徐汇又曝全新盘！一路之隔汇师小学
徐汇的购房者苦改善新盘供应久已，几乎保持着入市一个清盘一个。
今年前6批次，仅5个盘入市，而且其中3个是12W+的徐汇滨江高端盘，适合普通改善点仅2盘：中外环间的地产尚海悦庭和外环外的雍汇庭，均日光。
在雍汇庭日光后，除了“搁浅”状态的云锦东方，购房者们又“桌上没菜了”。
下一个，会是谁？
其实徐汇还有两个内中环间的项目——康健的汇樾庭，和漕河泾街道的玖珑庭，两个新盘相距不到3公里，都在火热建设中，如果取证顺利，三季度入市有望。
尤其是玖珑庭，地产君日前经过施工现场，看到6栋住宅楼已经全部长出地面，部分楼栋已经达到10层左右的高度。
项目的商办地块也在动了。项目的售楼处虽说还未开，但已经有销售团队在蓄客了，预计三季度的希望很大。
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千万级买入内中环，正是徐汇最“难抢”的需求和价位段。
这个项目具体位置在哪里？小区规模多大？最新动态如何？为方便大家掌握第一手信息，地产君进行了一番实探。
位置：徐汇内中环
靠近“三轨交”，5分钟上地铁
玖珑庭也就是去年拿地的徐房漕河泾项目，一共分为4个小地块，住宅+商办及社区服务配套。
其中住宅地块位于武宣路武威路丁字路口，这两条都是2018年徐汇区新辟的马路，不住附近的人可能不熟悉，但说到3号线石龙路站，位置就清楚了。
从小区走到石龙路地铁站，大约只需要最多5分钟。可以说是名副其实的地铁房。
龙漕路站距离小区也不远，在建中的23号线，未来与3号线在龙漕路换乘，龙漕路还有12号线，三轨交汇。
住在这里，最大的便捷应该就是交通，有购房者表示“15分钟到中山公园，25分钟就坐进徐家汇的办公室”，所以很想买在这里。
毕竟是在徐汇内中环，南站、漕河泾、徐汇滨江到这里基本不超过3公里，近在咫尺，有网友对此发出过神总结：“1公里内什么都没，3公里内什么都有”。
根据上海徐房此前公示的规划设计方案，玖珑庭的住宅地块拟建设6幢8-14F住宅，容积率2.0。
在建中的玖珑庭住宅社区
配套商办地块已动工
住宅施工铭牌：2024年7月竣工
配套：自带商业
菜场、社区服务中心
不要以为内中环就等于配套齐全，就算是在徐汇，也有“生活配套盲区”！玖珑庭虽属于漕河泾街道龙华板块，但过去曾是“旧物堆场”，又受到轻轨3号线和“上海机务段”的线路走向影响，虽身处繁华地段但发展滞后。
周边步行范围内菜场、商业都比较匮乏，与之相邻的石龙春晓是前几年新建的租赁小区，馨汇南苑是动迁房小区，生活氛围也比较薄弱。
不过，项目自带商业配套，4个小地块中有商办和社区服务设施。
其中，住宅社区旁的196e-04地块规划有商业、办公楼、菜场；
196e-03地块规划有商业、社区服务设施，包括社区医疗、社区养老设施。
最大的商办地块197b-01地块，由体育馆、文化馆、商业、办公组成，不过与小区之间隔着轻轨3号线。
真的近，汇师小学一路之隔
站在项目旁很难不注意到汇师小学（中城校区），校舍距离未来的住宅小区是真的很近，穿过马路就到！
从目前的公示对口范围看，这所学校对口馨汇南苑（部分），就是玖珑庭北面紧邻的社区。新房不承诺学区，未来会不会是对口到这所学校？也是很多购房者在期待的。
距云锦东方不到1公里
从地图上看，玖珑庭到云锦东方的实际距离，大约只有1公里，驾车线路2公里左右，这就是它的坐标点。
来源：高德地图
玖珑庭的房地联动价是11.4万/平，可售住宅在330套左右。
主力户型99-212平方米，中小套占比约81.62%，也就是说主力户型的总价在1100万左右。
这个价格是否存在“倒挂空间”？
紧邻项目的2010年左右动迁房小区馨汇南苑（对口汇师小学），目前挂牌价11.6万/平。龙吴路东侧的2004年商品房小区徐汇御景园，挂牌价10-11万/平左右。靠近南站方向大约1公里左右的次新房公园道壹号一期目前挂牌价15.1-15.4万/平左右。
遗憾：也是太靠近轨交
这世上没有十全十美的房子，有利就有弊。轨交给玖珑庭带来了出行便捷，客观上也会影响到小区部分楼栋未来的居住感受。
玖珑庭住宅地块的东侧就是轻轨3号线和龙吴路，虽然3号线安装了“隔音屏蔽”，但经过时临近的楼栋肯定会受到影响。龙吴路也是主干道，大车川流不息，不知道未来靠马路的几栋楼，会不会在定价上做出明显的让步？定价策略决定了这个楼盘不同楼栋之间的性价比。
千万预算，玖珑庭VS汇樾庭，选谁？
最后一个问题，有人问，玖珑庭和汇樾庭，都是徐汇内中环，距离也不远，如果同期入市，选谁？
这要看你的需求了。
汇樾庭的价格优势更明显，商业配套更好，距离漕河泾开发区比较近，项目还有小户型可以选择，入门总价门槛低，最低700万总价即可上车内中环。
玖珑庭交通便捷，有学校预期可以想象，从目前曝光的户型图来看，户型设计也比汇樾庭更好一些。
不过，如果能买到，这两个项目都是值得的，目测如果入市都是大热盘。
玖珑庭全套户型图如下：
（过程稿仅供参考，最终以开发商发布为准）
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