苏州人，2019年你还敢到这个区域买房吗？
近几年，随着城市交通、商业、教育、医疗等配套不断完善，苏州多个新兴板块也不断崛起中，吸引了众多房企的相继入驻，促进板块的人居水平的提高。比如吴中太湖度假区、新区科技城、吴江运东板块和相城活力岛板块等。
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活力岛的前世今生
相城两大热门板块，一是活力岛，二是高铁新城。活力岛南接平江新城，东临相城大道，占尽地理优势。2006年，相城活力岛规划出炉 ，相城区政府在2007年左右开始大举建设活力岛。
“功能配套不足”、“缺乏亮点和吸引力”、“商业起不来”“空城”“鬼城”成为大众对活力岛的印象。
其实近几年活力岛及活力岛北等周边片区内的交通、学校、商业等生活配套都在逐渐完善，可以说板块发展是具备一些“先天条件”的。
轨交2号、4号线的开通，繁华中心商业、正在建设中的苏州市第二图书馆、中央商贸城等配套都促进了板块的发展。
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从大热到冰冷的土地市场
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梳理上述土地成交情况，我们发现3个特点：
1、土地市场和住宅市场的热度正相关。2016年是苏州土地市场大热之年，板块高价地频出，溢价率居高。2017年下半年以后，活力岛板块的地块基本上是底价或者低溢价成交，市场在降温。
2、在活力岛区域，拿地的房企，基本上都是央企和国企，实力雄厚。
3、2019年苏州土地市场开门大热，但是活力岛的土地仍然出现底价成交，依靠国企托底。
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新房价格高攀不起或捅破3万/㎡
目前，活力岛区域新房在售项目主要为：中粮天悦、姑苏裕沁庭、织金华庭和嘉境天成。
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从目前板块内在售新盘价格来看，均价在2.2-2.5万元/㎡左右。待海玥名都、文灵雅苑、美瑜兰庭、美瑜华庭等项目上市时，活力岛的新房售价或捅破3万/平的房价天花板。目前多个地块规划集中出炉，2019年活力岛板块供应量巨大。
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地块规划集中出炉 供应量巨大
上海建工：海玥名都
地址：相城区元和街道广济北路东、安元路北
容积率：2.5
产品信息：规划建设29幢住宅，包括11幢叠加别墅、5幢层小高层和13幢高层，建面约为140-160m²。
天房：美瑜兰庭
地址：相城区元和街道永方路东、沈思港路南
容积率：2.5
产品信息：共规划17幢住宅，包括11幢高层和6幢洋房。南侧规划露天游泳池。
天房：美瑜华庭
地址：相城区元和街道永方路东、阳澄湖西路北
容积率：2
产品信息：共规划了25幢住宅，包括8幢高层和17幢叠墅。
鲁能：文灵雅苑
地址：相城区元和街道建元路南、文灵路两侧
容积率：2
产品信息：规划19幢住宅，户型以改善为主，并现房销售。
上海孚虹地块
地址：相城区元和街道广济北路东、兴盛路北
容积率：2.5
产品信息：共规划39幢住宅，包括20幢高层和19幢洋房。
九龙仓地块
地址：相城区元和街道文灵路东、安元路南
容积率：2.5
产品信息：共规划16幢住宅，包括8栋洋房和7栋高层，共计914户。
相城交建地块
地址：相城区元和街道文灵路东、黄蠡路南
容积率：2.5
产品信息：共规划17幢高层，仁恒操盘。
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新房VS二手房 谁更具性价比
除了在售新房和待上市的房源，活力岛板块的二手房存量充足。据克而瑞统计，板块内约有20多个楼盘，二手房存量足。
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从部分小区二手房的价格来看，恒基水漾花城二手房价格为19580元/㎡；华润橡树湾二手房价格为19114元/㎡，合景峰汇四期的二手房价格为21804元/㎡。
不难发现，活力岛老盘在售价格基本上在2.2万/㎡左右，而二手房的价格在2万元/㎡左右，待售新盘价格可能在3万+元/㎡左右；新盘价格，比老盘价格和二手房价格高出8000-10000元/㎡，价格方面不具优势。
新房和二手房之间，差价悬殊——“性价比”自然不言而喻，对于新房来说，活力岛的二手房会吸走极大比例的置业客群，以首次置业、对价格敏感的刚需族为主。
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高价新盘的出路在哪里？
从目前待售的高价地项目来看，未来待上市量将达156万㎡，未来的活力岛竞争将会异常激烈。高价新盘楼面价高，主要聚焦改善需求，通过提升产品品质来实现溢价。但是改善型置业者不仅对产品品质要求甚高，其对板块的配套也有较高要求。
故在活力岛激烈的新房市场环境下，板块内教育、商业、医疗配套还亟待进一步完善。正如活力岛某项目营销总监所说：“相城活力岛土地要拍出好的价钱，曾经许下的诺言和各项规划，必须兑现，不然房企不会选择活力岛板块和整个相城区域。”
总而言之，2019年活力岛板块项目的竞争压力将会非常激烈，其突破3万元/㎡+的价格是否能为购房者所接受？相关配套能否落地？一切都要时间来检验。
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