房企测评|崛起中的川派房企 靠“稳”字能否决胜市场？
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受行业整体下行趋势影响，大四川房地产市场热度有所降温，城市分化明显。与去年同期相比，大四川1-3季度住宅供需同步收缩，其中供应微降而成交下滑幅度较大。其中南充、绵阳等城市场表现良好，而泸州、达州等城则持续低迷走势，预计4季度或将有所回升，但年度总量或仍将低于去年同期。
在整体市场行情走低的大环境下，我们发现部分川派房企依然保持着销售业绩和市占率稳步双增长势头，特此推出“崛起中的川派房企”系列测评文章，将从市场业绩、城市布局、产品打造、土地储备等维度对川派房企代表进行测评，深度分析其市场表现。
本期，我们首选四川本土房企鸿通集团展开研究，其在以南充为大本营、稳健外拓的城市布局战略下，坚持走城市深耕路线，实现销售业绩同环比大幅增长。
01
业绩表现：同比上涨超3成
跻身川内房企销售金额榜TOP5
2019年1-10月，鸿通集团凭借72.87亿元、102.39万方的销售成绩入围《2019年1-10月·四川省强地级市重点房企销售榜TOP10》，同时成功跻身川内房企销售金额榜TOP5。环比上月，10月单月成交业绩增长超100%，助推其在两大榜单的排名均有所提升。
与去年同期相比，鸿通集团销售业绩同比增长同样亮眼，前10月销量已经超过去年前11月总成交，其中成交面积增长了30.05%，成交金额增长了17.95%。
*鸿通·伴山半岛效果图
从其业绩贡献城市来看，今年主力贡献城市已经从去年的泸州和乐山两城转移到南充和宜宾，仅此两城业绩贡献率就超6成；从业绩贡献项目来看，宜宾市的白沙翡翠城、南充市的伴山半岛及泸州市的鸿通翡翠滨江等项目业绩贡献力度较大，它们的共同特点是均属于鸿通集团旗下的“翡翠系”产品，寻址城市核心地段，主推90㎡左右套三户型，打高性价比牌，紧贴地级市购房需求，去化快，走量迅速。
02
城市布局：深耕南充 稳健外拓
优选区域首位度高的城市布局
在城市布局方面，鸿通集团选择了深耕南充、稳健外拓式路线，优选区域首位度高的城市和地段进行布局。
*鸿通集团城市布局图
始于2011年的鸿通集团，用8年时间完成了在四川省强地级市眉山、泸州、内江、乐山、南充、广安、宜宾7城33盘的战略布局。从其城市布局足迹来看，基本优选区域首位度最高的城市进驻；从其项目选址落位来看，基本位于当地经济发展状况良好的优质区域（中心城区或由政府重点打造的新兴发展区域），所处地段人口分布也相对较密集，打造风险相对较低。整体而言，布局战略偏向保守稳健，坚持稳扎稳打。
以其深耕的南充市场为例，或可从中窥得鸿通是如何一步一步践行自己的城市布局战略的。2015年鸿通拿下顺庆区约130亩优质地块，首次打入南充市场。作为南充发展相对更好的区域，顺庆区顺理成章地成为鸿通在南充的大本营，截至目前鸿通已经在顺庆区打造了15个项目。直到今年，鸿通才在南充首度走出顺庆区，先后落子高坪区和嘉陵区。至此，完成南充三区十八盘战略布局。
*鸿通集团南充项目布局图
在鸿通向南充各区拓展的过程中，我们发现其布局思路明确，首先在城市发展相对势态更好的区域集中落子，相互造势增加品牌公信力，同时在一定程度上降低风险。在核心区域站稳后，再向主城其它区域拓展，完善城市布局，凸显企业实力。
但不管是区域还是板块的选择，鸿通都坚持跟随城市发展脉络，面对优质地块，甚至不惜提高溢价也要拿下，可谓稳准狠。
在南充市场稳住脚跟后，鸿通开始突破其住宅开发企业的单一定位。2017年以超高层地标建设者的身份参与到南充城市建设中。企业定位再次升级，成为少有的拥有超高层地标建筑实力的开发商；对南充而言，这意味着南充成为四川区域内除成都外仅有的超高层地标城市。无论企业战略还是城市战略地位，都因此举有了质的飞跃。
03
产品定位精准
以高性价比抢占市场打头阵
细研鸿通集团的开疆之路，每新进一座城市，几乎都以定位精准的刚需产品为先锋，凭借低总价、高性价比迅速抢占市场，为鸿通集团品牌打响在当地市场的第一枪，也让鸿通集团快速积累了一批原始客户，逐渐形成品牌效应。
如首进南充时精确定位刚需客群，首发推出“春天系”产品——鸿通·春天花城，自开盘当月起连续5个月单月销量破百，成为彼时南充楼市的佼佼者，以迅雷不及掩耳之势迅速发出品牌声音。在市场收获一定的认可与口碑之后，紧接着进行产品升级突破，开始针对高阶层群体打造品质改善和高端改善产品。今年10月20日，其针对改善客群的鸿通翡翠城·紫金府项目就创下了开盘90分钟售出420套房的佳绩。
*鸿通·春天花城二期效果图
截至目前，鸿通集团已形成了“春天系”、“翡翠系”、“TOP境系”三大产品进阶体系，其中“春天系”主打高性价比，精准定位首置客户；“翡翠系”主打品质改需，定位改善客群，“TOP境系”主攻高端圈层，完成了对刚需-改善-高端的全系购房需求的全覆盖。我们认为，鸿通集团未来产品发力点或在于根据市场需求不断优化完善产品系，为实现深耕现有城市、开拓全新市场提供“硬核”产品力。
04
2019年新增土储近千亩
未来将迎一轮新爆发
在克而瑞四川监测的四川省强地级市12城范围内，2019年，鸿通集团新增土地储备8宗合计943.13亩，新增计容可建面积约153.14万方，土地成交溢价率约49.04%，成交总金额约42.75亿元。新增土储位列第三，仅次于阳光大地的1119.43亩，拿地实力可见一斑。
*鸿通集团2019年新增土储一览表
而这些新增土储全部位于南充，可见其持续深耕南充市场的信心和决心，待这批土储逐一变现，鸿通集团或将迎来新一轮业绩增长。也正是因为在南充市场稳扎稳打，经验丰富，鸿通才能聚力蓄势，在保证资金健康流通的前提下，结合市场需求精准拿地。
有地才有货值，有货值才能产生销售额。作为一家正在快速成长中的四川本土房企，优质且充足的土地储备是其未来发展的重要核心竞争力之一。未来，鸿通集团更应通过多元化、多渠道、多方式拿地降低成本，助力其长远发展。
05
综述：作为崛起中的川派房企代表，鸿通集团坚持稳扎稳打，深耕南充市场、稳健外拓，已成长为南充当地龙头房企之一。面对行业整体下行的大趋势，房企除需保证充足且优质的土地储备外，更需不断优化完善产品系，打造差异化产品，增强自身核心竞争力，实现提质增效。
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