​首付10万元买天河地铁旁全新盘？板块内新盘达5万元/㎡

首付10万元买天河全新盘？还真有！

10月底，位于天河区高唐路与软件路交界处、天河智慧城内的天河云商汇正式开盘。据悉项目在开盘时推出优惠活动，第一笔首付款仅需10万元起。

同时，项目在“双十一”还推出10套特价单位，最便宜的一套还不到90万元。

项目的具体情况如何？我们一起来看看~

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地理位置优越 

天河云商汇项目所处地块属于科研办公用地，此前属于广东群豪服饰有限公司。

2017年3月6日，碧桂园集团与河间市瀛通物业有限公司签约，收购该地块，总面积15263㎡。

项目地理位置优越，在百度地图上测距，其与距离即将开通的地铁21号线天河智慧城站直线距离不远，但目前地铁21号线尚未通车，但项目周边有高唐路、华观路中两个公交车站，能直达科韵路、黄村、五山等地铁站。

项目门前的地铁21号线天河智慧城站

同时，项目所在的天河智慧城是天河的“一号工程”。

2013年，天河智慧城进行了首次的规划公示，总面积63平方公里，定位为“产业新区，宜居新城”。计划5年内最终形成规模形态，容纳10万就业人口及30万居住人口。

如今，片区已有超2500家企业进驻，其中包括总部企业34家，高新技术企业1123家，上市企业99家，企业包括中国移动南方基地、网易游戏、酷狗等。

商业配套方面，项目与万科智慧商业广场一路之隔，广场内有各种品牌饮食店、服装店和超市，可满足业主日常生活需求。

万科智慧商业广场

项目周边环境也不错，有火炉山森林公园和大观湿地公园环绕。

大观湿地公园

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产品涵盖32-58㎡复式 

总价最低不足百万元

说完周边配套，我们来看看项目产品方面的信息。

项目总占地约4.7万㎡，总建筑面积约13.7万㎡，规划8栋创意办公空间、19栋企业总部以及少量商铺，产品性质为写字楼，其中1栋为南方大宗商品电子交易中心。

目前，项目首推6栋，共8层，建面约32-58㎡复式，双钥匙设计，上下层可分开出租，均价约3.1-3.6万元/㎡，也就是说，一套32㎡户型，总价最低为99万元，但均价低的户型，基本集中在1层。

销售为乐居君算了一套位于2楼的32㎡复式户型，一口价为1007379元，首付约51万元，月供10年为5520元/月。

而项目第一笔首付款仅需10万元起，对于想投资但手里闲钱不多的人来说，门槛大大降低。

产品具体信息方面，A户型建筑面积约30-32㎡，双钥匙设计，上下层设计一样，都有一个卫生间。

首层

二层

B户型建筑面积约40-45㎡，同样是双钥匙设计，但户型相对32㎡的显得较方正，每个分区功能明确。

与A户型相比，B户型样板房装修更偏商务风，由于项目为写字楼性质，买家不妨参考此装修风格。

首层

二层

C户型建筑面积约为55-58㎡，为所有户型中面积最大。同样地，C户型也很方正，内部空间宽敞，整体实用率高。

落地玻璃窗的设计，使得室内采光更足。

首层

二层

值得一提的是，项目虽然为商办性质，但也规划了长度近100米的中轴花园，这在同类型项目中比较少见。

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区域新盘5万元/㎡ 

月租金达3500元？

投资商办物业，置业者最关注的便是其租金回报率。

销售介绍，以32㎡的复式户型为例，最低也能租到3500元/月。

实际上，整个天河智慧城板块并不缺乏商办物业。其中与天河云商汇一路之隔的万科云城米酷，在2018年宣布9950套公寓售罄；时代E-PARK写字楼于2017年4月入市，目前也已经卖完。

天河云商汇销售介绍，参考万科云城米酷，目前其处于满租状态，其中25㎡的一房一厅月租2800元，35㎡复式两房一厅月租3550元。最便宜的是18㎡一房一厅户型，月租1600元/月。

图片来源：链家

据悉，虽然住在万科云城米酷的几乎都是在智慧城附近上班的年轻白领，但购买该项目的普遍都是有一定财力想要收租的人。

而除了天河云商汇，天河智慧城板块在售的商办物业还有联泰·天河YOHO。项目于9月份开盘，在售建面约25-65㎡商服产品，带装修均价约3.5-3.6万元/㎡。另还在售建面约50-105㎡商铺，均价约4.2-5万元/㎡。

与天河云商汇相比，联泰·天河YOHO更靠近地铁21号线天河智慧城站，但环境相对没那么好。

住宅方面，目前整个智慧城板块新盘有保利天汇、天河星作、海景慧源山庄。其中，保利天汇预计12月开盘，首推户型涵盖建面约78-118㎡三至四房，吹风价约5万元/㎡。

天河星作在售建面约80-124㎡三至四房单位，带装修均价约5万元/㎡；海景慧源山庄在售建面约97-171㎡三至四房单位，均价约5.3万元/㎡。

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商办物业总体成交稳重上涨

业内持乐观态度

既然提到商办物业，我们不妨来关注一下最近广州商办物业的市场情况。

据中原研究发展部数据，10月广州公寓市场供应大幅抬头，若干项目获大批量供应，全市共供应1974套13.20万㎡，环比涨幅达150%。

虽然市场成交则较9月下滑16%，不过仍然保持在十万方水准线上，为1930套共10.98万㎡。

其中卖得最好的公寓分别有白云区保利金沙大都汇二期、黄埔区万科尚城，成交均破百套。

白云区保利金沙大都汇二期公寓入市销售，10月以199套的成交量位居销量榜首，对外售价约2.6万元/㎡。其次，黄埔区万科尚城上月开盘，10月批量网签134套。另外，增城长风国际、南沙珠江湾、中交汇通中心三个项目持续热销，公寓跑量过百套。

写字楼市场方面，10月广州写字楼市场供求齐齐下滑，全市仅有14套1.07万㎡的新增供应量，环比下跌80%。

但写字楼成较上月高位回落73%，为164套3.38万㎡，但整体略胜7、8月淡市。

全市仅半数区域录得写字楼交易。其中，花都区成交领先，区域产业大盘持续销售，占全市成交量的42%。罕有交易的越秀区录得不错成交，占比38%。番禺区万博板块尾盘项目持续销售，也有一定量的成交贡献。

以上三个区域成交总量占全市的92%，白云、天河、黄埔区录得的成交量甚微。

总的来说，中原研究发展部认为，在公寓方面，继“金九银十”后，各项目销售节奏调整，现时除新项目积极蓄势待售外，其余项目以顺销为主，预期市场后续成交将慢慢回归常态。

而在写字楼方面，得益于广州2022年前要在城市能级、经济规模、创新带动力、要素集聚力等方面明显提升以及今年前三季度，广州以6.9%的GDP增速领先于京沪、广东全省乃至全国两大因素，客户对投资广州写字楼市场的信心或会增强，改善前期市场低迷局势。

部分来源：中原研究发展部

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