松江九亭的两个“捂盘王”，终于要入市了吗？
作为松江区离上海主城最近的一个板块，再贴上大虹桥、价格洼地的标签，九亭一直以来都受到市区客的关注。
直观一点，九亭的次新房成交价最高约7万元/m²，而隔壁的七宝已经来到了11万元/m²，价差约4万元/m²！
再来看九亭和它旁边的徐泾。位于九亭的贝尚湾目前挂牌均价约7.2万元/㎡；而距其约1.5公里的葛洲坝虹桥紫郡公馆挂牌均价已经来到了9.9万元/㎡，每平相差了2.7万元。
综上，九亭是真·价格洼地无疑了吧。
说到这里，大家不免好奇，为什么呢？九亭差在哪里呢？
当你发出这个疑问的时候，说明你是有思考的，而不是看到价格洼地就觉得捡到了宝。
从地理位置来看，九亭是松江区距离上海市中心最近的一个板块，而且依托轨交9号线，一站到中春路就能换乘机场快线、两站到七宝就能换乘嘉闵线，可以说是咫尺繁华，轨交便捷。
并且，松江一直争取的12号线西延伸也经过了九亭——从南门的临港松江科技城开过并设站，未来会满足九亭南部和新桥人民的出行需求。
自驾来看，九亭本身处在大虹桥辐射区，周边的高架四面合围，北有沪渝高速、西有沈海高速、东有嘉闵高架、南有闵松公路高架，沪松公路还将进行快速化改造，可以说是路网通达。
这样看来，区位和交通都没什么问题，那么问题在哪里呢？
可能就出在产业及商业、教育、医疗等资源配套上。
首先，九亭是没有大的产业支撑的。
其次，商业方面，还要分北九亭和南九亭来看。
北九亭囊括了九亭金地广场、九亭U天地、贝尚坊、摩立盛汇等商业资源，虽没有七宝的万科广场和宝龙广场那么高端，但这些商业满足九亭人民的日常所需已经绰绰有余。
而南九亭，商业主要以低端的沿街商铺为主，到了夜晚并无多少人，显得格外冷清。
教育的话，九亭的小学、初中可不少，诸如九亭小学、九亭三小、九亭四小、九亭中学等，其中九亭中学的成绩在松江公办里名列前茅。
为了让居住在九亭的人享受到更好更完善的教育，九亭还为自己争取了一所高中。
根据《松江区九亭新市镇（含九里亭街道）国土空间总体规划（2017-2035）》，在九亭南部九科绿洲公园北侧规划有一所完全中学：
这所学校包括初中和高中部，如能顺利落地那么将填补九亭和新桥两邻镇没有高中的空白。
不过，即便如此，九亭在教育上与松江区目前大力发展的新城还是存在一定的差距，而九亭正在自己兴建学校缩小这种差距。
再来说说医疗，九亭只有一家二乙医院——松江中心医院九亭分院，这家医院日常处理一些小毛病肯定没问题，但是要想享受更好的医疗服务还需前往隔壁的闵行或继续东进市区。
九亭医院是松江东北部唯一的二级综合性医院，建成投用已16年，已经无法满足周边50余万人口医疗服务的功能。
今年两会期间就有松江区人大代表提出建议，要推进九亭医院改扩建，满足松江东北片区人民就医需求。
说到这里，你觉得九亭怎么样？
作为一个存在大量5字头二手房的板块，2站七宝、8站徐家汇的板块，你觉得现状的配套能不能满足你？
我的答案是，还要啥自行车。
我想这也是，大多数刚需置业人群的答案。所以，这里聚居了大量的来自漕河泾、徐家汇的打工人。
而且，这里的新房真的可以说是一房难求。
首先是因为，九亭上一次有宅地出让还是在2011年，也就是说九亭已经十几年没有新的住宅用地了！而传言要推出的，多是陆陆续续买了十几年甚至近二十年的老盘，比如贝尚湾，比如唐顿公馆。
据爆料，这两个老盘将于五批次上会，现在的问题是价格会报多少，价格能不能批下来~
老牌社区贝尚湾，早在2007年就开始入市，整盘约50万㎡的大型居住社区，至今项目二期还有剩余约4栋192套房源今年有望加推入市，楼栋为下图的 18、19、20、24#。
预计会推出户型面积约104-175㎡的3-5房，户型图如下：
此外，近日贝尚湾三期规划方案已公示！将推出8栋13F-17F高层，4栋6F小高层、西南侧3F别墅。
规划方案示意图
项目基本信息
建设单位名称: 上海总泉置业有限公司建设工程名称: 松江区九亭镇65号（A、B）、66号地块三期商品住宅项目（贝尚湾园三期）
建设项目选址：松江区九里亭街道沪亭北路338弄建设用地范围：松江区九里亭街道东至新漕泾河，南至涞尚路，西至沪松公路，北至贝尚湾二期
用地面积：60804.2平方米
建筑规模：总建筑面积 182562.3平方米 ，计容建筑面积 107412.1平方米
规划用地性质：商品住宅
建筑工程性质：商品住宅
建筑容积率：1.767
绿地率：35%
建筑高度最高点：54.3米
而且，松江区规划和自然资源局还就相关问题给了官方答复。
提炼几个关键点跟大家分享一下：
1、拟建7#高层住宅与北侧已建高层住宅建筑间距最小为36.12米，拟建5#楼与北侧已建高层住宅建筑间距为42.22米，完全满足规划技术规定二十七条0.5倍及最小30米要求。
2、三期规划建筑限高要求为不大于60米，方案最高层数为15层，建筑高度为53.6米，建筑限高满足规划要求。根据《上海市规划管理技术规定》第五十一条：多、高层住宅的层高宜为2.8米，不应高于3.6米。方案层高在3.0-3.3米，均在允许设计范围内。
3、三期项目拟计划于2023年7月开工建设，于2026年12月竣工交付。
接下来，我们来说说唐顿公馆。作为一个新房项目，洋江唐顿公馆是没有售楼部的，只能在中介门店机构了解到信息。
中介表示该盘只有少量的房源在售，95m²两房的剩下2套（顶楼550万、次顶楼600万）、135m²三房的剩下十几套（800万左右）。
当然这只是毛坯总价，中介在带看时明确表示，另有其他费用。最后算下来小户型和大户型的新房到手单价分别被拔高到5.94万元/m²、6.24万元/m²！并表示，即使这样也是不愁卖的。
毕竟，新房6万的到手价，比起2020年的次新房贝尚湾7万+元/m²的挂牌价，至少要倒挂1万元/m²，再算上二手房的税费，买唐顿公馆的新房还是划算得多！
其实，洋江唐顿公馆早在2003年就拿地了，相当于捂了将近20年才拿出来卖，缩水后的产权还剩下约50年，项目早已建成，已是现房销售。
该小区就5栋楼，英式ArtDeco的红色建筑风格显得很特别，虽然得房率只有75%、95m²的户型也只做了两房，但放在九亭供应稀缺的新房市场中依然是香饽饽。
当然，唐顿公馆至今保留的未售房源其实远不只上述的十几套，还有部分135m²的等待悄悄开售。
九号线，日常依旧拥挤
九亭，也暂无新的机遇
不过，2站即达七宝腹地
徐家汇也不过8站的距离
新房5/6万/㎡的均价
这里已经是刚需福地
1-2万/㎡的倒挂
这还不算红利？
楼市特种兵，且买且珍惜~
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