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盘点港资开发商在穗布局!曾经风光无限到现在卖项目撤离

2017-08-19 何大只 广州乐居 广州乐居

花无百日红。


近年来,京派、粤派、沪派、闽系房企们南征北战、西扩东进的同时,港资房企式微的印象正在定格。从无意增加土储到缩减项目规模,港资从一个被学习对象到如今部分企业被动退出,中国房地产市场的格局与话语权正在发生深刻变化。


(引申阅读→港资开发商30年生存记:从内地市场带路人到被挤走的逃跑者


曾经,港资房企为内地引进户型、楼花、会所、代理、广告等先进理念。以广州为例,有中国第一邨美誉的祈福新邨,开建于1991年。他的创始人彭磷基便是将港式的社区生活直接引入了内地,并首创性地设立了大型售楼部,提供售楼书、模型、电视广告、示范单位等一系列营销设施。这在当时的国内房地产市场上尤为罕见,除了买家,也吸引了不少同行前往。


此外,也有不少直接进入广州市场的港资房企,包括新世界、新鸿基、长实、路劲、瑞安、南丰、霍英东家族等。他们具备的企业管理、营销团队,标准开发模式、细则条例,资源渠道和资金,给懵懂的广州房地产市场,打开了一扇大门。


不过,即使在鼎盛时期,他们也没有在规模上体现出主导地位。近年来随着李嘉诚为首的撤离,很多港企都有收缩的迹象。目前来看,一直坚守的莫过于新世界。其他企业所占的份额已然不大。”广州资深业内人士韩世同对新浪乐居强调。


港企在广州的布局图


曾经的风光

1980年,第一个吃螃蟹的港资开发商来到了中国内地。他是新世界发展,在广州建设了中国大酒店项目,这是内地首间中外合资酒店项目。


时隔十五年,二沙岛新世界花园别墅的发售奠定了这家开发商在广州豪宅界的地位。而后,2003年的珠江新城凯旋新世界,2014年的广佛新世界为其赢得了市场的持续关注度。


或许当年的新世界也没想过,它会是坚持到最后的一位。毕竟,跟它一起来到广州这片热土的港资房企并不算少。有比它钱多的,也有比它出手大方的,也有一度比它项目更多、根底跟深的。


如果要深究,2007年前后应该是一个不能跳过的时间节点。


当时,李嘉诚的长和系已经在广州布局两年之久。早在2015年,它便以近六亿元拿下增城四块地。


同年,有家名叫合和实业的港企也在内地发售了首个地产项目——合和新城。恐怕它自己也没想到在内地的布局也就是局指可数的两个。


后面两年的故事看点更多。琶洲新地王、珠江新城地王、天价烂尾地、花都地王均出自香港地产商之手。


2006年,位于广州琶洲会展中心南侧的PZB1301地块第四次拍卖成功,最终被香港老牌地产商南丰集团旗下的南港投资有限公司以7.4亿元击退保利集团购得,折合楼面地价10037元/平,当时广州土地拍卖楼面地价最高的珠江新城也才4566元/平,而北京上海等地也无法相比。


这是南丰进驻广州的首个独资项目。此前,它与一家日本基金各出资50%,接手了位于东风路与德政路交会处的丰川大厦(原羊城大厦)。


到了2007年,丽丰控股在7月份打败了万科、合生创展等九大地产商,以3.16亿元的天价拿下广州当时以捆绑方式卖出的老城区烂尾地——金陵台地块,折合楼面地价高达9456元/平方米。它没有想到,一系列的强拆事件后,也成为丽丰控股再内地开发受阻的开始。


8月,花都地王诞生。经过114轮竞拍,来自香港的嘉华(中国)投资有限公司最终以2.06亿元竞得花都区建设北路一幅住宅地块,折合楼面地价4598元/平,刷新了花都住宅地价最高纪录。


正当丽丰、嘉华处于内地土拍市场的风口浪尖之际,在广州房地产历史中稍纵即逝的泰华房地产也准备登上舞台了。


10月份,港资企业泰华房地产(中国)公司以高出拍卖底价3.5倍的价格——10.9亿元竞得珠江新城B1-3金融办公地块。尽管后来开发并不顺利,导致退还该地,泰华也因此声名大噪。


兜兜转转。一个小插曲是,两年后该地转而由富力拍下,总价仅10.1亿,这便是目前的富力盈通大厦。


被市场挤走

香港模式曾经是广州楼市的榜样。上世纪90年代初期,港资企业凭借其在建筑风格设计、市场营销、物业管理等方面的优势立足广州。


媒体记载称,“与内地住宅重面积、轻园林和缺乏变化的特点相比,港式住宅往往具有节能省地、户型灵活多样、重视绿化园林以及实用性能的优点。港式楼盘往往宁愿牺牲建筑面积,也要辟出大片绿化园林。”


在最鼎盛时期,如2007年,长江实业(内地业务共32个项目,土地储备超过1860万平方米)、恒基(土地储备 1400万平方米)、新世界中国(土地储备差不多有1500万平方米,覆盖20个主要城市)等。


然而,港企固有的开发速度缓慢,策略较为保守等特点带来的影响显而易见。他们每年在内地推出的楼盘销售数量极为有限,甚至以个位数为单位。这与内地房企的快速拿地、快速开发、快速回笼资金形成鲜明对比。



再者,港资开发商在广州也一度遭遇水土不服的情况。在户型方面,早年出现了港资开发商照搬照抄香港设计理念的现象,比如“碟形建筑”,空间利用得比较好,但是事实证明广州人不喜欢。


目前港企在广州究竟还剩下哪些住宅在售项目?答案是寥寥无几。


以新世界为例,目前在售项目包括岭南新世界、新世界天逸、新世界凯粤湾;而路劲也仅存路劲天隽峰一个项目。



商业地产方面,虽少而精。太古着手开发的内地第一个项目是位于广州太古汇,那是在2002年,直到2011年购物中心才刚开业。总楼面面积接近36万方,涵盖购物中心、写字楼、酒店式公寓,以及广州首家文华东方酒店


新鸿基地产先后推出的天环广场及天汇广场两大商业项目,也为新鸿基带来了可观的收益。截至2016年12月31日止6个月,新鸿基地产内地的投资物业总租金收入同比上升12%至16.06亿元。


不过,也有被迫“卖身”的项目。李嘉诚位于广州荔湾区黄沙地铁站上盖的西城都荟商业项目便在2013年以25.78亿元的总价转给了基汇资本及摩根士丹利房地产基金。而后到了2017年,西城都荟再次易主。来自香港的领展将其收入囊中,收购总价40.65亿元。


如果说缩减规模、港企之间互相交易,是港企式微的一个阶段。那么,内地房企收购港企项目,则为另一个阶段。


上个月,富力地产收购了恒基兆业在广州越秀和海珠的两个项目。尽管具体金额与细节不详,这也被视为广州房地产市场中,港企与内房企这两股力量的角逐。


从房地产行业起步和发展的带路人,到如今日渐失去规模。或许是战略的调整,也或许是市场的选择。不管是主动还是被动,内地房企与香港房企的一进一退,彰显了内地房地产历史不可磨灭的段落。


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