“产业”可能比“环线”更重要！浦东房子的逻辑，你看懂了吗？

多年以来，上海的房价一直遵循着一个大家心照不宣的基本逻辑。那就是以市中心地区为圆心，越往外走房价越低。

目前上海内环的新房均价在11w/㎡左右，中环新房均价在9w/㎡左右，外环均价在6w/㎡左右。不过，浦东的房子似乎并没有严格遵循这样的逻辑。

浦东金色中环，多个价格体系

浦东的南中环连接了前滩、三林、御桥和南张江这几个非常重要的板块。这里重点说一下前滩、御桥和南张江。

从位置上来说，前滩因为靠近黄浦江、又处在上海规划的中央活动区内，现在新房12万+这样的房价总体还算是比较合理，相信大部分购房者对此也不会有太大的疑义。

往东，便是御桥科创园，也就是御桥板块。

这个板块一直被大家以高压线、垃圾焚烧厂所诟病，但强力的规划、优质的学区、品质不错的住宅也让这里的房价默默的攀上了8万+的水平。去年的红盘仁恒锦绣世纪，就属于这个板块。

未来，这里将打造陆家嘴御桥软件园，产业、商业大量入驻，11号线也在这里预留了严御路站，而让大家担心的垃圾焚烧厂或许也将有望退出历史舞台。

地块规划图仅供参考

御桥区域未来的住宅供应，主要来自于上农批地块，大约面积1平方公里，地块现状为浦东最大的批发市场，北边为北蔡大型居住区，东边为商品房基地，南边为御桥软件园。从前期公布的规划看，这一地块释放后，意味着能有区域带来新增住宅供应，但地块缺陷是无轨道交通。

除上述区域，浦东中环还有一个重头戏，就是张江副中心。作为全浦东最强的科创产业聚集地，张江科学城目前正在中环附近打造一个新的产业高地。

从高科技产业园转变为城市副中心的城区，这是地域能级和配套设施的全面颠覆。足以说明了张江的未来潜能！

根据规划，张江副中心将以320米高的张江双子塔为中心，集合13号线、21号线，打造一大片高密度、高强度的商办聚集地。

不过根据规划，张江地区日后的住房供应或将以租赁住房为主，商品住宅新增供应也或将比较有限。

张江新盘

张家浜C1e-01&C1e-06商住地块，2块地未来将供应超过900套住宅，主力户型为约90洋房、120-140㎡高层，预计今年入市。

浦开江南里预计后续入市，主推中式别墅，最小的别墅190平，最大的别墅达到1200平。

多个热门板块，房价和环线联系不大

在浦东的范围内，除去原南汇，同样受张江辐射的还有唐镇、川沙和祝桥。这些板块的价格也并不是按照正常环线位置套路出牌的。这里重点说一下唐镇板块。

作为浦东新崛起的高端国际社区——浦东唐镇，规划有约700万住宅开发总体量，约60万商业配套大大超过前滩和联洋，一跃成为了上海备受关注的置业热土。

今年，地处外环外的唐镇，二手房的近期表现“超出预期”，如今已奔向10万+的水平。比如，与华侨城•纯水岸项目仅一街之隔的大名城紫金九号，2018年入市价格约6.2万/㎡，如今的二手挂牌均价则是约10万/㎡（*数据来源：链家官网）。

但是，放眼浦东的其他板块，我们很快就会发现，即便在外环以内，一手房性价比极高的项目依然还是有的。就比如此前很火的森兰板块，由于“限限限”的因素，那里的一手房森兰星河湾均价约79500元/㎡。

有趣的是，无论是唐镇绿城系小区还是森兰同样价格的二手次新小区，无一例外都有着在当地小有名气的学区。森兰同样价格的二手房要么对口明珠森兰学校、要么对口六师附小，总之都是口碑不错的学校。

仔细观察我们会发现，刨除了现有的学区因素，外环外唐镇的一手商品房备案价可能比外环外江桥、南翔等浦西板块价格是要高的。

张江产业园对浦东房价“贡献”颇大

不过，无论是唐镇还是浦东其他板块，这些地方一手房的购买主力主要还是来自于张江的上班族。毕竟张江科学城目前依然在不断扩张，每年都会源源不断有新的企业来到张江，很多高科技人才也一波接一波来到张江。

唐镇本身距离张江只隔了一条外环线，又有轨交2号线这条黄金线路途经，因此一直以来都是张江的后花园。

另外祝桥此前也有利好，那就是上海东站和国际航空城的规划。虽然这些规划还未最终落地，但是有总比没有好。

当下，浦东比较重要的产业普遍集中在张江科学城范围之内，因此也造就了张江周边一手房价有些特别。看来浦东的张江确实是一个不可小视的存在。

这也给购房者提了个醒，浦东的房子可能并不会严格按照环线、地段等因素来分布，有的时候一个地方的产业分布也会影响着房价。

*免责声明：本文所有内容包括但不限于图片、文字等仅供参考，所有信息均以政府部门最终审批及买卖双方正式签署的法律文件为准。文中所有户型面积为建筑面积（约）。

扫码关注

加小壹为好友

获取最新上海新盘资讯

【更多阅读·推荐】

品牌专题

新盘速递

独家实探

上海豪宅

五大新城

上海买房