【克而瑞地评】人居拿地麓湖旁，土储再扩幅！
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今日，成都公共资源交易中心以拍卖方式出让了一宗约87.4亩位于麓湖生态城西侧的住兼商地块，共吸引了金地、人居、卓越、万华、世茂、天投、金融街7家房企参拍。
最终，经过22轮举牌，该地块最终被成都兴城人居地产投资集团有限公司以11251.8元/㎡的楼面地价竞得，溢价率15.38%，总价约13.11亿元。
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地块外部环境解读
生态大动脉 “人居”理念板块 但配套亟待完善
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地理位置-天府新区生态大动脉
土地位于天府新区锦江生态带板块，麓湖生态城西侧，毗邻锦江，并且与麓湖生态城紧紧相邻，地块周围路网尚未形成，基础设施建设尚未完备，生活配套也亟待完善。锦江生态带承担着天府新区生态大动脉与高端宜居走廊的角色，未来发展空间巨大。
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板块定位-休闲宜居的高端生活区
锦江生态带位于四川天府新区核心区，它北起天府大道锦江桥，南至成昆铁路货运外绕线，全长 20.1 公里，全部工程分三期打造。
根据规划，锦江生态带两岸用地主要发展现代服务业、大型生态主题公园和高端居住配套，实现滨江景观与市民休闲活动有机统一。作为天府新区生态保护和生态建设的样板区，锦江生态带是唯一提及“人居”理念的板块。同时，也是距离中心城区最近的区域，承担着天府新区生态大动脉与高端宜居走廊的角色。
整个锦江生态带，东侧有20公里的锦江生态带滨水步道，西侧为2855亩的怡心湖公园，北侧有已呈现的6000亩的南湖生态公园，南面为中国现代五项赛事中心为核心的体育文化顶级赛事公园。据统计，总生态体量近万亩，利于打造高端居住产品。
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交通配套-路网完善通达性好，但离轨道交通略远
地块区域三纵两横道路体系完善，通达性较高；短距离出行方面，地块交通便捷度较好，但距离地铁口略远，宗地距离1号线红石公园站约2.8公里；长距离出行方面，地块距离交通枢纽略远。整体而言，驾车出行较为便捷，美中不足的是距离公共交通站点远。
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生活配套-居住生活配套亟待完善，但未来可期
地块周围目前居住氛围较差，3公里范围内生活配套亟待完善，1公里范围内几无生活配套，根据规划，未来一公里内将拥有完整的生活配套和学校。
商业方面，目前日常生活需求仅可依靠临近社区底商，周围暂无较大商业综合体，但地块指标中有20%的商业占比，未来配合周边商业的呈现，或将完善片区商业的布局。
学校方面，项目一公里内暂无学校，步行范围内缺乏提供幼龄儿童的学校。仅距离地块1.1公里有乐盟国际学校和哈密尔顿麓湖幼儿园、小学；距离地块1.8公里有天府新区华阳小学，距离地块1.9公里有天府第四中学，距离地块2.4公里有天府三小和天府新区第二幼儿园，但结合规划的教育配套用地，未来将满足适龄学生读书需求。
娱乐休闲方面，地块地处锦江生态带，现阶段暂时依靠麓湖生态城公园和浅水湾国际体育公园，但是项目临近根据规划打造锦江绿地，同时拥有顾拜旦现代五项赛事中心，在满足日常生活休闲需求的同时，提供更多元化的高端运动项目，良好的居住环境将成为一大亮点。
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小结
综上所述，地块位于锦江生态带板块，片区定位为成都生态大动脉与高端宜居走廊，目前该片区处于地产开发中期；地块所在片区有良好的未来生活配套规划；地块临近主干道，但周围次干道及支路路网尚未形成，且距离地铁较远；片区配套设施正在逐步完善，学校暂不满足适龄学生入学需求，商业配套呈现仍然需要时间。整体而言，区域发展潜力巨大，人口加速聚集，但居住氛围形成仍需要较长时间。
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地块自身条件解读
地块自身素质较好 可打高品质江景产品
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地块详细指标
根据土地利用规划可知，地块周围住宅用地较少，且区域内已有部分住宅呈现，预计未来的住宅用地供应较为稀缺。
地形方面，地块所处区域的地形有一定起伏，高程变化呈现出由西部向东上升的趋势，区域最高点大致位于地块东北。
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地块解读
指标方面，地块出让面积87.39亩，为住宅兼容商业用地，整体容积率为1.73，项目产品适宜采用小高层+洋房或小高层+别墅；地块形状为梯形，后期产品排布或可使用阵列式交错布局，天际线由南向北、由西向东逐渐上升，可以眺望江景的同时也有一定层次感。地块自身带有2.33万方的商业，较为适合布局在地块北面和西面，与西部绿地结合提高人流，促进商业氛围提升。
四至方面，地块的西面、南面为规划道路与待建设用地；北面为天津路西段与待建设用地；东面为锦江东三线与麓湖生态城；暂未发现不利因素。
地块内部方面，地块内部西低东高，西部边界低洼处形成了较大的水塘，并且包含规划的幼儿园所处的位置，东北部形成了高坡，高差为3-6米，开发时土方量较大，还有大量杂草、杂树，会增加前期开发成本。
综上所述：地块素质较好，周围无明显不利因素，但地块内部有较大土方量，会一定程度上增加开发成本，未来或可利用地势以及阵列式布局打造部分高品质产品。
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区域房地产市场
住宅产品稀缺 生态禀赋优势明显
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区域土地市场-品牌房企聚集，供地节奏缓慢
表：地块3公里范围内地块成交信息
从3公里范围内土地成交数据来看，2015年至2018年供应且成交9宗涉宅用地，其分别由中海、德商、优品道、万科、保利、首钢、首创摘获，但2018年区域内仅放出两宗涉宅用地，供地节奏较为缓慢。本宗地为今年该区域内出让的第一宗土地，今日土拍有金地、人居、卓越、万华、世茂、天投、金融街7家企业参拍，经历22轮举牌后，人居以11251.8元/平方米 (溢价率15.38%)的价格成功摘获。
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区域住宅市场-总价两极分化，但后期以改善项目为主，竞争压力骤显
表：锦江生态带商品住宅供需价走势
*注：统计范围为锦江生态带板块
从市场供应方面来看，2018年11月至今，锦江生态带累计供应112.17万方，月均供应9.35万方；从市场成交方面来看，截止目前锦江生态带累计成交131.34万方，月均成交10.94万方，但9月受项目供应影响，成交转低；住宅市场整体供求比为0.85，处于供不应求状态；价格方面，价格走势波动上浮，受高性价比的优品道锦绣以及建发中央湾区入市的影响，拉低19年5月至6月的成交均价，后期较长时间内区域仍有部分高性价比项目或将持续拉低整体价格，预计后期高性价比项目清水改为带装修，或装修升级后价格有一定幅度上升。
表：区域竞品项目
备注：麓湖生态城后期或将有10年建设周期，故此处存量暂不能统计
竞争格局分析
从自然资源来看，本地块临近锦江，与多项目相比，拥有良好的自然江景资源，可做部分项目溢价。
从容积率与在售产品来看，周边项目容积率较高（以2.5以上为主），以高层、小高层产品为主，而本地块容积率较低，仅有1.73，本地块适宜打造低密度高品质江景住宅。
从区域潜在购买力来看，今年板块内多项目开盘，均实现开盘售罄，其中麓湖生态城2019年度共开盘三次，皆开盘售罄，均价25000元/平方米以上，表现板块市场较高热度，及客群较高的购买力。
从置业门槛来看，区域内最低置业门槛为132万，总价跨度较大，改善产品总价集中于220万至240万，而麓湖作为区域内最高端产品，置业门槛为350万。根据总价分析，区域具备改善基因。
总体而言，根据本地块成交楼面地价达11251.8元/平方米，结合地块容积率较低、自然资源加持，市场竞争有一定优势，后期因距离与产品、总价因素影响或与麓湖形成直接竞争关系，与天府新区大面积高总价产品或形成次级竞争关系。
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地块SWOT分析
地块素质过硬 产品打造有较高难度
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S
1.地块处于天府新区高端居住板块，开发潜力巨大；
2.有较好的生态资源，有利于打造江景产品；
3.土地自身素质较好，周围无明显的不利因素；
4.出让方案中无较高的配建要求；
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W
1.地块边界有较大水塘需要处理，地块内部土方量较大，坡度高差明显，有较多杂树、杂草；
2. 生活教育配套资源暂时处于劣势；
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0
1.生活配套导入加快，区域发展提速；
2.临江土地稀缺，未来价值可期；
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T
1.麓湖生态城对该区域客群有较大吸引力，可能导致客群的分流；
2.地块附近暂时缺乏相应的生活配套，虽然此轮规划中配置了相应的生活和学区配套，但是配套质量有一定不确定性；
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结语
从区域发展规划来看，锦江生态带承担着天府新区生态大动脉与高端宜居走廊的功能，努力实践“宜居” “人居” 理念；通过规划，将赋予该区域更舒适的生活环境和更完善的生活配套；
从地块外部环境来看，区域地理位置较好，地块周围交通可达性良好，周围配套设施暂时不能满足生活需求，但按照规划将逐步完善周边配套；
从地块素质来看，地块整体素质较佳，地块内部及周围无明显不利因素，易于房企开发，且西侧为规划绿地，无任何阻挡，便于打造江景住宅，提升价值品位；
从市场表现来看，客户对于区域内住宅改善市场的认可度较好，但需要较好的品质呈现。总而言之，区域价值较高，地块素质过硬，产品打造有较高难度。