思科之后番禺又发大招！化龙将变身“百亿产城”（附实地调研）

11月7日广州官方挂出化龙镇现代产业园2宗商住用地，结合规划及出让条件，其将服务于“广汽智联新能源汽车产业园” 建设。

地块为继思科智慧城、富士康科技小镇后广州近年第三宗定向销售对象的“产城用地”。

关于挂牌的2宗用地实地调研报告以及区域发展趋势分析，且看广州中原研究发展部解读。

化龙现代产业园用地调研

2宗地块基本信息

两宗地块均作为“番禺汽车城配套服务的居住、商业、教育用地”用途。

地块一整体位于西侧，总占地面积18.7万㎡，要求配建占地0.84万㎡的幼儿园；

地块二整体位于东侧，总占地面积12.5万㎡，求配建占地4.2万㎡的中小学。

此外，两宗地块需建设不大于15%计容建面的商务设施（科研）物业，科研物业 100%为汽车城研发机构配套，出售出租对象均需符合相关科研、汽车产业规定，地块所有部分建设需在拿地5年内完成。

化龙现代产业园2宗地块情况（局部）

两宗地块均要求竞得人在番禺区办理工商注册和税务登记。

未来70%居住用途物业销售对象为番禺汽车城内注册企业（含在番禺汽车城内的汽车研发机构）的研发、生产技术、经营管理人员及骨干员工；

对销售户型（≤85㎡）、售价（不得高于16450元/㎡）均有严格限制。

地块内外部情况

2宗地块现状为农田及鱼塘，整体平整无明显起伏，内部及四周视野开豁无遮挡，亦无高压线、交通干道等影响居住环境，开发建设难度较低。

2宗地块东西相互连接，整体以东为一手项目山海连城，以公路相隔。其余三面现状均为农田，根据规划显示，未来地块南、北、西侧均为商服设施用地。

周边配套情况

根据广州中原研究发展部实地调研发现，地块目前配套相对匮乏，仅1条公交线通往地铁石碁站；

生活需求未来可依赖产业区自身配套及山海连城配套商铺完成基本满足，教育配置将通过自给自足完成。

地块目前仍处于初步发展期，预计需要3-5年协同产业园发展才能达到配套相对完善的阶段。

根据规控图显示，未来产业园管理范围内将建设行政办公中心、医疗用地，同时带动2万就业人口。

仅新能源整车制造一项产值便达到1000亿元，可预见继思科智慧城后，又一大型产城将诞生。

周边楼价分析

目前片区4公里范围内周边商品住宅小区稀缺，以村落、产业园为主，在售一手项目仅山海连城一盘，洋房均价2.4-2.5万元/㎡。

产业园周边一手项目主要为片区南部的亚运城以及奥园莲峰圣境，其中亚运城天峯在售均价为2.6-3万元/㎡；

二手方面，在售的优质二手项目多集中在地铁7号线沿线，在售均价在2.7-4.2万元/㎡左右。

汽车产业园对周边发展前景分析 

本次出让两宗地块主要服务招商引资，其市场意义更集中于整个汽车产业园对周边的带动效应；

因此，接下来将分析重点放在产业园对区域的“作用力”上。

1）汽车产业园整体规划：

国家级示范区

提高番禺东部发展速度

广汽智联新能源汽车产业园由广汽牵头，携手合作企业协同开发，产业园于2017年4月动工， 2018年底投产。

预计2020年将进入生产全面成熟期，主力发展未来市场份额较大的纯电动和混合动力车型，可见广汽将优质的资源、生产技术都“押”在了该产业园上。

汽车产业园效果图

包括核心产业区在内，广汽智联新能源汽车产业园规划涉及面积达500万㎡，将形成“一轴两廊三区”的功能分区，涉及“智能制造+创新研发+生态小镇”三大领域。

新造-化龙一带已布局有广汽研究院、番禺汽车城等园区。广汽智联新能源汽车产业园将促进资源整合，打通上下游产业链。

此外根据规划显示该产业园除广汽集团外，还在引导其合作伙伴落户投产，可预计未来将引导更多优质劳动力流入。

另一方面，由于地铁、居住范围集中在洛溪、华南、市桥板块。

因此从番禺区的发展情况来看，出现明显“中部强，外围弱”的问题，随着广汽产业园落地，以及思科智慧城带动，预计未来番禺东部区域发展效率将大幅提高。

2）区位价值：

打通第二CBD—大学城—思科智慧城

—汽车产业园科技、人才走廊

广州中原研究发展部认为，未来2-3年第二CBD—大学城—思科智慧城—汽车产业园将被打通。

这一产业带将成为广州中、南部最具价值的“经济链”，“产学研”结合，资金、人才、物流互联互通能力增强；

从“广深科技走廊”的角度来看，未来大湾区1号公路拟建的“莲花山过江隧道”将带动莞深港资源往番禺东部引入。

需要指出的是，近期番禺招商引资力度迅猛。

除汽车产业园外，石楼镇胜洲村9月转让29.4万㎡用地，由珠江实业负责开发。

拟定位商务金融区，服务汽车相关上下游产业，该商务金融区与汽车产业园紧密相邻。

此外，根据今年8月规划显示，位于亚运城西侧1公里的前锋村片区将研究作为番禺区智能制造产业园。

其占地590万㎡，未来产业园就业人数将在1万人以上，围绕亚运城周边的番禺东部“新产城”正逐渐成型。

3）楼市价值：

汽车上下游产业引入

将带动庞大居住需求

对于本次出让的两宗地块，未来主要服务群体为产业园内员工；对于产业园辐射范围内楼市，上下游企业进驻将带动大量居住需求。

由于化龙一带一二手市场项目相对较少，因此出现“需求外溢”的现象可能性较大。

尤其对于4号线沿线范围，产业园5公里通勤圈内住宅项目将具备“近水楼台”的优势。

目前番禺“四大平台”思科智慧城、万博商务区、广汽产业园、广州南站商务区正处于稳步发展阶段，越来越多的高端资源要素向片区聚集。

按照投产计划，2018年底广汽产业园已投入使用，预计上下游企业将加速进入产业园的速度，园区未来2-3年将进入劳动人口持续流入阶段，同时带动周边居住需求。

产业园带动楼市价值 

为了解产业园区对区域楼市的带动价值，我部选取了同属于番禺区的“万博中心”以及目前发展较成熟的黄埔科学城历年楼价作为参照对象。

从两个典型案例中不难发现，产城发展往往伴随着地铁、商业配套成熟。

由此带来各项要素升级，综合体现在板块价格变动潜力上。

目前万博中心一手项目均价4.5万元/㎡，较5年前增长1倍有余；

而黄埔科学城目前均价3.6万元/㎡，较5年前增长8成。

此外，随着产业园劳动力聚集，对优质资源的吸引力越来越大。

以科学城为例，本月出让的KXC-I1-3地块由知名商业体开发商凯德集团以8.8亿元夺得。

要知道同片区内已有萝岗万达广场及周边商业区，继续吸引“大鳄”进驻，可见产业园价值。

因此，广州中原研究发展部认为本次化龙地块所在的广汽产业园对于周边楼盘同样存在巨大的带动潜力。

文章来源：广州中原研究发展部

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