开发超10年！新房破7万元/㎡！广州第一村变身豪宅区？

5月17日，广州规划与自然资源局公布了白云区大源村片区提升启动区（容发物流政府储备地块）控制性详细规划。详情请戳：广州第一大村规划出炉！启动区建15所学校+宅地猛增+12处公共配套……

而在此前的5月10日，大源村整村基础数据调查、提升策划前期研究、控制性详细规划调整与重点片区城市设计、品质提升初步方案项目“打包”招标。公告显示，村域范围约18平方公里；整村提升策划前期研究、控规调整、基础数据调查范围约800公顷；拆迁量约386万㎡，拆迁面积将是杨箕村的11倍！

根据规划，大源村将建设成为“生态宜居、产业兴旺、治理有效、秩序优良、生活富裕”的现代化城区。

大源村，作为广州第一大的“淘宝村”，如今的面貌是怎样的呢？乐居君实地探访，带大家直击第一现场。

实踩大源淘宝村

淘宝2.0阶段 外来人口≈10余倍户籍人口

从珠江新城至大源村，换乘地铁、转搭公交，总计需要花费1个多小时。至友好医院站下车，继续北行几十米，即可到达大源村村委会。

从“太和镇大源村”公众号上获悉，大源村面积约25平方公里，下辖23个经济合作社。2017年，本地户籍人口9516人，流动人口156200人。

据村委会工作人员介绍，土生土长的大源村户籍人口在8000人左右；通过购置房产（江南世家、万科蓝山等）落户大源村的人口有1000余人；而流动人口约是本地户籍人口的10多倍。

在全村经济方面，公众号显示：2017年大源村农村经济总收入4174万元，农民人均收入15163元，整体经济发展排名太和镇前列。村内各社经济发展水平不一，以经济发展水平中等的一社为例，股权分红约0.6万元/年/人。

大源村委会大量引入外来投资建设厂房，近几年在数个大型物流园支撑下，村、社大力发展淘宝电商经济，逐步形成物流货运带动淘宝电商经济发展模式。

据村委会工作人员介绍，大源村淘宝之路的萌芽，并非村委推动，最早是由某外来人口涉入，而后扩展至其亲属，继而形成“一传十、十传百”的规模效应。

据乐居君了解，在大源村淘宝崛起的过程中，曾因为低租金和交通便利的优势，吸引了白云区犀牛角社区一大批淘宝电商的入驻。有人曾称，如果说犀牛角社区的淘宝是1.0时代，那么大源村的淘宝已经升级为2.0时代。

商业、学校等配套齐全 

大源村主干道两边商肆林立，大源村商业广场、大源时代广场、太和汇三大商业中心由南至北，分布于主干道上。商场内部的档口业态也多有新颖之处，甚至太和汇三楼还设置有无人自助式图书馆。

包括华南师范大学附属太和实验学校在内的6所小学及广州涉外经济职业技术学院、广州市交通技师学院等4所高校，均择址大源村。

大型物流园多有分布

7大物流园，分布覆盖整个大源村，包括林安物流园、丰和物流园、魅力东方货运市场、鑫都物流园以及被纳入提升改造的容发物流政府储备地块等。

物流园内货车一字排列，进出繁忙；物流线路远涉全国各处。

交通堵塞成常态

仅有的沙太路主干道，交通承载力略显不足。尤其在大源村“三线整治”工程实施以来，路面开挖更是使得大源路成为“堵路”，上下班高峰期道路状况更加堪忧。淘宝电动三轮小货车、物流大货车、电动车、行人交织在一起，交通效率大幅下降。

电商大量招工  房源信息众多

据了解，大源村总计有3500余栋房屋，2万多套出租屋。行走途中，招租和房源售卖小广告随处可见。据村委工作人员介绍，普通楼梯房月租为四五百元，电梯房月租则在千元左右。

招工广告也挺多，则多为快递员、淘宝客服、淘宝美工、服装加工等与淘宝、电商相关的岗位。

商场冷清 

村内有电商创意园与行业协会

部门档口处于关门甚至转让的状态，大源商业广场二楼非常冷清；大源服装创意园内也有制衣厂家分布；而白云区太和电子商务行业协会和大源电商创意园的存在，似乎表明大源村淘宝电商已颇有行业体系，同时又在进行新一轮转型与升级。

村内住宅相对稀松

规划建设一批民生项目

大源村腹地的住宅，尽管仍然存在电线杂乱的情况，但握手楼情况较之前踩过的城中村，相对较好。祠堂前更是空旷，纳凉之人闲聊日常琐事。

目前，大源村内拟规划建设了一批项目工程，比如大源小学整体迁校项目、大源村党群文化广场项目、龙口山庄公园建设工程、容发物流园改造工程以及“三线整治”工程等。而为了大源村的提升蜕变，2月份，全村还进行了软性环境上的治安整治与清查行动。

楼盘开发10余年

不乏别墅豪宅

在土地出让与楼盘开发方面，村委工作人员称2005年即陆续开发的江南世家、万科蓝山项目所占土地，即归属于大源村。

村委工作人员称，大源村的改造，对大部分大源村村民来说，益处颇多，是一件好事。

经营电商的受访村民，则更关心改造对自己经营的影响，比如仓库、租房以及物流等方面。而对于最低1000元便可租到三室两厅、有大量外来人口的大源村而言，倘若改造，部分外来人口的居住也将面临挑战。

目前，大源村周边不乏别墅豪宅。自然山体的环境优势，是豪宅开发的优势之一。大源村旧改或为该片区进一步释放房产空间。不过，4月份，住建部发文暂停别墅审批，并对现有别墅项目进行全面清查，大源村改造后，是否会变身“高端别墅区”，还有待时间来说明。

大源村周边二手盘数量比较多，主要集中在村南部区域，比如：

大源村周边二手房源及在售均价梳理 (广州乐居制表  数据来源：链家)
楼盘名称	在售均价
大源山庄	1.5万元/㎡
荔苑公寓	1.6万元/㎡
江南世家	3万元/㎡
万科蓝山	2.6万元/㎡
南湖半山东苑	2.4万元/㎡
南湖半山豪庭	3.2万元/㎡‍
新天半山墅	4.7万元/㎡
雅居乐南湖半岛花园	3.5万元/㎡‍
山水庭苑	3.5万元/㎡
一品湖山	3.4万元/㎡

新盘亦有，分布在沙太立交南北。

大源村周边一手房源及在售均价梳理 (广州乐居制表  数据来源：链家)
楼盘名称	在售均价
新天半山墅	3500万元/套起
星汇云城	4.2万元/㎡
佳兆业天墅	7.2万元/㎡

作为全国排名TOP10的淘宝村，大源村承载了很多人的致富梦。一根网线、几台电脑、一个空间，很多人的淘宝就是以这样的方式开端。

广州淘宝村那些事儿

占全国4%  125个淘宝村 3种类型 

据南京大学空间规划研究中心、阿里新乡村研究中心发布的的《中国淘宝村发展报告（2014~2018）》报告，而截至2018年底，全国共有3202条淘宝村，其中广州市125条，占据总数的4%。

根据此研究报告，广州市125个淘宝村总计分为3种类型，即以大源村为代表的纯贸易型淘宝村集聚群，以增城新塘、番禺南村、花都狮岭为代表的工贸型淘宝村，依托从化市政府与阿里合作的农贸易型淘宝村。

而在电商商品类型上，大源村主打女装、箱包、汽车配件。

大源等淘宝村的成长、业绩与转型 

该报告对大源村的电商发展历程进行了更为详细的研究和描述。

大源村作为纯贸易型淘宝村，最初的形态是小额零售型电商，即从接订单后从沙河拿货周转赚利润，但并不囤货。大源村主干道大源路往南延伸，即可至广州大道北路及沙太路。可以说，先天便利的交通为大源村淘宝及电商的兴起提供了基础。

此后小额零售型模式进阶为仓储型电商：租用小型仓库，招募部分设计人员，并对租金价格异常敏感；批发型电商也逐渐崛起，网点规模大，甚至部分拥有实体店，直接向服装厂订货；部分生产型电商也应运而生，在创立自主品牌之后，则自主外迁至生产地。

从电商演变层级看，大源村的发展，正如村委工作人员所言，既由草根阶层带动，亦由能人阶层带动。发达的物流体系、廉价的经营用房、差异化分销的服装批发市场、职业院校的人才输出，使得大源村优势十分明显。

根据阿里研究院中国淘宝村研究报告（2017年）数据，全国电商创业最活跃的淘宝村TOP10中，广州占4席，分别为大源村、白云区京溪街道犀牛角村、番禺区南村镇里仁洞村、花都区狮岭镇益群村均榜上有名，其中大源村为TOP1。

不过，在城中村转变的城市化进程中，淘宝村也开始面临挑战。比如诸如布匹原料场地、服装批发市场的转型升级，详情请戳：告别杂乱！“网红直播地”广州白马市场将“腾笼换鸟”！高昂租金还会涨？再如村落本身的旧改趋向：据乐居君报道，临近万博、长隆商圈的广州另一淘宝村——里仁洞村，或由越秀地产操刀旧改。

淘宝村的升级改造，牵涉方面颇多。如何更好的完成蜕变，是包括大源村、里仁洞村在内的淘宝村需要考虑的问题。

白云近30个村开启旧改

据了解，按照政府公布的推进计划，到2021年，白云计划完成85个老旧小区微改造，实施40宗旧厂房改造，开展46条城中村改造。

而2019年，白云区将重点推动旧村改造项目47个。目前，据乐居君不完全统计，白云区已有近30余个村落展开或计划展开旧改工作，华润置地、万科、佳兆业、富力、时代、方圆等房企介入或拿下。

白云区旧村改造情况梳理 (广州乐居制表)
序号	村落名称	旧改进度
1	大源村	方案招标中
2	吉山村	旧改同意率超8成
3	石马村	华润置地介入
4	田心村	万科拿下
5	小坪村	佳兆业拿下
6	陈田村	富力拿下
7	新楼村	旧改同意率98.92%
8	五龙岗村	方案招标中
9	望岗村	方案招标中
10	寮采村	时代中国介入
11	安平村	时代介入
12	大罗村	方圆拿下
13	谢家庄9~12社	基础数据测量中
14	罗岗村	3月新社区南区交楼
15	京溪村	富力介入
16	棠涌村	控制性详细规划公示
17	环滘村	时代中国介入
18	龙湖村	深圳勤诚达介入
19	石湖村	基础数据测量中
20	竹一村	富力介入
21	新楼村	旧改同意率大98.92%，传中泰集团介入
22	长腰岭村	首批集体建设用地租赁住房试点
23	马沥村	列入2018年首批城市更新年度计划
24	东风村	列入2018年首批城市更新年度计划
25	江夏村	“泛白云新城规划”出炉
26	槎龙村	纳入2017年城市更新同和村资金计划
27	水沥村	列入2018年首批城市更新年度计划
28	方石村	列入2018年首批城市更新年度计划
29	同和村	富力介入

新闻加点料 

广州乐居

微信号: guangzhouhouse

楼市新闻｜点击“阅读原文”

楼盘信息搜索｜发楼盘名称查询详情