投资房产前，这些建议你必须听！

前段时间，我陆续分享过如何来选择购房时间点，如何捕捉抄底信号。后台也一直有朋友咨询上海哪个区域值得投资？嘉兴、昆山和南通哪个增值更大？那么，今天我就来阐述下投资房产如何选择区域，哪些区域保值抗跌？哪些区域风险巨大？以下原则是房产投资千古不变的定理，是选择优质资产的精髓所在，纯干货、纯理论、无水分、无废话。

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自住率低的小区千万别买

理由一：以价换量导致踩踏式暴跌。投资的本质就是唯利是图，永远追随利润。自住率低、投资率高的小区，就意味着只要政策转向，行情有变，为锁定收益，就会有大量的抛盘，瞬间供大于求，这个小区房价短期就会大幅下跌。再加上由于政策不明朗，购房者观望情绪加重，买涨不买跌，房价就会形成踩踏式暴跌。最痛心的例子就是投资客和外地购房者为主的燕郊，房价腰斩的随处可见。而自住率高的小区，业主惜售情绪浓厚，不到心理价位就索性不卖，或者转售为租，从而造成整个小区的抛盘量稀缺，供小于求，失去议价空间，均价维持高位。

理由二：一套急抛房的价格决定一个小区的价格。同一个小区，最新一套房子的成交价就是该小区的均价，如果一位投资客急抛的房子以单价5万成交，那么今后5万就是这个小区的最高成交价，只能低不能高，挂高了也不会有市场，你若想尽快出手，还得在此基础上打折，就像多米诺骨牌一样的发生踩踏。当然，这种现象在房价上行期内是不会发生的，因为没有人会傻到在上涨期内抛房。

理由三：租金收益无法保证。自住率低的小区通常位置较偏，空置房较多，而租客却寥寥无几，再加上投资客竞相降低租金揽客，所以，空置房常年没有租金收益是常态，对于投资客来说，没有租金对冲月供，压力可想而知，就算房价翻倍，只要不抛售，压力永远存在。我的一位大学同学2011年在上海临港新城以单价9000元买了一套100平的新房，月租500元都租不出去，空置到2016年才以800元租给二房东搞群租。

理由四：降价首先从新城新区开始。地方政府的造城运动从来没有停止，土地财政的惯性难以转变。没有产业、缺乏配套、人口不足的新城新区始终是房价的软肋，唯一的优势就是便宜。但是单纯的便宜绝对是房产投资的大忌，自住率低、没有接盘侠，涨的快，跌的更快，抗跌性差是新城新区的最大特征。

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投资和自住必须合二为一

有些朋友天真的认为房产投资和自住是两回事，概念不同、目的不同、资金用途不同，所以思考方式也不能相同。后台咨询我也有很多这样的朋友，他们只想投资一些便宜、偏远，但是貌似有些发展前景的项目，亦或是人云亦云，别人投哪里他也想投哪里。人为的把房产投资和自住区分开来是最大的误区。试想，你投资一个自己都不愿意住的房子，能达到保值增值的目的吗？你投资一个远离市区、没有地铁、没有商业的便宜房子，还期待它给你带来丰厚回报吗？你投资一个不限购，一梯二十户的商住公寓，还奢望它能转正吗？你投资一个面朝大海、春暖花开的旅游地产，还想要获得CBD的租金吗？

把每一套投资房都当做自住房来选择，这就是房产投资的精髓所在。你不会去住的房子，也没有人愿意去住，你抢着住的地方，同样会有很多人抢。最好的投资房其实就是最好的自住房。

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房产投资的首要目的是保值，其次才是增值

国人热衷投资房产的根本原因无非两点：一是养老保障，二是代际遗传。在持续通胀的时代，只有房产可以保值增值。在历史的长河中，稳定持续的上涨才是房产投资的真谛，短期的暴涨和暴跌根本没有意义。没有能力在最高点抛掉，就别做暴富的白日梦。同理，真正能在股市里赚大钱的人绝非凡人。辛苦还贷若干年，一夜回到解放前，这不是屌丝应该玩得游戏。切记远离特色小镇、旅游养老、政策规划等地产项目。

房产投资的优越性就在于，拥有持续稳定高额的回报，买定离手，不需要任何后期关注操作。短期炒作涨幅很大的区域，必定透支未来，慎当接盘侠。最保险最保值最抗跌的地方才是最值得投资的地方。

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异地投资房产务必要本地人指引

先讲一个小见闻：我半个月前去四线远房亲戚家探亲。繁华闹市区步行街旁的精装高层新盘单价3500元，品牌开发商，小区品质貌似上海的翠湖天地。据亲戚介绍，这个楼盘2015年就已开盘，销量很差，只有外来做生意的人购买，当地人根本看不上，还有很多碧桂园、万科、万达的新盘同样如此命运，而当地销量最好的、有钱人扎堆的二手房却要5000多元，问其原因，才得知当地人喜欢住低密度多层，安静物业好的学区房，由于人口少，楼盘多，他们排斥住高层，我们认为品质很好的精装大平层新盘，在他们看来是给外地人住的“鸽子笼”。试想来自一二线的你，第一次投资三四线的房产，会做何种选择呢？

本人周围的朋友很多来自三四线小城，每个地方对好房子的定义都不同，而且必然都有差异。所以，异地房产投资前，务必要深入调研，体察民俗，最好有个当地朋友引荐介绍，根据当地人的习俗走，当地人喜欢买哪里，你就投资哪里。否则，你沾沾自喜的投资房产，在当地人看来，不过是请君入瓮、人傻钱多罢了。套牢不算，想抛都抛不掉。

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房 产 投 资 建 议

一、房产投资首选市中心黄金地段学区房。市中心代表完善的配套、黄金地段代表区域认可度和自住率高、学区房代表高附加值，三者合一，才是保值增值抗跌的最佳产品，如果嫌贵，至少应该满足一点。

二、新区、新城、开发区谨慎购买。这些地方的唯一优势就是便宜。便宜能当饭吃吗？产业引进、人口导入没有10-20年根本不可能有起色，建几栋政府大楼，开几家银行就是市区了吗？建成繁华都市区至少需要30-50年。全国那么多新区，有几个能像深圳、浦东的。虽然不应有地域歧视，但是客观讲，浦东至今仍然不算中心城区，除了个别板块房价很高外，其它地方还是没人愿意去。

三、自住率低、投资客多的小区不要购买。房价跌幅最大的、租金最少的、环境最差的、物业最糟的、群租最多的就是这种小区，最终结果就是，这个小区与一路之隔的自住小区价格越拉越大。

四、把投资房当做自住房来选择。房产投资的核心原则就是具有优良的变现能力。变现快、附加值高的房子既是好的自住房，更是好的投资房，投资房和自住房根本上是一致的。当然，税费不同，贷款不同这种说法就不用我赘述了。

五、异地投资者切勿盲目跟风。过去两年，由于一二线城市政策收紧，部分投资需求外溢至三四线城市。首先，我还是那句话，三四线不具备投资价值。如果你非要去投资，切记不要买全是投资客购买的小区，前不着村后不着店的，晚上漆黑一片像墓地。最好在当地人士引领下，投资当地黄金地段的品质住宅，按照风俗，当地人喜欢哪里，你就买哪里。

六、频繁买卖是大忌。我知道有些朋友对房产投资的认识有误区，觉得高抛低吸才不浪费每个波段。拜托，省省心吧。买房子只需要你记住一点：所有的脑力和体力全部用在买房前，买定离手。只要你选对了房子，今后房价涨跌与你无关。你的资产在买房那一刻已经就定型了，今后涨跌不用你操心。

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