克而瑞地评：这宗环湖地块或为布局兴隆湖良机？
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《克而瑞地评》：通过实地踩看走访等方式，从地块外部环境、地块自身条件及区域房地产市场等维度，对即将拍卖的热门地块展开全方位解读。
本期，我们选取了将于11月11日以拍卖方式出让的一宗位于天府新区兴隆湖的住兼商地块，总占地面积约52.3365亩，可建住宅面积约7.85万方。该地块资质究竟如何，一起来看看吧！
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地块外部环境解读
区域规划定位高 未来发展空间大 配套待完善
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地理位置-国家中心城市新极核
土地位于天府新区科学城起步区核心地段，步行5分钟可达兴隆湖畔，并且与鹿溪河生态区紧紧相邻，地块周围路网已经形成，基础设施建设较为完备，但生活配套亟待完善。成都科学城是推动成都“双核共兴”、建设国家中心城市的新极核，地块所在片区目前处于地产开发初期阶段，仅有两个对外公开销售楼盘，未来发展空间巨大。
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产业规划-服务全球的新经济产业高地
成都科学城位于四川天府新区核心区，规划面积125平方公里，四至范围为东至科信路，西至益州大道，南至科学城南路，北至鹿溪河生态区的城市建设区以及鹿溪智谷全流域的美丽乡村地区，其中73平方公里起步区规划布局新经济和人工智能产业园、数字经济和5G产业园、重大科学基础设施园区、军民融合产业园、高端商贸经济产业园和未来科技产业园等6大产业社区。目前兴隆湖沿岸已有大批的高新技术企业入驻，包括清华紫光、海康威视、京东数字城市、商汤科技、科大讯飞、诺基亚、英特尔等国内外知名企业，企业总数超过200家。
随着产业导入速度加快，高精尖人才逐步落户天府新区，区域未来或将集聚一批有较强购买力的产业人群。
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交通配套-路网完善通达性好，但离轨道交通略远
地块区域四纵三横道路体系完善，通达性较高；短距离出行方面，地块交通便捷度较好，但距离地铁口略远，宗地距离1号线兴隆湖站约1.3公里，距离18号线兴隆站(在建)约1.5公里；长距离出行方面，地块距离交通枢纽略远。整体而言，驾车出行较为便捷，美中不足的是距离公共交通站点远。
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生活配套-居住氛围较差，生活配套亟待完善
地块周围目前居住氛围较差，3公里范围内生活配套亟待完善。
商业方面，目前日常生活需求仅可依靠社区底商，环兴隆湖周围暂无较大商业综合体，地块3公里范围内规划的商业综合体均位于秦皇寺商务区，其中一带一路大厦已经动工，其余均未有明显进展，所以大型商业综合体呈现仍然需要较长时间，但地块指标中有8%-10%的商业占比，可以适当弥补商业配套的短板。
学校方面，距离地块400米有成都实验小学(天府校区)，该学校目前为天府新区教育质量最好的小学，距离地块2.2公里有兴隆实验幼儿园，距离地块3公里有兴隆初级中学，学校能够较好满足适龄学生读书需求。
娱乐休闲方面，地块紧邻鹿溪河生态区，且与兴隆湖距离约400米，可以满足日常生活休闲需求，良好的居住环境或成为一大亮点。
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小结
综上所述，地块位于兴隆湖板块，片区定位为成都“双核共兴”、建设国家中心城市的新极核，目前该片区处于地产开发初期，对外销售楼盘仅有两个；地块所在片区有高新产业以及科研院所作为产业支撑，或将引入大量产业人口；地块周围路网已经形成，驾车出行较为方便，但距离地铁较远；片区配套设施正在逐步完善，学校基本满足适龄学生入学需求，商业配套呈现仍然需要时间。整体而言，区域发展潜力巨大，产业导入提速，人口加速聚集，但居住氛围完全形成仍需要较长时间。
02
地块自身条件解读
素质较好 可打造高品质湖居产品
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地块详细指标
根据土地利用规划可知，地块周围大多为产业用地以及产业配套用地，区域内大部分住宅用地位于兴隆湖东侧的独角兽岛旁边，预计未来环兴隆湖的住宅用地供应较为稀缺。
地形方面，地块所处区域的地形有一定起伏，高程变化呈现出由兴隆湖畔(南)到鹿溪河生态区(北)先上升再下降的趋势，区域最高点大致位于地块北面。
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地块解读
指标方面，地块出让面积52.34亩，为住宅兼容商业用地，整体容积率为2.5，项目适合以高层+小高层为主；地块形状为梯形，后期产品排布或可使用阵列式交错布局，天际线由南向北逐渐上升，可以适度增加观湖景观面。地块自身带有0.87万方的商业，较为适合设置在地块北面，与中建华府锦城的社区底商形成集聚效应，促进商业氛围提升，也可以承接鹿溪河生态区带来的部分客流。
四至方面，地块的东面为在建道路以及中建华府锦城；西面为科立路与产业配套用地；南面为菁蓉路与产业用地；北面为科学城北路以及鹿溪河生态区，暂未发现不利因素。
地块内部方面，地块内部土方量较大，均匀分布在地块上，还有大量杂草、杂树，会增加前期开发成本。
综上所述：地块素质较好，周围无明显不利因素，但地块内部有较大土方量，会一定程度上增加开发成本，未来或可利用较高的地势以及阵列式布局打造部分高品质湖居产品。
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区域房地产市场
公开销售住宅产品稀缺 生态禀赋优势明显
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区域土地市场-天投土储一骑绝尘，但多以政策性用地为主
表：地块3公里范围内地块成交信息(不包含招商引资配套产业用地)
从3公里范围内土地成交数据来看，供应且成交12宗涉宅用地，其中位于成都科学城片区的11宗土地由成都天投摘获，另1宗位于秦皇寺商务区的土地由中海摘获。目前成都天投在兴隆湖板块的住宅可建面积达144.14万方(包含自持租赁住房面积)，其中定向销售面积达100.69万方，市场潜在存量较大，入市后会消化较多产业人群。
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区域住宅市场-可参考项目较少，市场关注度有待验证
表：区域竞品项目
目前环兴隆湖区域大多项目为产业配套住宅，以定向销售为主，板块内有两个对外公开销售的竞品项目，分别为天投东鑫苑、中海天府里，产品定位以改善为主，其中天投东鑫苑拿地时间早，项目均价13000元/㎡，项目性价比较高，目前报名已经结束正在复核资格，预计开盘即售罄；中海天府里距离秦皇寺中央商务区较近，地段优势明显，目前暂未拿到预售证，价格待定。
总体而言，区域住宅市场处于开发初期阶段，可参考项目较少，目前市场对天府新区的关注度多集中在锦江生态带与麓湖片区，兴隆湖片区市场关注度有待验证。预计该宗土地入市或将成为环兴隆湖片区下一阶段地产开发的排头兵。
现阶段在售项目较少，天投东鑫苑、中海天府里均以高层为主，产品有一定同质化，但区位价值有较大差异，天投东鑫苑位于独角兽岛旁边，中海天府里位于中央商务区核心地段，叠加拿地时间、成本有较大差异，两个项目可比性不强；目前区域交易以定向销售为主，公开销售楼盘暂未入市，供求量价未能真正反应市场供求。
图：兴隆湖板块商品住宅供需价走势
注：统计范围为兴隆湖板块
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地块SWOT分析
地块素质过硬，产品打造有空间
01
S
1.兴隆湖板块定位为高新产业集聚区，未来发展潜力巨大；
2.有较好的生态资源，有利于打造湖居产品；
3.土地自身素质较好，周围无明显的不利因素；
4.出让方案中无较高的配建要求，拿地门槛较低。
02
W
1.地块内部土方量较大，有较多杂树、杂草；
2.要求无偿移交不少于总计容建面8%的统筹住房，抬高拿地成本。
03
0
1.产业导入加快，区域发展提速；
2.环湖土地愈加稀缺，未来价值可期。
04
T
1.板块内定向销售项目较多且体量较大，产业人口或被分流；
2.板块内房地产行业刚刚步入市场化开发阶段，市场表现有一定不确定性。
05
结语
从区域发展规划来看，成都科学城是天府新区“一中心三城”规划中极为重要的一部分，努力打造成都发展新的增长极；从地块外部环境来看，区域地理位置较好，地块周围有较强的产业基础、交通可达性良好，但周围配套设施暂时不能满足生活需求；从地块素质来看，地块整体素质较佳，地块内部及周围无明显不利因素，易于房企开发；从市场表现来看，目前板块内公开对外销售项目较少，市场化程度不高，但预计市场对兴隆湖板块会有一定的关注度。总而言之，区域价值较高，地块素质过硬，产品打造有空间，不失为房企布局兴隆湖的良机。