临港新房，开盘当天就卖光了？到底谁在买房？

4月1日以来

9个新盘开盘

5个已售罄

有的竟然在远郊！

另外14个已经结束认购的项目

有7个触发积分

4个认筹率超过400%

售罄新盘汇总

2023/4/1--2023/4/19

南山嘉荟领峯

入围分51.1，均价4.1万/平，总价约322-640万

滴水湖馨苑7期

未触发积分，均价3.5万/平，总价约222-661万

招商象屿蟠龙府2期

入围分62.43，均价6.2万/平，总价约428-709万

瑞仕半岛璟庭

入围分55.25，均价7.03万/平，总价约618-744万

天汇玺

入围分55.27，均价10.4万/平，总价约725-1687万

如果你看数据的话，最近的新盘认筹数据和开盘去化情况，都透露着融融暖意，连远郊新盘都出现在了日光榜单上。

地产君又统计了一下，这些新盘的认筹情况，加上14个已结束认购，还未开盘的项目，发现参与认筹的购房家庭，光看数量就真的很多。

在保持集中开盘的情况下，热盘如瑞仕半岛璟庭、建发璟院、华发古美华府、象屿招商公园1872、招商象屿蟠龙府2期，认购人数都超过预期。有机构统计，在认购率上，今年一季度平均认购率达到180%，高于去年全年的150%左右。

例如前面提到的日光盘南山嘉荟领峯，4月开盘认购率189%，触发积分，而去年12月开盘，认购率128%，没有触发积分。就连金山的建发观唐府，今年3月开盘认购率69%，也超过了去年11月开盘时的45%。

建发璟院、华发古美华府是同期认筹，这意味着至少有3000多组，手握800万+资金的购房者，等着买房。

而且眼下的市场行情是，即使没有触发积分如3月底开盘的缦云上海，2000万+的房子，竟也在当天卖完了。

到底是谁在买房？

热盘涌现，积分微涨

据中原地产统计显示，从认筹可以看出，8成以上的项目可以当天清盘，其中不少项目触发了积分，入围积分比前一批次，有小幅上涨的现象。尤其是中高端改善产品，受到市场更多关注。

日光售罄、认筹率冲破400%、认筹人数破纪录达到2200+……这样的信息，冲击着购房者的大脑，虽然只是个盘的局部信息，但被放大之后，变成了一种在回暖的体感。

尤其是当百汇园（220套）和前滩百合园（164套），入围分爆出的时候，立刻有网友发问，这么多高分都是哪来的？从购房者画像上看，768个入围家庭，即使是“上海户籍名下无房”，也要工作9-16年以上。

热销还蔓延到了远郊，3月以来，嘉定、松江都有新盘日光，闵行边缘的象屿招商公园1872，两开两罄，三批次认筹率再度冲破400%，远郊的滴水湖馨苑和奉发名邸的收官叠墅产品，也实现“日光”。

而即使远在奉贤南桥的叠墅，和临港滴水湖的住宅都被“当天清盘“之后，“到底谁在买房“这个疑问，更加扩大了。

谈到新房成交回升的原因，中原地产首席分析师卢文曦认为，跟最近的供应节奏有关，今年三个批次到目前为止上市的，才1万多套，而去年八批次，仅一个批次就能达到这样的量。另外，还有改善的局部挤压效应。今年新盘中，10万+的项目供应量，也比去年减少了，所以改善可选的并不多，个别楼盘的认筹率和入围分就高了。

“你看现在卖的好的项目，基本上是和改善有关系的，要么是地段，要么是户型、要么是产品，要么是品质，要么是板块有故事未来有前景的。”卢文曦分析说。

二手购买力，流向新房？

在这些新房的购房者中，有不少刚刚卖掉了二手房来“打新”。

3月二手房2.4万套的成交数据，在3月还未正式结束的时候，就开始迅速刷屏了。

但跟过去不同的是，以前市场只要开始回暖，你从中介那里，就可以开始感受到紧张情绪，但是如今，如果你去买二手房，中介会告诉你有很多房源可以挑，如果你去卖房，中介会说，如果价格不是小区最低，真的不确定什么时候能够成交，“因为还有几十套跟你相似的房子，也在出售“。

城市测量师行给的数据是，1-3月以来，二手房挂牌量一直处于上升趋势，截至3月底已达到12万套左右。

在上海链家的一季度报告中，有一句话引起了地产君的注意：“3月成交表现或为昙花一现，市场目前并不存在过热的风险。”

透露出一种，相当冷静的客观。

上海链家研究院首席分析师杨雨蕾认为：“3月网签量高企的主要原因是春节后，之前积压的购房需求集中释放，不少2月份签合同的购房者在3月份走完网签流程，之后市场成交节奏则开始逐步放缓，叠加目前新房集中供应充分，亦分流部分二手房需求，当前购房者较为理性。“

是的，卖掉二手房的购房家庭，转身加入了“打新大军“。

地产君常常联系的一位中介，前两天在朋友圈发布了一套房源：急售！挂牌价从855万，下调到815万，要求首付7成以上，而且要马上能过户！

“因为房东急着打新，开发商要锁资金，如果摇到了，后面也等着付钱。“中介说。

这是一个缩影。

有市场人士爆料说，目前卖掉二手房的房东，六成以上会选择买新房，而不会去接盘二手房，这是否就是二手交易数据冲高之后，后继乏力的主要原因？

新盘市场上“高分买家“突然变多了，这个问题，似乎也找到了答案？上海2月份网签了1.9万套二手房，3月份网签2.4万套。假设一个5年没有买过房、中年在职的上海家庭，出售自住房以后，立即就可能变成裸分“75分以上的购房家庭“，我们身边，不乏这样的潜在选手。可能是70尾，或80后，这样的家庭，目前也正好进入到需要置换改善的“人生阶段”。

卢文曦则观察到，二手房市场在进入3月后，挂牌热情比2月有进一步提升，新增挂牌量始终维持高位运行……买家心态也比较淡定，毕竟二手房挂牌量大，同时新房也有较大的选择余地，因此对于叫价强势的房东不会理睬。

谁来托底二手房？

上周末，地产君在亲戚家的小区门口，又看到了中介摆摊，推荐房源满满写了两块白板，地产君还拿到一张双面打印、铺满房源信息的传单。

这处小区不过10多栋楼，1000多户，只能算一个规模中等偏小的社区。问了一下中介，目前仅这个小区有20多套房源在挂牌，“都很诚意，随时可以看房“。

在留下信息后，当天下午，地产君就被告知可以“一口气看5套房”。

有几套房子，是去年底就挂牌的，目前还没卖掉，价格也没有大的变动。

问了一下最近的交易情况，“和上个月比，签约量降下来了“，一位中介小伙子如是回答。

“不少房东看到成交回升，最近价格又咬得比较死，而现在买二手房的，因为可以选的比较多，心态上不着急的多。“

“你觉得现在不买，二手房价会涨吗？“地产君问了问带看的中介小伙，小伙老实地说，就这个小区，下半年可能还会再降一点。

“因为旁边有个楼盘，下半年准备开盘，从去年底就开始宣传了。这边二手房单价9万出手，那边新房定价是8万多，其实倒挂也没那么明显，但一样要换房子，肯定买新房还是比再买进二手要划算一些，至少税费就省下来一大笔，哪怕没买上这个盘，别的新盘还可以选……所以这几个月还会有一些房子会要挂牌的。“

“冷热不均”，将是常态？

总体来说，今年整个市场环境，确实给人一种信心回升、暖意融融的感觉，但要整体“热“起来，也没这么容易。

因为一二手房的行情是流动的，新房可以分流掉二手购买力，而二手如果成交不畅，又会反过来制约新房成交。在这种情况下，即使是新房，也会“冷热不均”，有限的购买力涌向局部热点。

“那如果这些房子卖不出去，他们是不是就不换了呢？”地产君询问带看的中介小伙。

“换的需求还是很大的，像这个小区，今年交房满5年，在我们这里挂牌的，很多都是孩子5-6岁，嫌房子小，想换大的，小区里50%都是80多平的两房，现在抛出来的，大多数都是这种两房。“

“对了，您的房子卖了吗？如果您要换房，建议您先卖再买，或者边卖边买都行，现在价格波动不大，先卖了也不会太着急。但挂牌之后，多长时间能卖掉，现在真的不太好说。“这位工作在市场一线的中介小伙，这样跟地产君说。

猜你喜欢

【新盘】三批次！松江印象城旁，62套压轴大四房，认购在即！

【城事】山姆嘉定首店，预计10月开业！就在南翔云翔湖住区

【新盘】3批次新盘怎么选？一图看懂！

【区域】抓住战略机遇的青浦，买房如何乘势而上？