购房税费优惠？专业解读来了！
最新消息
国家税务总局出台了支持个人住房税收优惠新政策《支持协调发展税费优惠政策指引》
其中包含了有关住房买卖的
一揽子政策汇总
据第一财经记者了解
其中，有关个人住房的税费优惠
并非新政
而是此前政策的汇总
1、契税减征并非减免
根据住房城乡建设部网站消息
住房契税优惠政策出自2016年
2、退还个税来自去年9月
财政部、税务总局发布了
《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》支持改善性换房
3、免征个人所得税
其政策依据是2005年、2016年财政部
税务总局等相关文件
4、减免增值税
同样出自于2016年的政策
我们来看看
目前上海房产交易
到底要缴纳多少税？
增值税&附加税率
先看是否“满五”
再判断“普通住宅”还是“非普住宅”
根据税务部门的规定，房产是否“满五唯一”，是否为普通住宅，税率都不一样。
普通住宅界定标准
根据《上海市普通住房标准》普通住宅：2014年11月13日，上海市房管局等四部门出台《关于调整本市普通住房标准的通知》：
普通住宅指的是：
1、房屋需为五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；
2、单套建筑面积在140平方米以下
3、实际成交价格内环线以内的低于450万元/套；内环线与外环线之间的低于310万元/套；外环线以外的低于230万元/套
“满五”是指购房者拥有房屋的时间等于或超过5年。
1、“满五”的条件
普通住宅：免征
非普通住宅：（税务核定价-购入价格）/1.05*（5%+0.3%）
2、不“满五”的条件
普通住宅：税务核定价/1.05*（5%+0.3%）
非普通住宅：税务核定价/1.05*（5%+0.3%）
个人所得税
“满五”&“唯一”是关键
在房产中介的挂牌房源中，不少标注着“满五唯一税费少”。这个税费，指的就是个人所得税。
根据税务部门的规定，是否征收个人所得税的关键在于。所持有的房产是否购入超过5年且是家庭唯一生活用房。
“唯一”：指业主以家庭为单位所有家庭成员名下在该省份内，登记在房产局系统里的有且只有这一套房子。
“家庭”：一般来说指本人、配偶以及未成年的子女。
1、“满五唯一”的情况
个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，免征个人所得税。
2、不“满五”或者不“唯一”的情况
需要区分普通住宅或非普通住宅，不同的税费标准。
普通住宅：
可选全额（核定价格-本次交易增值税）*1%
可选利润20%
非普通住宅：
可选全额（核定价格-本次交易增值税）*2%
可选利润20%
契税
判断“90平米”和“唯一”的区别
目前上海的买房契税，是有一定的优惠。但是购买第二套住房不能享受优惠。
如果是家庭唯一住房
✦小于等于90平，全额1%；
✦大于90平，全额1.5%
如果是家庭不唯一住房
✦再次购房，则按照全额3%征收
房产税
二套且人均面积要超过60平
才需要缴税
2022年12月底，上海市人民政府发文将继续延长《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的有效期。这意味着上海房产税，将继续按照原有的政策执行下去。
首先，个人购买属于家庭的唯一住房的免征房产税。
根据规定，上海市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积（指住房建筑面积，下同）
1、人均不超过60平方米（即免税住房面积，含60平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税。
2、人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按规定计算征收房产税。
举个例子
■如果某一家三口原来拥有一套50平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房，合并计算后，该居民家庭全部住房面积为160平方米，人均住房面积为53.33平方米，未超出人均60平方米的免税住房面积标准，这套110平方米的住房可暂免征收房产税。
■而如果这个家庭已拥有一套150平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房，合并计算后该居民家庭全部住房面积为260平方米，人均住房面积为86.67平方米，已超过人均60平方米的免税住房面积标准，则新购住房中超出的部分面积（260平方米-180平方米，即80平方米）须按规定缴纳房产税。
目前，房产税适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格（市统计局公布）2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。
最后我们来看一个例子
到底上海买房，要缴纳多少税？
以内环内一套100平米，单价10万房子，假如买入价是50万，税务核定价是8万/平米。满五唯一，要缴纳多少税？
按照评估价来计算
首付：8万*100平米*35%+1000万-800万=480万
贷款：1000万-480万=520万
增值税：（800万-50万）/1.05*0.05=35.7万
附加税：（800万-50万）/1.05*0.003=2.14万
个人所得税：满五唯一，免征
契税：
首套（800万-35.7万）*1.5%=11.46万
二套（800万-35.7万）*3%=22.92万
目前上海二手房税费，主要由买家承担
首套：35.7万+2.14万+11.46万=49.3万
二套：35.7万+2.14万+22.92万=60.76万
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