杭州多板块未来两年房价被控死！高低配“涨价”被杜绝！
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6月29日，备受关注的杭州土拍新政终于落下实锤(点击蓝字查看)。新政的核心是“限房价、限地价”，即设置地价上限的同时，还设置了今后的商品房售价上限。
值得一提的是，与北京、天津等已出台限价政策的城市相比，杭州的政策更精细化。不但设置了商品房毛坯销售最高均价和最高单价，还设置了精装限价，有利于封堵开发商通过精装水分攫取利润的行为。
杭州首批“限毛坯销售均价、限最高单价、限精装”地块挂牌详情
“双限”之后，杭州房价如何走？关键要看政府设置的限价，是高还是低。
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多数限价与当前售价持平
部分板块略有上涨
钱报记者通过对比9宗地块周边新房在售价格，发现大多数持平。
最典型的莫过于望江单元综合体地块，商品房（精装房源）限价69800元/㎡，与目前上品、御品的均价保持高度一致。
蜀山西地块商品房（精装房源）限价27800元/㎡，空港新城地块商品房（精装房源）限价20500元/㎡，与周边在售楼盘均价相差无几。
钱江世纪城核心区单元地块，商品房（精装房源）限价45000元/㎡。保利·澄品是目前距该地块最近的一个在售楼盘，最新一期开盘精装房均价47439元/㎡。不过，考虑到保利·澄品的地段更好一些，且精装标准高出500元/㎡，两者产品价差当属合理，基本上也算是价格持平。
萧山市北东西两单元地块，商品房（精装房源）限价37500元/㎡，与当前周边在售楼盘均价也基本持平。
此外，也有一些地块的商品房限价，高于周边在售楼盘价格。
比如大江东新湾地块，商品房（精装房源）限价18000元/㎡。目前周边在售楼盘有江与城、未来海岸，精装高层均价为17200-17800元/㎡，
还有乔司新城地块，商品房（精装房源）限价28700元/㎡，明显高于周边在售楼盘精装房源25500元/㎡的均价。
此外，备受关注的金沙湖地块，商品房（精装房源）限价37500元/㎡。由于金沙湖板块已经十年未出让宅地，暂无新盘参考。
不过，9宗地块的商品房限价与周边二手房价相比，明显偏低。比如世纪城核心区二手房均价，普遍高于50000元/㎡；金沙湖周边二手房均价37000-40000元/㎡左右，个别楼盘二手房成交价在40000元/㎡以上。
也就是说，如果这9宗地块开盘后全都按照政府最高限价出售，与当前的新房价格相差不大，与目前的二手房价格还有一定差距。放在新房价格体系中来观察，这样的价格算是相当平稳，符合政府对房价的调控目标。
总之，“双限”政策本身并不一定意味着房价是涨或是跌，但是它一定会增强政府的控盘能力。和谐社会需要房价稳定，政府是通过提前锁定未来一两年的房价，向市场传递“房住不炒”的调控决心。
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新政对房企影响不一
业内担心劣币驱逐良币
土拍新政对房企影响几何？昨天，多家房企投资部门人士向钱报记者表示，新政将对他们接下去拿地产生直接影响。
“以前拿地的时候，大家都在猜测以后开盘能卖什么价。现在好了，价格写得明明白白，再也不用去猜，就看谁的成本低，谁不怕亏。这样一来事情反而变简单了，觉得有钱赚那就去拿，觉得要亏就等等看。”某省内民营房企人士说。
根据双赢机构市场研究中心分析师潘忆的测算，以世纪城地块为例，按照44050元/㎡的毛坯限价来倒推，根据行业平均成本（地价年财务成本8%，税费12%，建安成本3500元/㎡），预计车位售价40万元/个，保本楼面价约30000元/㎡。当然，如果考虑到精装部分还会产生部分利润，实际保本楼面价可能会略高一些。
“新政一出，今后大家拼的就是成本。央企和国企的融资成本低，它们的优势会进一步扩大。对于中小民企而言，规模和供应链都不占优势，拿地难度会进一步加大。”某香港房企相关人士说。
不过，也有一些人士认为，占据融资成本优势的央企，并不一定可以在今后的杭州土地争夺战中胜出。“一般来说央企对利润指标非常严格，就以我们公司为例，利润率指标卡在15%。以前还不知道今后能卖什么价，还可以搏一搏，但是现在价格看得一清二楚，利润率一测算只要达不到15%，就只能放弃。”某央企人士对接下来的夺地战并不太看好。
“不排除少数房企‘饥不择食’非理性拿地的可能。由于拿地成本太高，要想少亏，只能控制建筑成本，就必然会导致楼盘质量下降。这样的结果，也是我们业内最不愿看到的。”有业内人士坦言，新规则之下，劣币驱逐良币的现象很可能会在市场上演。
而对限定的高价项目而言，比如望江地块，则不仅要拼成本管控能力，更要比产品力。这方面，滨江的优势明显，也不排除拿地房企与滨江合作。
土拍新政还将对今后的产品打造产生一定影响。由于洋房、排屋等低密度产品受限价因素影响较小，当前不少楼盘都喜欢采取“高低配”的形式，以此增厚利润空间。但由于新政对均价和最高单价都进行了设置，这就使得开发商失去了做“高低配”的动机，这将会在一定程度上影响到今后一段时间洋房和排屋产品的供应量。
蒋敏华
印梦怡
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