航拍：近垃圾场+起拍最高楼面价！番禺易兴地块凭什么？
摘要：
“广州楼面价最高”、“臭气熏天”、“快速路噪声扰人”、“城中村遍布”......种种议论声音下的番禺易兴DHJ15-01地块周边面貌似乎与其高楼面价不匹配。
但乐居编辑走访发现，地块周边旧村即将改造、垃圾场或将关闭，地块周边面貌或许还有转机？
起拍楼面价竟超3.3万元/㎡！
“明星地块”番禺易兴DHJ15-01地块自5月18日凌晨一经挂出，便引得业界哗然。
网友热议
Winnieslf：附近垃圾山的味道熏到想吐。
旗开得胜：那边天气一热，经常有臭味。
litress00：厉害了番禺，这么贵，买不起。
财长白：垃圾山已经不埋垃圾了，静待填封！
此地块挂牌起始价104673万元，扣除政府回购面积后，起拍楼面价高达33837元/㎡，创下广州起拍楼面价新高，成为当之无愧的番禺“新贵”！（此前乐居编辑曾梳理挂地资料：破3.3万元/㎡！广州起拍楼面价第一就在番禺华南板块）
据克而瑞数据显示，广州番禺区目前的一、二手房均价约为2.6万元/㎡，如今这块起拍楼面价超3万元/㎡的地块，大有“面粉贵过面包”之势。
除了起拍楼面价高企之外，该地块竞拍方式更是特殊，直接跳过竞价，采取竞自持+摇号方式出让，起拍价就是地块的最终地价（不扣除自持面积）。
值得一提的是，该地块组中的地块一规定容积率为1.01，并限高24米，意味着未来开发或以低密度联排、叠拼产品为主。
这块地是什么来头，凭什么开出3.3万元/㎡起拍楼面价？带着好奇，乐居君决定前往番禺易兴DHJ15-01地块一探究竟。
航拍：绿植覆盖 地块呈三角状
番禺易兴DHJ15-01地块位于番禺总部地带，临近万博商圈，地处里仁洞村、金山工业园以及新光快速路之间。该地块目前处于围蔽状态，内部尚未平整，杂草树木丛生,地势较为平坦无明显坡度。
<< 滑动查看下一张图片 >>
值得一提的是，2018年中铁建所拿的安美塑料厂地块正位于宗地西侧，相距不到1公里。去年12月安美塑料厂地块以约2万元/㎡的楼面价起拍，引来10余家房企激烈竞逐，最终被中铁建以总价17.3亿元的价格斩获，折合楼面价约23419元/㎡。目前，此地块正在施工中。
实探：板块旺中带静 可惜三处硬伤
再看看地块周边配套情况。
放眼宗地所在位置，可谓“旺中带静”。地块所处位置四通八达，可贯穿万博、祈福、市桥、思科等多个重点规划商圈。
地块3公里内覆盖汉溪长隆地铁站、万博商务区，东南侧5公里为市桥商圈，生活、教育配套完善。8公里可直达广州南站商务区，东北侧10公里为思科智慧城。日后可承接多个规划区的建设规划利好，发展潜力较大。
道路交通便利是该地块的一大优势。地块距新光快速入口不到1公里，邻近新光快速路以及广明高速，可接驳南沙港快速、东新高速等。一位长期在周边载客的滴滴司机表示，“这里很少塞车，去哪都很方便。”
该地通达天河区域较为便利。乐居编辑下午两点从珠江新城驾车前往该地块，两地距离大概22公里，亲测行程约35分钟。
但周边公共交通方面则略显不足，3号线、7号线交汇站汉溪长隆站和7号线南村万博站，及正在修建的22号线将设祈福站，都在1~2公里开外，需要公交接驳。
地块附近的新光快速路，日常往来车辆频密。
再看生活配套方面，附近的里仁洞村配套匮乏，以城中村面貌为主，仅有小吃店和小型商铺。但地块西侧过了马路就是招商金山谷与富豪山庄、宜家家居，多家大型超市、各大银行应有尽有，未来可实现配套共享。交通上还能通达万博、市桥等商圈，能满足居住者对于大型商场的需求。
医疗配套方面，地块3公里距离有祈福医院，距离4公里处有番禺区第五人民医院和广东省妇幼保健院。
教育资源方面则相对齐全，周边有里仁洞小学、华南碧桂园小学、香江育才实验学校等多所优质学校。
总体而言，乐居编辑认为番禺易兴DHJ15-01地块地理位置优越，配套可圈可点，板块发展前景可期。但是，地块有三处短期内难以解决的“硬伤”,也是周边住区的痛点。
第一，地块西侧紧靠新光快速，大型货车来往频繁，地块大部分面积又限高24米，往后业主可能饱受噪音、扬尘困扰。
第二，居住环境略差。地块周边以厂房、城中村、工业园居多，居住环境略显脏乱，未来项目的视觉景观可能受影响。其中被称为“中国淘宝第一村”的番禺区里仁洞村，距离地块仅1公里左右。
第三，火烧岗大型垃圾填埋场距地块仅1~2公里，现在每日仍需处理数百吨生活垃圾，多年来臭气扰民备受诟病，周边楼盘业主深受其害。
垃圾场尚未关停 曾是番禺全区的垃圾汇集地
不过，上述的两处硬伤或将改善。有传言称，火烧岗垃圾站即将关闭，而里仁洞村已陆续迎来改造进程。
此次挂地中，地块附近备受关注的火烧岗生活垃圾填埋场，与地块仅一路之隔。两地直线距离约为1公里，位置十分临近。
火烧岗生活垃圾填埋场于1990年投入使用，至今已使用29年。自2000年开始，番禺全区的垃圾都运送到火烧岗去填埋，据周边居民反映，因大量填埋垃圾，在居住区也能闻到垃圾场的刺激性气味。在2008年和2010年，垃圾场还进行两次扩容改造。
火烧岗垃圾填埋场何时才能关停封场？这个问题一直牵动着周围居民们的心。从2014年开始，就有消息称2016年火烧岗填埋场会封场。到了2016年，又有消息称是2019年封场……时隔5年，还未关闭。关停“烟雾弹”，真是”一年又一年”。
但近来网上有消息称，火烧岗垃圾填埋场已关闭。
带着疑问，乐居编辑实地走访了火烧岗垃圾填埋场。门口的保安明确表示，垃圾填埋场尚未关停 ，目前还在进行垃圾填埋。与保安交谈期间，乐居编辑注意到垃圾场闸门敞开，不时有垃圾倾倒车进进出出，厂内机器还冒有烟雾，空气中弥漫着刺鼻的气味。
那么，垃圾填埋场对番禺易兴DHJ15-01地块是否有影响？乐居编辑询问了地块附近的居民。
“垃圾山啊？现在闻不到（臭味）了，以前闻得到。”
“什么时候开始闻不到了？”
”可能有两三年了吧。”居民表示。
看来，情况确实有好转。目前火烧岗垃圾增量在减少，数次整治行动起了成效，但火烧岗想要迎来封场复绿，可能要等到三年以后了。
《番禺区城市管理局对区政协十三届五次会议第25号提案的答复》与《广州市第四资源热力电厂二期工程及配套设施社会稳定风险调查公示》指出，火烧岗关闭的前提条件是广州市第四资源热力电厂一期和二期投产，实现番禺全部生活垃圾的焚烧处理。如今一期已经投产，二期预计最早2022年完工投产。
也就是说，只有第四资源热力电厂二期2022年顺利投产，才能实现番禺区全部生活垃圾的外运焚烧，火烧岗垃圾场也才有了封场复绿的可能。如果再拖延下去，火烧岗垃圾填埋场的存在，将成为横亘在开发商和居住者心中的一根“刺”。
投资210亿元！里仁洞村高调“招婿”
此外，地块附近的仁里洞村，也迎来旧改消息。
此前，乐居编辑曾追踪过“淘宝第一村”里仁洞村的改造动态：定了！番禺里仁洞村改造规划出炉！周边新盘最高达7万元/㎡
就在昨日（2018年5月28日），里仁洞村在广州公共资源交易中心高调“招婿”，要求项目总投资金额高达210亿元，刷新了广州交易中心旧村改造的招商纪录。
航拍里仁洞村（部分区域）
招标文件显示，番禺区南村镇里仁洞村，集体经济组织的在册总人口为6079人，改造范围的总用地面积为172.25公顷。而此次出让地块，便囊括其中。
里仁洞村改造规划图
面粉贵过面包！未来6字头起卖？
目前，番禺易兴DHJ15-01地块所处位置大盘林立，但新盘稀缺。地块南侧钟村板块有祈福新村、金山谷、富豪山庄三个大盘，拿地年份都在10年以上，是配套相当成熟的生活大城。周边还有建于2004年的别墅小区万博翠湖花园，2011-2014年间先后落成的诺德名都、诺德名筑和诺德中心。几个项目均价集中在2.5~3.3万元/㎡。
片区住宅新盘则十分稀缺，一手房主要来自祈福缤纷汇，价格为4.5万元/㎡。也就是说，易兴DHJ15-01地块的楼面价已超过周边项目的二手房价，直逼一手房价。
去年12月，中铁建以楼面价23419元/㎡（溢价率18%）竞得美塑料厂地块，今年5月，广州中电建地产有限公司和上海兴泷置业有限公司联合体以楼面价25099元/㎡，拿下番禺横江地块一。由此可见，各大房企对于番禺优质地块的追逐越来越激烈，番禺的土地成交热度一再上升。
易兴DHJ15-01地块起拍价处于3.3万元/㎡高位，广州中原研究发展部推测，未来地块开发产品售价很可能突破“6字头”，所在版块一二手项目的价格必将水涨船高。如此看来，易兴DHJ15-01地块的出让情况，将对番禺、乃至广州的房价都会产生较大影响。
6月20日，地块“新贵”的番禺易兴DHJ15-01地块将迎来竞拍时刻，土拍现场是否将上演一场激烈的“厮杀”？亦或是无人问津？地块最终又将花落谁家?
让我们拭目以待！
部分信息来源：广州中原研究发展部
航拍：戴志福
撰文：方斯嘉
实习生池卓纯
新闻加点料
广州乐居
微信号: guangzhouhouse
楼市新闻｜点击“阅读原文”
楼盘信息搜索｜发楼盘名称查询详情