等商业业态。分析师认为，交通和商业是购房者较为关注的因素，这决定了日后的生活幸福指数，从当下来看，浒墅关的交通和商业配套完善度和高端度是领先于太湖科学城的。教育资源教育资源也是购房者较为关心的一大因素，除了南京大学这所985高校，太湖科学城的基础教育设施也在不断完善。整个太湖科学城的教育体系将以“南大”为品牌输出，南大附属第一小学、南大附属初中、南大附属第二小学陆续开始规划建设，板块内还规划3宗小学用地、2宗初中用地，从优质幼儿园到985大学，太湖科学城已经形成了一条完整教育链。浒墅关历来崇文重教，办学历史悠久，有浒墅关中心小学及幼儿园、浒墅关中学、高新区文星小学、高新区第五初级中学等，教育资源丰富程度一点不输太湖科学城。新区集团化办学，浒墅关成直接受益者。目前已经形成苏州浒墅关实验小学教育集团和苏州浒墅关实验幼儿园教育集团，新区实验小学教育集团“扩容”校2所，分别是苏州市浒墅关中心小学校和苏州高新区文昌实验小学校。除了教育集团化，浒墅关还积极引进优质高端的教育资源，比如说上海世外教育附属苏州高新区文贤实验初级中学校、雷丁学校等。从目前教育资源角度来说，浒墅关的学校密集度肯定是高于太湖科学城的，但是未来太湖科学城的好几所学校都是以“南大冠名”，教学硬件和师资能力应该也不会输于浒墅关。产业最后，我们来看下决定一个板块发展速度、上限关键性的因素——产业。太湖科学城站在科技城的肩膀上，板块内已有150余家科研院所和193家科研机构抢驻，其中不乏一批“中字头”大院大所。太湖科学城导入地铁、人口、基建、高端人才等资源和现有科技城资源耦合，从“产业驱动+人才聚集”的发展模式来看，太湖科学城和园区独墅湖科创区的发展模式如出一辙。浒墅关的产业也不逊色，目前集结了新一代信息技术、新能源、高端装备制造业、大数据、大健康等产业，浒墅关经开区在全国经开区综合发展水平考核中，位列第53名。两个板块都有产业支撑，而太湖科学城则是直接对标独墅湖科创区，整个区域的高教资源丰富、人文底蕴浓厚。七年之间，独墅湖科创区的房价几乎翻了三倍！如今，板块房价处于苏州高位。而当下太湖科学城的新房成交均价在2.5万元/㎡，板块的总价上车门槛仅250万左右，在四大新城中属于洼地。拥有这样的起点高度、政府规划且拥有完整优质教育链，放眼全苏州还是比较少有的。如果和独墅湖科创区做对标，太湖科学城还有很大的房价空间。再来看浒墅关，在经过大规模拆迁改造、重塑后带来了大量空地，自身置换需求和狮山外溢需求越发强烈，板块处于高库存状态之下，新房成交均价为2.5万元/㎡和太湖科学城几乎差不多。区域的发展崛起，也必然带动楼市的发展和进阶，浒墅关就是一点点从被忽略的“乡下头”到刚需集结地，再到刚改的步步蜕变。城铁片区拥有便利交通、繁华商圈以及高房价，属于浒关的高光板块，均价2.8万/㎡左右；浒关老镇配套相对老旧所以房价相对比较低，在2.5万/㎡左右。高库存是浒墅关楼市目前主要的问题，激烈的市场竞争下，浒墅关多个楼盘纷纷推出打折优惠以价换量，甚至有楼盘直接打了“骨折”，而太湖科学城的楼盘打折力度则较小，受市场周期影响不大。综合来看，浒墅关无论是商业、通达性还是居住氛围，都属于比较成熟的板块，特别是通达性上，相比如今新区风头正盛的太湖科学城要方便很多。但是从发展潜力和房价预期来看，太湖科学城显然走在了浒墅关的前面，毕竟它是政府政策风向之下的重点板块。END

在过去的2021年，有两个行业遇到了前所未有的挑战，那就是房地产行业和教育行业。而教育和地产结合诞生的学区房更是遭遇寒风。相信一提起“学区房”这个词，在很多人的心中，承载着太大的分量，因为被赋予了太多太多内涵。01在2021年结束的最后一天，12月31日，武汉市住房保障和房屋管理局发布《武汉市房地产开发企业信用监管办法》的通知，将于2022年2月1日起实施，有效期5年。其中有一条十分值得关注：以学区房等名义炒作房价，在商品房项目推广中宣传或使用尚在规划或建设中的学校名称、形象标志等与学校有关的内容，以及使用“名校”“学位房”“学府房”“指标房”等违反义务教育公平原则相关词语，误导购房人市场预期的，将扣除开发企业5分。其实在2021年，我们从全国各地的变革，都能够看到教育均衡正在一步步推进，有条不紊。比如：教师轮换，跨校、跨学区流动；再比如，双减政策，校外学科类教育培训行业被重锤！各项政策都在表明，教育“反内卷”时代开始了。我们从本质上思考。之前，教育赢在起跑线，有3种方式：买学区房，上更好的学校：众所周知，被一轮一轮爆锤！在北京，尽管困难，但也已经在推进“教师轮换”。在深圳，二手房指导价出炉，变相缩减了学区房房贷。更多更好的校外培训：校外培训被集体打掉，供应量会极少。当然，规模性的校外培训消逝，但住家家教会在后续出现。复读、教育移民等途径：江苏已经严控，这条路很难有了。国外移民，路径仍在，但成本、生活变化确实也不小。从本质上，消灭这些赢在起跑线的常规路径，有利于均衡推进，把社会教育普惠到更多家庭。必须承认，教育行业迎来历史性的巨变，新一轮教育格局到来。02目前苏州实行集团化教育，而且不少学校之间已经开始教师交流、学习等。比如星湾学校与漕湖学校签约。再以姑苏区为例：2021年，姑苏区初步形成基础教育“三横四纵”集团化办学，11个小学教育集团，6个直属初中教育联盟，4个直属高中教育联盟，4个纵向教育联盟，到2023年集团化办学，在姑苏区基础教育学校实现全覆盖。其实早在2014年，由于星湾学校学位紧张，园区雅戈尔未来城与和风雅致的适龄入学儿童，通过电脑择位的方式，按照7:3的比例分别进入星湾学校和景城学校就读，遭遇了家长强烈抗议。2016年星湾学校西校区建成后，矛盾终算缓解。来源：2014年5月20日，寒山闻钟截图我们假设星湾和景城被划在了一起，来推演下学区房会怎么样？假如这两个学校实行完全电脑摇号。结果就是，原来读星湾的学生有50%的机会到景城，原来读景城的学生，有50%的可能到星湾去。这就意味着，星湾和景城的学区房，没有区别。反映到房价上，可能出现的情况是，星湾学区房房价下降，而景城学区房房价上升。但是，不管房价上升还是下降，学区房本身并不会消失，因为不论是想读星湾还是景城，那还是要买这个大学区内的学区房。再设想一下，如果苏州全面实行的话。可能出现的情况就是，几所头部学校的学区房价格确实可能下来，但更多普通学校的学区房价格可能就上升了，那么房价可能并不会下降。多校划片，更多意义并不在于房价，而是在于教育公平。03那这些“新晋”名校对于家里有孩子上学需求的家长来说，真的值得购买吗？其实好学校为什么有高升学率，一方面师资力量很重要，另一方面生源更重要。像狮山靠着体制，园区靠着强购买力，生源都不错。再者，房价贵，不一定未来学校更好。拿木渎的南行实验中学来说，虽然挂着华中师范附属的名头、当年木渎房价比高铁新城高出很多，但如今现状大家都看得出来。而高铁新城的苏大附属却是完全不一样的状况。所以说，建成区挂牌名校意义不是很大。那哪些挂牌学校有价值？是值得买的呢？其实可以思考孟母三迁的故事，其含义无非也就是为了孩子择邻而居，因此关键还是要看苏州高质量人才买房会选择哪里。众所周知：苏州优秀的教育资源基本集中在姑苏区、园区、新区三大中心城区，基本也是开发较早的城区，老房子遍布，社区落后，设施陈旧......然而架不住这样的房子动不动就是5万元+/㎡、6万元+/㎡。需要注意的是，苏州现行的学区制度规定，姑苏区、园区、新区三区学生可以互考三区高中，相城、吴中、吴江只能考本区高中。关于学籍问题原则上来说，苏州除园区9年一学籍，其他区都为5年一学籍。再细分一下，那么苏州学区房应该这样关注：园区、狮山、姑苏区，占据着苏州楼市里学区房的第一梯队，新房基本属于买不到系列，大多机会是考虑入手二手房。科技城、高铁新城、吴中太新、吴江太新、青剑湖等，在最近几年脱颖而出，成为第二梯队，新房市场还是有得选。园区的星海、星湾、景城都很不错，独墅湖、星汇同样实力不弱，施教区范围内的房价已经代表了这些学区的价值。学区同样是狮山的杀手锏，新区实小，新区实验初中、狮山实小，新区一中......这两年因为学区，让狮山板块一房难抢。姑苏区，作为古城区，集结了苏州大量的资源，医疗、教育、交通，在学区上同样如此。科技城，引入了狮山的优质学区，目前板块内科技城实小，新区实验初中，都还不错。高铁新城，板块内苏大实验名声渐起，稳坐相城区公办的头把交椅，南师大实验同样不输。吴中区对于吴中太湖新城板块打造的力度可谓不遗余力，在教育上，目前华东师范实验小学，在近两年同样进步巨大，而且华中师范初中也已确定会落地。吴江太湖新城，板块内同样有着较为优质的教育资源，比如苏州湾实验小学，苏州湾实验初中等。在2021年，全国很多城市的学区房价格受到了很大的影响，在苏州也一样。伴随国家“双减”的实施，是否继续选择购买学区房，成为了很多家长心中的难题。去年，我们也有看到一些学区房降价的新闻，那2022年苏州学区房又会何去何从？我们透过现象看本质。2021年的楼市在下半年普遍下行，大部分房源都有受到影响，市场大环境不好，购房者观望情绪高，一些房源持有者，为了尽快脱手，继而降价销售。而全面的看苏州的学区房房源，整体有降但是降幅并不是很大，因此，只能说二手房市场整体下行，不能说学区房就一定不行。2019年5月份，园区实行9年一学位，狮山是5年一学位政策。距今已经2年过去了，又会有一批带学区的房源被释放出来。目前信贷市场环境开始放松，苏州利率降至4.9%起，还贷压力相较于之前明显降低。如果是自用，学区房还是值得入手的。对于有适龄儿童的家庭而言，学位是刚需，孩子能上学，才是第一要义。但谨记：无论是投资或自住，都不要盲目追捧高价学区房。随着教育平权的推进，优质教育资源的覆盖面正在扩大，优质教育带来的“附加值”会逐渐被稀释。苏州目前对于学区房虽然还没有更进一步的政策跟进，但大势所趋，只是时间的问题，未来，一旦“学位”跟“住宅”的捆绑被斩断，“学区房”这个概念也将不复存在。END

No-Number-01根据数据统计，2021年苏州主城各区楼市成交面积占比如下：近几年，吴中区一直是苏州楼市的主力区域，在2021年这样的市场，吴中区也依旧以高供应、高成交量位居各区首位。2021年，吴中区供应面积为242.62万㎡，成交面积为229.14万㎡，其中供应面积较2020年同比减少了16.83%，而成交面积同比却增加了1.92%。目前在六大区内，是2021年唯一供应和成交均破200万㎡的区域。2021年吴中区成交均价24548元/㎡，同比2020年上涨2.35%。从今年吴中区网签月度量价走势来看，3月、4月、9月为供应的主力月份，月均供应约20万㎡，月均去化在19万㎡左右，整体供求比1.04，处于供求均衡的状态。再看价格，基本在23000-25000元/㎡这样的区间徘徊，很明显可以看出，上半年稳中有升，而下半年受市场大环境影响，成交均价下跌态势明显。在吴中区的楼市分布中，刚需板块占据半壁江山，太湖度假区、甪直、胥口、东西山等刚需板块成交量占比近半成。但与此同时，吴中太湖新城、尹山湖、木渎、城南等改善板块表现也很不错，占比超半成。整体来看，改善板块中，吴中区今年的成交主力板块分别是吴中太湖新城及尹山湖，超70万㎡，占据了吴中楼市的三成，其中吴中太湖新城板块今年表现不俗，傲居吴中区各大板块榜首。刚需板块中，表现突出的是度假区和甪直板块，两个板块总计近70万㎡的成交量，也是占据了吴中区楼市成交量的近三成。从刚需到改善，吴中区产品丰富，太湖新城、城南板块引领改善居住；度假区、甪直板块承接刚需。再来看看吴中区今年的土拍。2021年，吴中区成交楼面价仅次于姑苏区位居第二，成交楼面价13056元/㎡，成交金额231.87亿元，成交总建面为177.6万㎡，成交地块15宗，溢价率为5.08%。从板块来看，其中吴中太湖新城4宗，东山、木渎、越溪、胥口等板块各2宗，城南、甪直、度假区各1宗。其中楼板价最高的地块为城南20号地块，即万科保利滨河湾花园，成交楼板价为17736元/㎡。吴中城南板块目前竞争激烈，板块内多个楼盘在售。作为吴中区的改善重地——吴中太湖新城，2021年不仅市场表现好，明年将依旧撑起吴中区楼市的改善市场。其中成交总价最高的是吴中太湖新城20号地块，即大家银城东望，成交总价超37亿元，总建面超32万㎡。吴中太湖新城板块当前正处于价值加速兑现期，坐拥太湖水脉资源，纵享各项配套的加速落地，处于吴中太新腾飞的风口上，比起其他板块，其未来发展更加可期。No-Number-02生态保护是吴中一以贯之的主题。吴中区区划面积2231平方公里，1486平方公里是太湖水面，拥有4/5的太湖峰峦、3/5的太湖水域、2/5的太湖岸线，生态红线占全区国土面积的87%。截止今年11月，吴中区共有境内外上市企业18家，新三板挂牌企业62家，上市后备企业数量近120家，形成了多层次、梯队式发展的企业上市格局。上市公司总市值从2001年建区之初的44亿元增至目前超2900亿元。从楼市发展可以看出，目前整个区域发展热门主要在中部区域，即大家所熟知的板块：甪直、尹山湖、城南、太湖新城、度假区。今年3月15日，苏州市委办公室、市政府办公室官宣！在原来独墅湖科教创新区的基础上，加上吴中区甪直、郭巷，共同设立苏州市独墅湖开放创新协同发展示范区。甪直的产业以桑田岛为源头，建成以协鑫、华为等大企业为重点，配套生物医药园、科创园、纳米城等园区的高科产业集群。甪直政府这几年也在大力推进退二进三，城市界面不断革新。近年来，以华为为代表的众多高科技企业入驻桑田岛，随之而来的还有大量高端人才。然而在桑田岛板块内居住用地稀缺、园区价格高和房源供不应求的情况下，甪直板块成为园区外溢刚需的热捧。但是板块配套的缺失滞后，让甪直的发展也迎来了一定的挑战。目前板块内有南山维乐城、中翔广场等商业，占大部分的还是一些小型商业，如长虹广场等，满足居民基本生活需求。至于大型商业，那就得到达园区欧尚、永旺等。郭巷南接吴江、北连园区，东临独墅湖、西衔京杭大运河，号称“姑苏南大门”。整体来说，郭巷目前周边界面一般，板块内住宅项目少，居住氛围不是很浓厚。但是今年我们也看到，吴中人民政府连发29条公告，进行大面积拆迁，木渎、郭巷、城南、越溪……统统涉及！对于拆迁后的郭巷以及其后期的规划建设，还是可以期待一波。甪直、郭巷两大热门板块的征地、拆迁正在进行时，但是未来这“园区飞地”到底能飞多高，尚待时间证明。甪直目前房价仍处于洼地，后期产业带动、人才进驻，对于板块的溢价自然是有一定影响的。但是郭巷的房价溢价空间已经很小，对于未来区域的发展，还是要重点看尹山湖，但是如今的尹山湖困局，破局也是需要一定的挑战。提到今年的尹山湖，也是令很多投资客几乎“梦碎”。去年11月尹山湖二手房均价29995元/㎡，今年11月跌破2.9万元/㎡。这还是挂牌均价，成交均价只会更低。尹山湖板块配套存在短板，生活居住的弊端让板块价值撑不起3万元/㎡+的房价，如今在市场大环境的影响下，价格回归理性也是必然。No-Number-032021年对吴中区的城市发展来说，是平稳健康的，疫情之下保持了较好的经济增长，配套建设也在有条不紊地推进。当我们回顾近十年吴中区楼市数据的时候，我们发现2020年以及2021年吴中区成交量均高于2019、2018、2017年，在整体市场下行的情况下，成交量不减反增。一个重要原因在于，吴中区是苏州刚需的主战场。太湖度假区、胥口、甪直三大板块承接了市中心大量外溢。200万左右，全苏州只有吴中区选择性最多，地理位置较好。但与2020年的吴中区楼市相比，我们也可以看到2021年吴中区的改善市场份额在逐步增大。对于2022年，预计吴中区楼市改善市场份额将进一步扩大，吴中太湖新城4宗地块的新项目逐步入市，再加之吴中城南的激烈改善市场。整体市场表现依旧具有看点。而度假区、胥口等板块，今年迎来了板块的最大利好——轨交5号线，但板块其他配套相对缺乏，市场竞争也很激烈，明年或许依旧是以价换量。搭载园区飞地的甪直和郭巷，若各自再有新的利好投入，也依旧是值得关注的重点板块。

每到岁末年终我们都会对楼市进行一系列的盘点。这一年苏州楼市的表现相较往年大有不同。上半年土拍市场如火如荼，新房市场供求两热。随着金融调控收紧，土地两集中政策呼啸而至，以二批次土拍为分水岭，苏州楼市开始降温。到了第四季度，苏州楼市持续低迷，新房市场众多楼盘推出打折优惠以价换量，二手房市场成交量也在持续下滑。值得一提的是，在这样的市场环境下，苏州楼市分化更加明显，表现为园区、新区狮山等核心地段的品质限价楼盘仍受到市场的热烈追捧，另一方面，区位优势不明显、没有优质教育配套的楼盘则销售步履维艰。这个现象在苏州的新房、二手房市场中都有体现。今天，我们主要来探讨的是2021年的园区楼市及2022年的看点。说到园区新房，苏州人会联想到的关键词是——“贵”和“少”，“买不起”、“买不到”。

还有9天，2021年就要结束了。这一年，地球人过得不容易，中国地产人更不容易。因为2021年，中国房地产行业真的太难了。回首2021年的苏州楼市，从一线地产营销、投资岗到媒体、渠道、分销等供应商，所有从事地产行业的人都承受着巨大的考验与压力：疫情未消散，经济下行，金融环境的高压，土地两集中供应，新房、二手房库存创历史新高，去化艰难，分化持续加剧……从楼市角度而言怎么描述2021？转折之年、分裂之年、变局之年？也许都是，也许不都是。今天，我们用七大关键词，总结跌宕起伏的2021年苏州楼市。关键词一：土地两集中“土地两集中”可谓是牛年楼市的第一个调控政策，它的风声在2月底开始刮起。3月31日，苏州市自然资源和规划局公布了苏州市区2021年度住宅用地供应计划，这也意味着传言已久的苏州土地两集中新政落地。土地两集中政策对房企拿地的影响是巨大的，一定程度上增加了房企的拿地难度，有利于控制地价。在土地两集中政策之前，苏州市区的土拍如火如荼，热点板块的优质地块遭到房企的热抢，超半数地块进入一次性报价区间。首批次集中土拍整体热度仍旧较高，优质地块吸引了上百家房企马甲参与竞拍，拿地房企多为国企、央企和深耕苏州多年的实力民企，其中华侨城、武汉城投两家新房企首进苏州。二批次集中土拍热度几乎急转直下，整体开始降温。1宗地块流拍，15宗成功出让的涉宅地块中仅有园区车坊和高贸新城地块产生溢价，其它均是底价成交，拿地房企为国企、央企和财务稳健的头部房企。而三批次集中土拍相较第二次，热度再次降低，26宗涉宅地块仅有两宗有溢价，其余全部是底价成交，拿地房企仍即以国企、央企为主。集中供地上演：火→温→冷的降调三重奏。关键词二：库存量高企在严苛的政策调控和严格的金融环境之下，无论是新房还是二手房，苏州市区都呈现严重供大于求的态势，新房、二手房库存量皆十分高企。今年下半年来，苏州市区商品住宅库存持续走高，高企的库存让新房市场销售压力非常之大。截止12月20日，苏州市区商品住宅的库存创历史新高，达到73728套，同比去年增加了3864套。二手房市场从今年4月份开始遇冷下滑，成交量逐月下跌，导致很多新房改善客户的二手房卖不出去，也就无法进行新房的置换，导致置换链条受损。目前苏州市区二手房挂牌量近7万套。可以说，当下苏整个苏州楼市已经进入去库存的横盘时代，而2022年，随着今年集中出让的地块集中入市，苏州市区的新房库存量将进一步走高。关键词三：分化加剧随着市场调整，楼市分化将愈加明显，板块的价值差异更加明朗化。主流核心板块的成交量价仍旧坚挺。以二批次集中土拍为分水岭，苏州楼市开始急转直下。低迷的市场环境下，很多楼盘去化艰难，尤其是一些城市外围、高库存板块，比如说浒墅关、相城元和、木渎等板块，不得已采取优惠以价换量，但是去化成绩仍旧一般。而园区奥体、新区狮山、科技城等头部价值板块成交量价比较坚挺，相对来讲没有受到市场波动的大影响。下半年，园区奥体林溪雅苑首开390套房源，606个人才抢177套人才优购房，213套非人才房线上开盘，秒光。可见，核心地段的优质产品不受市场周期的影响，而在地段和产品皆不占优势的楼盘热销售困难，两级分化十分明显。关键词四：轰轰烈烈的降价潮其实，从9月开始，苏州市区就有楼盘陆续开始折扣优惠来促进销售，包括总价折扣、首付分期、特价房、车位优惠等。而在第四季度，这种情况愈演愈烈。苏州楼市一波打折热潮轰轰烈烈袭来。“特价房”、“一口价房”、“员工优惠房”、“工抵房”各种花式促销，甚至还有送车位、送装修包、送家电、首付分期等优惠手段。更有楼盘打了骨折，单价狂降7000元/㎡……这在2016年至今是相当少见的，各种操作一时让市场眼花缭乱。到了房企回款至关重要的12月，这种优惠仍在持续，且力度加大，而且近期不少房企和楼盘纷纷发通知明年1月1日起取消优惠，说到底是为了提升购房者的购房紧迫感。延伸阅读：真要涨价？多家楼盘宣布收回折扣！苏州楼市新拐点要来了？面对这些降价楼盘的诱惑，购房者一定要擦亮双眼，千万不要因为贪便宜而踩坑，切莫在抄底路上反成接盘侠。关键词五：金融调控从紧5月下旬，苏州多家银行调整了房贷利率，首套房利率由原先的5.05%上调至5.70%，超过平均水平5.33%；二套房利率由原先的5.65%上调至6.00%，高于全国平均的5.61%，且下半年保持持续走高的态势，这无疑误伤了刚需。中央层面在近两个月来一直在释放金融信贷政策的利好，比如10月21日，银保监会相关负责人在新闻发布会上表示，要在贷款首付比和利率上支持首套房购房者。值得庆幸的是，到了11月，苏州全部银行房贷利率开始下调，首套首贷利率调整至5.5-5.7%。在中央层面政策指引下，如今苏州的金融环境正式走出了强调控期的高压模式，首套首贷的利率重回5字头，放款时间也大为缩短，算是一次误伤刚需后的拨乱反正。12月6日，央行降准0.5个百分点，有效降低房企的融资成本，对购房者来说，降准之后信贷放松的可能性应该会进一步增加，帮助购房者获得更好的资金支持。可见，从中央到地方，金融政策作为一种强大的调控手段，效果十分显著，通过收放自如的调控，来达到稳楼市的目标。关键词六：房地产税提上日程10月23日，房地产税改革试点政策被确定，当时我们就预测，作为强经济地级市，曾经的楼市四小龙，苏州应该也会加入试点城市之列。12月15日，两份房地产税试点相关文件公布。这也意味着房地产税的落地，距离我们又更近了一步。五年地方试点，再统一立法，不会向所有人征收，将可能首套免征或设置一定的免征面积。征收房地产税增加了保有成本，可以一定程度上抑制投机需求，房地产税试点方案，这一套政府调控政策的组合拳的目的在于——减弱房产的投资属性，让房产真正回归到居住属性。关键词七：住有所居今年8月31日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，主题为“努力实现全体人民住有所居”。要建立一个以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，住有所居的核心，不是让每个人都买得起商品房，而是通过保障性住房和租赁住房解决住房问题。发布会上重点提出要解决青年人的租房问题，而不是购房问题。这是继「房住不炒」后，中央层面针对房地产领域提出的新政策方向。住建部这次说得很明确，“十四五”期间的重点是解决保障租赁房，也就是解决新市民入城租房的问题。而苏州在三批次集中出让的地块中，相城望亭68号地块和新区通安77号地块皆为租赁用房，这也是苏州土拍史上首次推出租赁用地。其中相城望亭68号地块的总建面积为2.93万㎡，新区通安77号地块总建面积为17.66万㎡。

今天是冬至。冬至是中国农历中一个重要的节气，也是中华民族的一个传统节日。俗语有言，“冬至大如年”，冬至又被称为“小年”，一是说明年关将近，余日不多；二是表示冬至的重要性。温暖和煦的阳光照进办公室，这个冬至似乎还有点春的气息。这和近期的苏州楼市有点像，多少有点让人捉摸不定。12月16日，苏州一家房企发出公告，自1月1日起，苏州公司所有在售项目全面回收折扣销售。随后的几天内，苏州楼市有多家房企和楼盘纷纷以海报、公告等形式，发布回收优惠的消息。我们来看下这些楼盘的折扣共同点，那就是截止本月月底优惠还在，明年1月1日起，全面收回优惠。月中来提醒你到月底折扣就没了，意味着什么，其实已经很明显了。这不就是直接告诉你：我们的折扣月底就截止了，在那之前，这么大的优惠，你还不来买吗？不来买，明年就没有折扣了，价格就提高了。就跟淘宝双11一样，就这么一个阶段优惠，过时不候。那么，收回折扣的背后隐射了什么样的信号呢？我们知道，12月是房企回款至关重要的一个月，而12月中下旬则是冲刺的关键期，这个时候借收回折扣通知来吸引购房者，以便冲一波业绩。说到底，就是提升购房者的购房紧迫感。举个简单的例子，商超发传单上面写折扣最后一天，你正好需要屯一些生活用品，你也会去超市看看的对不对？虽然房子是大宗商品，和普通的生活用品没有可比性，但是购买者的心理是一样的。人是便宜虫啊，房子也不例外。尤其是在苏州，主城一套房子少说也要250万，打个95折，动辄就可以省十几万，等于省出了软装的钱或者一辆代步车的钱，对预算有限的刚需族来说，非常具有吸引力。再比如说，你看中了好几个楼盘，正处于犹豫不决的选择期，突然有楼盘通知过完这个月立马就要涨价了。你是不是有点紧迫感，想着去看看趁着折扣期结束前赶紧下手？事实上，房企发收回折扣通知算是常规操作。每年一二月碰上春节，是传统的楼市淡季，收回折扣对房企的销售成绩影响并不大，所以基本每年在1月都会出现折扣收回或者价格上调的这波操作。不仅如此，2月底发通知3月1日开始回收折扣、6月底发通知7月1日开始回收折扣，国庆前发通知，黄金周结束取消优惠，这都是常见操作。所以，每年1月1日起收回原有的折扣，或是价格上调，年年如此，今年受大环境影响，不排除部分项目折扣比往年同期更大。那么，明年折扣真的就没了吗？还真不一定。虽然说每年12月底，购房会有一系列的折扣优惠，尤其是在当下低迷的市场下，但是说折扣一定会完全取消，有点武断了，只能说明年开端，折扣力度可能没有现在大。所以说，刺激更多的购买力，以完成2021年艰巨的业绩目标——这才是房企宣告收回折扣的真实意图，可以说是每年惯用的“套路”。我们来看近期的苏州楼市，也确实发生了些微妙变化。就在上周末，相城核心板块的某个红盘开盘，对外官宣首开大捷销售金额达到18亿元，从克而瑞苏州房产测评的调研来看，该楼盘的销售成绩在当下低迷的楼市中确实算好的，至少是这三个月以来开盘成绩较为突出的一个。这说明了市场需求确实是大部分存在的，这部分人对市场还是充满信心的。就在这几天，苏州楼市的人气和活跃度也有了明显回升，很多售楼处的来访量也增加了。园区湖东、奥体、胜浦，新区科技城、相城元和、苏相合作区等主城区域新盘相继开盘。再来看数据，截止至12月19日，苏州市区商品住宅供应面积为45.95万㎡，环比比增长33.54%，成交面积为34.07万㎡，环比减少12.37%，说明房企对市场的信心开始增长了，苏州楼市正在往好的方向走。再来看市场大环境，从9月底开始，中央层面陆续释放了一些金融政策利好，但是并没有快速挽救当前艰难的楼市。以上都是政策方向，在12月上旬，中央层面释放的却是实质性的利好。12月6日下午，央行宣布将在本月15日降准0.5个百分点，预计将释放长期资金约1.2万亿元。同天，银保监会发文，现阶段要重点满足首套房、改善型住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款。央行降准对于大多数房企来说，能够有效降低融资成本，接下来房企整体融资环境有望明显改善。对购房者来说，降准之后信贷放松的可能性应该会进一步增加，帮助购房者获得更好的资金支持。就在昨天，央行宣布了新一期的贷款市场报价利率（LPR）,一年期LPR为3.8%，对比上个月降了5BP；5年期以上LPR为4.65%，保持不变。要知道，12月之前，LPR已经连续19个月保持不变。而本月，虽然5年期保持4.65%不变，但1年期的利率下调0.05%。此举只是为了降低短期流动性的资金成本，帮助金融市场解决短期资金成本问题，跟房贷利率没有太大关系，但也不失为一种积极信号。5年期LPR没变，不会对房贷利率带来直接影响，但仍利好楼市。未来LPR或将继续下降，降低房贷成本。虽然楼市都是长期资金，但或多或少也有短期资金，此次1年期LPR下降，会活跃这部分资金。预计明年上半年降准将会延续，也不排除小幅下调MLF利率的可能，因此2022年上半年LPR报价可能还会有下调空间。其实，说一千道一万，购房者关心的问题只有一个：现在是不是买房的好时机？怎样才能买到称心如意的好房子？如果只从价格来看，12月份就是2021年买房的好时机。当下的苏州楼市，供应量十分丰富，购房者的选择众多，而且很多楼盘拿出了超有诚意的价格和优惠，甚至还有打骨折的楼盘，这个时候确实是个不错的窗口期。目前，大部分银行首套首贷利率重回5字头，在5.6-5.7%左右，且放款周期缩短，最快的1-2周即可放款。当下金融环境友好，很多刚需盘都给出了年度较大的折扣，刚需购房者可以看好楼盘就下手，不要老想着抄底，很多机会就在犹豫中错过了。但也要注意，机会与陷阱是相伴而生的，千万不要因为贪便宜而踩坑，目前市场上存在一些杀猪盘，一旦入坑就很难出来。房子归根结底是一种商品，既要考虑价格，也要考虑房子本身的价值以及自身的需求。对于置换型改善置业购房者，现在应该赶紧挂出房子。之前受银行利率的影响，二手房成交量几乎降至冰点，如今利率重回5字头，二手房成交逐渐活跃起来，可以抓住机会赶紧卖掉不计划长持的资产。面对市场上琳琅满目的楼盘，购房者应该如何选择呢？地段价值李嘉诚的“地段论”之所以被奉为房地产地界的金科玉律，并非没有道理。苏州现在的四大新城，吴中太湖新城、吴江太湖新城、科技城、高铁新城，依然是苏州楼市成交的中流砥柱。吴中太湖新城：高大上的规划+华中师范附属学校吴江太湖新城=有规划+名校科技城=有规划+名校高铁新城=有规划+名校太湖科学城：规划+南大附属学校高贸新城：自贸区+星海教育集团作为苏州楼市的高光板块，需求一直不少，压力不是很大，毕竟有学区，有界面，有预期，这样的板块无论市场处于何种状态，都是有卖点的。在做板块选择时候，购房者可以着重关注这几点：政府重点发展对象，有明确规划发展蓝图，能够在3-5年内看到承诺兑现；板块内目前发展相对成熟，交通、商业、学区等要素相对齐全；品牌房企集中，楼盘品质普遍高于其他板块，价值明显；板块内占据特有的城市景观资源；居住价值房子的根本属性是居住，居住属性高的房子是一定享有特定核心资源的，比如景观、商业配套、学校等，此外产品一定是经得起推敲的。高品质的房子带来的居住感往往能够受到大众一致认可，毕竟群众的眼睛是雪亮的，不会轻易下跌。房企产品兑现力房企产品兑现力，也就是说，房企的信用度更是重中之重。毕竟现在接二连三的房企暴雷，信誉是能稳定人心的良药。有时候买房，担心的就是减配，货不对板问题。买房人最关心的，无非三件事：怕赔钱、怕减配、怕烂尾。这时候，品牌厮杀的时刻到了。最优解当然是央企＞国企＞民企。如今出行都要有绿码，而买房也要看绿档房企，依旧稳健运营的房企所打造的楼盘值得认真关注。综上，我们得出结论，多家楼盘宣布收回折扣或只是个常规操作而已，明年的优惠或将持续，但是优惠力度有可能没有现在大。至于苏州楼市的新拐点，我们还是要看二手房市场，在二手房市场没有彻底回暖之前，苏州市区的新房市场仍旧很冷，至少在年底之前，新房的成交量很难增长，或许新拐点要等到明年开春。往期推荐苏城热讯松口气的楼市要大反攻了？镇改街道的胥口、临湖，板块未来发展……科技城和胜浦，哪个更值得买？区域分析融资放松，房地产走出深V低谷园区车坊51号地块规划出炉北苏州的商业之光来了！板块解读苏州高铁新城和科技城，哪个更值得买？吴江运东能不能买？太湖科学城和科技城新房价格为何这么坚挺？楼盘动态单价8588元/㎡起，抢占环沪一小时城市圈价格洼地！持续上新！抢收市场！近期苏州预开盘推荐榜出炉！房价倒挂百万！苏州这个价值洼地即将上新遭抢！仅代表克而瑞苏州机构观点，供参考引用数据和观点必须经克而瑞苏州工作人员同意转载务必按照以下格式：转自：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）克而瑞苏州分析师洞察市场趋势发觉置业时机分享买房故事以真实鉴苏州克而瑞苏州交流

日前，克而瑞苏州房产测评发布了2021年1-11月苏州市区房企商品房销售排行榜。在权益金额榜单中，新希望地产以85.85亿元的销售金额位居榜首，以29.71万㎡的销售面积位居第二位。2021年苏州市区房企销售权益排行榜在全口径榜单中，我们看到前三甲房企分别为招商蛇口、新希望地产、旭辉集团，其中招商蛇口近几年在苏州市区房企合作楼盘广，且助力的热销楼盘多，使得其稳居房企排名首位。而同样表现不俗的还有新希望地产。2021年，在全口径金额榜单中，新希望地产以149.62亿元的成交金额在整个苏州市区房企排名第二，是为数不多的破百亿房企。此外，全口径销售面积为52.72万㎡，同样位居面积榜第二位。2021年苏州市区房企销售全口径排行榜在2021年品牌价值测评成果发布会上，新希望地产以140亿元的品牌估值，上榜“2021中国房地产开发企业品牌价值50强”。2021中国房地产开发企业品牌价值50强在市场复杂变幻的2021年，能够依旧站在苏州楼市头部的房企是非常不易的，除了销售数据的硬实力表现，苏州新希望地产均优均好的品牌成长，又做了怎样更多的思考？品牌是一个企业的无形资产，承载着消费者对企业的评价和认知。如今正值品牌升级热潮，无数品牌都在与时俱进，向着更高标准、更高目标出发。苏州新希望地产为适应新时代发展环境，基于开发能力、产品审美、服务水平的自我进化，在2021年开启品牌焕新再出发，致力打造“年轻化

01最近，车坊又迎来大动作！喜提成片开发方案！总面积共约123公顷！今年9月，园区规划建设官微就曾发布关于车坊土地征收成片开发方案获批的消息。车坊也成为新修订《土地管理法》实施以来，园区首批获得成片开发批复的区域之一。12月13日，车坊土地征收成片开发详细方案出炉！片区位置如下图，东至星塘街，南至吴淞江，北至车郭东路。片区范围总面积122.5031公顷，拟征收集体土地32.2463公顷，计划在2022年启动土地征收工作。详细的片区控规图也出来了：规划6宗纯住宅用地，2宗商住混合用地，1宗小型商业用地，其余多数为新型产业用地。2017年，园区规划网发布消息称，将在园区南侧建设上市产业园。上市企业园分为北部和南部，以生物医药、纳米技术人工智能为主。这次，园区南部上市企业产业园靴子终于落地。未来与高教区产业园联动，优化车坊现有的产业结构，为车坊带来更多高精尖产业，吸引更多的高素质人才留在这里。现半岛内地块几乎处于净地状态，部分产业园开建，住宅有鸿运华庭鸿顺花苑商品房小区。从上图控规可见，多宗地块已规划为住宅用地，据了解，车坊将有约10宗宅地待入市，未来将成为园区的供地大户之一！未来随着成片开发深入，该片区界面将发生翻天覆地的变化，更加现代化、更加宜居。02车坊，苏州城东南10公里处，它东濒澄湖、甪直，西临独墅湖、郭巷，南和同里、屯村为界，北与斜塘、胜浦接壤。园区最近街道划分，车坊属于斜塘街道，原娄葑街道的独墅湖水域，划归斜塘街道管理。区域内住宅以安置房为主，淞泽9个区、文荟3个区，老旧商品房小区仅有鸿顺、鸿海、南澳。板块内仅有一个次新房小区，即中锐星奕湾。车坊已有差不多6年没有新盘了，今年9月17日，中海在一次报价环节竞得苏州工业园区科教区永庆路东、普惠路北，成交总价13.6亿，楼面价22990元/㎡，溢价率14.95%。目前项目规划已出，拟建13幢8-17层洋房+小高层住宅产品。新项目的到来，可以起到补仓新房源的作用，也能进一步提高区域居住品质，未来将重新定义车坊新房房价。从楼面价来看，已经较6年前上涨了14554元/平；而且比胜浦、娄葑楼面价都要高出2000+元/平。地价高，也意味着未来房价水涨船高。板块发展方向：斜塘街道车坊东片区重点围绕人居环境改善与城市功能完善，整合周边优质资源，营造高品质的城市生活空间，构建契合周边整体风貌的城市景观界面，提升片区吸引力，为园区南部城市公共空间的塑造提供动力。03在园区买房，就能成为苏州楼市的大赢家，没买的想买，买了的还想买，毕竟限价之下，给了购房者买入“硬核”板块的机会。去年省政府批复的一份文件，为园区未来发展划定了一个界限：到2020年，规划人口规模115万，建设用地控制在159.2平方公里以内；到2030年，规划人口规模135万，建设用地控制在165.1平方公里以内。也就是说：未来10年里，园区的人口基数增加上限是20万，平均每年2万人；用地剩余存量还有5.9平方公里，平均到每年只有0.59平方公里。土地的限制，园区的发展是硬伤，但同样也会将精力转移到存量运营上来，比如说板块的更新。从楼市角度看，湖西、湖东、高教区供应量几乎为0，奥体成为核心板块内唯一的焦点，就连青剑湖在一波狂欢之后，慢慢趋于平静，而最近园区楼市的供应明显往这些板块倾斜：就是四个小金刚——跨塘、娄葑、车坊、胜浦地理位置上，四个板块从东南西北合围园区，每个板块几乎都与核心区域接壤。板块之间目前的成熟度存在差异，大致是娄葑>车坊>跨塘=胜浦。缺点也很类似，厂房多、老小区多、配套不齐全、界面差。04娄葑娄葑位于园区西部，被湖西CBD切割为南北两部分，娄葑南部在园区、古城、吴中的交界处。娄葑承载了苏州交通要道的功能，区域的通达性很高。东环、北环、南环、常台高速、娄江快速路、独墅湖大道，五条高架与一条高速，以及已经开通的地铁3号线，大大方便了片区内出行。且板块生活氛围浓厚，人气旺盛，基本生活配套齐全，更为打动购房者心的是，板块距离湖西CBD较近，地铁3站路即可到达，所以娄葑也被打上了“大湖西”的标签。娄葑有一定的成熟度，尤其是娄葑南部，自身的商业、教育尚可。界面差和厂房多是困扰娄葑已久的问题。娄葑北部以厂房为主，南部被独墅湖大道一分为二，南北界面相差较大，配套资源集中在独墅湖大道以北。相较其他三个板块，娄葑是最早在新房和土地市场有动作的板块。新房市场上目前朗诗和风熙华雅苑和新希望锦麟芳华两个尾盘在售，起步建面约为90㎡，备案均价为32500元/㎡。车坊车坊前文提的比较多，明年的苏州园区楼市主角之一会有它的身影。园区的道路修建对车坊的帮助很大，星塘街南延工程、中环二期、东方大道快速化都进一步提升区域的交通便利性。从园区内部板块定位看，车坊属于独墅湖科教区，板块内产业园较多。规划的园区上市企业产业园分为南北两个分区，南区1.5平方公里，即位于车坊，涵盖生物医药、纳米技术、人工智能等新兴产业。四个板块中，车坊的界面是最好的，道路干净，绿化整齐划一，老街的改造工作也在推进过程中。车坊的配套一般，自身没有较大的商业。板块体量很小，拆迁小区占据天下。安置房淞泽家园和东方文荟苑体量都很大，其中淞泽家园过百万方，人口5万+。明年中海项目就会入市，而且后续供地也会跟上，车坊很快会成为园区置业热门板块。跨塘跨塘位于园区北部，位置很好，同金鸡湖近在咫尺，只隔着一条娄江快速路。板块内离湖最近的小区-临芳苑二区，与金鸡湖大桥的直线距离约1.5公里，与玲珑湾七八区直线距离约1.1公里。已开通的3号线，在跨塘拥有两个站点——唐庄站、跨塘站。唐庄站三站可到东方之门，两站到园区火车站，后期还将迎来8号线，成为两轨交汇的换乘站。板块靠西，规划有园区企业总部基地，对于跨塘来说，是大利好。企业总部基地是阳澄湖半岛功能区的重要板块，占地1.5平方公里，规划建设60多栋独立办公楼宇。跨塘目前最大的问题是配套和界面。没有大商业，没有邻里中心，教育、医疗资源匮乏；远眺金鸡湖的同时，目光所及的区域内2/3是厂房……胜浦胜浦是园区东拓的受益者，是今后园区重点发展的板块，也是一个处在上升期的板块。园区胜浦在自贸区加持下，又叫高贸新城，各项规划不断落地，尤其是星海教育集团，算是板块一大利好。目前板块内两个在售项目越秀悦见云庭和万科东方雅苑。五矿49号地块的成交楼面价为19652元/㎡，和万科东方雅苑的成交楼面价几乎持平，中铁建50号地块的成交楼面价为18000元/㎡和路劲辉映时代的楼面价持平。高贸新城仍旧为园区未来几年的主力供应板块，未来还有多宗宅地待拍，产业赋能、规划利好之下，相信园区政府的兑现能力一定不会让购房者失望，同时3.1-3.2万元/㎡的单价是园区实打实的洼地，对园区有执念且预算又不那么充足的购房者可以选择这里。娄葑有较全的配套，跨塘有较近园区核心的位置，车坊有较好的界面，胜浦有较低的价格。但是看整体规划，跨塘、车坊的住宅用地规划少。明年车坊多宗地块正在赶来的路上，娄葑最早加入战局，胜浦已出让多宗地块。随着园区核心区域的饱和，四小金刚相继续写园区楼市，你更看好哪个？往期推荐苏城热讯松口气的楼市要大反攻了？镇改街道的胥口、临湖，板块未来发展……科技城和胜浦，哪个更值得买？区域分析融资放松，房地产走出深V低谷园区车坊51号地块规划出炉北苏州的商业之光来了！板块解读苏州高铁新城和科技城，哪个更值得买？吴江运东能不能买？太湖科学城和科技城新房价格为何这么坚挺？楼盘动态单价8588元/㎡起，抢占环沪一小时城市圈价格洼地！持续上新！抢收市场！近期苏州预开盘推荐榜出炉！房价倒挂百万！苏州这个价值洼地即将上新遭抢！仅代表克而瑞苏州机构观点，供参考引用数据和观点必须经克而瑞苏州工作人员同意转载务必按照以下格式：转自：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）克而瑞苏州分析师洞察市场趋势发觉置业时机分享买房故事以真实鉴苏州克而瑞苏州交流

本周四，相城主流核心板块的华侨城龙湖·启元首次领取预售证，将在周日首开。约30753元/㎡的备案均价，打破近几年来相城商品住宅备案均价的天花板，比一路之隔的溪云雅园备案均价高出约300元/㎡。据悉，在此之前，华侨城龙湖·启元已经预约超800组客户，当属苏州今年苏州奥体、狮山以外比较火的项目。而相城另一大红盘高铁新城的铂悦春和万象的关注度也很高。就在本周一，分析师在朋友圈看到一张海报，海报的内容是：上周累计600组来电，128组认筹。可以说，在苏州楼市整体低迷的大环境下，这个数据确实让人眼前一亮。分析师在工作日和周末都去过这两个项目的售楼处，人气都很火爆，现场置业顾问忙得压根没有时间接待，样板间也都是需要验资才可以看。之前在【戈文问说楼市】直播间中，就有粉丝提问，“华侨城龙湖·启元和铂悦春和万象，这两大红盘到底应该怎么选”？今天分析师从地段、配套和产品来为分析做个简要的解读。我们先来看这两个楼盘，华侨城龙湖·启元是龙湖操盘，华侨城负责文体中心的建造；铂悦春和万象则由旭辉、颐居、金茂、招商和南山五家房企联合开发，旭辉操盘营销。两个项目皆是品牌开发商操盘营销，而且都定位高端品质改善，所以购房者有对比也很正常。我们先从板块价值来逐个分析。华侨城龙湖·启元位于相城主城的核心位置——相城大道旁，铂悦春和万象则位于相城政府着力打造的新锐板块——高铁新城。一个是配套成熟的老城区，一个是有预期的新兴板块。从发展潜力来看，高铁新城近几年得到政府的政策倾斜较多。国家级综合枢纽的定位下，未来承载城市级的交通，产业优化升级和人才不断引进，城市功能配套也在不断地完善，并展现了一定的宜居属性。启元所在的地段属于相城的政务商业中心，也是相城发展较早较醇熟的板块，在相城区具有较高的认可度，品质改善属性明显。如今周边住宅用地已经不多了。分析师认为，启元和春和万象所处的地段有点类似十年前的姑苏区和园区湖东。那时候姑苏区是“一核四城”稳固的核心，而园区湖东是新兴的东部综合商务城，百业待兴。不过如今的高铁新城对比十年前的湖东显然走得更快更稳健，毕竟当下的高铁新城规划配套已经兑现，城市界面摩登、时尚且现代，还有苏州大剧院、苏州会议中心等城市级配套在规划建设中，未来或将成为相城区的新名片。我们再来看产品，这两个项目的产品各有特色。华侨城龙湖·启元约有63万方的超级体量，涵盖约21万方天街购物中心、约6万方文体中心O’PARK欢乐时光、约3.7万方智慧办公，以及约32.5万方住宅，由一座约百米直径的环形天桥“未来环”串联，同时将直通天虹商场，联合王府井、

01主城200万以内新房供应少远郊化四季健康花园产品力强且门槛低众所周知，苏州是一座宜居宜业的城市。近两年来，随着沪苏同城化、都市圈协同发展，城市产业的升级，经济结构的优化，人才引进政策多项并举，吸引了众多年轻人前来安家置业。△苏州工业园区实景图我们把目光投入到苏州主城的新房市场，目前新房均价约2.6万元/㎡，成交均套面积约122㎡，成交套均总价约为320万。

10月23日，房地产税改革试点政策被确定，时隔不到两个月，牵动大部分人心弦的房地产税，又迎来了新进展。12月15日，两份房地产税试点相关文件公布。财政部部长就房地产税试点工作草案做出的说明，他指出，房地产税试点办法将由国务院制定，具体实施细则由试点地区人民政府制定。我们发现，今年5月以及去年12月，财政部部长刘昆对房地产税也有同样的表述。一年的时间，三次提及积极稳妥推进房地产税立法和改革，释放了房地产税试点工作推进势在必行的信号。另一份是全国人大常委会就房地产试点草案的审议报告公布，赶在2021年结束之前，房地产税又刷了一把存在感，似乎房地产税的落地，距离我们又更近了一步。这两份重要文件，透露了以下重要信息：先试点再立法由于房地产市场全国差异很大，实际情况十分复杂，房地产税立法工作需要循序渐进、稳妥推进。也就是说，先深化地方试点、再国家统一立法，授权期限为五年，自国务院试点办法印发之日起算。这意味着，大多数地区在短期内不会开征房地产税。5年内全面推进立法的可能性比较小，5年之后，如果试点工作需要延期，可以再提请全国人大授权。稳定市场预期“强化房地产调控需求侧管理，稳定市场预期”房地产税，不只是税收来源，更是楼市调控手段，目的在于稳定市场预期。征收房地产税增加了保有成本，可以一定程度上抑制投机需求，同时，短期内其会带来一定的心理冲击，进而影响房价。杜绝一刀切”我国居住用房地产的情况较为复杂，各类人员的住房需求、税收负担能力差异较大，对房地产税的计税依据、适用税率、减除标准等税制要素，建议授权国务院在改革试点过程中逐步研究探索、及时调整完善”。这意味着房地产税的征收不会一刀切，不会向所有人征收，这肯定会误伤刚需和低收入群体，将可能首套免征或设置一定的免征面积。这两条消息一出，在网络上激起热烈讨论。经济学家任泽平表示，若房地产税没能科学合理设计，将给工薪阶层带来负担，变成了个人所得税，尤其是在当下经济形势较差的情况下。网友对房地产税的征收也表达了各自的看法，不少观点十分犀利。经济学家韩复龄发微博称，房地产税立法缓行。狼来了？狼又走了？分析师阅读了大量的资料，得出结论：房地产税“循序渐进、稳妥进行”，和“暂缓进行”，压根是两码事。首先我们需要把房地产税立法和房地产试点搞清楚。房地产税试点先行，边试点，边立法，这是之前就定好的方向，别被炒房客掐头去尾的带节奏了。这两份文件，涉及的都是2021年10月发布的房地产税改革试点方案。但在这个时间点对外公开，释放了什么信号？试点先行，意味着什么？不同城市情况不同、楼市格局不同、房地产金融化泡沫化程度存在明显差别，房地产税的影响存在差异。因此，先在部分热门地区或有代表性的城市率先开展试点就成了必然选择。换言之，或许房地产税立法还需要更长时间，但房地产税试点已经万事俱备，只差公布最后的入选城市了。房地产税为调控也为税源对于房地产税试点，相关说明文件里提出“强化房地产调控需求侧管理，稳定市场预期”。可见，房地产税的落脚点，不只是社会热议的取代土地财政、为地方政府寻找新的稳定税源，作用还在于“房地产需求侧管理”和“引导住房消费”，是楼市调控的一部分。这里的需求侧，指向的正是购房者和有房一族。房地产税，通过对有房一族征税，打破了我国房地产长期以来“持有成本接近于0”的局面。即便税率只有1%，一套500万的房子每年都要缴纳5万的房地产税，10年就是50万，这背后的成本可想而知，不仅有利于调控，也有助于稳定市场预期。大概率会有免征面积我们在前文就说到，房地产税要区分刚需、投资群体，刚需家庭或中低收入家庭，首套免征或设置一定的免征面积。相比而言，首套免征或许存在不公平问题，毕竟200平方的首套和80平方的首套有着天壤之别。所以，设置一定的免征面积，才是更务实的选择。房地产税试点离我们越来越近，那它何时落地呢？会在哪些城市落地？至于试点城市，作为先行示范区的深圳、位于共同富裕示范区的杭州、正在打造自由贸易港的海南，呼声较高。此外，上海、重庆既有房产税升级为房地产税的概率也不小；而广州、成都、武汉、西安也有一定的呼声。无论如何，房地产税，都将是未来5年乃至更长时间，影响我国房地产的重要基本面之一，这是大势所趋。作为强经济地级市，曾经的楼市四小龙，苏州应该也会加入试点城市之列。那么房地产税的落地，对苏州房价会有影响吗？苏州从2015年开始购房人群结构已经从刚需滑向了改善为主，未来房地产税的执行，短期之内会有心理冲击，不排除市场会受到打击，尤其是现在的下行市场。但是中长期，房地产税几乎不会对房价有太大影响。因为，决定房价的涨跌关键还是看城市价值和供求关系。其实，近两个月以来，中央层面密集发声，从"两个维护"再到"要在贷款首付比和利率上支持首套房购房者"，都在向市场传递了积极的信号。如今再到房地产税试点方案，这一套政府调控政策的组合拳的目的在于——减弱房产的投资属性，让房产真正回归到居住属性。往期推荐苏城热讯松口气的楼市要大反攻了？镇改街道的胥口、临湖，板块未来发展……科技城和胜浦，哪个更值得买？区域分析融资放松，房地产走出深V低谷园区车坊51号地块规划出炉北苏州的商业之光来了！板块解读苏州高铁新城和科技城，哪个更值得买？吴江运东能不能买？太湖科学城和科技城新房价格为何这么坚挺？楼盘动态单价8588元/㎡起，抢占环沪一小时城市圈价格洼地！持续上新！抢收市场！近期苏州预开盘推荐榜出炉！房价倒挂百万！苏州这个价值洼地即将上新遭抢！仅代表克而瑞苏州机构观点，供参考引用数据和观点必须经克而瑞苏州工作人员同意转载务必按照以下格式：转自：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）克而瑞苏州分析师洞察市场趋势发觉置业时机分享买房故事以真实鉴苏州克而瑞苏州交流

1关于楼市调控，浅显的比喻就像和面。常识大抵如此：面多了，加点水；水多了，添点面。但是自从2017年后，这碗面里就甚少加水了，反倒是面添了不少。面越和越稠，自然就会有些搅不动了。最近，接踵而至的消息似乎预示着，水又来了。11月中旬，央行表示，维护房地产市场平稳健康发展，银保监强调“三稳”11月24日，人民日报刊发的《必须实现高质量发展》中，专门大篇幅提及房地产行业。12月3日，银保监提到重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款”，房地产政策边际改善。12月6日中共中央政治局召开会议，提出“要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”。12月6日下午，央行宣布将在本月15日降准0.5个百分点，预计将释放长期资金约1.2万亿元。12月11日召开的“2021-2022中国经济年会”上