13670元/㎡+配建42亩安置房 首创外光华拿地
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导读
今日，成都国土局拍卖出让3宗地块，分别位于青羊区外光华板块、青羊区实业街和成华区保和街道；分别占地74.1561亩、28.8745亩、180.5841亩。
青羊区外光华板块的地块由首创置业成都有限公司以43.89%溢价，13670元/㎡的楼面地价竞得；
青羊区实业街的地块由四川锦弘川发置业投资有限公司以底价8470元/㎡的楼面地价竞得，溢价率0.00%。
成华区保和街道的地块由雪松控股集团成都有限公司以底价6897元/㎡的楼面地价竞得，溢价率0.00%；
青羊区实业街地块信息：
宗地位于青羊区实业街30号，距离地铁4号线宽窄巷子站约400米，比邻成都市妇女儿童中心医院(实业街园区)和泡桐树小学（北区），地块净用地面积合28.8745亩，可开发体量4.81万㎡，用地性质：旅馆用地兼容二类住宅用地，计算容积率：2.5，起拍楼面价8470元/㎡，起拍总价约4.08亿元。
其它说明：①设置一条不小于5米的南北向公共通道连通实业街和小通巷，并对社会开放；
②建设套内建筑面积不低于4814.75㎡的返迁住房52套，建设计容建筑面积不低于5980.24㎡的返迁商业用房（其中底层商业总建筑面积不低于3200㎡），建设计容建筑面积不低于15268.08㎡的返迁酒店用房、建设酒店用房配套的建筑面积不低于1800㎡的地下设备用房、建设酒店用房配套的150个地下停车位，并无偿移交给青羊区政府是定单位；
③还建酒店应为一个整体建筑，物业相对独立，便于产权划分和经营管理；酒店建筑临实业街，主出入口设置在实业街；应配置2台客梯和一部独立员工电梯，客房预留24小时热水系统管道，预留中央空调系统管道等；
④还建商业为1、2、3、4、5、8号六栋独立商业楼，6号楼的一层、二层商业和7号楼一层商业。建筑物结构为独栋商铺或综合楼底商，建筑物的层高均为底层不小于4.5米，二层不小于3.9米。
成华区地块信息：
宗地位于成华区保和街道办事处东虹路社区10、11、12、13组，东桂社区1、4组，紧邻地铁7号线迎晖路站，净用地面积合180.5841亩，可开发体量3.94万㎡，用地性质：二类住宅用地、商兼住、住兼商、商服用地，计算容积率：3.3，起拍楼面价6897元/㎡，起拍总价约27.19亿元。
其它说明：①地块二配建建筑面积不小于300㎡的开闭所一处；地块四配建不小于80㎡的公厕一处；地块五配建不小于80㎡的公厕一处、不小于20㎡的环卫休息站一处；
②商业用地部分为产业项目用地，竞得人须自持不低于50%的计容商业建筑面积，在宗地出让年限内不得整体或分割销售；
③须引进世界500强企业西南总部、国际大宗商品供应链集团西南总部、金融企业西南总部；以及不少于旗下2家的国内A股上市企业和机构入驻；
④须引进1家以上（含1家）证券、信托类金融企业在成华区内设立分支机构，其分支机构实缴到位市外注册资本金不少于5000万元；
⑤须引进1家国际大宗商品供应链集团企业；
⑥须确保本宗地项目总投资额不低于60亿元，且在项目建成运营后，项目投资方本身及引进企业年销售额不低于400亿元，并在项目建成运营后5年内年均缴纳全口径税收（不含本项目建安税和房产税）不低于10亿元；
⑦须在成都市成华区内注册具有独立法人资格且税收解缴关系在成华区的全资子公司（已在成华区登记注册的企业除外）进行本宗地项目开发，注册资金不低于30亿元。
成
交
信
息
青羊-外光华板块地块详解
01
地理位置
地段发展潜力较大，优质教育资源加持
地块位于青羊区西三环与西四环之间，属于外光华板块；地产开发处于中期阶段，未开发土地较多，未来发展潜力较大。
青羊区围绕“中部区域优化”战略，立足在金融发展、文化创新和对外交往等方面的比较优势，明晰了“千年蜀都·文博青羊”的总体定位，和“金融商务中心、文化创意产业核心区、天府文化交流与集中展示中心”的三大核心功能定位，以总部经济为引领，聚焦文博、金融、商务三大主导产业。
根据青羊区投资促进局发布的青羊区产业规划，地块3公里范围分布着青羊总部经济集聚区，其中包含着3个产业园区，分别为军民融合产业园、国家电子商务示范基地、青羊总部经济基地。坚实的产业基础，将会给区域带来大量产业人口。
02
交通配套
地块区域两纵三横道路体系完善，通达性极高；地块交通便捷度尚可，但距离地铁口距离略远，距离万家湾公交总站步行约5分钟，距离成都西站仅15分钟车程，出行较为便捷。
03
生活配套
地块2公里范围内生活配套较为完善，距离大型商超鹏瑞利广场10分钟车程，距离万达广场15分钟车程；但地块周围居住氛围较差，无社区底商；地块距离紧邻FF足球公园、并且大公园约1000米，可以满足休闲散步需求；另外教育配套是一大亮点，周边紧邻成都第六幼儿园，泡桐树小学绿舟校区(200米)，青羊区天府幼儿园校区（1公里），树德中学光华校区（1.3公里）；
综上所述，地块位于西三环与西四环之间，区域处于开发中期，产业定位较为高端，发展潜力大。目前居住氛围差，但交通通达，配套完善，其中教育配套为一大亮点。
04
地块素质
地块自身素质尚可，配建安置房拉高成本
指标方面，该宗地占地面积达74.15亩，规模适中，为纯住宅用地，整体容积率为1.5，可打造舒适型产品；地块形状为梯形，地块南面为一个弧形斗渠，后期产品排布上会受一定影响。根据出让条件中竞得人需要配建42.05亩反迁置房(资额不低于3.15亿)，经计算该地块实际起始楼面价为13684元/㎡。
地块四至方面，地块三面临路，但非城市主干道，噪音影响较小；南面为苏坡斗渠，面貌较差，对居住环境有一定影响；目前地块四周均无高层建筑，整体视野较好，但不排除地块东面安置房小区的高层建筑对地块视野有一定影响。
地块内部方面，土方量较大，无未拆除的建筑物，有一堵砖砌围墙，少量建渣、杂草、杂树，会增加前期开发成本。
地块周围规划以二类居住用地以及教育用地为主，预计未来区域内住宅用地供应较为充足；根据红线图上显示，宗地内有一堵砖砌围墙，南面为苏坡斗渠。
综上所述，地块素质较好，周围无高层建筑，视野较好，适合打造高品质低密产品，产品可采用阵列式布局，由于斗渠位于地块南面，可能对靠近斗渠的楼栋在景观上有较大影响。
05
区域房地产
未来竞争压力大，产品打造或为突破口
1. 区域土地市场
区域土地市场热度高，年度供应1-2块，均以较高溢价成交。自16年来，楼面价及溢价逐年提高，于17年达最高值13800元/㎡、57.5%；而18年房产调控趋深、0溢价与流拍并存，仅供应的1宗土地由平台公司以溢价22%竞得。结合本宗地的配建指标及区域宗地成交情况，预计成交楼面地价较高。参考容积率、楼面地价等指标分析，3宗未开发地块及远洋朗基香汇均以改善为主，或对地块后期销售存在一定的冲击。
注：统计范围为宗地3公里范围内。
2. 区域住宅市场
目前宗地3公里范围内有6个竞品项目，均以改善为主，其中3项目属未开发地块，1项目在售。现阶段在售项目较少，产品同质化暂不明显；目前外光华板块在售楼盘较少，仅朗基香汇有少量房源供应，另绿地新里城和光华壹号为外光华板块“网红盘“，次次开盘售罄，房源十分稀缺；但区域潜在存量约47.1万㎡，去化周期约3.8年，去化较为缓慢。参考目前的存量及地块指标，预测未来市场竞争较为激烈，需合理安排项目节点，抢占市场先机；
注：统计范围为内光华、外光华、内金沙、外金沙板块
图：地块3公里范围内近3年商品住宅供需价走势
价格方面，目前外光华板块仅朗基香汇在售，带装修售价250000元/㎡，虽出现产品与价格错配，但住宅数量少，依然月均去化过半。而周边二手房价基本在2万/㎡左右，其中光华逸家、凯德风尚及保利香槟国际受益于项目本身品质、学区和商业配套的加持，去化较为理想。其余三项目在售产品多以90㎡以下的套二、套三为主，房型偏刚需。而购买者对周边商业、交通等配套关注面较高，而3楼盘恰恰缺乏，导致月均仅去化1-2套 ，走量偏低。从周边的新房、二手价格、去化等看，区域对产品设计的敏感度略高。
3.地块周边二手房市场
------SWOT分析-------
S——
1.配套完善，教育优势强劲；
2.区域供需良性，市场需求旺盛；
3.大量产业人口导入，降低去化难度；
W——
1.配建返迁安置房，增加开发成本，降低居住品质；
2.宗地南侧面貌呈现一般，降低项目调性；
3.地块内部土方量大，有较多杂树、杂草；
O——
1.区域以高层、洋房产品为主，低密产品存在缺口；
2.区域为总部经济集聚区，未来不乏高薪购买人群；
3.区域为开发中期，建设难度略大；
4.区域房源稀缺，存在高品质低密产品的开发契机。
T——
1.拿地成本略高，低价项目对其冲击大。
2.宗地预估售价较高，去化较为缓慢，对资金实力要求较高；
3.打造板块标杆，需对产品细节等有较高把控力；
综合来看，区域发展潜力大、优质教育、交通可达性好，地块整体素质较佳；宗地具有打造叠拼等低密产品的条件，对拿地房企的资金实力、产品细节等有较高的要求。需要注意的是配建3.15亿安置房，拿地成本较高，以及地块南面面貌较差，影响居住品质；另外区域待开发地块略多，后续入市节点上要充分考虑其他未开发地块的入市时间，避免直接竞争。
END
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