疫情下，苏州房地产市场形势分析及趋势发展！
政策环境：调控放松，一而再，再而三
自2022年2月以来，苏州前4月有一半时间都在疫情防控中度过，房地产市场也因此受到极大冲击，在2月市场基本停滞，3月短期恢复后，4月再次遭遇疫情，持续至当月月底。疫情的冲击加速了苏州政策放松的速度。疫情之前，苏州同全国大多数城市一样，主要是在房贷利率端发力，大幅降低房贷利率，疫情后，继郑州、西安等新一线城市政策陆续放松，苏州也在千呼万唤中出台房地产相关纾困政策。
首先是房贷利率层面，苏州近一年的房贷利率经历了一个过山车的过程，2021年1季度首套平均利率5.1%，二套5.4%，三季度无论首套还是二套房均大幅升至6%以上，而这个利率水平也在江苏省内处于最高。甚至二手房一度有银行停贷，即便有额度，放款周期也高达3个月甚至更长。
去年四季度苏州市场触底之后，从今年1月份开始，苏州房贷利率开始快速下降。3月初，首套房贷利率已从此前6.1%降至目前的4.6%，二套从最高点6.4%降至目前的5.2%，均处于历史较低水平，也在江苏省内最低。救市信号明显，利率一步降到位，意在消除购房群体对利率再降的期望，降低观望情绪，促进市场成交。
4月苏州房贷利率较三月无明显变化，主流银行的首套利率维持在4.6%左右，二套在5.2%左右，利率基本触底，除非基准利率下调，未来继续下降的可能性较小。
图：苏州房贷利率趋势 数据来源：CRIC
02政策层面：限购限售连续放松，公积金贷款额度提高
除了利率的快速下降，苏州在购房资格、限售、公积金贷款等方面也开始放松，扩大购房群体的同时降低购房成本，主要政策如下：
限售上，4月11日，苏州二手房限售5年改为3年，但在5月8月，新房限制转让时间3年调整为2年，二手房对限制转让时间不再要求，家庭若有新出生人口（二孩及以上），出售房屋时不受限制转让年限制约，进一步提升不动产的流动性。
限购上，4月11日，非苏州户口购房由3年内社保连续24个月改为累计24个月；外地人卖房后2年内无需社保或税单可直接购房；同样在5月8日，非本市户籍居民连续缴纳6个月社保即可购房，进一步放松，另外，非限购区域（常熟、张家港）购房不计入家庭限购套数。
4月19日，常熟人才政策放松，满足要求可补贴总购房价的1%（不含税）；
4月21日，苏州公积金贷款政策放松，首次使用公积金贷款，个人额度从45万提高到60万，家庭额度从70万提高到90万。
苏州调控放松政策有以下两个特点，一是政策出台方式非常低调，均是“非官方形式”，也无官方正式文件；二是在不到一个月的时间多次出台房地产调控放松政策，可谓雷声密；三是政策具有一定的力度，但依旧差那么点意思，政策集中在外地人买房限购和限售层面，在疫情制约外地人流动之下，并不能带来立竿见影的效果。苏州新房市场作为改善为主的市场，很多客户都是第二次甚至第三次买房，因为有贷款记录，首付要么五成，甚至八成，在全国都处在高位，这个成交门槛还是非常高。
从一个月内多次逐级加码放松调控的一个过程，能看出来苏州是非常谨慎的，一方面要严格执行“房住不炒”和“三稳”目标；一方面在受疫情冲击下的苏州房地产市场亟需救市政策纾困，区别于调控加码时的严厉和各项政策全方位发力。在救市这件事上，苏州采用“投石问路”的方式，关注疫情影响的同时，也持续关注市场的成交恢复情况，针对性地逐步出台救市政策，从而避免政策用力过度带来的市场恐慌或者市场激进现象，促进房地产市场平稳健康发展，另一方面也避免了因为放松尺度过大，苏州站上舆论的风口浪尖，“5.8”政策即在“4.11”调控实际效果一般后才进一步放松。
政策效果上，政策利好带来的成交效应市场上暂未显现，一方面是目前苏州疫情防控下人员流动减少，4月份许多售楼部处于关闭状态，只能线上营销；二是政策力度并不能起到大幅提振市场的作用，尤其是目前全国在疫情冲下，经济形势比较严峻，很多老百姓都量入为出，谨慎在房产等大宗资产上消费。多种因素叠加下，现行的放松政策预计难以达到市场预期，是为“雨声小”，接下来苏州大概率仍有相关的救市政策出台。
苏州4月份的政策调整，除了对本市市场影响外，也让苏州成为了今年长三角高能级城市“第一个吃螃蟹的人”，极具风向标意义。仅苏州政策出台半个月后，南京、无锡、盐城、连云港等省内城市也纷纷出台调控放松政策。
新房市场：屋漏又逢连夜雨，市场进入冰点
2021年苏州楼市和全国其他城市一样，上下半年冰火两重天，其中上半年市场否极泰来，成交火热，在2020年疫情之后，苏州市场得到释放。从下半年开始，在行业市场政策大幅收紧，房企暴雷多种因素叠加下，苏州市场直接触底。
虽然苏州2021年成交896万㎡，同比增加10%，但增加值主要由上半年贡献，上半年同比增加36%，下半年同比减少12%，全年相较于2019年下降5%，同时，住宅市场也从上半年的供小于求到下半年的供大于求，上半年供求比仅0.88，下半年达到了1.22，市场库存高企，市场以价换量现象普遍，2021年全年住宅均价也同比下降了2%。
在去年四季度市场触底之后，在疫情的影响下，今年无论是1季度还是刚刚过去的4月份，苏州楼市均创下近年同期成交量新低。
首先从季度上来看，今年一季度苏州供应面积101万㎡，处于2020年1季度疫情后各季度最低水平，环比下降50%；成交137万㎡，环比下降18%，比2020年1季度成交还要少9万㎡，创下了2018年以来同期最低水平；均价25490元/㎡，环比下降5%，也是自2020年以来的新低，苏州整体市场可谓冰点。
图：苏州住宅市场季度供求量价走势 数据来源：CRIC
月度层面，首先是供应量上，苏州4月新增供应量25.16万㎡，同比下降78%，连续三月下降，环比下降47%，创下近年同期新低。
成交量上，4月成交39.89万㎡，同比下降57%，连续8个月下降，环比由涨转跌，环比下降23%，同样创下2020年3月疫情后单月新低（今年2月除外）；
均价上，4月成交均价26466元/㎡，连续8个月下滑后首次同比上涨，涨幅4%，环比上涨4.8%，前四月最高；主要是由于园区万科玲珑源璟、高铁新城铂悦春和万象、相城元和华侨城龙湖启元、新区狮山狮子山澜庭等核心板块楼盘集中成交，拉高成交均价。
图：苏州住宅市场月度供求量价走势
数据来源：CRIC
开盘层面，苏州去年上半年货币宽松叠加土拍热带来开盘转化高，一、二季度分别为55%和60%，下半年大跳水，虽然四季度和三季度持平均是38%，但主要是四季度园区等核心区楼盘集中加推，包括锦麟铂悦府、铂悦春和万象、中海阅湖湾、大华春和景明等项目，去化率大都在60%以上甚至100%。其他绝大多数项目开盘都在20%以内。
今年一季度，开盘去化率仅34%，持续创下新低，且一季度有狮子山澜庭、建屋天著等现象级项目开盘，其余项目的实际开盘认购率大多在20%以内；
同样，苏州四月开盘去化率也呈现结构性上升。四月3个项目开盘加推，一共推出310套，成交245套，去化率79%，较3月上涨25个百分点，自去年下半年以来最高；主要是因为开盘项目少，其中园区万科玲珑源璟开盘售罄，另外两个项目雅樾澜庭和万科东方雅苑合计去化率仅19%，其中相城雅樾澜庭备案价82折，推出40套，也仅去化8套。
存量上，截止4月，苏州狭义库存898.82万㎡，受市场供应影响，已经连续5个月下降，比2021年年底的最高点946.56万㎡减少47.7万㎡；但去化周期上，目前苏州去化周期为18.4个月，这是自2016年至今的最高位，去化风险较大。
图：苏州住宅市场狭义库存走势
数据来源：CRIC
分区来看，目前仅园区处于健康区间，目前存量仅30万㎡，姑苏区去化周期也超过了12个月，但存量也仅有45万㎡，姑苏整体供应还是比较稀缺。这两个区域楼盘销售风险，从目前来看还是相对可控。
图：苏州分区住宅狭义去化周期（月） 数据来源：CRIC
图：苏州分区住宅存量分布（万㎡） 数据来源：CRIC
其余区域库存高企，去化周期均超过健康区间，新区属于结构性分化，狮山、横塘存量较低，但通安、浒关城铁等板块存量高企；吴江、吴中、相城基本各板块的去化周期均超过健康值，即使是吴江太湖新城、吴中太湖新城，去化压力也较大。
相城区自去年以来，就是整个苏州楼市去化最困难的区域，许多开发商都明确表示近期不会进驻相城拿地，区域内楼盘竞争激烈，像开发区、活力岛、渭塘、苏相合作区等板块内项目目前基本都在打折销售，折扣集中在8-9折，折扣力度较大，但去化情况仍不容乐观，年内来看，相城市场库存压力很难得到明显改善。
疫情下，客群也迎来了明显变化，苏州市区的楼市除了地缘性客群外，还有一定数量的四县市和上海客群。但今年以来，该部分人群大幅减少，特别是上海，3-4月基本为零，成交也都主要是苏州市区的地缘客群，受影响最大的区域是环沪城市太仓和昆山。
苏州市场虽然进入冰点，但市场整体分化还是非常明显，在苏州“核心区域限价4万、非核心区域限价3万”的限价规则下，像园区、狮山等核心板块的楼盘拥有独立市场行情，剪刀差存在（备注：今年以来个别核心板块楼盘有小幅限价突破，但不影响一二手房价格倒挂依旧明显），不太受外部环境变化的干扰。
苏州4月热销项目主要有园区万科玲珑璟源，高铁新城铂悦春和万象（招商、金茂、旭辉等）、陆慕华侨城龙湖启元，吴江太湖新城中海悦湖东方，1-3月的热销项目有狮山的狮子山澜庭、园区锦麟铂悦府、建屋天著等。
这些楼盘有三个特点，一是基本位于区域的核心板块，二是开发商要么是央国企，要么是行业龙头房企，如龙湖、旭辉等；三是大面积改善为主，高端改善项目受市场冲击较小，富人的购买力韧性远远高于普通人。
1-4月苏州除了典型的几个热销项目外，受疫情影响，其余项目整体处于滞销状态；其中滞销最为严重的项目主要集中在相城区，此外还有新区浒关城铁、通安、吴中木渎、上方山、越溪、吴江乡镇等板块，这些区域要么是存量过大，像相城、浒关，要么是区域城市价值低、客户数量很有限，如吴江及相城的一些乡镇板块；
二手住房市场：存量高企，寒冬持续
苏州一季度二手住房备案成交面积103万㎡，环比下降20%，成交套数9853套，环比下降19%，成交套数和面积都是自2016年以来的历史最低水平。
苏州4月二手住房成交面积33万㎡，成交套数3171套，同比已经连续11个月下降，本月同比降幅59%，环比由涨转跌，降幅11%，无论是成交面积还是成交套数，同样是创下自2020年疫情以来除今年2月外最低水平。
图：苏州二手住房成交季度走势
数据来源：CRIC
截止5月6日，苏州全市二手房挂牌数量123624套，其中市区77385套，较3月1日增加7712套，二手房市场存量非常大，也带来二手房市场整体成交周期拉长。
表：苏州二手住房各区挂牌量
区域 | 二手住房挂牌数量（套） |
园区 | 14777 |
吴中 | 16847 |
姑苏 | 14435 |
高新 | 9930 |
相城 | 9751 |
吴江 | 11645 |
昆山 | 25996 |
张家港 | 8127 |
常熟 | 6103 |
太仓 | 6013 |
全市 | 123624 |
区域上，目前苏州园区、姑苏已经是二手房主导市场，园区1-4月二手房成交2502套，新房成交1202套，新房不到二手房成交的一半，姑苏区二手房成交2481套，新房成交622套，也仅为新房市场的四分之一；其余区域均是新房主导。
表：苏州1-4月各区新房和二手房成交对比
区域 | 新房成交套数（套） | 二手房成交套数（套） |
姑苏区 | 622 | 2481 |
园区 | 1202 | 2502 |
新区 | 2352 | 1951 |
相城区 | 3491 | 1469 |
吴中区 | 3755 | 2527 |
吴江区 | 2883 | 2094 |
数据来源：CRIC
土地市场：首批次土地挂牌，土拍门槛降低
苏州市区2020、2021年连续两年超额供地，2021年涉宅土地成交建面更是同比增加了50%，但市区楼面价为近五年新低，背后两方面原因，一方面是去年大量勾地拉动楼面价下降；另一方面是政策调控收紧，二批次集中供地以来房企拿地能力及出价意愿下降。
苏州是22城集中供地城市之一，2021年市区三批次供地呈现为”首拍火热，再而衰，三而竭”的特征，在土地两集中政策之前，苏州市区的土拍如火如荼，热点板块的优质地块遭到房企的热抢，超半数地块进入一次性报价区间。第一次集中土拍延续火热，第二次开始转冷，第三次土拍政策放松，但土拍结果更加惨淡。
图：苏州2021年集中土拍前与集中土拍溢价率走势 数据来源：CRIC
拿地房企上，国进民退明显，央国企和地方平台托底成交占比达到新高。集中土拍前及首次集中土拍，民企拿地占比都能在50%以上，首次集中供地有恒力、雅居乐、中梁、旭辉、美的、复地等民企，第二批次仅剩下龙湖、星河以及嘉誉实业，第三次集中供地则只有爱情地产和日企大和房屋，头部民企均未参与拿地，央国企和地方平台公司的占比达到了90%，央国企成为拿地市场的绝对主力。
图：苏州集中供地前后拿地房企占比
数据来源：CRIC
政策上，2021年苏州土拍规则由趋紧到放松，紧跟国家调控，年内多次调整。
首批次开始限制失信企业参拍，同时限制资金来源，必须为自有资金；
第二批次开始限制房企资质，参拍企业必须有房地产开发资质，另外进一步限制房企资金，非地产企业融资都被限制，除吴江外，地块保证金也全部上调为50%；
第二次集中土拍惨淡收场后，第三次集中土拍保证金全部下调至30%，竞得房企首期需缴纳支付土地出让金也从60%下降为50%，除了园区地块外，其余地块也均未设地块的市场指导价。
苏州2022年第一批集中供地于3月25日入市，涉宅用地供应一共15宗，其中姑苏区1宗、吴中区3宗、园区3宗、高新区4宗、相城区2宗、吴江区2宗。苏州在去年下半年土地市场惨淡收场后，此次土拍门槛在去年第三次集中土拍规则下进一步下降，主要有以下三处进行调整：
一是保证金比例下调，竞买保证金比例由此前的30%下调为20%，对房企的资金要求有所放松；
二是全部取消市场指导价，在去年三批次中，绝大多数地块已经取消了市场指导价，但个别如园区地块仍有这一要求；
三是部分地块付款期限放宽：从出让价款缴付时间来看，15宗地块首批付款金额均为土地出让金的50%，此前苏州集中供地二期尾款普遍需要在3个月内缴清，而此次，除了姑苏、园区、吴中、相城9宗要求8月10日前付清（即3个月内）外，高新区和吴江区6宗地块的二期土地出让金要求于11月10日前付清（即6个月内），期限延长了3个月。
虽然土拍门槛下调，但仍难阻挡土拍颓势，15宗地块仅有新区狮山、园区湖东两宗地块突破限价，分别被大悦城控股和招商蛇口竞得，姑苏平江新城、园区车坊地块并未如预期竞争激烈，低溢价成交，其余地块底价成交。
拿地房企上，本次土拍全部由央国平竞得，无任何一家民企；外来央国企包括中铁建、招商蛇口、大悦城控股、天健地产四家，其余全是苏州本土国企和城投平台公司。
成交结果比市场预期更差，分化更加明显。
楼市预判：政策继续看“松”，房地两市分化贯穿全年
首先是政策层面，虽然目前苏州政策已经连续多次放松，我们从目前市场现状、购房者买房痛点出发，我们认为苏州房地产调控政策还有进一步放松空间，主要在二套房首付比例上进行调整。但调整尺度的大小，一方面看疫情情况，另一方面看市场实际恢复情况。
虽然苏州市区1-4月市场低迷，对于6月及下半年市场，我们仍然坚持年初克而瑞苏州机构给出的预测，无论是地市还是楼市，预计市场整体会好于上半年，但是分化会继续贯穿全年。
下半年住宅市场整体看“暖”，但这里的“暖”是相对而言，上半年苏州因为疫情冲击，住宅成交处于历史低点，同时叠加近期的政策利好，无论是新房还是二手房，下半年将会触底反弹，再结合苏州良好的城市基本面，全国最强地级市，江苏省第一人口大市，排名全国第六的GDP，市场韧性还是好于一般城市。
但是对于市场反弹“幅度”会有多大，难言乐观。
微观上，苏州下半年市场分化依旧，从苏州近一年这艰难的市场就能明显看出，高价值板块，高品质改善项目基本是独立行情，市场艰难且能开盘售罄，市场上行更是会一抢而空。而对于中低价值板块，特别是高库存板块，成交不会大幅上涨，以价换量仍将普遍存在。
宏观上，我国目前的居民的杠杆率超过了65%，几乎达到发达国家水平，未来上涨空间不大，消费透支严重；失业率上，根据国家统计局发布的最新统计数据显示，2022年一季度，全国城镇调查失业率平均值为5.5%。而3月份，全国城镇调查失业率为5.8%，比上月上升0.3个百分点，马上触及6%的警戒线，除房地产外，年初互联网也在持续裁员，极大地影响了人们的经济收入；另外，反复的疫情也让人们疲于应付，对未来的收入预期大幅降低，消费行为会更加保守，而房地产作为我国家庭的最大一笔支出首当其冲。
俄乌战争下动荡的国际环境，严峻的国内经济环境，反复的疫情，都让我们对苏州下半年市场的恢复程度难言乐观。
集中土拍上，我们已经看到首批次地块的成交分化。这种分化体现在两个层面，一是板块分化，少数优质板块土地依旧不愁卖，就像该板块楼盘一样，而更多板块，无房企问津；二是房企分化，绝大多数民企目前没有再投资能力，央国企唱主角。
所以，苏州剩下的集中土拍上，国进民退特点继续保持，央国企还是市场主力，少量民企作为配角出现；热点地块仍是万众瞩目，分化持续。
关于克而瑞
克而瑞，品牌诞生于2006年，作为全不动产领域数字化服务平台，信息覆盖399个城市。依托强大的专业研究力量和咨询顾问团队，克而瑞服务于TOP100强中95%以上的房地产企业，并为政府、企业和购房者提供房地产线上线下信息服务的全面解决方案。
经过十余年淬炼，克而瑞从行业数据延伸到泛地产数据，通过与上下游产业运营商的互动和渗透，最终形成一个完整的房地产大数据 生态圈。依托中国房地产住宅信息服务平台（CRIC）和中国房地产资管信息服务平台（CAIC）的支持，克而瑞业务覆盖地产开发、不动 产资管、物管社区等房地产领域。创新研发产品中国房地产决策咨询系统、投资决策系统、栅格地图系统、投管云、资管云、商办数据系 统、租售系统、物管系统、文旅系统、康养系统、GoingData、易企盈、云图洞察等，为大量房企提供了决策依据。
仅代表克而瑞苏州机构观点，供参考
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转自：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）
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