【克而瑞地评】天投加持科学城，东鑫苑之后鹿溪智谷再迎住宅
两宗连襟地位于科学城板块鹿溪智谷片区，以科技创新和高技术产业服务为核心,区域前景可期
区域整体通达性高，地块所在位置道路还在修建，周边各项生活配套尚不完善，居住氛围较差
片区内多为定向销售和租赁住房用地项目，公开土地、住宅市场不算活跃，东鑫苑售罄后片区内已无可对外销售房源
地块内部有较大土方量和杂树杂草等，且需配建8%统筹住房，一定程度上增加开发成本；地块整体素质较好，适中的面积和较低的容积率适合打造低密改善产品
01
地块外部环境解读
---板块定位：
科学城鹿溪智谷片区 新经济产业高地
宗地位于天府新区科学城板块鹿溪智谷片区，成都科学城是推动成都“双核共兴”、建设国家中心城市的新极核，鹿溪智谷片区是以科技创新和高技术产业服务功能区，未来发展潜力巨大。目前片区内少有公开拍卖的住宅用地，这两宗住兼商连襟地的入市可谓一枝独秀。
---产业方向：
科技创新和高技术产业服务
据公开信息，鹿溪智谷重点产业包括支持大规模集成电路、光电技术、互联网和信息安全、云计算和大数据、新医药、都市现代农业等新兴产业发展壮大，培育研发设计、成果转移转化、知识产权、检验检测、科技金融等高技术服务业。预计引入的龙头企业（机构）包括诺基亚全球技术中心、亚信网络安全产业技术研究院、航天科工微电子系统研究院、中科院成都研究中心、清华四川能源互联网研究院等。
3
---交通配套：
整体通达性高 小交通路网完善中
背靠科学城鹿溪智谷片区红利，区域交通正在快速完善中，整体通达性较高，自驾方便。将两宗连襟地分隔开来的桐子路则在修建中，还需要一段时间才能呈现。此外，在公共交通方面目前较为欠缺，待看后期是否有新增规划。
4
---生活配套：
各项配套亟待补充 居住氛围较差
目前区域内多为产业配套住房，且大部分未入住，商业配套几乎为零，待各项目交房入住后，预计商业主要依靠社区底商；教育资源方面，宗地附近的天府新区第八幼儿园和三根松学校都在如火如荼的施工建设中；生态休闲方面，兴隆湖和鹿溪河生态公园算得上是强势加持。整体来看，区域各项配套亟待补充，生活氛围还未形成。
01小结
综上，地块所在区位为成都大力发展的产城湖一体的科学城板块内的鹿溪智谷片区，受政策红利影响区域未来可期。目前，区域内无论交通、商业、教育资源等各项配套都在建设当中，需要等待一定时间方能呈现。
02
地块自身条件解读
地块详细指标：
地块周围大多为产业用地以及产业配套住宅用地，住宅用地供应较为稀缺。两宗地出让面积分别为约62.5亩、68.4亩，容积率分别为2.5和2.4，带有一定体量的商业，整体素质较好，适合打造低密改善产品。
地块解读：
地块所处区域有一定起伏，内部土方量较大，还有大量杂草、杂树，会增加前期开发成本。四至方面，地块的北面为在建的三根松学校，西面为天府科创园配套住宅项目和创新公寓，南面和东面为待开发用地，预计未来片区内还会有土地供应。
综上来看，地块整体素质较好，周围无明显不利因素，但地块内部有较大土方量，会一定程度上增加开发成本，适中的面积和较低的容积率适合打造低密改善产品。
03
区域房地产市场
区域土地市场：
片区内公开出让的土地较少，仅有的几宗地都由天投拿下，且多为定向销售和租赁住房用地，多用以消化产业人群。
2
---区域住宅市场：
由于片区的特殊性，现阶段区域内在售项目较少，仅有不久前开盘的天投东鑫苑。本批次东鑫苑开出1、5、6号地块共1287套高层住宅房源，面积区间约84-280㎡，清水售价在11700-15200元/㎡区间，均价约13000元/㎡，参与摇号人数为4173人，因较高的性价比吸引了不少购房者。截至目前，东鑫苑房源已售罄。
3
---竞争格局分析：
东鑫苑清盘后，片区又恢复了“无房可售”的局面。本次两宗商住用地的入市，也算是对区域可公开销售房源的补充。
04
小结
--SWOT分析--
板块定位为高新产业集聚区，发展潜力大；
区域生态资源优势突出；
土地自身素质较好，适合打造低密改善产品；
地块内部土方量较大，有较多杂树、杂草，一定程度上增加成本；
地块要求无偿移交不少于总计容建面8%的统筹住房，增加拿地成本；
产业导入加快，区域发展提速；
周边可售住宅房源少，土地稀缺性高；
板块内定向销售项目较多且体量较大，产业人口或被分流；
板块刚步入市场化开发阶段，市场表现具有不确定性；